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Gute Zeiten, schlechte Zeiten? Risikomanagement für Seniorenimmobilien!

Seniorenimmobilien sind Managementimmobilien. Ob sich das Investment in eine Immobilie rechnet, hängt entscheidend vom unternehmerischen Erfolg des Betreibers im lokalen Markt ab. Um Warnsignale rechtzeitig zu erkennen und Schwächen im Einrichtungsmanagement oder bei der Immobilie zu entdecken, bedarf es eines konsequenten Asset-Managements und regelmäßigen Monitorings.

Frühwarnsystem installieren: Seniorenimmobilien sind Managementimmobilien. Ob sich das Investment in eine Immobilie rechnet, hängt daher entscheidend vom unternehmerischen Erfolg des Betreibers im lokalen Markt ab. Um Warnsignale rechtzeitig zu erkennen und Schwächen im Einrichtungs-management oder bei der Immobilie zu entdecken, bedarf es eines konsequenten Asset-Managements und regelmäßigen Monitorings –
gerade in Zeiten knapper Kassen.

Der Druck auf Pflegheimbetreiber steigt: Personalmangel, ein enges Korsett staatlicher Regulierung, geringe Belegung und die enorme Preissteigerung bei Energie-, Personal- und Sachkosten erschweren das solide Wirtschaften. All diese Faktoren zusammengenommen führen aktuell zu finanziellen Engpässen und einer steigenden Zahl an Insolvenzen bei den Pflegeheimbetreibern. Spätestens, wenn die erste Miet- oder Pachtzahlung ausbleibt, schlägt dies auch auf die Immobilieneigentümer durch.

Um die Risiken im Portfolio frühzeitig zu erkennen und Schwächen in der Wettbewerbsfähigkeit der Objekte wie der Betriebe zu identifizieren, bedarf es aktuell mehr denn je des Asset-Managements und seiner begleitenden Instrumente. Denn gerade, weil das Transaktionsvolumen für Senioren- und Pflegeimmobilien in den letzten zehn Jahren von einem Rekord zum nächsten eilte, weil der Anlagedruck unter Investoren hoch war, verkauften sich auch solche Objekte, die eigentlich eine intensive Bewirtschaftung erforderten. In finanziell engen Zeiten offenbaren sie jene Schwächen, über die bislang eine gute wirtschaftliche Lage hinwegtäuschte.

Erkannt, gebannt: Asset-Management als
„Vollkasko-Versicherung“

Doch aktives Risikomanagement durch ein Chancen-Risiko-Profil und gezieltes Betreiber-Monitoring ermöglichen es jedem Investor, auch in einem angespannteren Markt erfolgreich zu sein. Denn die professionelle Analyse der Risiken im eigenen Portfolio und seiner Betreiber erlaubt es, frühzeitig gegenzusteuern und Chancen zu nutzen. So deckt etwa das regelmäßige Betreiber-Monitoring rechtzeitig jene Faktoren auf, die zu einer geringen Belegung und damit letztlich zu Mietausfällen führen könnten. Mit Kenntnis aller relevanten Markt- und Wettbewerbsparameter können Betreiber und Investor rechtzeitig agieren, statt verspätet auf finanzielle Schieflagen zu reagieren. Denn wird das Problem frühzeitig erkannt, lässt sich fast immer eine Lösung finden.

Klares Bild: Monitoring als Basis des Asset-Managements

Das regelmäßige Monitoring verschafft dem Investor ein klares Bild über die aktuelle Situation seiner Pflegeimmobilie bzw. der Objekte in seinem Portfolio. Im Zentrum stehen beispielsweise Daten und Analysen, mit der die Marktfähigkeit, die lokale Wettbewerbsintensität und letztlich die Wirtschaftlichkeit des Betriebs exakt beurteilt werden können. Aber auch Aspekte wie bauliche Mängel der Immobilie, Brandschutz oder grundstücksrelevante Risiken werden offenbart. Damit lässt sich die Nachhaltigkeit der Miethöhe sicher abschätzen, ein potenzielles Ausfallrisiko frühzeitig erkennen und der Cashflow für den Ernstfall sichern. Das Monitoring schafft zudem Transparenz und Sicherheit durch

  •  Kontinuierliche Überwachung der Betriebskosten, um Einsparpotenziale zu identifizieren und die Betriebseffizienz zu maximieren. Dabei wird stets das Verhältnis der Betriebskosten zum Umsatz kontrolliert, um gezielt Maßnahmen zu ergreifen.
  • Früherkennung von Problemen in der Betriebsführung, die die Rentabilität der Investition beeinträchtigen.
  • Identifizierung von Optimierungspotenzialen, die sich aus dem Betrieb einer Anlage ergeben und damit die Rentabilität der Investition erhöhen.
  • Sicherung der Betriebsqualität, indem das Monitoring überprüft, ob die Einrichtungen und deren Betriebsabläufe höchsten Standards entsprechen und die Qualität der Pflege und Betreuung der Bewohnerinnen und Bewohner jederzeit gewährleistet ist.

