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Belegungsquote: 100 Prozent!

„Voll belegt“ – werden bis 2030 immer mehr Pflegeheime vermelden. Denn bis dahin leben 3,6 Millionen Pflegedürftige in Deutschland, etwa 24 Prozent mehr als heute. Das erfordert milliarden-schwere Investitionen in Neu- und Bestandsbau. Eigentlich eine sichere Anlageklasse, wäre da nicht die föderale Gesetzgebung.

„Voll belegt“ – dies werden bis 2030 immer mehr Pflegeheime vermelden. Mit Panikmache hat das weniger zu tun als mit nüchterner Statistik: 3,6 Millionen Pflegedürftige werden bis dahin in Deutschland leben, etwa 24 Prozent mehr als heute. Das erfordert milliardenschwere Investitionen in den Neu-, Ersatz- und Bestandsbau und bietet eine sichere Anlageklasse für private Kapitalgeber. TERRANUS erklärt, welche Faktoren Investoren dennoch zögern lassen.

Noch liegt die Belegungsquote in deutschen Pflegeheimen bei knapp über 90%. Spätestens 2030 jedoch dürften alle verfügbaren Pflegeplätze restlos belegt sein – nämlich dann, wenn die Zahl der Pflegebedürftigen auf 3,6 Millionen steigt und sich die fehlenden Investitionen in den Neu- und Bestandsbau bemerkbar machen.

Schätzungsweise 380.000 Pflegeplätze müssten bis dahin neu geschaffen, weitere 240.000 bestehende Plätze restrukturiert werden, um den drastisch steigenden Bedarf der gealterten Babyboomer-Generation zu decken. Eine Finanzierung durch die öffentliche Hand ist vor dem Hintergrund leerer Kassen einerseits und der demografischen Entwicklung andererseits nicht zu leisten. Um die Versorgung der Menschen sicherzustellen, wird dringend privates Kapital benötigt.

Aktuelle Gesetzeslage verunsichert Investoren

Rund 55 Milliarden Euro, so die aktuellen Hochrechnungen, seien dazu bis 2030 erforderlich. Eine Summe, die private Investoren durchaus bereit sind zu investieren – immer vorausgesetzt, der gesetzliche Rahmen verspricht Verlässlichkeit. Genau dies leistet die aktuelle Gesetzeslage jedoch nicht. Anstatt mit langfristiger Planbarkeit und marktadäquater Verzinsung im Rücken agieren zu können, herrscht auf Investorenseite zunehmend Verunsicherung.

Ein wesentlicher Grund dafür: 16 unterschiedliche Landesheimgesetze und Verordnungen, die letztlich über die Wirtschaftlichkeit von Pflegeheimen entscheiden und je nach Bundesland Investitionen in Neubauten oder die Restrukturierung von Bestandshäusern erschweren. Welche baulichen Vorgaben für Pflegeheime im Einzelnen genau gelten, zeigt die interaktive TERRANUS Deutschlandkarte .

Fazit: Die föderale und dynamische Gesetzgebung schwächt das Engagement von Investoren. Dabei ist jeder privat angelegte Euro auf dem Pflegeimmobilienmarkt in doppelter Hinsicht gut investiertes Geld – er rechnet sich für den Investor und lohnt sich für die ganze Gesellschaft. Grund genug für die Politik, die Weichen richtig zu stellen.

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Interaktive Deutschlandkarte: Jetzt online!

Ob Bayern, Berlin oder Sachsen, ein Klick genügt: Die interaktive TERRANUS Deutschlandkarte liefert einen raschen Einblick in alle baulichen Vorgaben für Pflegeheime, detailliert aufgeschlüsselt nach Bundesländern. Ein starkes Online-Tool mit den stets aktuellsten Daten.

Aktuell, interaktiv und übersichtlich: Die TERRANUS Deutschlandkarte steht ab sofort auch als interaktives Online-Tool zur Verfügung. Ein echter Meilenstein für Investoren und Bewerter, liefert sie doch alle Informationen über die aktuelle Rechtslage in den Bundesländern im schnellen Überblick.

