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Leere Pflegezimmer – Was tun?

Bundesweit stehen rund 15 % aller Betten in Pflegeheimen leer. Das ist jedoch nur eine Durchschnittszahl, in vielen Fällen ist der Leerstand sogar höher. Mancherorts sind ganze Etagen verwaist. Dadurch gehen den Betreibern erhebliche Einnahmen verloren, und Senioren fehlt der barrierefreie Wohnraum, der am Wohnungsmarkt schwer zu finden ist. Die Integration von ambulante Wohnformen ist eine kreative, zukunftsfähige Lösung.

Bundesweit stehen rund 15 % aller Betten in Pflegeheimen leer. Das ist jedoch nur eine Durchschnittszahl, in vielen Fällen ist der Leerstand sogar höher. Grund ist häufig der Fachkräftemangel: Wo Pflegekräfte fehlen, können keine Bewohner aufgenommen werden. Mancherorts sind ganze Etagen verwaist. Dadurch gehen den Betreibern erhebliche Einnahmen verloren, und Senioren fehlt der barrierefreie Wohnraum, der am Wohnungsmarkt schwer zu finden ist.

Aufbau von alternativen Wohnformen

Wie können Betreiber und Eigentümer die Ausfälle auffangen und das Potenzial ihrer Einrichtung wieder voll nutzen? Eine Möglichkeit: Die Umwandlung von leer stehenden Zimmern in ambulante Wohnformen für Senioren. Ein zusammenhängender Bereich oder eine Etage eines Pflegeheims können in eine Pflege-Wohngemeinschaft oder in Betreutes Wohnen umgewandelt werden.

Die Zielgruppe

Menschen, die nur in geringem Umfang pflegebedürftig sind, also die Pflegegrad 1 oder 2 haben, haben schon seit Jahren keine Chance mehr, in ein Pflegeheim aufgenommen zu werden. Zu gering ist der Zuschuss der Pflegekasse, die Plätze werden deshalb an Menschen mit höherer Pflegebedürftigkeit vergeben. „Obwohl sie viele Alltagstätigkeiten noch selbstständig erledigen können, fühlen sich jedoch viele dieser Menschen allein in einer Wohnung unsicher und oft auch einsam“, weiß Terranus-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji. „Für diese Menschen kann ein finanzierbares Wohnen in einer Gemeinschaft mit Notfallbetreuung und einigen Service-Leistungen eine ideale Lösung sein, die die Lebensqualität deutlich steigert.“

Möglichkeit 1: Pflege-Wohngemeinschaft

Die Zimmer werden als Service-Wohneinheiten einzeln vermietet und können mit persönlichen Möbeln eingerichtet werden. Alle Bewohnerinnen und Bewohner werden vollumfänglich rund um die Uhr betreut: Eine Präsenzkraft gestaltet den Alltag gemeinsam mit den Senioren. Nachts steht eine Betreuungskraft zur Verfügung, die bei Notfällen handlungsfähig ist. Bei Bedarf unterstützt ein ambulanter Pflegedienst zum Beispiel bei der Morgen- oder Abend-Toilette. Diese Leistungen werden zusätzlich zur Miete über separate Verträge berechnet. Die Zimmer und Bäder in der Einrichtung sind natürlich barrierefrei und behindertengerecht, ein kostbarer Vorteil, der auf dem freien Wohnungsmarkt kaum zu finden ist.

Voraussetzungen:

Eine Wohngemeinschaft darf in der Regel (hängt vom jeweiligen Bundesland ab) höchstens 12 Plätze bzw. Bewohner haben.
In der Regel sind maximal zwei Wohngemeinschaften nach den gegenwärtigen Bestimmungen der Landesheimgesetze und ihrer Verordnungen innerhalb einer Einrichtung erlaubt.
Die Wohngemeinschaft muss vom stationären Bereich baulich abgetrennt und durch einen eigenen Eingang (Wohnungstür) zu betreten sein.
Erforderlich ist außerdem ein zentraler Gemeinschaftsraum mit Küche innerhalb der WG.
Ein ambulanter Pflegedienst sollte zur Verfügung stehen oder als Kooperationspartner angebunden sein.

Möglichkeit 2: Betreutes Wohnen

Die Umnutzung von Pflegezimmern in Betreutes Wohnen setzt voraus, dass eine Küche eingebaut werden kann, so dass eine komplette separate Wohneinheit entsteht. Die Senioren bestimmen selbst, wie selbstständig sie leben bzw. wieviel Hilfe sie beanspruchen wollen. Verpflegung und weitere Serviceleistungen können je nach Wunsch hinzugebucht werden. Die Ausgestaltung der Service-Leistungen ist dem Betreiber überlassen, so kann zum Beispiel eine Betreuungskraft für Notfälle in der Nacht eingesetzt werden.

Voraussetzungen:

Umbaumaßnahmen, um Kücheneinheiten zu integrieren bzw. größere Wohneinheiten zu schaffen.
Der Bereich des Betreuten Wohnens muss vom stationären Bereich oder einer Wohngemeinschaft abgetrennt sein.
Ein ambulanter Pflegedienst sollte zur Verfügung stehen oder als Kooperationspartner angebunden sein.

Die Vorteile bei einer Umwandlung

Je nach den baulichen Gegebenheiten einer Einrichtung ist auf einer leer stehenden Etage auch eine Kombination von einer Wohngemeinschaft und Betreutem Wohnen möglich. Die Umwandlung in ambulante Wohnformen bietet folgende Vorteile:

Für Betreiber fließen auch ohne zusätzliches Fachpersonal wieder mehr Einnahmen.
Für Wohngemeinschaften und Betreutes Wohnen existiert keine fixe Fachkraftquote. Der Nachtdienst kann zum Beispiel über Pflegehelfer organisiert werden.
Die Räumlichkeiten in einem Pflegeheim sind bereits barrierefrei, das reduziert den Umbau-Aufwand.
Für einen ambulanten Pflegedienst ist die Arbeit in einem solchen Modell attraktiv, denn hier befinden sich mehrere Pflegebedürftige an einer Adresse, lange Wegezeiten entfallen.
Für Senioren ist diese Möglichkeit, sicher aufgehoben zu sein, eine große Erleichterung. Wenn Probleme auftreten, ist kompetente Hilfe sofort verfügbar.

Fazit: Es entsteht ein kleines Quartier, das Senioren die Möglichkeit bietet, auch bei fortschreitender Pflegebedürftigkeit in der vertrauten Umgebung mehr Leistungen zu erhalten. Gleichzeitig öffnet sich die Pflegeeinrichtung stärker in die Kommune und kann so ihre Vernetzung vor Ort intensivieren.

Vorbereitung auf zukünftige Wohnmodelle

Bundesgesundheitsminister Karl Lauterbach hat kürzlich die Einführung einer „Stambulanten Versorgung“ angekündigt, die Regelleistung der Pflegekassen werden soll. Einzelheiten hat er dazu jedoch noch nicht genannt. „Wie auch immer das neue Gesetz ausgestaltet sein wird – eins ist sicher: Pflegewohnformen, bei denen alte Menschen in Wohnungen oder Zimmern mit Basis-Betreuung leben und zusätzlich je nach Bedarf von einem ambulanten Pflegedienst betreut werden, sind ein Modell der Zukunft“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji. „Mit der Einrichtung von Wohngemeinschaften oder Betreutem Wohnen sind Betreiber bereits auf zukünftige Modelle vorbereitet!“

Beratung zur Teil-Umnutzung Ihrer Pflegeeinrichtung

Sie wünschen sich Unterstützung bei der Umsetzung? Unsere Experten beraten Sie bei dem Prozess, z. B. wie die vorhandene Raumstruktur am besten genutzt werden kann und ob eine Wohngemeinschaft in Ihrem individuellen Fall wirtschaftlich ist. Sie haben mit Leerständen in Ihrer Einrichtung zu kämpfen, ambulante Wohnformen passen bei Ihnen jedoch nicht als Ergänzung? Auch in diesem Fall zeigen wir Ihnen im Rahmen unserer Strategie- und Management-Beratung weitere Lösungswege auf.

Sprechen Sie uns gerne an!

Klinik-Rettung: Mit neuem Konzept und Betreiber zurück zum Erfolg

Rückläufige Belegung infolge von Corona, massive Kostensteigerungen und der Fachkräf-temangel trieben die Sachsen-Klinik Naunhof im Februar 2023 in die Insolvenz. Gut ein Jahr später kann die Einrichtung wieder zuversichtlich in die Zukunft schauen. In einem Interview erklären Insolvenzverwalter Joachim Voigt-Salus und Carsten Brinkmann, Auf-sichtsratsvorsitzender von TERRANUS, die Neuausrichtung.

