Wissenswert Fakten und Trends rund um Sozialimmobilien

Analysetools, Anja Sakwe Nakonji, Asset-Management

04.05.2023 E-Mail

Gute Zeiten, schlechte Zeiten? Risikomanagement für Seniorenimmobilien!

Frühwarnsystem installieren: Seniorenimmobilien sind Managementimmobilien. Ob sich das Investment in eine Immobilie rechnet, hängt daher entscheidend vom unternehmerischen Erfolg des Betreibers im lokalen Markt ab. Um Warnsignale rechtzeitig zu erkennen und Schwächen im Einrichtungs-management oder bei der Immobilie zu entdecken, bedarf es eines konsequenten Asset-Managements und regelmäßigen Monitorings –
gerade in Zeiten knapper Kassen.

Der Druck auf Pflegheimbetreiber steigt: Personalmangel, ein enges Korsett staatlicher Regulierung, geringe Belegung und die enorme Preissteigerung bei Energie-, Personal- und Sachkosten erschweren das solide Wirtschaften. All diese Faktoren zusammengenommen führen aktuell zu finanziellen Engpässen und einer steigenden Zahl an Insolvenzen bei den Pflegeheimbetreibern. Spätestens, wenn die erste Miet- oder Pachtzahlung ausbleibt, schlägt dies auch auf die Immobilieneigentümer durch.

Um die Risiken im Portfolio frühzeitig zu erkennen und Schwächen in der Wettbewerbsfähigkeit der Objekte wie der Betriebe zu identifizieren, bedarf es aktuell mehr denn je des Asset-Managements und seiner begleitenden Instrumente. Denn gerade, weil das Transaktionsvolumen für Senioren- und Pflegeimmobilien in den letzten zehn Jahren von einem Rekord zum nächsten eilte, weil der Anlagedruck unter Investoren hoch war, verkauften sich auch solche Objekte, die eigentlich eine intensive Bewirtschaftung erforderten. In finanziell engen Zeiten offenbaren sie jene Schwächen, über die bislang eine gute wirtschaftliche Lage hinwegtäuschte.

Erkannt, gebannt: Asset-Management als
„Vollkasko-Versicherung“

Doch aktives Risikomanagement durch ein Chancen-Risiko-Profil und gezieltes Betreiber-Monitoring ermöglichen es jedem Investor, auch in einem angespannteren Markt erfolgreich zu sein. Denn die professionelle Analyse der Risiken im eigenen Portfolio und seiner Betreiber erlaubt es, frühzeitig gegenzusteuern und Chancen zu nutzen. So deckt etwa das regelmäßige Betreiber-Monitoring rechtzeitig jene Faktoren auf, die zu einer geringen Belegung und damit letztlich zu Mietausfällen führen könnten. Mit Kenntnis aller relevanten Markt- und Wettbewerbsparameter können Betreiber und Investor rechtzeitig agieren, statt verspätet auf finanzielle Schieflagen zu reagieren. Denn wird das Problem frühzeitig erkannt, lässt sich fast immer eine Lösung finden.

Klares Bild: Monitoring als Basis des Asset-Managements

Das regelmäßige Monitoring verschafft dem Investor ein klares Bild über die aktuelle Situation seiner Pflegeimmobilie bzw. der Objekte in seinem Portfolio. Im Zentrum stehen beispielsweise Daten und Analysen, mit der die Marktfähigkeit, die lokale Wettbewerbsintensität und letztlich die Wirtschaftlichkeit des Betriebs exakt beurteilt werden können. Aber auch Aspekte wie bauliche Mängel der Immobilie, Brandschutz oder grundstücksrelevante Risiken werden offenbart. Damit lässt sich die Nachhaltigkeit der Miethöhe sicher abschätzen, ein potenzielles Ausfallrisiko frühzeitig erkennen und der Cashflow für den Ernstfall sichern. Das Monitoring schafft zudem Transparenz und Sicherheit durch

•  Kontinuierliche Überwachung der Betriebskosten, um Einsparpotenziale zu identifizieren und die Betriebseffizienz zu maximieren. Dabei wird stets das Verhältnis der Betriebskosten zum Umsatz kontrolliert, um gezielt Maßnahmen zu ergreifen.
• Früherkennung von Problemen in der Betriebsführung, die die Rentabilität der Investition beeinträchtigen.
• Identifizierung von Optimierungspotenzialen, die sich aus dem Betrieb einer Anlage ergeben und damit die Rentabilität der Investition erhöhen.
• Sicherung der Betriebsqualität, indem das Monitoring überprüft, ob die Einrichtungen und deren Betriebsabläufe höchsten Standards entsprechen und die Qualität der Pflege und Betreuung der Bewohnerinnen und Bewohner jederzeit gewährleistet ist.

Starke Fakten: Verhandeln auf der Basis präziser Analysen

So stärken die Analysen gerade in wirtschaftlich engen Zeiten die Verhandlungsposition des Immobilieneigentümers gegenüber Betreibern wie anderen Partnern. An die Stelle einer vagen Einschätzung rücken exakte Zahlen und Daten, mit denen sich die Vertragsbedingungen optimieren, gezielt Verbesserungen umsetzen und eine langfristig erfolgreiche Partnerschaft aufbauen lassen. Der Investor verfügt so über ein Fundament, um die Gespräche mit dem Betreiber fakten- und detailreich vorzubereiten und die Verhandlungspotenziale im Mietvertrag sicher abzuschätzen. Und er vermag die Gründe des Betreibers für Mietreduzierungen oder Vertragsanpassungen realistisch zu beurteilen. Zu guter Letzt verschafft ihm das Betreiber-Monitoring Transparenz für den Worst-Case – etwa für die Suche nach alternativen Betreibern, für eine Umnutzung der Immobilie oder auch für ein Interimsmanagement.

„Mag das Asset-Management auf den ersten Blick nicht so spannend wirken wie das Transaktionsgeschehen“, erklärt TERRANUS Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji, „so finden sich jedoch gerade in den Details der Risiko- und Chancen-Bewertung und des (Betreiber-) Monitors die Fakten, die langfristig über Erfolg oder Misserfolg der Seniorenimmobilie entscheiden.“ Daher betrachtet TERRANUS in seinem kontinuierlichen Monitoring, Reporting und Benchmarking neben den regulativen Rahmenbedingungen stets sämtliche Parameter, die die wirtschaftliche Situation eines Betriebes und die Refinanzierung der Immobilie beeinflussen. Mit Pflegeatlas, Monitoring und seinem Investitionskosten-Index liefert TERRANUS so exakte Marktdaten und verlässliche Instrumente, um im Markt der Pflegeheime, Seniorenwohnen und Gesundheitsimmobilien den Durchblick zu bewahren.

Für weitere Informationen sprechen Sie uns gerne an!