Wissenswert Fakten und Trends rund um Sozialimmobilien

Expo Awards, Investitions-Strategien, Portfolio-Management

16.06.2025 E-Mail

Was zeichnet Investoren in schwierigen Zeiten aus?

Die Immobilienbranche erlebt gerade unruhige Zeiten: Baukosten und Zinsen sind hoch, Kaufpreisfaktoren hingegen eher niedrig. Diese Rahmenbedingungen bieten wenig Anreiz, um neue Investitionen in Sozialimmobilien zu tätigen. Einige Investoren tun es aber dennoch mit großem Engagement. Drei dieser Unternehmen zeichnet der Vincentz-Verlag gemeinsam mit TERRANUS jetzt aus: Aachener Grundvermögen, PATRIZIA und Carestone. Sie sind nominiert für den Expo Award „Investor des Jahres“. „Alle drei haben in einer für Investment schwierigen Zeit weiter in Seniorenwohnen und Pflegeheime investiert. Sie haben die nach wie vor große Bedeutung dieses Immobilien-Segments erkannt. Mit ihren Entscheidungen haben sie Mut und Pioniergeist bewiesen, die sich auszahlen werden.“, begründet TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu die Auswahl.

Wie ist das Vorgehen und was die Strategie hinter dem Engagement der drei Unternehmen?

• Aachener Grundvermögen: Hochwertige Projekte und soziales Engagement
• Patrizia: Mit kluger Strategie durch die Krise
• Carestone: Ein Privatanleger-Modell, das trägt 

Aachener Grundvermögen: Hochwertige Projekte und soziales Engagement

Spa, Fitness-Studio, Tiefgarage, begrünter Dachgarten, hochwertig-stylish teilmöblierte Appartements und eine prestigeträchtige Lage: Die Senioren-Residenz „The Heart“ in Hamburgs Hafencity bietet Betreutes Wohnen der Extra-Klasse. Die vor sechs Monaten eröffnete Anlage ist das neueste Vorzeige-Projekt der Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft.

Die exklusive Service-Residenz mit 182 Miet-Wohnungen liegt unmittelbar an der Elbe und ist eingebettet in das vielfältige architektonisch spannende Quartier – mit seiner lebendigen Atmosphäre und der attraktiven Mischung aus Gastronomie, Kultur und Shopping sowie Arbeiten und Wohnen. Zu den Highlights gehören die Elbphilharmonie und das Kreuzfahrt-Terminal, die fußläufig zu erreichen sind. Das ist komfortables Senioren-Wohnen mitten im Leben!

Projekte mit Alleinstellungsmerkmal: Lage, Konzept, Betreiber

Seit 2007 ist die Aachener Grundvermögen im Bereich Sozialimmobilien tätig, anfangs wurden ausschließlich stationäre Einrichtungen erworben, seit 2017 sind auch neue Wohn- und Betreuungsformen hinzugekommen. CEO Georg Heinze erklärt die Strategie: „Bei allen Projekten legen wir Wert auf ein Alleinstellungsmerkmal, entweder die Lage oder

die Immobilie selbst. Am wichtigsten ist uns aber der Betreiber. Aufgrund unseres Gesellschafterhintergrunds und aus Überzeugung akzeptieren wir nur Unternehmen, deren Arbeit auf einem christlichen Menschenbild basiert und die Ethik im Alter eine besondere Berücksichtigung findet.“

Mit seinem exklusiven Standort, dem ganzheitlichen Service- und Genuss-Konzept sowie mit dem Betreiber VILVIF, Tochtergesellschaft eines diakonischen Unternehmens, erfüllt „The Heart“ sogar alle drei Kriterien. Weitere Beispiele sind das Haus „Fahrenkrön“ in Hamburg und das neue Renafan Kompetenzzentrum in Hannover, das die Aachener noch in diesem Sommer übernehmen wird. Beide Objekte befinden sich an attraktiven, zentrumsnahen Standorten, und ein weiteres Alleinstellungsmerkmal ist jeweils ihre besondere Mischung in der Nutzung: Stationäre Pflege ist nicht nur mit Wohngemeinschaften, Tagespflege und Betreutem Wohnen kombiniert, sondern zusätzlich mit Büroetagen, Mitarbeiterwohnungen, Gastronomie, Physiotherapie und Friseur. Das Haus Fahrenkrön beherbergt sogar noch zwei Kindertagesstätten. 
 

Patrizia: Mit kluger Strategie durch die Krise

Die PATRIZIA setzt in großem Umfang auf Pflegeimmobilien und Betreutes Wohnen: Das Unternehmen unterhält zwei Fonds in diesem Segment. Seit knapp 20 Jahren widmet sich das Unternehmen den Sozial- und Gesundheitsimmobilien, mit einem heutigen Gesamt-Volumen in Höhe von 1,5 Mrd. €.

Der Fokus von PATRIZIA liegt hierbei auf „long-income“ Produkten bzw. stabilen Renditen und einem nachhaltigen Investment-Ansatz: „Wir schauen nach Objekten, die wir lange im Bestand halten. Dafür muss der Standort stimmen, die Immobilie muss in einem baulich guten Zustand sein, die Konzeption sollte den aktuell gültigen gesetzlichen Regularien entsprechen“, erklärt Head of Investment Management Operated Properties Thomas Otto die Strategie. Neben der Betreiberbonität legt PATRIZIA großen Wert auf eine möglichst breite Diversifizierung auf Betreiberebene: „Wir haben Klumpen-Risiken vermieden, weswegen uns die Insolvenzwelle der vergangenen Jahre längst nicht so hart getroffen hat wie andere Investoren. Durch unser aktives Assetmanagement konnten wir die wenigen Beeinträchtigungen innerhalb des Portfolios schnell lösen“, so Thomas Otto.