Rückläufige Belegung infolge von Corona, massive Kostensteigerungen und der Fachkräftemangel trieben die Sachsen-Klinik Naunhof im Februar 2023 in die Insolvenz. Gut ein Jahr später kann die Einrichtung wieder zuversichtlich in die Zukunft schauen – mit neuem Betreiber und neuer strategischer Ausrichtung auf die geriatrische Reha. Was dazwischen geschah und wie der Turnaround gelungen ist, berichten Insolvenzverwalter Joachim Voigt-Salus (Foto rechts) und Carsten Brinkmann (Foto links), Aufsichtsratsvorsitzender von TERRANUS, im Interview.

Was waren die Gründe für die Insolvenz der Sachsen-Klinik, und welche Situation haben Sie nach Ihrer Bestellung zum vorläufigen Insolvenzverwalter vorgefunden?

Joachim Voigt-Salus: Die Sachsen-Klinik Naunhof ist ein interessantes Konstrukt: Die Immobilie war ursprünglich als Hotel geplant und besteht aus mehreren Gebäudekörpern. Der eine Teil wird als Reha-Klinik genutzt, der andere als Pflegeheim. Der Rehaklinik machten die Nachwehen der Corona-Pandemie massiv zu schaffen: Weniger Operationen heißt weniger Reha-Patienten. Die Belegung lag bei Insolvenzanmeldung nur bei etwas mehr als 50 Prozent. In der Pflege war die Auslastung besser, aber wegen des Fachkräftemangels auch nicht im auskömmlichen Bereich. Mit so einer Konstellation bekommen Sie als Betreiber irgendwann ein Liquiditätsproblem. Vor allem wenn gleichzeitig die Sach-, Energie- und Personalkosten explodieren.

Worauf lag der Fokus zu Beginn der Sanierung?

Voigt-Salus: Wie immer in der Anfangsphase einer Insolvenz ging es zunächst darum, den Betrieb zu stabilisieren und die Fortführungsoptionen zu prüfen. Das Insolvenzgeld hat uns dafür zwei Monate Luft verschafft. Bis zur Verfahrenseröffnung mussten wir klären: Können wir auch unter Vollkosten fortführen, ohne dauerhaft Insolvenzmasse zu verbrennen? Dafür brauchten wir einen genauen und vor allem belastbaren Überblick über die Zahlen und eine fundierte Planung. Bei den sehr komplexen Abrechnungsmodalitäten für Kliniken und Pflegeeinrichtungen ist das nicht ganz trivial. Dabei hat uns TERRANUS unterstützt.

Carsten Brinkmann: Wir haben umgehend eine umfassende Gewinn- und Verlustrechnung für das laufende Geschäftsjahr erstellt, aus der wir eine kurz- und mittelfristige Liquiditätsplanung inklusive Restrukturierungs-Empfehlungen abgeleitet haben. Die Fragestellung war: Wie ist die Kostenstruktur? Reichen die monatlichen Einnahmen aus, um das Unternehmen fortzuführen und zu sanieren? Welche Belegung brauchen wir dafür, und ist die realistisch?

Mit welchem Ergebnis?

Brinkmann: Unsere Planungen haben ergeben, dass die Klinik bei einer dauerhaften Belegung von 85 Prozent, einer etwas höheren Vergütung durch die Kostenträger und einer leicht optimierten Kostenstruktur ein positives Betriebsergebnis erzielen kann.

Diese Voraussetzungen mussten aber doch erst einmal geschaffen werden, oder?

Voigt-Salus: Genau, das ging natürlich nicht von jetzt auf gleich. Aber wir hatten durch das Insolvenzgeld etwas Liquiditätspuffer, so dass wir nach Verfahrenseröffnung fortführen und mit gezielten Maßnahmen die Restrukturierung angehen konnten. Parallel dazu haben wir – ebenfalls mit Unterstützung von TERRANUS – einen Investorenprozess für den Geschäftsbetrieb und die Immobilie aufgesetzt. Dabei kam uns zugute, dass inzwischen auch die Immobiliengesellschaft Insolvenz angemeldet hatte und beide Verfahren von uns geführt wurden.

Was bedeutet Restrukturierung konkret?

Voigt-Salus: Der entscheidendste Punkt waren die Verhandlungen mit den Kostenträgern. Das war eine Herausforderung, weil die Kostenträger sehr detaillierte Unterlagen forderten, die Gegenstand von fünf Verhandlungsrunden waren. TERRANUS hat diese Verhandlungen sehr professionell vorbereitet und begleitet. Letztendlich ist es gelungen, eine deutliche Erhöhung der Pflegesätze für die Reha-Klinik zu erzielen. Da parallel die Auslastung stieg und wir das teure Leasing-Personal zurückfahren konnten, hat sich die Lage deutlich stabilisiert, und wir konnten uns auf die Investorensuche konzentrieren.

Wie war die Resonanz auf den Investorenprozess?

Voigt-Salus: Verhalten. Wir hatten es ja mit einer etwas atypischen Konstellation aus Reha und Pflege in einer etwas atypischen Immobilie zu tun.

Brinkmann: Reha kann man dort gut anbieten, aber für Pflege ist die Immobilie nicht ideal und der Standort zu dezentral. Da lag es nahe, sich ganz auf Reha zu konzentrieren und das Konzept in Abstimmung mit den Kostenträgern neu auszurichten. Das hat sich auch deutlich bei der Investorensuche gezeigt. Auch wenn wir für beide Teilbereiche Investoren gesucht haben, gab es für die Pflege keinen Interessenten.

Warum ist am Ende trotzdem die Rettung der Klinik gelungen?

Voigt-Salus: Wir haben einen Investor gefunden, der sich mit geriatrischer Reha auskennt und das Potential der von uns „ansanierten“ Einrichtung erkannt hat. Dafür gibt es einen wachsenden Bedarf und auch die Kostenträger sind bereit, diese Leistung angemessen zu refinanzieren. Der Investor, die Michels-Unternehmensgruppe, ist nicht nur Betreiber, sondern hat viel Erfahrung in der Immobilienbewirtschaftung. Er sieht Betrieb und Immobilie als Einheit. Für die Sachsen-Klinik die ideale Konstellation. Im Dezember 2023 wurden die Verträge unterzeichnet und der Klinikbetrieb ging zum 01.01.2024 auf den neuen Betreiber über. Zur Wahrheit gehört jedoch leider auch, dass wir die Pflege schließen mussten.

Sie wollen einer Einrichtung ein neues Konzept geben?
Dann sprechen Sie uns an! Wir beraten Sie zur Restrukturierung und finden auch einen passenden neuen Betreiber für Sie.

Personalmangel? Hilfe kommt aus aller Welt!

Das aktuell größte Problem von Pflegeheim-Betreibern, das viele weitere Probleme nach sich zieht, ist der Personalmangel. Wo Pflegekräfte fehlen, stehen Betten leer, sinken Einnahmen und die Arbeitsmotivation der verbleibenden Belegschaft. Ausländische Fachkräfte sind hier eine gute und vergleichsweise kostengünstige Lösung. Lesen Sie hier, wie Sie mit geringem eigenen Aufwand Pflegerinnen und Pfleger aus dem Ausland gewinnen können.

Das aktuell größte Problem von Pflegeheim-Betreibern, das viele weitere Probleme nach sich zieht, ist der Personalmangel. Wo Pflegekräfte fehlen, stehen Betten leer und sinken Einnahmen. In einem Teufelskreis führt Personalmangel obendrein zu mehr Personalmangel, denn überlastete Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind eher unzufrieden, häufiger krank und kündigen schneller.

Viele Betreiber setzen in der Not auf Leasing-Kräfte, das ist jedoch eine sehr teure Rettung. „Wir empfehlen eine andere Lösung: ausländische Pflegekräfte. Das ist kostengünstiger, nachhaltiger und besser für das Betriebsklima“, erklärt Terranus-Geschäftsführerin und erfahrene Krankenhaus- und Pflegeheim-Managerin Anja Sakwe Nakonji.

Ausländische Fachkräfte sind eine Lösung

Aber wie kommen Sie an ausländische Pflegekräfte? Für einzelne Betreiber und nur in Einzelfällen ist eine Rekrutierung im Ausland natürlich viel zu aufwändig. Deshalb hat Terranus mit einem darauf spezialisierten Unternehmen eine Kooperation geschlossen. Von unserem Partner erhalten Sie alle erforderlichen Dienstleistungen von der Rekrutierung, über Deutschkurse bis zur abschließenden Anerkennung der neuen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter als Pflegefachkraft.

Wie läuft die Vermittlung ab?