Starke Fakten: Verhandeln auf der Basis präziser Analysen

So stärken die Analysen gerade in wirtschaftlich engen Zeiten die Verhandlungsposition des Immobilieneigentümers gegenüber Betreibern wie anderen Partnern. An die Stelle einer vagen Einschätzung rücken exakte Zahlen und Daten, mit denen sich die Vertragsbedingungen optimieren, gezielt Verbesserungen umsetzen und eine langfristig erfolgreiche Partnerschaft aufbauen lassen. Der Investor verfügt so über ein Fundament, um die Gespräche mit dem Betreiber fakten- und detailreich vorzubereiten und die Verhandlungspotenziale im Mietvertrag sicher abzuschätzen. Und er vermag die Gründe des Betreibers für Mietreduzierungen oder Vertragsanpassungen realistisch zu beurteilen. Zu guter Letzt verschafft ihm das Betreiber-Monitoring Transparenz für den Worst-Case – etwa für die Suche nach alternativen Betreibern, für eine Umnutzung der Immobilie oder auch für ein Interimsmanagement.

„Mag das Asset-Management auf den ersten Blick nicht so spannend wirken wie das Transaktionsgeschehen“, erklärt TERRANUS Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji, „so finden sich jedoch gerade in den Details der Risiko- und Chancen-Bewertung und des (Betreiber-) Monitors die Fakten, die langfristig über Erfolg oder Misserfolg der Seniorenimmobilie entscheiden.“ Daher betrachtet TERRANUS in seinem kontinuierlichen Monitoring, Reporting und Benchmarking neben den regulativen Rahmenbedingungen stets sämtliche Parameter, die die wirtschaftliche Situation eines Betriebes und die Refinanzierung der Immobilie beeinflussen. Mit Pflegeatlas, Monitoring und seinem Investitionskosten-Index liefert TERRANUS so exakte Marktdaten und verlässliche Instrumente, um im Markt der Pflegeheime, Seniorenwohnen und Gesundheitsimmobilien den Durchblick zu bewahren.

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Die Wohnungsfrage ist zurück – auch für Senior:innen!

Den angespannten Wohnungsmarkt bekommen nicht nur Studierende oder Familien mit geringen bis mittleren Einkommen zu spüren. Auch die Suche nach altersgerechtem Wohnraum stellt eine besondere Herausforderung dar.

Den angespannten Wohnungsmarkt bekommen nicht nur Studierende oder Familien mit geringen bis mittleren Einkommen zu spüren. Auch die Suche nach altersgerechtem Wohnraum stellt eine besondere Herausforderung dar. In den letzten Jahren hatte die Pflegeimmobilienbranche das Segment der Seniorenresidenzen und Senior:innen mit entsprechendem Einkommen oder Vermögen überwiegend im Blick. Dabei ist es bei Commercial Due Diligence oder Standortprüfungen schon immer der Ansatz von TERRANUS gewesen, realistische und nachhaltige Miethöhen für Pflegeheime und in ambulant betreuten Seniorenwohnformen den Wohnungsmarkt zu berücksichtigen.

Die Gründe für den Mangel an bezahlbarem Wohnraum sind vielfältig. „Ein entscheidender Faktor ist sicherlich der politische Kurswechsel Ende der 80er Jahre, als die Politik das Thema Wohnungsnot für überwunden hielt und die Wohnungsgemeinnützigkeit abschaffte“, sagt TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji. Damit entfiel die steuerliche Förderung für kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen, und die Fördermaßnahmen galten als wettbewerbsverzerrend. Förderprogramme des sozialen Wohnungsbaus sicherten aber die staatliche Übernahme der „unrentierlichen Kosten“ und damit die Wirtschaftlichkeit des sozialen Wohnungsbaus auch für private Unternehmen, denen der Staat über die Förderverträge eine fixe Eigenkapitalverzinsung von bis zu 6,5 Prozent garantierte. Das Problem der bisherigen Förderprogramme sind die befristeten Laufzeiten der Mietpreisbindungen: Nach Ablauf der vereinbarten Förderzeiträume – von meist zwanzig bis dreißig Jahren – löst sich der Status der Sozialwohnungen auf, und die ehemals geförderten Wohnungen können nach Marktkriterien verwertet werden. Aus diesem Grund ging der Bestand an Sozialwohnungen von 3,9 Millionen Wohnungen Ende der 80er Jahre auf 1,1 Millionen im Jahr 2021 drastisch zurück.

