„Am besten nichts Neues?“

2016 – das Jahr der Rekordumsätze im Pflegeimmobilien-Markt zeigt deutliche Schönheitsfehler. Trotz des Transaktionsvolumens von weit mehr als 2,5 Milliarden Euro fehlen Investitionen in den Neu- und Ersatzbau, erklärt Carsten Brinkmann, TERRANUS Aufsichtsratsvorsitzender.

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Der Pflegeimmobilien-Markt ähnelt einem Karussell. Trotz des Rekordumsatzes (closing) von weit mehr als 2,5 Milliarden Euro in 2016 mangelt es an den dringend benötigten Investitionen in den Neu- und Ersatzbau. Um den drastisch steigenden Bedarf an Pflegeplätzen in attraktiven Lagen mit ansprechenden Konzepten zu decken, wären bis 2050 je nach Kapazität der Einrichtung jährlich 200 bis 250 neue Pflegeheime mit einem Investitionsvolumen von mehr als 2 Milliarden Euro notwendig. Eine immense Summe, über die Kommunen nicht verfügen, die aber dringend benötigt wird. So entstanden 2016 de facto nur geschätzte 150 Gebäude – und in dieser Zahl sind die Ersatzbauten bereits enthalten. Zusätzlich bleiben auch die Neubauaktivitäten für „Service oder Betreutes Wohnen“ weit hinter den Marktbedürfnissen zurück.

Hin- und Herschieben von Pflegeheimen

„Diese Neubauknappheit ist gleich in mehrfacher Hinsicht problematisch“, erklärt Carsten Brinkmann, TERRANUS Aufsichtsratsvorsitzender, „sowohl für Investoren und Betreiber als auch für eine alternde Gesellschaft. Statt in neue Immobilien und damit zeitgemäße Versorgung oder gar in völlig neue Quartierskonzepte zu investieren, werden Immobilien wie 2006 als Portfolio hin- und hergeschoben. Frei nach der Devise: Am besten nichts Neues bauen, denn das sei zu langwierig für das nach Rendite suchende Kapital.“ Zudem erschweren länderspezifische Vorgaben die Realisierung von Projekten und erhöhen die Gestehungskosten. So wird das Angebot verknappt und die Preise für „Altbestände“ steigen.

Portfolio-Verkäufe in Höhe von 2 Milliarden Euro

Ein weiterer Grund: Die Projektentwicklung von Neubauten ist aufwendig und der Cashflow nicht so kurzfristig verfügbar wie bei Bestandsobjekten. Für das Rekordvolumen 2016 jedenfalls gilt: Rund 2 Milliarden Euro und damit der überwiegende Teil des Gesamtvolumens floss in zum Teil großvolumige Portfolio-Verkäufe. Von den veräußerten Bestandshäusern wechselten einige zum wiederholten Mal den Eigentümer – und das wahrscheinlich nicht zum letzten Mal.

Pflegeimmobilien-Markt als Anlage-Alternative

Konkret bedeutet das: Auch der Pflegeimmobilien-Markt wird von niedrigen Zinsen und fehlenden Anlagealternativen angeheizt. „Das ist preistreibend und die Anzeichen mehren sich, dass sich die Märkte entkoppeln“, erklärt Carsten Brinkmann. Denn während die Preise für Pflegeimmobilien in den vergangenen Jahren stiegen, werden Betreiber aufgrund höherer gesetzlicher Anforderungen sowie gestiegener Personal- und Sachkosten geringere Margen erwirtschaften. Doch diese Entwicklung ist alles andere als zwangsläufig. „Wenn wir in neuen Quartierskonzepten denken, die Service und Pflege integrieren und bedarfsgerecht anbieten, dann können wir relativ schnell deutlich mehr Kapazitäten zur Versorgung älterer Menschen schaffen. Gleichzeitig entstehen Anlagemöglichkeiten, die nachhaltige Infrastruktur mit attraktiven Wohn- und Versorgungsformen schaffen.“

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Carsten Brinkmann

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