Rekrutierung: Am Anfang steht eine Beratung mit einer genauen Analyse Ihres Personalbedarfs. Unser Partner unterhält Standorte im Ausland, Schwerpunkte sind zurzeit Indien und Marokko. Dort werden Fachkräfte angeworben, die bereits über einen Ausbildung in der Pflege verfügen. In einer unternehmenseigenen Akademie vor Ort absolvieren sie einen 8-wöchigen Deutschkurs (Sprachniveau B1).
Personalauswahl: Während des Deutschkurses werden Videos gedreht, in denen sich jede einzelne Pflegekraft vorstellt. Diese können sich Betreiber in Deutschland auf einer Website ansehen und Bewerberinnen oder Bewerber in die engere Auswahl ziehen. In einem Live-online-Meeting fällt dann eine Entscheidung. Anschließend erhalten die ausgewählten Pflegekräfte einen Arbeitsvertrag. Dieser ist Voraussetzung für die Einreise nach Deutschland.
Qualifizierung: Hier angekommen, arbeiten sie in Ihrer in der Regel zunächst als Pflegehelfer. Über einen Zeitraum von 6 Monaten werden sie in Deutschland an einer spezialisierten Akademie bis zur Anerkennung als Pflegefachkraft fachlich weitergebildet. In der Akademie erhalten sie außerdem einen B2-Deutschkurs. Der Unterricht erfolgt berufsbegleitend in Blöcken. Die Erfolgsquote liegt bei 90 %. Sollte der vom Arbeitgeber ausgewählte Mitarbeitende die Kurse nicht bestehen oder gar abbrechen, sorgt unser Partner für Ersatz.

In Deutschland muss sich der Arbeitgeber in seinem eigenen Interesse dann um die Integration der Pflegekraft kümmern: Er sollte eine angemessene Unterkunft vermitteln. Die Miet- wie auch die Reisekosten für die Übersiedlung nach Deutschland – tragen die ausländischen Pflegekräfte selbst. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, der neuen Mitarbeiterin oder dem neuen Mitarbeiter im Betrieb einen Mentor zur Seite stellen, für alle Fragen rund um den Beruf, aber auch fürs tägliche Leben in der neuen Umgebung.

Was kosten Vermittlung und Qualifizierung?

Folgende Kosten entstehen dem Arbeitgeber für die Gewinnung einer ausländischen Fachkraft:

Rekrutierung und Vorbereitungskurs vor Ort	5.500 €
Behördliche Gebühren	411 €
Betreuungsgebühr für die 6-monatige Phase der Einarbeitung und Weiterbildung (monatl. 500,00)	3.000 €
Abschlussprämie bei Anerkennung	2.500 €

Förderung durch die Agentur für Arbeit

Die Gesamtkosten liegen also bei rund 11.500 € (zzgl. MwSt.), die zu Beginn bzw. in den ersten 6 Monaten anfallen. Zusätzlich zahlen Sie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die in dieser Phase als Pflegehelfer eingestuft sind, auch das entsprechende Tarifgehalt. Während der gesamten 6 Monate der Qualifizierungsphase werden die Lohnkosten jedoch mit einem Zuschuss in Höhe von 70 % von der Agentur für Arbeit gefördert. Die Agentur für Arbeit übernimmt in der Regel auch die Kosten für die Unterbringung während des Blockunterrichts. Zwar fehlen die betreffenden Mitarbeiter während ihres Blockunterrichts im Betrieb, aber die Bilanz ist für Sie dennoch positiv: Sie zahlen lediglich 30 % des Arbeitsentgelts für ca. 75% Arbeitsleistung im Betrieb.

Große Kostenersparnis im Vergleich zu Leasing

Nach der Anerkennung als Pflegefachkraft verursachen die ausländischen Mitarbeitenden keine Extra-Kosten mehr, der Arbeitgeber zahlt nur noch das tarifliche Gehalt, inklusive Lohnnebenkosten von durchschnittlich ca. 5.000 €. Zum Vergleich: Eine Leasingkraft kostet pro Monat 10.000 bis 12.000 € und zwar fortlaufend für jeden Monat, den sie in der Einrichtung tätig ist. Im Vergleich zu einer gleichbleibend teuren Leasingkraft hat sich die Investition in eine ausländische Pflegekraft bereits nach zwei Monaten amortisiert.

Unser Kooperationspartner

Unser Kooperationspartner Auxila ist ein Tochterunternehmen der Pflege Kompetenz Zentrum AG, ansässig im mittelhessischen Aßlar. Das Unternehmen ist seit über 30 Jahren Arbeitgeber im Altenhilfebereich, sowohl ambulant als auch stationär. „Wie aktuell viele Betriebe hatten auch wir immer wieder Personalprobleme, deshalb haben wir uns buchstäblichs selbst auf die Reise begeben, um in aller Welt Fachkräfte zu suchen und weiterzubilden“, erklärt Geschäftsführer Jürgen Debus. Seit knapp 20 Jahren ist sein Unternehmen nun in diesem Bereich tätig und hat bislang mehrere Tausend Pflegekräfte vermittelt.

Haben Sie noch Bedenken?

Ist es überhaupt politisch vertretbar, Entwicklungs- oder Schwellenländern Fachkräfte zu entziehen? Dazu erklärt Jürgen Debus: „In Indien arbeiten wir zum Beispiel eng mit der indischen Bildungsbehörde NDSC zusammen. Von staatlicher Seite wird unsere Arbeit sehr unterstützt, weil wir Menschen aus dem von Überbevölkerung und Armut bedrohten Land eine gute Zukunftsperspektive bieten. Auch in Marokko gibt es einen Überschuss an ausgebildeten Pflegekräften“.

Eine andere Sorge, die Pflegeheim-Betreiber beschäftigt: Sind die ausländischen Pflegekräfte nicht schnell wieder weg? „Nein! Unserer Erfahrung nach bleiben die meisten für immer. Einkommen und Lebensqualität sind in Deutschland einfach viel höher. Ein gutes Beispiel ist die Pflegedienstleiterin in unserer eigenen Einrichtung in Aßlar: Sie kam vor 8 Jahren aus Rumänien, hat ihren Mann nachgeholt, ist hier Mutter geworden und hat dank ihres großen Engagements Karriere gemacht“, erzählt Jürgen Debus.

Der Artikel hat Ihr Interesse an ausländischen Pflegekräften geweckt? Dann sprechen Sie uns an! Wir beraten Sie zu dem Thema und kümmern uns um alles Weitere.

Schließung eines Pflegeheims: Unterstützung in der Ausnahmesituation

Im letzten Jahr mussten 88 Pflegeheime schließen. Für dieses Jahr erwarten Experten noch höhere Zahlen. Der Grund für die Schließungen: Gestiegene Kosten und daraus resultierende Betreiber-Insolvenzen. Muss ein Pflegeheim geschlossen werden, sorgt das bei Bewohnern, Angehörigen, Betreibern und Investoren für einen Ausnahmezustand. Lesen Sie hier, wie Sie mit der Situation am besten umgehen.

88 Pflegeheime mussten in Deutschland im vergangenen Jahr schließen. Für dieses Jahr erwarten Experten weit höhere Zahlen. Der Grund für die Schließungen: Gestiegene Kosten und daraus resultierende Betreiber-Insolvenzen. Muss ein Pflegeheim geschlossen werden, sorgt das auf vielen Ebenen für einen Ausnahmezustand. Bei Bewohnern und Angehörige droht Panik, bei Beschäftigten Wut und Enttäuschung. Der Betreiber sieht seinen Ruf und unter Umständen sein Lebenswerk bedroht, der Immobilieneigentümer fürchtet die Komplett-Abschreibung seines Investments. Wie geht man mit so einer Situation um?

Einer dieser Fälle betrifft ganz aktuell einen Kunden von Terranus. Anhand des laufenden Prozesses zeigen wir hier, welche Aufgaben im Zusammenhang mit einer Schließung bewältigt werden müssen, wie Terranus diese Probleme sozialverträglich für Sie löst – und wie wir Sie dabei unterstützen, eine andere Nutzung für Ihre Immobilie zu entdecken.