Metropolen mit großer Wohnungsnot

Der weltweite Trend der Urbanisierung geht auch an Deutschland nicht vorbei. Der nach wie vor enorme Zuzug in die großen Städte und Ballungsräume setzt den Wohnungsmarkt weiter unter Druck. Entsprechend dem Prinzip von Angebot und Nachfrage sind die Mieten von 2020 bis 2023 um etwa 4,2 Prozent gestiegen. Bei gleichzeitig fehlenden Sozialwohnungen suchen mehr Menschen am freien Wohnungsmarkt nach bezahlbaren Wohnungen. „Aktuelle Zahlen zeigen, dass viele Menschen in Deutschland mehr als 40 Prozent ihres Einkommens für die Miete aufwenden müssen“, sagt Anja Sakwe Nakonji. Bundesweit fehlt es laut der Hans-Böckler-Stiftung an 1,9 Millionen bezahlbaren Wohnungen und das überwiegend dort, wo Menschen zunehmend hinziehen – in den großen Städten. Gleichzeitig wird einer aktuellen Prognose der Deutschen Rentenversicherung zufolge das Rentenniveau bis 2040 auf rund 39 Prozent sinken. Welche Kaufkraft die Rente im Jahr 2040 hat, wurde in einer umfassenden Studie der Prognos AG bis auf die Ebene der Gemeinden und Kreise untersucht. Auf der Basis unterschiedlicher Erwerbsbiografien zeigt die Studie eindrücklich die unterschiedliche Verteilung der Rentenkaufkraft. Für Senior:innen besonders unattraktiv sind Großstädte und Ballungsräume wie München und Hamburg, denn hier ist die Rentenkaufkraft besonders gering, weil das Leben schlichtweg sehr teuer ist. „Bei der Umsetzung von Seniorenwohnprojekten ist es daher wichtig, neben den klassischen Faktoren der Standortwahl auch die Rentenkaufkraft zu berücksichtigen“, weiß Anja Sakwe Nakonji. Die langjährige Erfahrung von TERRANUS zeige, dass allgemeine Parameter allein bei der konkreten Standortbewertung nicht weiterhelfen, so die Expertin. Sicherlich muss auch die Vermögenssituation von Senior:innen zusätzlich zur Rentenkaufkraft berücksichtigt werden. Doch dazu gibt es bisher keine Metadaten. Klar ist, dass neben dem Segment der Seniorenresidenzen preiswertes Wohnen für Ältere gleichermaßen nachgefragt wird, denn die durchschnittliche Rente für einen Menschen des Jahrgangs 1968 wird laut einer Studie des Versicherungsverbands GDV und des Prognos-Instituts 2040 bei etwa 1560 Euro liegen. Allerdings hängt die Rente auch von Beruf und Wohnort ab.

Gemeinsam planen, Ressourcen bündeln, Kosten sparen

2020 betrug die Bedarfsdeckung bei Sozialwohnungen in Deutschland nur 38 Prozent. Das geht aus Berechnungen des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) auf Basis von Daten von Destatis und der Prognos AG hervor. Auch die Menge an fertiggestellten günstigen Mietwohnungen blieb weit hinter dem Bedarf zurück. So wurden im Jahr 2020 lediglich 30.000 Sozialwohnungen fertiggestellt, obwohl laut den unter dem Titel „Wer baut Deutschland?“ veröffentlichten Schätzungen der Prognos AG rund 80.000 Wohnungen nötig gewesen wären. Gleichzeitig liegen laut der Studie des Pestel-Instituts die Investitionskosten für Wohnraum in Großstädten derzeit im Mittel bei rund 4.900 Euro pro Quadratmeter. „Ein aktuell frei finanziert errichteter Wohnungsbau lässt unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten eine Kaltmiete von unter ca. 16,50 Euro nicht mehr zu“, heißt es in der Studie. Um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken, gibt es verschiedene Ansätze. Die Landesregierung Nordrhein-Westfalen beispielsweise setzt dabei auf eine Kombination unterschiedlicher Maßnahmen, um den Bedarf zu decken und gleichzeitig einen sozialen Ausgleich zu schaffen. Dazu zählt die Ausweitung des Ankaufs von Belegungsrechten auf insgesamt 67 Städte und Gemeinden in NRW. „Durch den Ankauf von Belegungsrechten können gemeinnützige Wohnungsunternehmen Wohnraum anbieten, der dauerhaft an einkommensschwache Haushalte vermietet wird“, weiß Anja Sakwe Nakonji. Der ZIA empfiehlt einen Mix aus preisgünstigen und hochwertigen Mietwohnungen sowie Eigentumswohnungen bei Neubauten zu schaffen. So wird einerseits der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum gedeckt, andererseits entstehen hochwertige Angebote für anspruchsvolle Kunden und soziale Brennpunkte werden vermieden. Schließlich könnten auch Bebauungspläne angepasst werden, um Geschosswohnungsbau in innerstädtischen Lagen zu ermöglichen, denn Bauland in großen Städten und Ballungsräumen ist bereits jetzt rar und teurer, was die Entwicklung neuer Wohnprojekte erschwert. Auch die Neugründung landeseigener Wohnungsbaugesellschaften kann einen Beitrag zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum leisten.