Planbarkeit in der Belegung mindert Vermietungsrisiko
Nachdem PATRIZIA die Krisenjahre gut überstanden hat und sich Zinsen und folglich auch Kaufpreise wieder stabilisiert haben, konnte das Unternehmen in den vergangenen zwölf Monaten verschiedene Chancen nutzen, um weiter zu investieren. Rd. 150 Mio. € wurden in die Übernahme von fünf Objekten investiert, darunter eine schlüsselfertige Projektentwicklung. Letztere, der „Neuendorfer Hof“ in Berlin-Spandau, ist dabei besonders interessant. Der Neubau, den PATRIZIA im Forward-Deal erwirbt, belegt die Nachhaltigkeits-Strategie des Unternehmens. Es handelt sich um einen Ersatz-Neubau für eine Einrichtung mit einer Mischung aus stationärer Pflege und Wohnen für Menschen mit Behinderungen sowie passenden Förderangeboten. Das Besondere daran: Durch den Ersatzneubau wird die Planbarkeit der Belegung deutlich verbessert. Zudem beziehen die Bewohner bereits in jungen Jahren das Objekt, leben zumeist jahrzehntelang in der Einrichtung und wechseln im Seniorenalter in die benachbarte stationäre Pflege. „Dieser ganzheitliche Ansatz und die im Vergleich zur vollstationären Pflege deutlich reduzierte Fluktuation bietet sowohl für Betreiber als auch für den Investor eine langfristige Planbarkeit und eine Reduzierung von Risiken“, erklärt Thomas Otto. 
 

Carestone: Ein Privatanleger-Modell, das trägt

Das Modell: Carestone entwickelt und realisiert deutschlandweit Seniorenimmobilien. Privatanleger kaufen Pflegeapartments innerhalb einer solchen Immobilie im Teileigentum. Einer von Carestones über 25 Betreiberpartnern pachtet die gesamte Anlage und erbringt die Pflegeleistungen. Ein von Carestone eingesetzter Verwalter fungiert dabei als Schnittstelle zwischen den Immobilieneigentümern und dem Betreiber. Das reduziert den Aufwand privater Investoren entscheidend: Der Betreiber übernimmt Belegung und Instandhaltung des Hauses, der Verwalter sorgt für die regelmäßige Mietauskehr an die Eigentümer. Diese genießen im Bedarfsfall zudem ein Vorbelegungsrecht in der Einrichtung oder anderen Häusern desselben Betreibers.

Nachhaltige Neubauten schaffen zahlreiche Mehrwerte
„Das Modell eröffnet Menschen aus der Mitte der Gesellschaft den Zugang zu sozialen Kapitalanlagen. Gleichzeitig hat es uns in den letzten Jahren getragen, in denen institutionelle Anleger sehr zurückhaltend waren“, erklärt CDO Ralf Licht. Entwickelt wurde es vor rund 25 Jahren u. a. von den späteren Carestone-Gründern. Zunächst wurden Bestandsobjekte aufgeteilt und vermarktet, aufgrund der großen Nachfrage ab 2016 Immobilien dann auch selbst entwickelt. Die Erschließung der gesamten Wertschöpfungskette – von der Entwicklung hochwertiger Seniorenimmobilien bis hin zu ihrer Vermarktung – schuf noch einen weiteren Vorteil: Das Unternehmen ist heute in der Lage, zertifiziert klimaschonende Immobilien in Serie umzusetzen. Reduzierung von Emissionen im Bau, Einsatz erneuerbarer Energien und eine Planung, die Gebäude rückbau- und recyclingfähig konzipiert. Ralf Licht: „Wir als Unternehmer sind gefordert, für die Einhaltung der Klimaziele zu sorgen. Dabei haben wir den Ehrgeiz, immer den neuesten Standards zu entsprechen – auch wenn wir dafür mehrere Anläufe für den Bauantrag nehmen müssen.“ Die Käufer profitieren von der ökologischen Bauweise durch günstigere Finanzierungen, KfW-Förderung und bessere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten. Die Betreiberpartner erhalten energieeffiziente Häuser, die die Nebenkosten senken und damit die eigene Liquidität schonen.

So groß ist die Nachfrage: Trotz der schwierigen Marktbedingungen hat Carestone in 2024 zwölf Neubauprojekte an den Start gebracht. Von Januar bis Dezember wurden rund 930 Einheiten verkauft. Aktuell arbeitet das Unternehmen an über 90 Immobilienprojekten im Bestands- und Neubausegment, die knapp 8.500 Pflegeplätze schaffen beziehungsweise erhalten.

Dringend benötigte Kapazitäten geschaffen

Fazit von TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu zu den Nominierungen: „Alle Nominierten haben sich darum verdient gemacht, Pflegeplätze und Seniorenwohn-Appartements zu erhalten und zusätzlich durch Neu- oder Ausbauten mehr dringend benötigte Kapazitäten zu schaffen. Interessant sind auch ihre Strategien, die Investitionen in Bezug auf Wohnformen und Preisklasse zu diversifizieren, und Konzepte mit einer gemischten Nutzung zu fördern.“

Die Auswahl unter den drei Nominierten, das heißt die Entscheidung über den Sieger, treffen die Messebesucher der „Expo Living & Care“ in einer Live-Abstimmung.