Pflegeplätze werden in vielen Städten und Regionen dringend gesucht. Wie kann es da überhaupt zur Schließung eines Heims kommen? Im vorliegenden Fall ging der Betreiber, die Convivo-Gruppe insolvent. „Eine Betreiber-Insolvenz führt aber normalerweise noch lange nicht zur Schließung eines Heims“, erklärt Terranus-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji, „In 2023 waren deutschlandweit 214 Heime allein von Insolvenzen großer Betreiber betroffen, die allermeisten davon konnten durch einen Betreiberwechsel gerettet werden.“ Dem Eigentümer der Immobilie im aktuellen Fall gelang es jedoch nicht, einen neuen Betreiber zu finden, der die Einrichtung übernehmen wollte. Dafür gab es mehrere Gründe:

Die Einrichtung steckte sehr tief in den roten Zahlen, mit einer Belegung von nur 33 von 67 Plätzen lag die Auslastung unter 50 Prozent. Zum Vergleich: Die durchschnittliche Auslastung stationärer Pflegeheime in Deutschland liegt bei rund 88 Prozent.
Zahlreiche anstehende Sanierungsmaßnahmen hatten sich zu einem Investitionsstau verdichtet.
Das Haus entspricht von seinem baulichen Zuschnitt her nicht den Anforderungen eines modernen Pflegeheimes. Es hat viele Zweibettzimmer, von denen sich jeweils zwei ein Bad teilen. Würde man die Zweibettzimmer in Einbettzimmer verwandeln, würden so viele Plätze wegfallen, dass die Einrichtung keine Chance mehr hätte, wirtschaftlich zu arbeiten.

Als jegliche Hoffnung geschwunden war, dass die Einrichtung wieder wirtschaftlich auf eigenen Füßen stehen könnte, beauftragte der Immobilieneigentümer schließlich Terranus damit, den Betrieb geordnet herunterzufahren.

Umsiedlung mit Fingerspitzengefühl

Wenn ein Heim seine Schließung ankündigt, ist die Aufregung in sozialen Medien und der lokalen Presse natürlich groß. Schließlich geht es um alte, gebrechliche Menschen, denen der Heimplatz gekündigt wird und die plötzlich noch einmal in eine andere Umgebung verpflanzt werden sollen. Terranus hat im konkreten vorliegenden Fall nicht nur die Information der Öffentlichkeit, der Behörden und der Angehörigen gesteuert, sondern geht jetzt auch bei der Umsiedlung mit großem Fingerspitzengefühl vor: Für jede und jeden der 30 noch in der Einrichtung verbliebenen Bewohner wird individuell ein alternativer Platz in der Umgebung gesucht. Dabei profitieren alle Beteiligten von den guten und vielfältigen Kontakten des Eigentümers, der in der Region weitere Pflegeimmobilien besitzt. Terranus ist ebenfalls deutschlandweit mit vielen Einrichtungen gut vernetzt. Über die direkte persönliche Ansprache bei anderen Pflegeheimen können so die nötigen Plätze gefunden werden. Wichtig: Der neue Heimplatz muss zu der jeweiligen Beeinträchtigung der Person passen. „Unter den Bewohnern gibt es gewachsene Freundschaften und manchmal sogar Liebesbeziehungen. Bei der Umsiedelung achten wir auch darauf, dass diese Menschen zusammenbleiben können“, verspricht Anja Sakwe Nakonji. Ist der neue Heimplatz gefunden, übermittelt Terranus die Bewohnerakten und organisiert den Umzug.

Aufrechterhaltung einer guten Betreuung

Den Beschäftigten bietet Terranus auf Wunsch Hilfe bei der Suche nach einer Anschlussbeschäftigung. „Hier passen wir genau auf, bis die letzten Bewohner umgesiedelt sind, immer noch genügend Pflegekräfte in der Einrichtung zu halten, um eine gute Betreuung sicherzustellen“, erklärt Terranus-Consultant Diana Ruhmöller, die das Projekt vor Ort leitet.

Sind alle Bewohner versorgt, lässt das öffentliche Interesse schlagartig nach, der Prozess der Schließung ist damit aber noch nicht abgeschlossen. Diana Ruhmöller: „Auch wenn das Haus bald leer ist, gibt es noch viele Aufgaben: Letzte Abrechnungen erstellen, Arbeitszeugnisse schreiben, Inventar veräußern, Akten einlagern.“ In der letzten Phase muss außerdem mit den Kostenträgern über eine außerordentliche Kündigung des Versorgungsvertrags verhandelt werden.

Beratung zur Weiterverwendung der Immobilie

Und was passiert am Ende mit der Immobilie? Hat sie ihren ursprünglich erhofften Anlagewert jetzt ganz verloren? Durch die richtige Nachnutzung eine weitere Wertschöpfung aus Gebäude und Grundstück zu erzielen, ist tatsächlich eine große Herausforderung. Mit dem Leistungspaket „Strategie- und Management-Beratung“ unterstützt Terranus Sie auch in dieser Extrem-Lage. Anja Sakwe Nakonji erläutert die Aufgabe so: „Fragen wir uns vor dem Kauf oder dem Bau einer Seniorenimmobilie, ob das Objekt in seiner Umgebung gute Marktchancen hat, stellen wir diese Frage jetzt umgekehrt: Welche möglichen Bedarfe gibt es am Standort noch, für die sich die Immobilie eignet?“ Die Antworten darauf können naheliegend oder überraschend sein. Beispiele:

Ambulantes Wohnsetting für Senioren
Studentenwohnheim
Hotel
Kindertagesstätte
Reha-Klinik
Wohnungen
Flüchtlingsheim
Frauenhaus

Was sich für die Nachnutzung eignet, hängt natürlich von der Lage der Immobilie, ihrer Anbindung und Infrastruktur sowie dem sozialen Umfeld ab. Anja Sakwe Nakonji: „Wie auch immer die Gegebenheiten sind, wir erstellen für die Weiterverwertung Ihrer Immobilie ein Konzept und unterstützen Sie bei der Umsetzung.“

Für weitere Informationen sprechen Sie uns gerne an!

Personalakquise, Diversifizierung und Betreiber-Monitoring: Was für Betreiber und Investoren 2024 wichtig wird

Die anhaltende Knappheit von Pflegekräften, die unaufhörliche Inflation und die fortgesetzte Herausforderung durch hohe Zinsen werden auch im Jahr 2024 das Marktumfeld für Sozialimmobilien maßgeblich prägen. Welche Auswirkungen diese Faktoren haben könnten, berichten TERRANUS-Geschäftsführer Anja Sakwe Nakonji und Markus Bienentreu.

Die anhaltende Knappheit von Pflegekräften, die unaufhörliche Inflation und die fortgesetzte Herausforderung durch hohe Zinsen werden auch im Jahr 2024 das Marktumfeld für Sozialimmobilien maßgeblich prägen. Eine detaillierte Analyse darüber, welche Auswirkungen diese Faktoren für Betreiber und Investoren haben könnten, bieten TERRANUS-Geschäftsführer Anja Sakwe Nakonji und Markus Bienentreu in einem exklusiven Interview.

2023 war kein einfaches Jahr für die Sozialimmobilienbranche. Es gab eine Reihe großer Betreiber-Insolvenzen, und eine Vielzahl kleinerer, die weniger im Licht der Öffentlichkeit standen. Geht das 2024 so weiter?

Sakwe Nakonji: An der Großwetterlage wird sich so schnell nichts ändern. Vor allem der Mangel an Pflegekräften wird uns auch 2024 beschäftigen – und weit darüber hinaus. Ein Problem bleiben auch die gestiegenen Kosten und der bedauerliche Umstand, dass die Refinanzierung nicht mit den Kostensteigerungen Schritt hält. Für Betreiber bleibt das Marktumfeld also weiter sehr anspruchsvoll.

Und für Investoren?

Bienentreu: Das gilt auch für die Investoren. Der wirtschaftliche Druck auf die Betreiber schlägt natürlich auf sie durch. Es wird schwieriger, solide aufgestellte Häuser zu finden. Und die hohen Zinsen haben gleich einen mehrfachen Effekt: Projektentwicklungen stocken, die Kaufpreisfaktoren sinken, und zugleich gibt es auf einfache alternative Anlagemöglichkeiten wie etwa Festgeld wieder interessante Zinsen.

Was sollen Investoren jetzt tun – warten auf die Zinswende?

Bienentreu: Das ist in der Tat die Haltung vieler Investoren. Aber nicht von allen. Denn wer z.B. mit Eigenkapital antizyklisch investieren will, dem bieten sich jetzt gute Gelegenheiten. Es sind eine ganze Reihe von „Stranded Assets“ auf dem Markt. Wer hier mit kühlem Kopf vorgeht und die entscheidenden Rahmenparameter über eine gründlichen Commercial Due Diligence überprüft, kann möglicherweise günstig einsteigen oder sein Portfolio sinnvoll verbreitern. Denn früher oder später wird sich der Markt wieder erholen.

Allen Bestandshaltern kann man 2024 nur raten, ihr Portfolio gründlich auf Risiken abzuklopfen. Zudem bietet ein fortlaufendes Monitoring, das vor allem auch die Belegungs- und Personalentwicklung umfasst, ein hervorragendes Frühwarnsystem. Gerade jetzt muss die Devise lauten: Eng dranbleiben an den Betreibern.

Wie sieht denn der gut aufgestellte Betreiber aus – gibt es den 2024 überhaupt noch?