Auch wenn unter ESG-Gesichtspunkten die Umnutzung von Bestandsimmobilien wünschenswert ist, ist die Umwandlung von Immobilien wie Bürogebäuden in Wohnraum anspruchsvoll und nur sinnvoll, wenn Bausubstanz und Grundriss der Immobilien den Anforderungen an Wohnimmobilien angepasst werden können. Bei der Planung von Neubauprojekten oder Umnutzungen empfiehlt TERRANUS fundierte Machbarkeitsstudien oder Marktanalysen zu Grunde zu legen, denn nur so kann sichergestellt werden, dass nicht am konkreten lokalen Markt vorbeigeplant und die zukünftige Zahlungsfähigkeit von Senior:innen überschätzt wird. Eine nachhaltige Miete, egal ob bei einem ambulanten oder stationärem Seniorenwohnprojekt, möchte schließlich jeder Investor sichern und jede Bank finanzieren.

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Neue Landesheimbauverordnung in Niedersachsen: Was ändert sich?

Seit 1. Oktober 2022 gilt in Niedersachsen die neue Landesheimbauverordnung (NuWGBauVO). Welche Veränderungen diese konkret für Immobilieneigentümer und Betreiber mit sich bringt, erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu.

Eine Einbettzimmerquote von 70 Prozent, neue Mindestgrenzen für Zimmergrößen und üppig bemessene Türöffnungen zählen zu den Details der neuen Verordnung. Was dies konkret für Immobilieneigentümer und Betreiber bedeutet, erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu.

Niedersachsen macht Ernst: Als eines der letzten Bundesländer erließ es seinen „Nachfolger“ zur Heimmindestbauverordnung. So trat zum 1. Oktober 2022 die neue NuWGBauVO in Kraft – die sogenannte „Verordnung über bauliche Anforderungen für unterstützende Einrichtungen nach dem Niedersächsischen Gesetz über unterstützende Wohnformen“. Während sie für Neubauten bereits jetzt verbindlich ist, gilt sie zeitlich verzögert in zwei Stufen auch für bestehende Pflegeimmobilien. Was bedeuten die neuen Vorgaben im Detail für Betreiber und Eigentümer von Bestandsimmobilien? Im ersten Schritt müssen bis Ende 2025:

• die von Bewohnern genutzten Armaturen mit einem Verbrühschutz ausgestattet sein,
• das Öffnen der Fenster bei Bedarf auf eine Kippstellung begrenzt werden und
• Internet für die Bewohner sowohl in Wohnschlafräumen als auch in Gemeinschafts- und Therapieräumen bereitstehen.

Das ist sicherlich, insbesondere für Bewohner mit eingeschränkter Alltagskompetenz, sinnvoll. Denn der Verbrühschutz vermeidet im Pflegealltag Verletzungen, die Begrenzung eines Fensters auf Kippstellung schützt insbesondere Menschen mit Demenz. Und die Internetnutzung stärkt nicht erst seit der Corona-Pandemie die Teilhabe und die Kontakte älterer Menschen, sie zählt inzwischen zunehmend zu den Wünschen der „neuen“ Senioren. Doch selbst wenn die Nachrüstung durch Betreiber oder Investor zügig erfolgt, bleibt die Finanzierung der Maßnahmen vom Gesetzgeber bislang leider völlig ungeregelt.