„Ein wichtiges Instrument, denn für ein erfolgreiches Investment müssen viele Parameter passen“, erklärt Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS GmbH, „die landesrechtlichen Rahmenbedingungen bilden dabei die Basis, sind aber auch am schwierigsten zu bewerten, da sie sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.“ Welche baulichen Vorgaben für Pflegeheime in den einzelnen Bundesländern aktuell gelten, zeigt die interaktive TERRANUS Deutschlandkarte.

Kompass durch gesetzlichen Wildwuchs

Einbettzimmerquoten zwischen 0 und 100 Prozent, Mindestgröße der Einbettzimmer zwischen 12 und 16 Quadratmeter oder diverse Vorgaben für die maximale Einrichtungsgröße: Nachdem jedes Bundesland seit 2006 eigene Heimgesetze verabschiedete, stiegen auch die baulichen Anforderungen an Pflegeimmobilien deutlich an. Von einer einheitlichen Regelung ist Deutschland dabei 2017 weiter entfernt denn je.

Um jedoch die Marktfähigkeit eines Pflegeheims im Einzelnen zu beurteilen, bedarf es der genauen Prüfung der jeweiligen landesspezifischen rechtlichen Grundlagen. Denn was in Bayern Gesetz ist, gilt längst nicht in Hamburg oder Mecklenburg-Vorpommern. Noch zudem unterscheiden sich die Vorgaben, je nachdem ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt. Exakt hier liefert das Online-Tool verlässliche und schnelle Informationen.

Nur einen Klick entfernt: alle Details auf einen Blick

Welche Voraussetzungen gelten für Neubauten, welche für Bestandsimmobilien?
Wie hoch ist die Einbettzimmerquote in Sachsen, Bayern oder Hamburg?
Welche Anforderungen an sanitäre Einrichtungen müssen erfüllt sein?
Wie viel Gemeinschaftsfläche pro Bewohner müssen in NRW vorgehalten werden?

Klicken Sie sich durch die neue interaktive TERRANUS Deutschlandkarte und finden Sie Antworten auf diese Fragen und weitere Details zu allen Bauvorgaben für Pflegeheime. Das praktische Online-Tool für Investoren, Wertermittler, Projektentwickler und Architekten – jederzeit verfügbar und stets aktuell.

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5 Kriterien: Core oder nicht Core?

Trotz gestiegener Preise für Pflegeimmobilien lässt sich eine Überhitzung des Marktes (noch) nicht erkennen. Mehr denn je kommt es aber auf die Qualität im Detail an. Die Kriterien für die Core-Pflegeimmobilie im Überblick.

Trotz gestiegener Preise für Pflegeimmobilien lässt sich eine Überhitzung des Marktes (noch) nicht erkennen. „Da aber der Kaufpreisfaktor derzeit beim 16- bis 17-Fachen für Core-Objekte liegt“, erklärt Markus Bienentreu, „kommt es mehr denn je auf die Qualität im Detail an.“ Die Kriterien für die Core-Pflegeimmobilie im Überblick.

Alle wollen sie, doch wie sieht sie eigentlich aus – die Core-Pflegeimmobilie? Welche Kriterien machen ein herausragendes Pflegeheim aus und warum ist das aktuell für Investoren von größter Relevanz? „Weil längst nicht alles, was inzwischen für die 17-fache Jahresmiete zum Verkauf steht, ein Core-Objekt ist“, erklärt Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS GmbH.

Detailarbeit gefragt

„Für ein erfolgreiches Investment müssen aber viele Parameter passen – von Standort über Gebäudestruktur bis hin zum Betreiberkonzept und nicht zuletzt die landesrechtlichen Rahmenbedingungen“, sagt Bienentreu, „erst dann sind Pflegeheime äußerst lukrativ mit stabilen Jahresrenditen oberhalb von fünfeinhalb Prozent.“ Denn allein die Unterschiede unter den Bauvorgaben der einzelnen Bundesländer sind mannigfaltig – von der Anzahl der Plätze pro Einrichtung über die Einbettzimmerquote bis hin zur Definition der Heim-Infrastruktur. Mehr Klarheit verschafft da die TERRANUS Deutschlandkarte.