Sakwe Nakonji: Auf jeden Fall! Ein gut aufgestellter Betreiber zeichnet sich vor allem durch ein funktionierendes Personalkonzept aus. Er hat ein durchdachtes Personalmarketing und ist in der Lage, neben deutschen auch ausländische Pflegekräfte zu gewinnen und zu integrieren. Er kümmert sich gut um seine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, indem er z.B. Fort- und Weiterbildungen ermöglicht. Und – ein sehr wichtiger Aspekt, der oft vergessen wird: Er schult und coacht seine Führungskräfte. Denn auf die kommt es jetzt mehr denn je an. Außerdem ist hilfreich, wenn man als Betreiber breit aufgestellt ist, d.h. stationäre und ambulante Leistungen kombiniert.

Das heißt, es gibt Betreuungsformen, die sich dieses Jahr besser schlagen werden als andere?

Sakwe Nakonji: Ja, das sind die Betreuungsformen, die schon in den vergangenen Jahren überproportional gewachsen sind: Betreutes Wohnen oder hybride Modelle, die Wohnen mit ambulanter und teilstationärer Pflege kombinieren. Diese Betreuungsformen sind weniger personalintensiv, also weniger vom Fachkräftemangel betroffen. Und sie sind weniger reguliert, d.h. es gibt mehr unternehmerischen Spielraum, mit Problemen und Herausforderungen umzugehen. Einrichtungen, die sich in dieser Hinsicht diversifiziert haben, tun sich aktuell etwas leichter.

Was können Betreiber tun, die 2024 in die Krise geraten?

Bienentreu: Das kommt darauf an, ob es sich um eine Gruppe oder eine Einzel-Einrichtung handelt. Als Gruppe ist es meistens möglich sich zu konsolidieren. Eine Reihe größerer Betreiber hat das 2023 erfolgreich getan. Die entscheidende Frage, die jeder größere Betreiber jetzt für sich beantworten muss, ist: Wie lange können wirtschaftlich problematische Standorte gehalten und mitgetragen werden?

Sakwe Nakonji: Einzel-Einrichtungen haben diesen Spielraum nicht. Deshalb kann es dort sehr schnell existenziell werden. Entscheidend ist, dass man frühzeitig handelt, und nicht erst, wenn die Liquidität tief rot ist.

Was heißt „frühzeitig handeln“ in diesem Fall?

Bienentreu: Probleme sollte man über ein vernünftiges Controlling früh erkennen und zügig gegensteuern. Habe ich z.B. überhöhte Mieten sollte man sich frühzeitig mit dem Vermieter ins Benehmen setzen. Der Vermieter hat in der Regel ein hohes Interesse, dass seine Immobilie weiter als Pflegeeinrichtung genutzt werden kann. Deshalb wird er unter Umständen zu einem Entgegenkommen bereit sein, das hilft, die Einrichtung zu stabilisieren. Er wird das aber nur tun, wenn es noch Spielraum für eine Lösung gibt und der Betreiber auch eine Gegenleistung anbieten kann – z.B. eine vorzeitige Vertragsverlängerung. Zu spät oder mit leeren Händen sollte man also nicht auf ihn zugehen.

Sakwe Nakonji: Das sehe ich auch so. Wobei natürlich die Mietkosten nur 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. Der größte Posten sind die Personalkosten. Wenn hier das Controlling rot zeigt, sind die Spielräume natürlich begrenzt. Aber es gibt sie: Anstatt jeden Monat rund 10.000 Euro für eine Leasing-Kraft auszugeben, können Betreiber z.B. gezielt in die Einstellung von Pflegekräften aus dem Ausland investieren. Das kostet inklusive Organisation, Sprachkurs etc. ungefähr genauso viel. Hinzu kommen noch Zeit und Nerven, weil es mit viel Bürokratie verbunden ist. Aber anders als die Leihkraft hat sich das innerhalb sehr kurzer Zeit amortisiert und senkt dann die Kosten erheblich.

Neuer RWI Pflegeheim Rating Report: Pflege ohne Personal?

Deutschlands Pflegeheime sind gleich mehrfach in der Zwickmühle: Die Kosten steigen massiv, aber die Refinanzierungspraxis wird dem nicht gerecht. Unternehmerische Spielräume gibt es nicht – zu eng ist das Korsett der Regulierung. Und zu alledem kommt noch der massive Personalmangel. Der aktuelle „RWI Pflegeheim Rating Report 2024“ analysiert, was das für die Einrichtungen bedeutet und stellt eine ketzerische Frage: „Pflege ohne Personal?“

Das RWI-Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung beobachtet seit 15 Jahren den deutschen Pflegemarkt. Für seinen Pflegeheim Rating Report wertet das Institut gemeinsam mit dem Institute for Healthcare Business GmbH (hcb) sowie unter anderem mit Unterstützung von TERRANUS deutschlandweit die Jahresabschlüsse von mehr als 2.100 Pflegeheimen aus. Die Tendenz ist bereits seit Jahren eindeutig: Der Druck auf die Einrichtungen steigt – und damit der Veränderungsdruck auf Branche und Politik insgesamt.

Bereits im Jahr 2019 – also vor der Corona-Pandemie – lagen 20 Prozent der Einrichtungen im „roten Bereich“, das heißt, sie waren akut ausfallgefährdet. Auch die Ertragslage anhand der EBITDAR-Marge hat sich im Zeitverlauf stetig verschlechtert. Interessanterweise zeigen die Analyseergebnisse wenige bis keine signifikanten Unterschiede in Bezug auf Größe, Einzelheim oder Kette. Bestätigt wurde lediglich eine höhere Ausfallwahrscheinlichkeit von privaten Trägern in Fällen, in denen die Immobilien nicht im Eigentum sind.

Die Insolvenzen von Pflegeheim-Betreibern aller Trägerformen im Laufe dieses Jahres geben eine Vorstellung davon, was der Branche künftig noch bevorstehen könnte. „Die Betreiber stehen unter enormen wirtschaftlichen Druck“, stellt Anja Sakwe Nakonji fest. „Und das in einer Zeit, in der wir die Pflegekapazitäten eigentlich massiv ausbauen müssten.“ Denn Deutschland benötigt bis 2040 rund 372.000 zusätzliche Pflegeplätze. Dazu müssten jährlich rund 270 Heime neu gebaut und betrieben werden.

Pflege muss effizienter werden

Heißt die Lösung also – wie im Untertitel des Pflegeheim Rating Reports angegeben – Pflege ohne Personal? „Die Frage ist provokant, aber berechtigt“, so Sakwe Nakonji. „Wir müssen natürlich nicht ohne, aber mit deutlich weniger Personal eine adäquate Versorgung leisten können.“ Denn der Faktor Personal wirkt sich massiv aus. Bereits im Report von 2022 wurde ein Szenario „Lohndruck“ simuliert, um die Auswirkungen des Mangels an Pflegefachkräften abzubilden. Der Effekt ist dramatisch: Fast die Hälfte aller Pflegeheime wären in diesem Szenario im roten Bereich.

„Für alle Branchen wird in Deutschland über die Notwendigkeit diskutiert, mit Produktivitätsfortschritten Kostensteigerungen entgegenzuwirken“, weiß die TERRANUS-Geschäftsführerin. Sie fordert: „Diese Diskussion darf und muss auch in der Pflegebranche stattfinden.“ So sind Produktivitätsfortschritte auch hier möglich, zum Beispiel indem bürokratische (Personal)-Vorgaben abgebaut und Heimgesetze verschlankt werden. Das käme auch der Pflegeversicherung und den Sozialkassen zugute. „Diese Zusammenhänge sind offensichtlich und müssen bei den politisch Verantwortlichen endlich Anklang finden“, sagt Sakwe Nakonji. „Gerade die Pflege als personalintensive Branche kann nur im Kontext der Entwicklungen des Arbeitsmarktes gedacht und geregelt werden.“

Intelligente und kreative Konzepte

Ideen und Konzepte dafür gibt es. Dazu zählen beispielsweise Vorschläge zur „Entsäulung“ der Pflegeversicherung, das heißt, einer Auflösung der Unterschiede zwischen ambulanter und stationärer Pflege. Dies führt zu einer deutlichen „Entschlackung“ der Vorgaben und damit weniger bürokratischem Aufwand, und es wird seit Jahren erprobt. Auch Modellprojekte der Pflegekassen zur Einbindung von Angehörigen in die Pflege laufen erfolgreich.

Und noch eine weitere „Ineffizienz“ muss beseitigt werden: Dass in Pflegeheimen Leerstand herrscht, weil Pflegekräfte fehlen, ist volkswirtschaftlicher Unsinn. Wenn es schon nicht gelingt, die Personalvorgaben zu ändern, sollte zumindest dieser barrierefreie Wohnraum unkompliziert umgenutzt werden können.