Ab 2032 gilt: 70 Prozent Einbettzimmer-Quote

Wesentlich schwerer wiegen jedoch die Vorgaben der Verordnung, die bis Ende 2032 umzusetzen sind. So fordern die Niedersachsen:

• eine Einbettzimmerquote von mindestens 70 Prozent,
• eine Mindestgröße von 14 m² für Ein- und 22 m² für Zweibettzimmer. Darin nicht enthalten sind baulich abgetrennte Vorräume – ohne dass klar definiert wäre, was darunter zu verstehen ist.
• Gemeinschaftsflächen von insgesamt mindestens 2 m² je Bewohner,
• einen Sanitärraum für maximal zwei Bewohner,
• so bemessene Türen, dass auch bettlägerige Bewohner transportiert werden können

Das Resultat dieser tiefgreifenden Veränderungen liegt auf der Hand: Die Zahl der dringend benötigten Pflegeplätze wird sich reduzieren – sowohl durch die Einbettzimmerquote als auch durch die vorgeschriebene Mindestgröße der Ein- wie Zweibettzimmer. Und dieser Kapazitätsabbau wirkt sich direkt auf die Betreiber und die Immobilieneigentümer aus. Denn im Gegensatz zu anderen Bundesländern enthält die Verordnung keine Befreiungsmöglichkeiten, sollten sich die Maßnahmen im jeweiligen Bestandsgebäude technisch nicht umsetzen lassen oder vor Ort schlicht wirtschaftlich unzumutbar sein. Es besteht dann lediglich die Möglichkeit, die Übergangsfrist um drei Jahre zu verlängern. „Es bleibt im Interesse aller Beteiligten zu hoffen“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu, „dass gerade in Zeiten des wachsenden Pflegebedarfs die Verordnung in diesem Punkt überarbeitet wird.“

In jedem Fall wirken sich die Vorgaben negativ auf die Wirtschaftlichkeit des Betreibers aus. Zum einen erfordern sie Investitionen, deren Refinanzierung bislang noch nicht gesichert ist, zum anderen führen sie mitunter zu einer erheblichen Reduzierung der Pflegeplätze. So könnte bei unverändert hoher Pacht die ökonomisch notwendige Bettenzahl in einzelnen Wohnbereichen unterschritten werden – oder die Mietkosten wären mit den verbleibenden Pflegeplätzen nicht mehr zu refinanzieren.

Spätestens bei Auslaufen bzw. Verlängerung des Mietvertrags betrifft diese Finanzierungslücke auch den Immobilieneigentümer, wenn der Betreiber mit ihm über eine geringere Miete für die Pflegeimmobilie verhandeln möchte. Je nach Regelung des Pachtvertrags ist der Investor bereits in der ersten Stufe verpflichtet, sich finanziell zu beteiligen.

Für Investoren besteht in jedem Fall Handlungsbedarf: Sie sollten bereits jetzt prüfen, welche „Überraschungen“ der Gesetzgeber in der neuen Verordnung für seine Bestandsimmobilie bereithält, um dann gemeinsam mit dem Betreiber ein Investitionsbudget zu erarbeiten. Darüber hinaus gilt es zu ergründen, welche Aufwände über die Investitionsfolgekosten (auch für Sozialhilfeempfänger) refinanziert und somit über eine höhere Miete kompensiert werden können. „Denn wenn der Gesetzgeber diese teuren Veränderungen fordert“, erklärt Markus Bienentreu, „so sollte er sich auch an den Investitionen beteiligen.“ In jedem Fall lohnt es sich für den Immobilieneigentümer, die Miete auf der Basis der aktuellen Vorgaben neu zu kalkulieren, um nicht von potenziellen Forderungen des Betreibers überrascht zu werden.

Gerne prüfen wir gemeinsam mit Ihnen die Mietverträge und potenzielle Investitionen mit Blick auf die veränderten Vorgaben. Sprechen Sie uns an!

Aktuelle Details zu den Heimbauvorgaben aller Bundesländer finden Sie auch in unserer Deutschlandkarte!

„Viel Wind um viel“ – fünf Fragen an die TERRANUS-Geschäftsführenden zu ihren Schwerpunktthemen 2023

Energiekrise, Fachkräftemangel, ESG, steigende Zinsen und eine hohe Inflation – die Schwerpunktthemen, denen sich das TERRANUS-Geschäftsführungsdoppel Anja Sakwe Nakonji und Markus Bienentreu in diesem Jahr gegenübersieht, sind mannigfaltig. Warum Investoren und Betreiber auch im Jahr 2023 gut beraten sind, sich für diese angespannten Zeiten richtig aufzustellen, erklären die beiden in einem Interview.

Energiekrise, Fachkräftemangel, ESG, steigende Zinsen und eine hohe Inflation – die Schwerpunktthemen, denen sich das TERRANUS-Geschäftsführungs-doppel Anja Sakwe Nakonji und Markus Bienentreu in diesem Jahr gegenübersieht, sind mannigfaltig. Warum Investoren und Betreiber auch im Jahr 2023 gut beraten sind, sich für diese angespannten Zeiten richtig aufzustellen, erklären die beiden in einem Interview.