5 Kritierien für ein „Herzstück“

Der kleinste gemeinsame Nenner für Core-Pflegeimmobilien im Überblick:

Gute Lage in einem Gebiet mit hoher Nachfrage nach Pflegeplätzen und gegebenem Bedarf
Einbettzimmer, die ohne Vorflur mindestens 14 Quadratmeter groß sind, mit lichter Breite von mindestens 3,20 m und eigenem Bad
Über die Investitionskosten refinanzierbare Miete
Bonitätsstarker Mieter mit langfristigem Mietvertrag
Einhaltung der jeweiligen landesspezifischen Vorgaben

Mehr Details dazu, welche Faktoren darüber hinaus eine Core-Pflegeimmobilie ausmachen und warum eine moderne Wohnqualität für das Image und den wirtschaftlichen Erfolg ausschlaggebend ist, finden Sie im neuen TERRANUS Branchenmonitor.

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PSG II: 5 Fakten für Investoren

Das Risiko für Pflegeheim-Betreiber steigt: Mit Einführung des Zweiten Pflegestärkungsgesetzes zum Januar 2017 änderte sich auch die Refinanzierung. TERRANUS erklärt, warum jetzt aktives Pflegegrad-Management gefragt ist.

Das Risiko für Pflegeheim-Betreiber steigt: Mit Einführung des Pflegestärkungsgesetzes (PSG II) zum Januar 2017 änderte sich auch die Refinanzierung. TERRANUS erklärt, warum jetzt aktives Pflegegrad-Management gefragt ist und warum das für Investoren relevant ist.

Die Rechnung scheint simpel: Je erfolgreicher der Pflegheim-Betreiber, desto sicherer die Mieteinahmen des Eigentümers und damit das Investment. Mit Einführung des Pflegestärkungsgesetzes II (PSG II) zum 1. Januar 2017 änderten sich jedoch die Kalkulations- und Refinanzierungsbedingungen für stationäre Pflegeheime.

Pauschal statt individuell

Bislang stieg mit den individuellen Pflegekosten und der jeweiligen Pflegestufe auch der Eigenanteil des Pflegebedürftigen. Mit der aktuellen Reform aber wird ein sogenannter „einrichtungseinheitlicher Eigenanteil“ (EEE) eingeführt, bei dem jeder Bewohner einer Einrichtung den gleichen Betrag zuzahlt – unabhängig von seinem persönlichen Pflegegrad. Die Wirtschaftlichkeit eines Hauses hängt künftig wesentlich davon ab, dass sich die Bewohnerstruktur ab dem Zeitpunkt der EEE-Berechnung unterjährig nicht wesentlich verändert.

Die 5 wichtigsten Fakten für Investoren:

Fünf Pflegegrade ersetzen drei Pflegestufen
Bestandsschutz für Pflegebedürftige: Pflegestufe wird ohne Neubegutachtung (bis 1.1.2017) in das Pflegegrad-System überführt
Einführung EEE: Nach dem Umlageverfahren wird künftig je Einrichtung ein Pauschalwert für den Eigenanteil aller Bewohner ermittelt
Risiken des Betreibers steigen: Wegen der Pauschalisierung des Eigenanteils könnte es bei Belegungsänderungen zu Defiziten kommen
Sinkende Einnahmen: Da die Beträge für niedrige und hohe Pflegegrade jetzt weiter auseinanderliegen, verringern sich künftig wohl – je nach Bewohnerstruktur – die Einnahmen

Mehr Informationen rund um die Auswirkungen des Pflegestärkungsgesetzes, aber auch weitere aktuelle Fakten rund um Preise, Renditen und Investitionsfolgekosten von Sozialimmobilien finden Sie im neuen TERRANUS Branchen-Monitor.

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Das Nullsummenspiel

Die Finanzierung der Pflege bröckelt seit Einführung der letzten Pflegereformstufe – mit gravierenden Folgen für nachfolgende Generationen. „Einen weitsichtigen Kraftakt der Gesellschaft“, fordert jetzt Carsten Brinkmann von Politik, Unternehmen, Investoren und den Bürgern.