„Es mangelt also nicht an intelligenten oder kreativen Konzepten, sondern vielmehr an politischer Courage“, erklärt dazu Anja Sakwe Nakonji. „Und an der zentralen Erkenntnis, dass es für solche Konzepte nicht mehr, sondern weniger Regulierung braucht.“ Damit die professionelle Pflege wieder zukunftsfest wird, sollten möglichste viele Akteure über die gesamte Branche hinweg ihre Stimmen bündeln und sich für die nötigen Veränderungen einsetzen, wie das zum Beispiel die Forster Initiative macht. Wenn das gelingt, werden im übernächsten Pflegeheim Rating Report wieder ein paar mehr Einrichtungen im grünen Bereich sein.

Für weitere Informationen sprechen Sie uns gerne an! Gerne kommen wir auch mit Ihnen auf der Presekonferenz zum RWI Pflegeheim Rating Report am 11.12. ins Gespräch.

Pflegeheim Rating Report

Ziel des Reports ist die Verbesserung der Transparenz im deutschen Pflegemarkt mit dem Fokus auf stationärer Pflege. Die empirischen wissenschaftlichen Auswertungen werden auf der Grundlage der Jahresabschlüsse von über 2.000 Pflegeheimen erstellt. Die Daten werden zwei Jahre retrospektiv analysiert und spiegeln nicht die brandaktuelle Entwicklung wider. Dennoch können über die Analyse strukturelle Aussagen zur Pflegebranche getroffen werden. Neben den Auswertungen enthält der Report verschiedene Sonderanalysen. Am 11.12.2023 wird der 9. Report veröffentlicht.

Verlinkungen zu weiteren Informationen:

Altenheim digital Zeitschrift, Ausgabe 10/2023

Flyer Forster Initiative

Pflegeimmobilienfonds: Was bedeutet die aktuelle Marktlage für Anleger?

Die über Jahre hinweg kontinuierlich positive Entwicklung dieser Assetklasse und ihr konjunkturunabhängiger Charakter haben viele Investoren vergessen lassen, dass Pflegeimmobilien weiterhin eine aktive Managementkomponente erfordern. Was aus Zinswende, explodierenden Kosten und Betreiber-Insolvenzen für die Anleger dieser Spezialimmobilienfonds folgt, erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu in unserem Beitrag.

Die über Jahre positive Entwicklung dieser Assetklasse und ihr konjunkturunabhängiger Charakter ließen vergessen: Pflegeimmobilien sind und bleiben Managementimmobilien. Was aus Zinswende, explodierenden Kosten und Betreiber-Insolvenzen für die Anleger dieser Spezialimmobilienfonds folgt, erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu.

Konjunkturunabhängig und aufgrund der demografischen Entwicklung nachfragesicher: Pflegeimmobilienfonds überzeugten Anleger jahrelang mit ihrem nachhaltigen Charakter und einer positiven Entwicklung. Und so finanzierten institutionelle Investoren, wie Versicherer, Pensionskassen, Versorgungswerke oder Kreditinstitute mit ihren Investitionen in Spezialimmobilienfonds dieser Assetklasse einen nicht unerheblichen Anteil der deutschen Pflegeinfrastruktur. Der Finanzierungsbedarf dürfte künftig weiter enorm steigen: Laut RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung belaufen sich die benötigten Neu- und Reinvestitionen bis 2040 auf rund 100 Milliarden Euro. Bis dahin rechnet das Institut mit einem Anstieg der Pflegebedürftigen in Deutschland auf rund 5,6 Millionen. Doch trotz des enorm steigenden Bedarfs verunsichern Zinswende und Betreiber-Insolvenzen zunehmend die Anlegerkreise und werfen die Fragen auf: Wie nachhaltig sind Investitionen in Pflegeimmobilien tatsächlich? Und worauf müssen sich die institutionellen Anleger einstellen?

Sinkende Kaufpreise führen zur Abwertung

„Die Zinsentwicklung der letzten 18 Monate drückt auf die Wertentwicklung der Fonds“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu. Daher dürften in diesem Jahr die Verkehrswerte der Fondsobjekte in vielen Fällen sinken.“ Damit fällt nach einer langen Phase stetiger Aufwertung die Bewertung von Pflegeimmobilien 2023 erstmals geringer aus. Der Hintergrund: Wurden im letzten Jahr Pflegeimmobilien noch oberhalb der 20fachen Jahresmiete und einer Spitzenrendite unter 4 Prozent gehandelt, sanken die Kaufpreise in den letzten Monaten um rund 20 Prozent. Und diese Entwicklung werden Immobiliengutachter nun bei den Portfolien institutioneller Anleger einpreisen. „Grundsätzlich eine ganz normale Entwicklung, denn ein Auf und Ab existiert bei jeder Assetklasse“, erläutert Markus Bienentreu. Allerdings belasten den Immobilienmarkt weitere nachteilige Parameter: neben dem sprunghaften Anstieg der Zinsen sind dies auch explodierende Bau-, Energie- und Sachkosten sowie die Streichungen von Fördermitteln und Insolvenzen von Pflegeheimbetreibern. Für Anleger bedeutet das konkret: Die Einwertung dieser Entwicklung führt bei vielen Portfolien zu einer sinkenden Kapitalrendite (ROI), bei ausbleibenden Mietzahlungen auch zu niedrigeren Ausschüttungen.

Risiko minimieren: Commercial Due Diligence

Um das Risiko für die Zukunft zu minimieren, empfiehlt sich vor dem Erwerb von Pflegeimmobilien eine aussagefähige Commercial Due Diligence, die die Chancen und Risiken der Objekte vor dem Kauf realistisch beurteilt. „Auch für Anleger gilt es, sich mit der Qualität der Immobilie und der Marktfähigkeit des Betreibers auseinanderzusetzen“, empfiehlt Anja Sakwe Nakonji. „Sind Mikro- und Makrostandort geeignet? Lässt sich die Miete nachhaltig refinanzieren? Wie solide wirkt der Pflegebetrieb? Wie wirtschaftlich ist das Betriebskonzept auch in Bezug auf die Personalgewinnung? Und nicht zuletzt: In welchem Zustand präsentiert sich die bestehende Einrichtung, wie ist es um ihren Ruf bei Mitarbeitern bestellt? Fallen nicht alle Antworten positiv aus, so gilt es, die entsprechenden Risiken einzupreisen.“ Das gilt derzeit mehr dann je, zeigten doch die Insolvenzen dieses Jahres, dass Betreiber unabhängig von ihrer Größe und Organisationsform in wirtschaftliche Schieflage geraten können.

Einmal pro Jahr: Chancen-Risiken-Profil bewerten

Sicherheit in der aktuellen Marktlage bietet zudem ein jährliches Chancen-Risiko-Profil, das die Objekt- wie Betreiberqualität regelmäßig analysiert und einen potenziellen Betreiberausfall antizipiert. Eine realistische Einschätzung der Vermarktungschancen stärkt dabei die Position von Eigentümer bzw. Anleger und vermeidet das Risiko eines „Stranded Asset“ – verursacht durch die vollständige Schließung oder die zeitintensive Suche nach einem geeigneten Nachmieter. Denn im Ernstfall drängt die Zeit. Das Chancen-Risiko-Profil bewertet bereits im Vorfeld, ob es alternative Betreiber gibt; ob Zwischenlösungen – etwa ein Interimsmanagement – den Übergang zu einem neuen Betreiber optimieren helfen oder ob sich gar alternative Nutzungsmöglichkeiten für die Immobilie oder Teile dieser empfehlen.

Prinzipiell gilt: Eine gut konzipierte Pflegeimmobilie verfügt über eine hervorragende Marktperspektive, so dass beim Ausfall eines Betreibers eine Anschlussvermietung rasch möglich sein wird. Um dabei das Risiko eines erneuten Betreiberausfalls zu minimieren, empfiehlt sich erneut die Prüfung aller Parameter in der aktuellen Marktlage. Daher benötigt der Asset Manager für Pflegeimmobilien nicht allein einschlägiges Immobilien-, sondern auch Betreiber-Know-how – oder aber er zieht einen Pflegemarkt-Experten hinzu.

Immun gegen Finanzmarktkrisen: Diversifizieren mit Pflegeimmobilien

Fazit: „Wer das spezielle Marktumfeld von Pflegeimmobilien beachtet und die Chancen und Risiken adäquat bewertet, profitiert auch künftig von den Stärken dieser Assetklasse. Dazu zählen neben einem stabilen Cashflow insbesondere die geringe Anfälligkeit für Konjunktureinbrüche oder Finanzmarktkrisen“, erklärt Markus Bienentreu. Und die Nachfrage wird in den kommenden 20 Jahren enorm steigen. Zudem profitieren institutionelle Anleger von der Tatsache, dass Pflegeheim-Investments eine sehr geringe Korrelation zu anderen Assetklassen oder globalen Konjunkturschwankungen aufweisen. Die Immobilien-Spezialfonds eignen sich also als effektives Diversifikationsinstrument innerhalb der Anlagestrategie – immer vorausgesetzt, es erfolgt eine fundierte Chance-Risiko-Analyse beim Kauf und während der Fondslaufzeit.