Frau Sakwe, Herr Bienentreu: Welche Themen werden Sie in diesem Jahr besonders beschäftigen?

Sakwe Nakonji: Tariftreueregelung, Energiekrise, Fachkräftemangel – die Betreiber geraten weiter unter Druck und die Anforderungen an das Management von Pflegeeinrichtungen steigen. Um diese Herausforderungen zu meistern gilt es, wirtschaftliche Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und jedes wirtschaftliche Potenzial zu nutzen (beispielsweise Preisverhandlungen mit Dienstleistern, Pflegesatzverhandlung, Verbrauchsmengen kontrollieren). Hier sind Controlling, Einkauf und Einrichtungsleitungen mehr gefordert denn je.

Bienentreu: Am 1. Juli 2023 soll das neue Personalbemessungssystem nach §113c SGB XI in der stationären Pflege in Kraft treten und damit die bislang gültige Fachkraftquote ersetzen. Ich bin gespannt, ob wir uns damit endlich von der starren Fachkraftquote lösen.

Welche Auswirkung hat diese Entwicklung?

Sakwe Nakonji: Wenn sich abzeichnet, dass die Belegungssituation und die betriebswirtschaftlichen Rahmendaten nicht mehr stimmen, muss unbedingt die konzeptionelle Ausrichtung der Einrichtung geprüft werden. Zum Glück hat die Politik mit dem Strompreisbremsegesetz erkannt, dass die Kostensteigerungen im Bereich Energie aufgefangen werden müssen. Trotzdem bleiben Lücken wie beispielsweise gestiegene Spritkosten für ambulante Dienste oder die in der Höhe nicht erwartete Kostensteigerung bei Lebensmitteln.

Bienentreu: Die steigenden Energie- und Lebenshaltungskosten sowie Löhne und Personalmangel bringen viele Betreiber dazu, über den Verkauf ihres Betriebes nachzudenken.

Worauf kommt es in dieser Situation für Immobilienbesitzer an?

Sakwe Nakonji: Schlussendlich hilft nur Transparenz zwischen Betreiber und Eigentümer. Eine Analyse von Stärken und Schwächen sowohl der Immobilie als auch des Betriebs sowie ein offenes Wort helfen dabei, Lösungen in angespannten Zeiten zu finden.

Bienentreu: Für den Immobilienbesitzer entsteht eine langfristige Werthaltigkeit der Pflegeimmobilie, wenn es dem Betreiber trotz aller Schwierigkeiten gelingt, den Pflegebetrieb kaufmännisch solide aufzustellen. Sinnvoll ist eine gute Kommunikation zwischen Eigentümer und Betreiber, denn schließlich erhalten die Betreiber über die Investitionskostensätze beziehungsweise Mieteinnahmen eine entsprechende Refinanzierung der Mieten/Pachten. Nicht zuletzt zeigt die Energiekrise, dass eine Ertüchtigung der Immobilien nicht nur unter ESG-Kriterien relevant, sondern unabhängig davon für Eigentümer und Betreiber sinnvoll ist.

Energieknappheit, steigende Zinsen, hohe Inflationen und dazu noch eine hohe Staatsverschuldung sorgen für große Unsicherheit, auch bei Investitionen in Seniorenimmobilien. Warum sollten Investoren dennoch jetzt Geld in dieser Assetklasse anlegen?

Bienentreu: Aus einem einfachen Grund: Seniorenimmobilien haben sich auch in den vergangenen Jahren als krisensicheres Investment erwiesen. Es gilt nach wie vor, dass diese Assetklasse relativ unabhängig von Konjunktur und Aktienkurs ist und somit – unter den richtigen Bedingungen – ein nachhaltiges Investment darstellt.

Spezialimmobilien benötigen Spezialwissen, warum gilt dies mit der Zunahme verschiedener Seniorenwohnformen mehr denn je? Welchen Formen des Seniorenwohnens gehört Ihrer Meinung nach die Zukunft?

Sakwe Nakonji: Ich glaube nicht, dass es nur eine Form des Seniorenwohnens geben wird. Erfolgreich wird aber mit Sicherheit der, der ein Geschäftsmodell entwickelt, bei dem es ihm gelingt, auf die unterschiedlichen Bedürfnisse seiner Bewohner möglichst weitgehend einzugehen.

Bienentreu: Die unterschiedlichen Wohnformen machen es immer komplizierter, ein Investment richtig einzuschätzen. Da treffen Miet- und Heimrecht in einer Immobilie zusammen, so dass beispielsweise in einem Bereich die Regeln des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes und im anderen die des klassischen Mietrechts beachtet werden müssen.