Die Finanzierung der Pflege bröckelt langfristig – trotz des Pflegefonds. Denn mit der Einführung der letzten Stufe der Pflegereform werden die Rücklagen der Pflegeversicherung aufgezehrt – mit gravierenden Lasten für nachkommende Generationen. „Einen weitsichtigen und fairen Kraftakt der Gesellschaft“, fordert nun Carsten Brinkmann, TERRANUS Aufsichtsratsvorsitzender.

Es bleibt ein Dilemma. Am 1. Januar 2017 trat die letzte Stufe der größten Reform der Pflegeversicherung seit ihrer Einführung vor 22 Jahren in Kraft. Im Zentrum steht ein neuer Begriff der Pflegebedürftigkeit. Künftig werden nicht allein Menschen mit körperlicher Einschränkung voll in den Leistungskatalog einbezogen, sondern gleichberechtigt auch rund 1,6 Millionen Menschen mit psychischen Beeinträchtigungen und schwindender geistiger Kraft wie Demenzkranke. Eine ebenso faire wie erfreuliche Entwicklung.

Das Problem: Da es seit Januar auch zu einer Leistungsausweitung für rund 95 Prozent aller Pflegebedürftigen kommt, decken die zur Finanzierung veranschlagten und über Beitragssteigerung (auf nunmehr 2,55 bzw. 2,8 Prozent für Kinderlose) erzielten 5 Milliarden Euro Mehreinnahmen den finanziellen Bedarf nicht ab. Stattdessen greifen politische Entscheider bereits heute auf die für spätere Zeiten gebildeten Rücklagen des Pflegefonds zurück, um aktuell eine stärkere Beitragserhöhung zu vermeiden.

Von der linken in die rechte Tasche: Nächste Generation verliert

„Das ist unverantwortlich“, erklärt Carsten Brinkmann, TERRANUS Aufsichtsratsvorsitzender, „denn die Pflegeversicherung mit dem 2015 eingerichteten Pflegefond sollte eigentlich eine zusätzliche Kapitalreserve für die künftige Versorgung der vielen Babyboomer bilden. Doch bereits heute werden diese Reserven abgeschmolzen, um die aktuellen Mehrkosten zu bestreiten. Unter dem Strich bedeutet das: Bis 2020 wird nicht ein einzelner Euro mehr angespart und der Aufbewahrungsort wechselt – die Reserven im Pflegefond werden aufgezehrt.“

Und die eigentliche Zeche zahlen die nachfolgenden Generationen. Denn die Umlagefinanzierung der Pflegeversicherung gerät spätestens ab 2034 heftig unter Druck. Dann werden die ersten aus der Babyboomer-Generation pflegebedürftig. Eine Generation, die größer ist als jede zuvor und danach. Gleichzeitig sinkt die Zahl der Erwerbstätigen und mit ihr die Beitragseinnahmen. Angesichts dessen lässt sich bereits heute absehen: Selbst Beitragssätze von 4 Prozent decken künftige Pflegekosten von mehr als 50 Milliarden Euro pro Jahr dann nicht mehr ab.

Schulterschluss: Mehr Vorsorge, mehr Kreativität gefragt

„Mehr Weitsicht und Entschlossenheit von Politik und Wirtschaft, stärkere private Vorsorge und mehr Fairness gegenüber der Kinder- und Enkel-Generation und einen gesellschaftlichen Kraftakt“, fordert Carsten Brinkmann und plädiert auch für ein Umdenken bei Wohnungsbau und Quartiergestaltung für ältere Menschen.

Ausgangspunkte eines gesamtgesellschaftlichen Kurswechsels könnten sein:

Statt des Silo-Denkens mit ambulanter Pflege auf der einen und stationärer Pflege auf der anderen Seite müsste die Politik moderne Wohnformen mit bedarfsgerechten Service- und Pflegedienstleistungen fördern – und das angesichts der Zahl der Babyboomer-Generation in großem Umfang.
Kommunen, Wohnungsbau-Unternehmen, Stadtentwickler, Dienstleister und Investoren sollten mit viel Kreativität und Engagement eine eng vernetzte aber durchlässige und effizientere Versorgungsstruktur und die dazu geeigneten Quartiere entwickeln, die eine hohe Lebensqualität ermöglichen.
Angesichts der demografischen Entwicklung sollten wir stärker in private Vorsorge investieren.
Und nicht zuletzt stellt sich die Frage: Wollen wir wirklich die Beitragsstabilität heute mit einer Beitragsexplosion für die nachfolgende Generation erkaufen?

