Augen auf bei der Objektwahl!

Knappes Angebot bei Sozialimmobilien: „Nur 30 Prozent der deutschen Pflegeheime sind investmentfähig”, stellt die aktuelle Erhebung des TERRANUS Pflegeatlas fest. Warum das so ist und was das für Investoren bedeutet, erklärt Hermann Josef Thiel.

Der Markt für Sozialimmobilien hat Schlagseite: Einerseits steigt die Nachfrage der Investoren nach Pflegeheimen massiv an und damit auch die Kaufpreise bis zum 18-fachen der Jahresmiete. Andererseits sinkt die Zahl jener Immobilien in Deutschland, die tatsächlich investmentfähig wären. „Bei der Objektwahl sollten Investoren daher extrem genau hinschauen”, erklärt Hermann Josef Thiel, TERRANUS Consulting Geschäftsführer, „ob die angebotenen Häuser die Kriterien für ein nachhaltiges Investment wirklich erfüllen.”

TERRANUS-Pflegeatlas klärt auf

Denn von den 13.600 stationären Pflegeheimen, so berechnete Thiel auf Basis der stets aktualisierten Daten im TERRANUS Pflegeatlas, werden lediglich 40 Prozent im Investorenmodell betrieben. Bei dem weitaus größten Teil hingegen gehört dem Betreiber auch die Immobilie.

Doch selbst die verbleibenden 5.500 Einrichtungen erfüllen längst nicht die zentralen Kriterien für ein erfolgreiches Investment. Da stellt sich zunächst einmal die Frage nach einem klar abgegrenzten Grundstück, das zudem übertragen werden kann. Befinden sich nämlich noch weitere Gebäude auf dem Grundstück und gibt es gar mehrere Eigentümer, dann scheitert eine Teilung häufig oder wird äußerst kompliziert.

Von Einbettzimmer-Quote bis Restlaufzeit

Doch damit nicht genug. Ein weiteres Kriterium für die Investmentfähigkeit bilden die neuen baulichen Vorgaben, die sich je nach Bundesland deutlich unterscheiden. So reicht etwa die vorgeschriebene Einbettzimmer-Quote von 0 bis 100 Prozent, die Mindestgröße von Zweibettzimmern variiert zwischen 18 bis 20 Quadratmetern ohne Vorflur und selbst die maximal zugelassene Zahl von Bewohnern klafft weit auseinander.

Bliebe noch die Frage nach der Restlaufzeit des Miet- bzw. Pachtvertrages mit dem Betreiber, die mindestens noch 10 Jahre betragen sollte. Unterm Strich bleibt dann ein ernüchterndes Ergebnis: Nur 30 Prozent der Pflegeheime in Deutschland erfüllen diese Kriterien.

Guter Rat für Investoren

Für Investoren bedeutet dies: Sie sollten ihre Investitionsentscheidungen auf solide Daten stützen wie sie im TERRANUS Pflegeatlas zu Verfügung stehen. Anders als die offiziell erhobenen Pflegestatistiken sind diese stets aktuell und beziehen jüngste legislative und demographische Veränderungen aber auch die Entwicklung auf dem Markt mit ein. Die lückenlose Erhebung erlaubt nicht allein eine solide Beratung von Investoren, sie dient auch als Quelle für wissenschaftliche Arbeiten etwa der Forschungsgruppe Gesundheit am RWI – Leibnitz-Institut für Wirtschaftsforschung.

„Er ist ein sicherer Kompass für Investoren”, erklärt Hermann Josef Thiel, „denn in der Beratung klären wir eindeutig, ob sich die Bestandsimmobilie für ein Investment eignet oder nicht. Und ob der Kaufpreis in einem akzeptablen Verhältnis zur Zukunftsfähigkeit des Pflegeheims steht.”

Da der wachsende Pflegemarkt nach wie vor lukrative Investitionsperspektiven mit Renditen von rund 5 Prozent bietet – und das auch noch konjunkturunabhängig, empfiehlt Thiel nach so mancher weitreichenden Analyse: „Ein Neubau wäre die bessere Alternative.”

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