Wissenswert Fakten und Trends rund um Sozialimmobilien

Interimsmanagement, Markus Bienentreu, Real Estate

13.12.2022 E-Mail

Gestörtes Mietverhältnis bei Seniorenimmobilien – was tun?

Auch wenn der Bedarf und die Nachfrage nach Seniorenimmobilien hoch sind, ist dies keine Garantie für ein (dauerhaft) reibungsloses Mietverhältnis. Existieren in anderen Assetklassen oft Erfahrungswerte im Umgang mit säumigen Mietern, fehlen diese bei Seniorenimmobilien häufig.

Dabei muss zwischen den einzelnen Typen von Seniorenimmobilien differenziert werden, denn es gibt Unterschiede zwischen Miet- und Heimrecht oder anders ausgedrückt: je schutzbedürftiger der Bewohner, desto besser muss seine Versorgung auch für den Fall der Kündigung eines Mietvertrags abgesichert sein. Im Betreuten Wohnen oder bei ambulant betreuten Wohngruppen hat der „Betreiber“ beziehungsweise Generalmieter in der Regel klassische Mietverträge mit den Bewohnern abgeschlossen. Bei einer Kündigung des Mietvertrags mit dem Generalmieter gehen diese gemäß § 565 BGB (Gewerbliche Weitervermietung) auf den Immobilieneigentümer über. Dies hat bei ausbleibenden Mietzahlungen den Vorteil, dass die Einnahmen aus der Vermietung der Apartments direkt an den Vermieter gehen und nicht (weiter) beim Generalmieter „versickern“ können.

Andere Situation bei Erbringung von ambulanten Pflegeleistungen

Was die Erbringung beispielsweise der ambulanten Pflegeleistungen angeht, sieht es allerdings völlig anders aus. Hier hat der Bewohner direkt mit dem ambulanten Pflegedienst einen Vertrag abgeschlossen. Der Vermieter ist nicht Vertragspartei, und eine Kündigung dem Betreiber beziehungsweise Generalmieters gegenüber hat auf dieses Vertragsverhältnis keinen Einfluss. Dies ist auch logisch, da der Bewohner grundsätzlich über die Wahl seines ambulanten Dienstes frei entscheiden können muss.

Interimsmanagement zur Sicherung des Betriebs

Bei einer Kündigung eines Betreibers einer Pflegeinrichtung stellt sich die Situation anders dar. Zwar gibt es hierzu noch keine Rechtsprechung, aber es ist davon auszugehen, dass § 565 BGB auf Wohn- und Betreuungsverträge nicht anwendbar ist und die Mietverträge beziehungsweise die mietvertraglichen Anteile aus dem Pflegesatz nicht auf den Immobilieneigentümer übergehen. Diese Meinung wird auch von Markus Düncher von der Kanzlei Iffland Wischnewski GbR vertreten. Sie findet sich beispielsweise bei Iffland & Düncher im Buch „WBVG – Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz: Der Kommentar für die Arbeitspraxis“ wieder, das bei Vincentz Network 2011 (zu § 5 Rn.12) erschienen ist.

Will der Immobilieneigentümer die Kündigung durchsetzen, ist er gut beraten, den Betrieb zumindest durch ein Interimsmanagement zu sichern. Zum Beispiel über eine Auffanggesellschaft, die von jemandem geführt wird, der seine Befähigung schon nachgewiesen hat. Diese kann den Betrieb übernehmen, weiterführen und eventuell stabilisieren. Auch für eine spätere Übergabe der Einrichtung an einen neuen Betreiber bringt dies viele Vorteile sowohl für den Übernehmer als auch den Immobilieneigentümer mit sich.

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