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TERRANUS Branchen-Monitor 2017

Wissen kompakt für Investoren: Was macht ein Pflegeheim zur Core-Immobilie? Was verändert sich mit dem Zweiten Pflegestärkungsgesetz? Und warum sind Investitionsfolgekosten in Zukunft schwer zu kalkulieren? Diese Fragen und viele mehr beantwortet der TERRANUS Branchen-Monitor 2017.

Solides Wissen und aktuelle Trends rund um ein komplexes Marktsegment – das bietet der neue Branchen-Monitor kompakt auf 16 Seiten. Damit ermöglicht er Investoren, Banken und Betreibern einen tiefen Einblick in alle Fakten, die 2017 für ein erfolgreiches Investment in Sozialimmobilien von Relevanz sein werden.

Einzigartig: Die TERRANUS Deutschlandkarte mit allen baulichen Vorgaben für Pflegeheime – von Kiel bis München, von Dresden bis Köln. Bestellen Sie jetzt den TERRANUS Branchen-Monitor 2017.

Von Kaufpreisfaktor bis Core-Immobilie

Stabile Jahresrenditen von rund fünf Prozent, dazu die steigende Nachfrage nach Pflegeplätzen und ein geringer Verdrängungswettbewerb – der lukrative Markt für Sozialimmobilien scheint ideale Rahmenbedingungen für Investoren zu bieten. „Stimmt“, erklärt Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS GmbH, „immer vorausgesetzt, Investoren wissen um die vielen Parameter, die für das Rendite-Risiko-Profil dieser Assetklasse entscheidend sind.“ Welche davon wichtig sind und wie man diese bewertet, erklärt der neue Branchen-Monitor.

Die Themen auf einen Blick:

Wie entwickelte sich in 2016 das Transaktionsvolumen?
Welche Auswirkungen hatten steigende Kaufpreisfaktoren auf das Rendite-Risiko-Profil?
Was macht ein Pflegeheim zur Core-Immobilie?
Was verändert sich 2017 mit dem Zweiten Pflegestärkungsgesetz?
Welche Praxiserfahrungen machen Betreiber mit den neuen Landesheimgesetzen?

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„Am besten nichts Neues?“

2016 – das Jahr der Rekordumsätze im Pflegeimmobilien-Markt zeigt deutliche Schönheitsfehler. Trotz des Transaktionsvolumens von weit mehr als 2,5 Milliarden Euro fehlen Investitionen in den Neu- und Ersatzbau, erklärt Carsten Brinkmann, TERRANUS Aufsichtsratsvorsitzender.

Der Pflegeimmobilien-Markt ähnelt einem Karussell. Trotz des Rekordumsatzes (closing) von weit mehr als 2,5 Milliarden Euro in 2016 mangelt es an den dringend benötigten Investitionen in den Neu- und Ersatzbau. Um den drastisch steigenden Bedarf an Pflegeplätzen in attraktiven Lagen mit ansprechenden Konzepten zu decken, wären bis 2050 je nach Kapazität der Einrichtung jährlich 200 bis 250 neue Pflegeheime mit einem Investitionsvolumen von mehr als 2 Milliarden Euro notwendig. Eine immense Summe, über die Kommunen nicht verfügen, die aber dringend benötigt wird. So entstanden 2016 de facto nur geschätzte 150 Gebäude – und in dieser Zahl sind die Ersatzbauten bereits enthalten. Zusätzlich bleiben auch die Neubauaktivitäten für „Service oder Betreutes Wohnen“ weit hinter den Marktbedürfnissen zurück.