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Leerstand wegen Fachkräftemangel: Wege aus der Misere

Toxische Mischung: Immer mehr Betten in Pflegeheimen stehen leer, weil ein enormer Fachkräftemangel herrscht. Mit der geringeren Auslastung sinken jedoch auch dringend benötigte Einnahmen, die gleichbleibende Kosten wie etwa Miete und Instandhaltung abdecken. Diese Finanzierungslücke gefährdet langfristig die Pflegebetriebe, wenn Politik und Gesellschaft jetzt nicht handeln, erklärt TERRANUS-Aufsichtsratsvorsitzender Carsten Brinkmann.

Die Situation ist paradox. Während die Wartelisten für Pflegeheime anschwellen und Menschen händeringend einen Platz für pflegebedürftige Angehörige suchen, stehen in vielen Pflegeheimen immer mehr Betten leer. Der Grund: Ein enormer Fachkräftemangel, der weit gravierender ausfällt als in den meisten anderen Branchen. Auf 100 gemeldete Stellen für Pflegefachkräfte, so die Bundesagentur für Arbeit, kommen inzwischen nur noch 33 Arbeitssuchende. Und die Situation spitzt sich weiter zu: Während in den vergangenen fünf Jahren die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Pflege noch um 11 Prozent wuchs, nahm sie zuletzt nur um gut 1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zu. Dabei steigt die Zahl der Pflegebedürftigen kontinuierlich von derzeit rund 5 Millionen Menschen auf 6,8 Millionen in 2055, so das statistische Bundesamt.

Finanzieller Druck steigt: Investitionskosten nicht refinanziert

Paradox ist gleichermaßen, dass bei steigender Nachfrage immer mehr Pflegeheime in finanzielle Schieflage geraten oder gar Insolvenz anmelden. Der Grund: Stehen Betten leer, weil ohne ausgebildetes Personal die Fachkraftquote verfehlt wird, können die Betreiber deutlich weniger Investitionskosten berechnen. Es fehlen somit jene Einnahmen, die Miete und Kapitalkosten, aber auch Instandhaltungskosten refinanzieren – und die sind unabhängig davon, ob das Pflegeheim zu 65, 80 oder 95 Prozent belegt ist. Leerstehende Betten führen damit unweigerlich zur finanziellen Schieflage. Greifen Betreiber in der Not auf Zeitarbeitskräfte zurück, verstärkt dies das wirtschaftliche Dilemma. Denn deren Stundensätze liegen um das Zwei- bis Dreifache über den Tariflöhnen, und die Mehrausgaben werden vom Kostenträger in der Regel nicht ausgeglichen. „Auch das neue Personalbemessungssystem (PeBeM), das am 1. Juli in Kraft trat, wird die Zahl der benötigten Fachkräfte nur geringfügig reduzieren, denn die zusätzlich geforderten Assistenzkräfte sind am Markt nicht weniger rar als examinierte Fachkräfte“, erklärt Carsten Brinkmann.

Umdenken: Neue Wege für Betreiber, Investoren und Gesellschaft

Der Engpass an Fachkräften ließe sich mit einer flexibleren Fachkraftquote sicherlich leichter bewältigen“, erklärt der TERRANUS-Aufsichtsratsvorsitzende, „vor allem aber müssen wir als Gesellschaft die pflegerische Tätigkeit aufwerten und die Betreiber, nicht zuletzt durch Digitalisierung, das Berufsbild verändern und stärker akademisieren.“

Für die Zukunft zentral sind

Entbürokratisierung und höherer Digitalisierungsgrad: Es bedarf eines Gesamtkonzeptes, damit künstliche Intelligenz in Pflegeheimen nicht nur isolierte Prozesse, sondern ganze Routinebereiche selbstständig übernimmt und dokumentiert. Das schafft Zeit für die Pflege der Bewohner und führt zu einer Entlastung der Mitarbeitenden.
Neue Arbeitsmodelle: Lebensphasenorientierte Arbeitszeiten und flexible Modelle wie Jobsharing bieten Mitarbeitenden mehr Spielräume für verantwortungsvolle Selbstorganisation. Gerade weil die Teilzeitquote mit insgesamt 50 Prozent sehr hoch liegt, vier von fünf Pflegekräften weiblich und zusätzlich mit Familienarbeit belastet sind.
Konzept zur Personalakquise und -bindung: Von wertschätzenden Pausenräumen bis zur Gesundheitsförderung, von effizienten Abläufen über Weiterbildung bis hin zur unterstützenden Robotik – wer Mitarbeitende gewinnen und binden möchte, schafft attraktive Arbeitsbedingungen. Insbesondere weil die körperlichen wie psychischen Anforderungen an Pflegekräfte und die Bereitschaft zum Berufswechsel hoch sind.
Höherer Akademisierungsgrad: Mehr Studiengänge und ein duales Studium würden den Pflegeberuf aufwerten, den pflegerischen Verantwortungsbereich erweitern und so dazu beitragen, dass sich mehr junge Menschen auch aus dem Ausland dafür begeistern. Im internationalen Vergleich verharrt der Akademisierungsgrad in Deutschland bei unter 2 Prozent (2022), während die Niederlande bei 45 Prozent, Großbritannien und Schweden bei 100 Prozent liegen. Um das hierzulande zu ändern, bedarf es sicherlich eines entschiedenen Drucks aus Gesellschaft und Pflegebranche auf den Gesetzgeber. Zudem müssten Betreiber entsprechende duale Studien- und Ausbildungswege in ihren Betrieben schaffen.
Aufwertung des Berufs: Die Aufwertung des Berufs durch Akademisierung und bessere Arbeitsbedingungen erhöht die Anziehungskraft für junge Menschen. Die Verantwortung für die Veränderung tragen alle Beteiligten. Statt des Selbstbejammerns der Branche bedarf es einer guten Führungsstruktur. Dann ermöglichen Schichtdienste oder Jobsharing auch Wahlmöglichkeiten, die ein „normaler“ Bürojob nicht bietet.

Vom Gesetzgeber verlangt: Durchdachte Reformen statt Klein-Klein

„Eigentlich ist der Betrieb von Pflegeheimen ein sehr stabiles und kontinuierliches Umfeld, das sich gut antizipieren und führen lässt“, erklärt Carsten Brinkmann, „immer vorausgesetzt, dass der Gesetzgeber den Betreibern auch gewisse Freiheitsgrade etwa beim Personaleinsatz einräumt, die Regulatorik nicht noch weitertreibt oder plötzlich unabgestimmte Gesetzesänderungen vornimmt.“

Von der Politik gefragt sind

Beschränkung der Zeitarbeit: Zeitarbeitsfirmen verstärken nicht nur den Fachkräftemangel, sie treiben mit den zwei- bis dreifachen Stundensätzen der Tariflöhne auch die Kosten in die Höhe und werben mitunter gar fest angestellte Pflegekräfte ab. Eine Beschränkung oder ein Verbot wie etwa im Bauhauptgewerbe wäre zu diskutieren. Auch eine „Höchstpreis“-Bindung wie im Buchhandel oder eine Preisspannenverordnung wie im Pharmahandel würde Betreiber wie Sozialkassen finanziell entlasten.
Flexibilität beim Personaleinsatz: Starre Fachkraftquoten sowie der Kontrolldruck durch zahlreiche Aufsichtsbehörden schränken neue Arbeitsstrukturen und -modelle ein. Flexiblere Personalvorgaben sowie praxisnahe Personalbemessungssysteme lassen mehr Spielraum für neue, auch digitalisierte Organisation. Schweden macht seit Jahren vor, dass es auch anders geht.
Regulatorische Freiräume: Mehr Gestaltungsfreiräume für Weiterentwicklungen sind gefragt, um mit modernen Berufsbildern auch in der Pflege Schritt zu halten. Starre Regularien, die zum Teil noch aus den 90er Jahren stammen, verhindern bzw. degradieren den Veränderungsprozess. Damit lässt sich die kommende Generation sicher kaum für den Beruf begeistern.
Vorurteile abbauen: Statt Betreiber mit Misstrauen zu begegnen, sollten alle Beteiligten das gemeinsame Ziel verfolgen, ausreichende Pflegestruktur für die Zukunft zu schaffen. Dazu zählt nicht zuletzt, überlegt und pragmatisch die Attraktivität des Pflegeberufs zu steigern und Perspektiven zu bieten.

