Fakten-Check: Was ist was wert?

Transaktionsvolumen in Rekordhöhe und ein wachsender Immobilienbestand: „Die Zahl der Bewertungen von Pflegeimmobilien steigt 2018 zwangsläufig“, erklärt Markus Bienentreu, „mehr denn je stellt sich für Investoren und Bestandshalter die Frage nach einer soliden Verkehrswertermittlung.“

Starke Nachfrage: nach dem Rekordjahr 2016 lag auch in 2017 das Transaktionsvolumen für Pflegeimmobilien im Vergleich zu vergangenen Jahren außergewöhnlich hoch. Dabei hängt jede Transaktion am Preis. Doch was ist eine Pflegeimmobilie wirklich wert? „Mehr denn je stellt sich 2018 für Investoren und Bestandshalter die Frage nach einer soliden Verkehrswertermittlung“, erklärt Markus Bienentreu, „denn mit steigenden Preisen, der großen Zahl an Transaktionen und dem wachsenden Immobilienbestand nimmt auch der Bedarf an verlässlichen Bewertungen erheblich zu.“ Nicht zuletzt, weil neben den klassischen Verkaufsfällen auch viele Bestandshalter, je nach Anlagevehikel wie beispielsweise bei Spezialfonds, verpflichtet sind, ihre Immobilien jährlich neu bewerten zu lassen.

Mag die Wertermittlung von Pflegeeinrichtungen per se bereits ein spezielles Feld sein, wird sie derzeit durch die neuen legislativen Vorgaben (16 Landesheimgesetze samt Verordnungen) noch komplizierter. Neben der richtigen Ableitung des marktüblichen Ertrags aus den Investitionsfolgekosten am Pflegesatz beeinflussen das soziodemografische Umfeld, vorgeschriebene Einbettzimmerquoten, Mindestgrößen von Gemeinschaftsflächen, maximale Wohnbereichsgrößen etc. diesen wesentlich. Nicht bewanderte Wertermittler blenden teilweise relevante Parameter aus und bauen lediglich auf das Wissen um Substanz und Bodenwert. „Mehr Mut zur Komplexität“, empfiehlt dagegen TERRANUS Real Estate Geschäftsführer Markus Bienentreu Investoren, „denn allzu schlichte Bewertungsmodelle führen bei diesen Spezialimmobilien zu ebenso schlichten Ergebnissen. Dabei stellt sich gerade in einem Verkäufermarkt wie wir ihn derzeit in Deutschland erleben die Frage nach einer soliden Verkehrswertermittlung.“

Komplex: Wertermittlung von Pflegeimmobilien

Das beginnt beim Refinanzierungsmodell, das der Investitionskostenberechnung zu Grunde liegt. So unterscheidet sich zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen der marktübliche Ertrag im Eigentumsmodell wesentlich von dem im Mietmodell. Zudem stellt sich die Frage, was im jeweiligen Bundesland unter den Bestandsschutz fällt und was nicht? Oder: Welche Maßnahmen zur Anpassung an die rechtlichen Vorgaben müssen bis wann umgesetzt sein und für welche Bereiche sind Befreiungen oder Ausnahmegenehmigungen mit welchen Fristen möglich? „Vor allem die Vorgaben der neueren landesspezifischen Heimgesetzgebung haben gravierende Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie in einem bestimmten Bundesland und müssen zwingend berücksichtigt werden“, erklärt Bienentreu, „so kann die Zukunftsfähigkeit des jeweiligen Pflegeheims beispielsweise aufgrund des rechtlich vorgegebenen Abbaus von Einbettzimmern oder den vorgeschriebenen Anforderungen an die Wohnqualität gefährdet sein, da sich eine Umsetzung wirtschaftlich einfach nicht rechnet. “

Digital: Analysetools verknüpfen Zehntausende Daten

Wie jedoch lassen sich alle Parameter korrekt gewichten, wie lässt sich der Verkehrs- und Beleihungswert einer Sozialimmobilie sicher ermitteln? Neben der Expertise des Wertermittlers, die neben der reinen Immobilien-Kompetenz auch ein Verständnis für Betriebsabläufe und den Pflegemarkt beinhalten sollte, bedarf es eines soliden Fakten-Checks. „Dank der Digitalisierung bedeutet dies bei uns zunächst die Auswertung von Zehntausenden Daten. Die intelligente Verknüpfung der so gesammelten Fakten und nicht zuletzt die kenntnisreiche Interpretation der Ergebnisse schaffen eine solide Basis für die Bewertung“, sagt Bienentreu. Kurzum: Möchten Investoren nicht im Trüben fischen und exakt wissen, was die jeweilige Pflegeimmobilie im Markt wert ist, führt kein Weg an einer komplexen Analyse vorbei – ganz egal, wie spärlich das Angebot an Pflegeimmobilien aktuell sein mag.

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Markus Bienentreu

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