Hin- und Herschieben von Pflegeheimen

„Diese Neubauknappheit ist gleich in mehrfacher Hinsicht problematisch“, erklärt Carsten Brinkmann, TERRANUS Aufsichtsratsvorsitzender, „sowohl für Investoren und Betreiber als auch für eine alternde Gesellschaft. Statt in neue Immobilien und damit zeitgemäße Versorgung oder gar in völlig neue Quartierskonzepte zu investieren, werden Immobilien wie 2006 als Portfolio hin- und hergeschoben. Frei nach der Devise: Am besten nichts Neues bauen, denn das sei zu langwierig für das nach Rendite suchende Kapital.“ Zudem erschweren länderspezifische Vorgaben die Realisierung von Projekten und erhöhen die Gestehungskosten. So wird das Angebot verknappt und die Preise für „Altbestände“ steigen.

Portfolio-Verkäufe in Höhe von 2 Milliarden Euro

Ein weiterer Grund: Die Projektentwicklung von Neubauten ist aufwendig und der Cashflow nicht so kurzfristig verfügbar wie bei Bestandsobjekten. Für das Rekordvolumen 2016 jedenfalls gilt: Rund 2 Milliarden Euro und damit der überwiegende Teil des Gesamtvolumens floss in zum Teil großvolumige Portfolio-Verkäufe. Von den veräußerten Bestandshäusern wechselten einige zum wiederholten Mal den Eigentümer – und das wahrscheinlich nicht zum letzten Mal.

Pflegeimmobilien-Markt als Anlage-Alternative

Konkret bedeutet das: Auch der Pflegeimmobilien-Markt wird von niedrigen Zinsen und fehlenden Anlagealternativen angeheizt. „Das ist preistreibend und die Anzeichen mehren sich, dass sich die Märkte entkoppeln“, erklärt Carsten Brinkmann. Denn während die Preise für Pflegeimmobilien in den vergangenen Jahren stiegen, werden Betreiber aufgrund höherer gesetzlicher Anforderungen sowie gestiegener Personal- und Sachkosten geringere Margen erwirtschaften. Doch diese Entwicklung ist alles andere als zwangsläufig. „Wenn wir in neuen Quartierskonzepten denken, die Service und Pflege integrieren und bedarfsgerecht anbieten, dann können wir relativ schnell deutlich mehr Kapazitäten zur Versorgung älterer Menschen schaffen. Gleichzeitig entstehen Anlagemöglichkeiten, die nachhaltige Infrastruktur mit attraktiven Wohn- und Versorgungsformen schaffen.“

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Niemand will ins Heim? 5 gute Gründe für stationäre Pflege

Auch wenn Politiker oft etwas anderes behaupten: Die Belegungsquoten in stationären Einrichtungen sind so hoch wie nie. TERRANUS nennt fünf Argumente, warum das so ist und auch so bleiben wird.

„Niemand will ins Heim“ – immer wieder wird dies von Politikern und Meinungsmachern behauptet. Fakt ist: Die Belegungsquoten in stationären Einrichtungen sind so hoch wie nie. TERRANUS nennt fünf Argumente, warum das so ist und auch so bleiben wird.

Viele Pflegepolitiker sprechen sich für die ambulante Versorgung pflegebedürftiger Menschen aus. Doch ab einem gewissen Grad von Pflegebedürftigkeit können nur Pflegeheime die optimale Versorgung bieten.

Der Hintergrund: Gesellschaftliche Strukturen ändern sich zur Zeit erheblich. Das gilt sowohl für Alter und Gesundheit der Bevölkerung als auch für die Familienkonstellationen, die vor allem beim Thema Pflege von großer Relevanz sind. Geht es wirklich nur um die Lebensqualität von Pflegebedürftigen und deren Angehörigen, genügt die ambulante Pflege insbesondere bei hochbetagten und stark pflegebedürftigen Menschen sicher langfristig nicht.