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Gestörtes Mietverhältnis bei Seniorenimmobilien – was tun?

Auch wenn der Bedarf und die Nachfrage nach Seniorenimmobilien hoch sind, ist dies keine Garantie für ein (dauerhaft) reibungsloses Mietverhältnis. Existieren in anderen Assetklassen oft Erfahrungswerte im Umgang mit säumigen Mietern, fehlen diese bei Seniorenimmobilien häufig.

Auch wenn der Bedarf und die Nachfrage nach Seniorenimmobilien hoch sind, ist dies keine Garantie für ein (dauerhaft) reibungsloses Mietverhältnis. Existieren in anderen Assetklassen oft Erfahrungswerte im Umgang mit säumigen Mietern, fehlen diese bei Seniorenimmobilien häufig.

Dabei muss zwischen den einzelnen Typen von Seniorenimmobilien differenziert werden, denn es gibt Unterschiede zwischen Miet- und Heimrecht oder anders ausgedrückt: je schutzbedürftiger der Bewohner, desto besser muss seine Versorgung auch für den Fall der Kündigung eines Mietvertrags abgesichert sein. Im Betreuten Wohnen oder bei ambulant betreuten Wohngruppen hat der „Betreiber“ beziehungsweise Generalmieter in der Regel klassische Mietverträge mit den Bewohnern abgeschlossen. Bei einer Kündigung des Mietvertrags mit dem Generalmieter gehen diese gemäß § 565 BGB (Gewerbliche Weitervermietung) auf den Immobilieneigentümer über. Dies hat bei ausbleibenden Mietzahlungen den Vorteil, dass die Einnahmen aus der Vermietung der Apartments direkt an den Vermieter gehen und nicht (weiter) beim Generalmieter „versickern“ können.

Andere Situation bei Erbringung von ambulanten Pflegeleistungen

Was die Erbringung beispielsweise der ambulanten Pflegeleistungen angeht, sieht es allerdings völlig anders aus. Hier hat der Bewohner direkt mit dem ambulanten Pflegedienst einen Vertrag abgeschlossen. Der Vermieter ist nicht Vertragspartei, und eine Kündigung dem Betreiber beziehungsweise Generalmieters gegenüber hat auf dieses Vertragsverhältnis keinen Einfluss. Dies ist auch logisch, da der Bewohner grundsätzlich über die Wahl seines ambulanten Dienstes frei entscheiden können muss.

Interimsmanagement zur Sicherung des Betriebs

Bei einer Kündigung eines Betreibers einer Pflegeinrichtung stellt sich die Situation anders dar. Zwar gibt es hierzu noch keine Rechtsprechung, aber es ist davon auszugehen, dass § 565 BGB auf Wohn- und Betreuungsverträge nicht anwendbar ist und die Mietverträge beziehungsweise die mietvertraglichen Anteile aus dem Pflegesatz nicht auf den Immobilieneigentümer übergehen. Diese Meinung wird auch von Markus Düncher von der Kanzlei Iffland Wischnewski GbR vertreten. Sie findet sich beispielsweise bei Iffland & Düncher im Buch „WBVG – Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz: Der Kommentar für die Arbeitspraxis“ wieder, das bei Vincentz Network 2011 (zu § 5 Rn.12) erschienen ist.

Will der Immobilieneigentümer die Kündigung durchsetzen, ist er gut beraten, den Betrieb zumindest durch ein Interimsmanagement zu sichern. Zum Beispiel über eine Auffanggesellschaft, die von jemandem geführt wird, der seine Befähigung schon nachgewiesen hat. Diese kann den Betrieb übernehmen, weiterführen und eventuell stabilisieren. Auch für eine spätere Übergabe der Einrichtung an einen neuen Betreiber bringt dies viele Vorteile sowohl für den Übernehmer als auch den Immobilieneigentümer mit sich.

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25 Jahre und kein bisschen langweilig!

Markus Bienentreu ist seit 25 Jahren fester Bestandteil der TERRANUS GmbH. Wie er seinen ersten Job bei TERRANUS erlangte, welche beruflichen Herausforderungen er noch erwartet und wie er leben möchte, wenn er in Rente ist, erzählt er im Interview.

Markus Bienentreu ist seit 25 Jahren fester Bestandteil der TERRANUS GmbH. Der Geschäftsführer stieß im Jahre 1997 als dritter Mitarbeiter zum Unternehmen. Wie er seinen ersten Job bei TERRANUS erlangte, welche großen beruflichen Herausforderungen er nach 25 Jahren noch erwartet und wie er leben möchte, wenn er in Rente ist, erzählt er im nachfolgenden Interview.