„Ein resigniertes Weiter so, ein Klagen darüber, dass sich junge Menschen immer seltener für die Pflege entscheiden oder die Ausbildung abbrechen, können wir uns gesellschaftlich nicht leisten“, sagt Carsten Brinkmann, „dazu brauchen wir auch eine faire und generationengerechte Finanzierung, um langfristig Versorgungsstabilität zu gewährleisten.“

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Zukunftssicherung Pflege: Lehren aus der Krise

Die Gesundheitsbranche steckt in einer tiefgreifenden Krise, die viele Betreiber von Pflegeheimen und -diensten an ihre Grenzen und darüber hinausbringt. Angesichts dieser besorgniserregenden Entwicklung hat TERRANUS die Lage mit vielschichtigen Ursachen hinterfragt.

Die Gesundheitsbranche steckt in einer Krise, die viele Betreiber von Pflegeheimen und -diensten an ihre Grenzen und darüber hinausbringt. TERRANUS betrachtet diese Entwicklung mit großer Sorge und hat die Ursachen genauer hinterfragt. Dabei zeichnet sich ein komplexes Geflecht verschiedener Faktoren ab, die zu dieser Situation beitragen. Neben der anstehenden Modernisierung der Branche ist die Kostenentwicklung der größte Treiber.

Pflege unter Druck: Energie-, Sach- und Personalkosten explodieren, die Inflation treibt die Betriebskosten exponentiell in die Höhe. Gleichzeitig leidet die Branche unter Personalengpässen, sodass Pflegeplätze und mitunter ganze Etagen nicht belegt werden können. Die Kombination aus hohen Kosten und Fachkräftemangel führt zu Finanzierungslücken, die das Überleben der Betreiber gefährden. Denn während die Ausgaben kontinuierlich steigen, wachsen die Einnahmen nicht in gleichem Maße. So stagnieren die Erlöse der Betreiber aufgrund monatelang verzögerter oder ausbleibender Pflegesatz- und Punktwertverhandlungen. Viele Träger warten auf finanzielle Nachbesserungen, doch die Kostenträger sind mit der Vielzahl der Erhöhungsanträge überfordert oder setzen die gesetzlichen Vorgaben nicht um. „Die Pflegefinanzierung muss grundlegend überarbeitet sowie die Vergütung realitätsgerecht kalkuliert und an die steigenden Kosten angepasst werden“, fordert TERRANUS-Aufsichtsrats-vorsitzender Carsten Brinkmann. „Nur so können wir wirtschaftliche Stabilität erreichen und die Versorgung gewährleisten.“

Einrichtungen in der finanziellen Klemme

Damit befinden sich die Pflegeeinrichtungen in einem echten Dilemma, zumal sie nicht nur mit allgemeinen Kostensteigerungen, sondern auch mit Mindest- bzw. Tariflöhnen konfrontiert sind. In Zeiten moderater Inflation und hoher Auslastung mögen die Vergütungen der Pflegeheime bisher auskömmlich gewesen sein. Doch nun trifft der Fachkräftemangel die Einrichtungen bis ins Mark. Der Hintergrund: Für nicht belegte Betten aufgrund fehlender Mitarbeitenden können keine Investitionskosten abgerechnet werden, die zur Refinanzierung der Mieten bzw. des Kapitaldienstes sowie Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie benötigt werden. „Dieses strukturelle Problem in der Pflegefinanzierung gibt es schon lange“, betont Carsten Brinkmann. „Vor der Corona-Pandemie lag die Auslastung der Pflegeheime bundesweit bei gut 90 Prozent, durch den Personalmangel ist sie auf unter 85 Prozent gesunken.“ Die finanzielle Schieflage vieler Pflegeeinrichtungen scheint damit systemisch und unausweichlich.

Problem lange Zeit ignoriert

Die Möglichkeit, Kostensteigerungen durch Preisanpassungen zu kompensieren, ist für Pflegeeinrichtungen nur begrenzt gegeben. Die Verhandlungen der Heimbetreiber mit den Pflegekassen und Sozialhilfeträgern gestalten sich – anders als bei Unternehmen auf freien Märkten – aufgrund knapper Ressourcen schwierig. In der Folge steigen die Pflegesätze nur langsam und bleiben hinter der tatsächlichen Kostenentwicklung zurück. Die Folge sind Angebotsverknappung und Versorgungsengpässe. „Das bestehende System ist unterfinanziert, und die Politik hat das Problem bisher weitgehend ignoriert, um den sozialen Frieden zu wahren und auch, um die Sozialbeiträge unter der 40-Prozent-Marke zu halten“, so der TERRANUS-Aufsichtsratsvorsitzende.

Konsequente Verfolgung neuer Lösungsansätze

Trotz der aktuellen Situation und der Insolvenzen zeigt sich die Pflegebranche jedoch widerstandsfähiger als Unternehmen in vielen anderen Branchen. Dazu trägt vor allem die enorm steigende Nachfrage an Betreuungs- und Pflegeleistungen in einer alternden Gesellschaft bei.

Dennoch bedarf es einer Neuausrichtung der Pflegepolitik und umfassender Reformen, um die langfristige Stabilität der Pflegeversorgung zu sichern. Alternative Finanzierungsmodelle wie eine generationengerechte, das heißt, eine solidarische und nachhaltige Finanzierung, bei der sowohl die heutige als auch zukünftige Generationen zur Sicherung und langfristigen Stabilität der Pflege beitragen, könnten ein Lösungsansatz sein. Auch eine kapitalgedeckte private Vorsorge mit steuerlichen Anreizen wie bei den Lebensversicherungen, von denen es in Deutschland über 100 Millionen gibt, wäre denkbar. Darüber hinaus könnten steuerliche Zuschüsse des Bundes Finanzierungslücken, ähnlich wie bei der Rentenversicherung, schließen und Pflegeeinrichtungen nachhaltig unterstützen. Ohne Alternative ist die Anpassung der Investitionskosten an die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten.

Fakt ist: Es ist fünf nach zwölf und es besteht dringender pflegepolitischer Handlungsbedarf, um die flächendeckende Versorgungssicherheit nicht weiter zu gefährden!

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Der neue Branchen Monitor: Klicken statt Blättern!

TERRANUS geht neue Wege! Wir fusionieren unsere beiden Printmagazine Pflege Report und Branchen Monitor zu einem digitalen Magazin. Der neue „Branchen Monitor“ erscheint ab sofort einmal im Jahr – die erste Ausgabe am 6. Juni. Informieren Sie sich direkt und bequem per PC, Tablet und Smartphone.

Mit einem Klick gemeinsame Themen lesen

Der digitale „Branchen Monitor“ richtet sich sowohl an Investoren als auch Betreiber von Senioren- und Pflegeimmobilien und beleuchtet aktuelle Themen der Branche – vertieft durch Wissenswert-Beiträge, Whitepaper und Links zu weiterführenden Informationen. Die Vorteile eines digitalen Magazins liegen auf der Hand: Mit unserem neuen Branchen Monitor können Sie zeitnah und ortsunabhängig auf wichtige und interessante Informationen sowie Gesetzesänderungen zugreifen.

Antworten auf die drängendsten Fragen

Die Entwicklungen in der Branche zeigen mehr denn je, dass Investoren und Betreiber im selben Boot sitzen. Sowohl gesundheitspolitische Entscheidungen als auch gesellschaftliche Veränderungen wirken sich auf beide Seiten aus. Im Jahr 2023 stehen viele Beteiligte vor folgenden Fragen: Wie sollen Betreiber ohne Gewinnmarge wirtschaften? Kann ein Asset-Management Betreiberrisiken erkennen? Gibt es bei fünf Millionen Pflegebedürftigen und nur 1,2 Millionen Pflegekräften überhaupt noch genug Handlungsspielräume beim Personaleinsatz für Betreiber von Pflegeeinrichtungen? Wie können Pflegeeinrichtungen die gravierenden Veränderungen der neuen Personalbemessung stemmen? Welche Regeln gelten zwischen Eigentümer und Betreiber, wenn die Miete ausbleibt? Und warum schlägt jetzt die Stunde der 100-Prozent-Eigenkapitalfinanzierer? Antworten auf diese Fragen gibt unser neuer digitaler Branchen Monitor. Außerdem im Heft: Ein Doppelinterview mit Manuela Füller, Vorstand der Diakoneo, und Dr. Yazid Shammout, Geschäftsführer der DANA Senioreneinrichtungen GmbH. Sie sprechen darüber, wie freigemeinnützige und private Träger mit den aktuellen Herausforderungen umgehen und welche Wünsche und Forderungen sie an die Politik haben.

Bewährte Informationsqualität

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