TERRANUS nennt die fünf wichtigsten Gründe für den stark steigenden Bedarf an Pflegeheimen:

1. Demografie

Wandel innerhalb der Bevölkerung bedeutet keineswegs nur, dass es immer mehr alte Menschen gibt. Es bedeutet auch: weniger Kinder pro Haushalt, mehr Single-Haushalte, mehr Patchwork-Familien und mehr Mobilität in der Gesellschaft. Die klassischen Konstellationen, in denen sich die häusliche Pflege von Angehörigen realisieren lässt, werden damit immer seltener.

2. Qualität

Bei gering ausgeprägter Pflegebedürftigkeit kann häusliche Pflege gut funktionieren. Bei stark oder schwerstpflegebedürftigen Menschen ist eine angemessene Versorgung jedoch häufig nicht mehr oder nur noch mit enormem Aufwand zu gewährleisten.

3. Vereinsamung

In vielen Fällen führt die Versorgung zu Hause in die physische und – weit schlimmer noch – psychische Isolation. Wenn nicht gerade der ambulante Pflegedienst vorbeischaut, sind die Betroffenen oft alleine. Es fehlen Ansprache, Gesellschaft und Beschäftigung.

4. Bürokratie

Wer jemals einem pflegebedürftigen Menschen dabei geholfen hat, den hochkomplexen Alltag mit ambulantem Pflegedienst, Essen auf Rädern und einer Haushaltshilfe nebst Urlaubsvertretung zu organisieren (und über die diversen Kostenträger abzurechnen!), weiß: Das kostet Zeit, Kraft und Nerven. Und zwar mehr als die meisten Berufstätigen haben.

5. Kosten

Ambulante Pflege ist für die Gesellschaft keinesfalls per se billiger, im Gegenteil: Viel Zeit und Ressourcen verpuffen in Anfahrt, Organisation und Bürokratie. Demgegenüber werden in der stationären Pflege Geld und Fachpersonal in der Regel wesentlich effizienter eingesetzt.

Diese Argumente belegen: Die Frage, ob jemand ins Heim „will“, stellt sich in der Praxis so nicht. Es geht vielmehr darum, wo die optimale Versorgung für die Betroffenen gewährleistet ist. In aller Regel wird dies auf lange Sicht ein gut geführtes stationäres Pflegeheim sein, was die Nachfrage schon jetzt deutlich zeigt. Auch die Politik wird das in einigen Jahren sicherlich merken.

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Rekordjahr 2016

2016 – ein Jahr der Superlative. Nie zuvor wechselten mehr Pflegeimmobilien in Deutschland den Besitzer. Mehr als 1,75 Milliarden Euro wurden alleine bei Portfoliodeals umgesetzt. Markus Bienentreu sagt, warum genauere Zahlen eine Wunschvorstellung bleiben.

1,9 oder 2,2 oder gar 2,5 Milliarden Euro? Zum Jahreswechsel schießen die rückblickenden Schätzungen zum Transaktionsvolumen im Markt der Pflegeimmobilien wie Pilze aus dem Boden. Für Markus Bienentreu, Geschäftsführer bei TERRANUS, ist das nicht mehr als Kaffeesatz-Leserei. „Aus den großen Transaktionen wissen wir, dass es mehr als 1,75 Milliarden Euro waren. Einzelverkäufe zwischen einzelnen Betreibergesellschaften oder auch kirchlichen Institutionen finden aber oft unter Ausschluss der Öffentlichkeit statt. Wer hier mit genauen Zahlen hantiert, suggeriert eine Präzision, die es in diesem Markt nicht gibt.“

1,75 Milliarden Euro für große Transaktionen

995 Millionen Euro wurden für den Portfolioankauf der „Primonial RIM SA“ gezahlt, die Käufe von „Deutsche Wohnen“ summierten sich auf rund 420,5 Millionen Euro und „E&G Funds und Asset-Management“ setzten mehr als 100 Millionen Euro um. Die großen Transaktionen allein stehen für ein Transaktionsvolumen, das die Branche in eine bislang unerreichte Dimension vorrücken lässt.

Bewegung im „Off-Market“

Abseits der großen Deals wechselte zudem bei „Off-Market“-Verkäufen zwischen einzelnen Betreibergesellschaften, kirchlichen Institutionen oder Privatpersonen eine Reihe von Pflegeimmobilien den Besitzer. Legt man marktübliche Preise zu Grunde, addiert sich das Gesamt-Transaktionsvolumen auf wahrscheinlich mehr als 2,25 Milliarden Euro.

