Index für NRW veröffentlicht!

Fortsetzung für spannende Analysen: Wie entwickeln sich die Mieten für Pflegeheime in Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern? Jetzt liefert der TERRANUS Investitionskostenindex verlässliche Zahlen für drei weitere Bundesländer.

Bislang herrscht Ungewissheit, wenn es um die Entwicklung der Mieten für Pflegeimmobilien in Nordrhein-Westfalen geht. Jetzt aber setzt TERRANUS dem Rätseln um den Mietzins im bevölkerungsreichsten Bundesland ein Ende. Denn mit dem Investitionskostenindex liefert Deutschlands führender Spezialimmobilienmakler und Managementberater für Sozialimmobilien erstmals ein verlässliches Instrument, um die Entwicklung der Mietpreise für Pflegeheime ab 2010 nachzuvollziehen. Nach den Indizes für das Saarland und Thüringen sowie für die Stadtstaaten Berlin und Hamburg folgen nun NRW, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern.

Ausreißer im Westen: NRW mit deutlicher Steigerung

Dabei fällt insbesondere die NRW-Statistik ins Auge. Seit 2012 entwickeln sich die Mieten für Pflegeheime hier stärker als die Verbraucherpreise und der Mietzins für Wohnungen. „Eine echte Ausnahme unter allen Bundesländern“, erklärt Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS Real Estate, „und die Besonderheit im Vergleich zu den meisten anderen Ländern liegt darin begründet, dass die Berechnungsvorgaben für die Investitionskosten eine turnusgemäße Indexanpassung vorsahen – allerdings nicht gekoppelt an den Verbraucherpreis- sondern an den Baukostenindex (BKI).“ Und der erfuhr zwischen 2010 und 2012 eine erhebliche Steigerung, was sich zeitverzögert dann in den Jahren 2012 und 2013 auch in steigenden Investitionskosten niederschlug.

Da auch 2017 der Baukostenindex eine deutliche Steigerung ausweist, wäre künftig wieder mit einer entsprechenden Erhöhung der Investitionskosten zu rechnen. 2014 trat jedoch die neue APG-DVO (Verordnung zur Ausführung des Alten- und Pflegegesetzes NRW) in Kraft. Danach unterliegen lediglich die Anteile für Instandhaltung und die AfA (Abschreibung) der sonstigen Anlagegüter der Indexierung, jedoch nicht mehr der gesamte Investitionskostenanteil. Konkret bedeutet das: Die Kurve für den Investitionskostenindex in NRW flacht ab, die Mietzinsentwicklung für Pflegeheime verlangsamt sich.

Nachholbedarf im Osten: Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern

Im Osten jedoch geht die Schere bereits heute auseinander: Während die Verbraucherpreise und die Wohnungsmieten zwischen 2010 und 2015 in die Höhe schnellten, zeigen die Pflegeheim-Mieten in Sachsen-Anhalt eine sehr geringe (2 %), in Mecklenburg-Vorpommern eine mäßige Entwicklung (4 %). Und das obwohl ein erheblicher Nachholbedarf besteht, denn die Investitionskosten an Elbe und Ostsee fallen mit durchschnittlich 13 bis 14 Euro pro Bett und Tag äußerst niedrig aus.

„Indexsprünge erklären sich hier überwiegend aus der Inbetriebnahme neu errichteter Pflegeheime“, erklärt Bienentreu, „denn dabei werden höhere Investitionskosten vereinbart als bei bestehenden Einrichtungen – was mit steigenden Bau- und Lebenshaltungskosten begründet wird.“ Generell jedoch bleiben die einmal verhandelten Investitionsfolgekosten in vielen Bundesländern über Jahre hinweg konstant und werden nur selten erhöht.

Ein echtes Hemmnis für Investitionen in Pflegeplätze. Denn fällt die Entwicklung der Investitionskosten und damit der Mieteinnahmen für Pflegeheime dauerhaft hinter die Steigerung von Wohnungsmieten und Verbraucherpreisen zurück, sinkt damit auch der Investitionsanreiz für Kapitalgeber im Vergleich zu anderen Asset-Klassen. „Dabei wird der Investitionsbedarf bei Pflegeheimen für Neu- und Ersatzbauten bis zum Jahr 2030 nach einer Studie des RWI auf rund 53 bis 85 Milliarden Euro geschätzt“, sagt Bienentreu, „eine Summe, die ohne privates Kapital schlichtweg nicht zu finanzieren ist.“

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Markus Bienentreu

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