Wie entwickeln sich die Mieten?

Branchen-Neuheit: Erstmals veröffentlicht TERRANUS einen Investitionskostenindex für Pflegeheime. „Und damit einen exzellenten Indikator für die Entwicklung der Mieten“, erklärt Markus Bienentreu. Der Index startet mit dem Stadtstaat Hamburg, sukzessive folgen die anderen Bundesländer.

Rasant oder behäbig, historisch hoch oder eher niedrig, bisher fischen Investoren und Betreiber im Trüben: Mit dem neuen Investitionskostenindex liefert TERRANUS erstmals ein verlässliches Instrument, um die Entwicklung der Mietpreise für Pflegeheime ab 2010 nachzuvollziehen. Ein echter Meilenstein, denn trotz zahlreicher Indizes für jedwede Asset-Klasse, fehlte eine solche Übersicht für Pflegeeinrichtungen bislang völlig. „Diese Lücke schließen wir jetzt mit dem TERRANUS Investitionskostenindex“, erklärt Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS Real Estate, „und bieten damit Investoren wie Betreibern je Bundesland einen spannenden Vergleich.“

Geheimnis gelüftet: Investitionskostenindex schafft Transparenz

Denn war die Entwicklung der Mietzahlungen für Pflegeheime bislang nicht öffentlich, so bieten die Investitionskosten einen hervorragenden Indikator. Sie sind jener Bestandteil des Pflegesatzes, mit dem ausschließlich die Kosten für das Gebäude und das Inventar refinanziert wird. Das bedeutet konkret: Wird eine Einrichtung im Mietmodell betrieben, bestehen die Investitionskosten aus Miete oder Pacht, Instandhaltung und –setzung sowie Ersatzbeschaffung. Dank dieser starken Korrelation zwischen Investitionskosten und Miete , lässt sich aus der Entwicklung der Investitionskosten die Mietentwicklung ablesen. Der Investitionskostenindex basiert dabei auf den Marktdaten des TERRANUS Pflegeatlas, der seit 2007 umfassende Kennzahlen zu allen Pflegeheimen in Deutschland erhebt und laufend aktualisiert.

Index belegt: Investitionskosten für Pflegeheime steigen seit 2010 langsam aber kontinuierlich

Und so ermöglicht der Index spannende Vergleiche und Schlüsse, wie der erste Teil des Investitionskostenindex für den Stadtstaat Hamburg zeigt. Zwar stiegen in der Hansestadt die Investitionskosten seit 2010 kontinuierlich, blieben aber hinter der Entwicklung der Verbraucherpreise zurück. Noch interessanter fällt der Vergleich mit dem Wohnungsmietindex aus: „Seit 2012 steigen die Wohnungsmieten in Hamburg stärker als die Mieten für Pflegeheime, seit 2015 sogar deutlich“, sagt Markus Bienentreu, „das bedeutet für Investoren, dass sie Mietsteigerungen bei Pflegeimmobilen auch konservativer berechnen müssen. Der TERRANUS Investitionskostenindex dient dazu als zuverlässige Blaupause.“

Fundiert: Index liefert gesicherte Daten in der Diskussion um Investitionskosten

Nicht zuletzt aber bietet der Index auch ein wichtiges Argument in der politischen Diskussion über die Höhe der Investitionskosten, die gesetzlich reguliert ist und zudem dem Querfinanzierungsverbot unterliegt. Letzteres besagt, dass andere Bestandteile des Pflegesatzes wie etwa Pflegevergütung, Unterkunft und Verpflegung nicht zur Finanzierung der Mieten genutzt werden dürfen. Fällt aber die Entwicklung der Investitionskosten und damit der Mieteinnahmen für Pflegeheime dauerhaft hinter die Steigerung der Verbraucherpreise und Wohnungsmieten zurück, sinkt damit auch der Investitionsanreiz für Kapitalgeber im Vergleich zu anderen Asset-Klassen.
Bei den derzeit steigenden Baukosten können Investments in Pflegeheime so uninteressant werden. Und damit entsteht ein gravierendes Problem, wird doch der Investitionsbedarf bei Pflegeheimen für Neu- und Ersatzbauten bis zum Jahr 2030 auf rund 55 Milliarden Euro geschätzt.

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Markus Bienentreu

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