Auch 2017 ein interessanter Markt

„Für eine zuverlässige Berechnung bleibt der Pflegeimmobilien-Markt viel zu kleingliedrig und intransparent. Unter dem Strich ist die Tendenz jedoch klar: Pflegeimmobilien werden zunehmend als attraktive Assetklasse in das Portfolio aufgenommen. Dieser Trend wird sich auch im Jahr 2017 fortsetzen, denn die mittel- und langfristigen Perspektiven sind unverändert gut“, erklärt Bienentreu.

Kein Schnäppchen, aber attraktiv

Allerdings sind bei der Suche nach dem geeigneten Renditeobjekt mehr denn je detaillierte Marktkenntnisse gefordert, denn teilweise wurde für den Kauf das 16-fache der Jahresmiete bezahlt. Die wichtigsten Marktdaten und eine fundierte Analyse zu Gesundheits- und Pflegeimmobilien stellt TERRANUS im Branchen-Monitor 2017 zusammen, der ab Ende Januar 2017 hier bestellbar ist.

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5 gute Gründe für Investoren

Steigende Nachfrage, staatliche Zahlungen und wenig Verdrängungswettbewerb – klingt nach idealen Rahmenbedingungen für Investoren? Ja! Mit der Weitsicht, zeitgemäße Versorgungsstrukturen neu zu denken. Carsten Brinkmann nennt fünf gute Gründe.

Umdenken gefragt: Statt auf den Wertzuwachs von reinem „Betongold“ zu spekulieren, lohnt es sich für Investoren über Geschäftsmodelle rund um Versorgung und Betreuung nachzudenken. Carsten Brinkmann, TERRANUS Aufsichtsratsvorsitzender, nennt gleich fünf Gründe, warum der Konsolidierungs- und Konzentrationsprozess in der Pflegeheimbranche mit attraktiveren Geschäftsmodellen gute Chancen für nachhaltige Investitionen bietet. Und damit ausreichend Kapital für die zeitgemäße Versorgung älterer und pflegebedürftiger Menschen generiert wird.

Mit Kapitalkraft zu verbesserten Versorgungsstrukturen

Die Gründe im Einzelnen:

Demografie: 3,5 Millionen Pflegebedürftige bis 2030 – die gesellschaftliche Entwicklung lässt die Nachfrage nach Betreuungs- und Pflegeleistungen kontinuierlich steigen.
Stabilität: Die nachhaltig hohe Wirtschaftskraft im größten Gesundheitsmarkt Europas schafft – insbesondere aus Sicht ausländischer Unternehmen – sichere Rahmenbedingungen, um neue Geschäftsmodelle zu entwickeln und unternehmerisch zu gestalten.
Planungssicherheit: Durch die starke Regulierung im Pflegebereich verfügt Deutschland über interessante Versorgungsstrukturen und konjunktur-übergreifende Marktverhältnisse.
Investitionsschwäche: Der regulierte Markt schützt die bisherigen Leistungserbringer noch durch bestehende Eintrittshürden. Doch die etablierten Träger verfügen nach Wegfall der Förderung häufig nicht über ausreichend Kapital, um in zukunftsfähiges Wachstum zu investieren.

Ein insgesamt solides Fundament für Investoren, um neue Perspektiven rund um Pflegeheime und ihre Dienstleistungen zu entwickeln und zu finanzieren. Denn anders als bei reinen Wohnungsinvestitionen schaffen die Dienstleistungen einen zusätzlichen Mehrwert, da ihr wirtschaftlicher Anteil vier Mal so hoch liegt wie die reine Miete. Statt auf einen Wertzuwachs zu spekulieren, und das bei einer generell sinkenden Bevölkerungszahl, lohnt sich die Investition in zeitgemäße Pflegestrukturen – sie schafft Lebensraum, Arbeitsplätze und Mehrwert. Das rechnet sich nicht nur, sondern macht auch gesellschaftlich Sinn!