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ESG, EU-Taxonomie, Klimaschutz – Investoren platzieren ihr Geld immer häufiger bei Unternehmen, die besonders nachhaltig und sozial handeln. Das gilt auch für Investitionen in Seniorenimmobilien. Denn wer in diese Assetklasse investiert, legt per se schon Wert auf eine soziale und nachhaltige Anlage. Und die bietet mehr Chancen als Risiken.

Das Thema ESG/Nachhaltigkeit ist längst in allen Lebensbereichen angekommen. Auch Investoren legen bei ihren Geschäften mehr und mehr Wert auf dieses Thema und achten stark darauf, wie nachhaltig Unternehmen und Fonds arbeiten, in die sie investieren wollen. Das betrifft auch das Geschäft mit Seniorenimmobilien, die – so sind sich die Experten sicher – bereits heute schon viele Kriterien aus dem Bereich „Social“ der ESG-Kriterien erfüllen und eine wichtige soziale Funktion beim demographischen Wandel erfüllen.

Zurzeit liegt der Fokus noch auf dem „E“, da bei Umwelt- und Klimaschutz, vor allem bei der Reduzierung von CO2-Emissionen, der Immobilienbranche eine bedeutende Rolle zukommt. Immerhin werden rund 30 Prozent der CO2-Emissionen in Deutschland „durch“ Immobilien verursacht, so die Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA). Vor allem Seniorenimmobilien zeichnen sich durch einen dauerhaft hohen Energieverbrauch aus, da die Gebäude – anders als beispielsweise Bürogebäude – rund um die Uhr, an sieben Tagen in der Woche genutzt werden. Doch mittlerweile gewinnt ESG-konformes Verhalten auch bei Seniorenimmobilien mehr an Bedeutung. Die Assetklasse der Seniorenimmobilien wartet schließlich mit einem großen Wettbewerbsvorteil auf: Denn allein durch die Bereitstellung von Wohnraum und einer Versorgungsstruktur für ältere und hilfsbedürftige Menschen sammelt die Investition in eine Seniorenimmobilie bereits ESG-Scoringpunkte. Aus Investorensicht gewinnt die Assetklasse dadurch weiter an Attraktivität.

Unter Druck

Dennoch haben es Betreiber von Pflegeheimen zurzeit nicht leicht. Denn neben den Anforderungen an nachhaltiges Wirtschaften treibt die stetig wachsende Inflation die Mieten für Pflegeimmobilien in die Höhe. Gleichzeitig stagnieren die Investitionsfolgekosten. In den Mietverträgen zwischen Immobilieneigentümer und Betreiber finden sich im Normalfall Regelungen zu Mietsteigerungen, die an die allgemeinen Lebenshaltungskosten gekoppelt sind. Allerdings steigt die Miete meistens nicht unmittelbar und auch nicht immer exakt so wie die allgemeine Teuerungsrate. Bleibt 2022 die Inflationsrate bei rund acht Prozent oder steigt sie gar noch weiter an, müssen sich die Betreiber bis spätestens Ende des Jahres auf eine Mietsteigerung gefasst machen. Bei anhaltend gleich hoher Inflation lässt sich voraussagen, in welchen Abständen künftige Mieterhöhungen die Betreiber treffen werden. Das Problem: Der Betreiber kann nicht einfach die Preise anheben, denn die sogenannten Investitionsfolgekosten, die alles abdecken, was die Immobilie oder das Inventar betrifft, sind in Deutschland streng reguliert. Bereits heute können die Mieten kaum aus den Investitionskosten finanziert werden, eine weitere inflationsbedingte Steigerung verschärft die Situation. Steigt die Miete aufgrund der Inflation gleich zwei Mal hintereinander, kann das viele Betreiber vor große wirtschaftliche Probleme stellen. In diesem Fall lohnt es sich auf jeden Fall, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, für den ist es wichtig ist, das finanzielle Anliegen des Betreibers nachvollziehen zu können. Dies geschieht idealerweise durch ein permanentes Monitoring.

Reduzierung des CO2-Fußabdrucks

Nachhaltigkeit und Klimaschutz sind bei Betreibern schon lange etablierte Unternehmensziele. Während die Reduzierung von Verbrauchsmaterialien und Energie sowie die Umstellung auf nachhaltig produzierte Lebensmittel im Verantwortungsbereich der Betreiber liegen, ist die Frage nach der Finanzierung gebäudespezifischer Klimaschutzmaßnahmen (beispielsweise Sanierung oder Wärmedämmung) nicht abschließend geklärt. Aktuell müssten solche Maßnahmen in die Berechnung der Investitionskostensätze aufgenommen werden. Zahlen müssen dafür dann die Pflegebedürftigen, so wie auch Wohnungsmieter diese Investitionen tragen müssten. In jedem Fall braucht es eine solide Unternehmensführung und Risikomanagementsysteme, um die zahlreichen Strategien und Maßnahmen zur Bewältigung der ökologischen und sozialen Herausforderungen umsetzen zu können.

Verantwortung übernehmen

Der Pflegemarkt unterliegt einem enormen Wandel. Die Anforderungen an die Pflegenden und die Mehrbelastungen nehmen durch neue Bestimmungen, Richtlinien und Vorschriften permanent zu. Für eine professionelle Pflege, die den Menschen und seine Bedürfnisse in den Mittelpunkt stellt und seine Lebensqualität erhöht, sind gut ausgebildete Pflegefachkräfte von Nöten, die bereit sind, Verantwortung zu übernehmen. Mit Blick auf den verstärkten Einsatz von Pflegehilfskräften braucht es unbedingt die Fachkompetenz zur Planung und Steuerung des Pflegeprozesses sowie eine permanente Weiter- und Fortbildung der pflegenden Mitarbeiter.

Die Themen im Überblick:

  • Wie wirkt sich ESG/Nachhaltigkeit auf Investitionen in Seniorenimmobilien aus?
  • Warum droht manchen Betreibern in der momentanen Situation die Insolvenz?
  • Wieso braucht es Risikomanagementsysteme in Pflegeheimen, um Nachhaltigkeitsvorgaben umsetzen zu können?

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Markus Bienentreu

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