Herr Bienentreu, welchen beruflichen Werdegang vor TERRANUS haben Sie durchlaufen?

Ich habe Forstwissenschaften studiert und mein Referendariat mit der großen forstlichen Staatsprüfung abgeschlossen. Anschließend war ich im Grundstückshandel eines großen deutschen Versicherers tätig, ehe ich zu TERRANUS gegangen bin. Dabei hat mir die Vielseitigkeit meines Studiums sehr geholfen, mich auch in anderen Bereichen zurechtzufinden.

Ihren ersten Job bei TERRANUS haben Sie auf ungewöhnliche Art und Weise bekommen. Erzählen Sie uns die Geschichte dahinter.

Die Stelle, auf die ich mich beworben habe, war eindeutig auf eine Frau zugeschnitten. Mir war klar, dass ich die biologischen Voraussetzungen nicht erfüllte, und genau das habe ich in der Bewerbung auch so geschrieben. Das hat mir aber letztlich die Einladung zum Vorstellungsgespräch gebracht.

25 Jahre bei TERRANUS, da könnte man scherzhaft sagen, Sie gehören zum Inventar. Was motiviert Sie nach so vielen Jahren nach wie vor an Ihrer Arbeit?

Die Entwicklung im Markt der Sozial- und insbesondere Seniorenimmobilien war in den letzten Jahren extrem spannend. Neue Wohn- und Versorgungsformen sind entstanden und entwickeln sich immer weiter. Man lernt auch nach 25 Jahren immer noch dazu und neue Dinge kennen. Das macht das Geschäft so spannend. Zudem gilt es, die Weichen so zu stellen, dass die Senioren – und das werden irgendwann wir sein – auch in Zukunft vernünftig versorgt werden können. Davon sind wir allerdings noch weit entfernt.

In Deutschland fehlt es bereits heute an Pflegeheimplätzen und Betreuten Wohneinrichtungen sowie an Pflegefachkräften. Der Renteneintritt der Babyboomer wird diese Situation noch verschlimmern. Ihre persönliche und fachliche Meinung: Lässt sich diese Entwicklung noch aufhalten? Und wenn ja, wie?

Wenn man sieht, welche Welle mit dem Eintritt der Babyboomer in das Rentenalter auf uns zurollt, kann einem angst und bange werden. Da brauchen wir nicht mehr über Fachkraftquoten zu diskutieren, sondern uns der Aufgabe stellen, wie wir die Personen adäquat und zu vertretbaren Kosten versorgen können. Dabei wird es vollkommen uninteressant sein, ob wir das ambulant oder stationär oder sonst wie nennen. Ein Faktor dabei werden technische Assistenzsysteme werden, die uns beim Leben und in der Pflege unterstützen.

Explodierende Energie- und Lebensmittelpreise, steigende Inflation sowie Indexsteigerungen bei den Mieten – Betreiber von Pflegeeinrichtungen stehen vor großen Herausforderungen. Wenn Sie Betreiber einer Pflegeeinrichtung wären, wie würden Sie verhindern, dass Ihre Einrichtung in Schieflage gerät?

Als einzelner Betreiber habe ich keine Chance. Hier muss sich politisch etwas bewegen. Man muss verstehen, dass nur der, der auch Geld verdient, Interesse an einem erfolgreichen Betrieb hat und Innovationen vorantreiben kann. Das gilt übrigens für jede Betreibercouleur, ob privat-gewerblich oder gemeinnützig orientiert. Derzeit hat man das Gefühl, dass man genau das nicht will.

Sie haben den ganzen Tag mit diesen herausfordernden Themen zu tun, die viele von uns im Alter betreffen. Erzählen Sie ein bisschen von dem Privatmann Markus Bienentreu. Wie schalten Sie in Ihrer Freizeit ab? Was ist ihr Ausgleich? Woher holen Sie sich Ihre Kraft?

Zum Ausgleich spiele ich Volleyball (auch wenn ich nicht unbedingt so aussehe) und gehe meinem Hobby der Jagd nach. Dabei kann ich abschalten und auch die Trägheit der Arbeit im Büro ausgleichen.

Was halten Sie für die größte Herausforderung, die Ihnen beruflich noch bevorsteht? Und wie könnte eine Lösung dafür aussehen?

Die größte Herausforderung sehe ich darin, den Personalmangel zu kompensieren und die Pflegebedürftigen dennoch adäquat zu versorgen. Dafür müssen wir uns überlegen, wie wir Personal effizient durch Assistenzsysteme unterstützen und dabei die Menschlichkeit bewahren können. Ich bin mir sicher, dass dies nur über Assistenzsysteme gehen wird und erwarte hier in den nächsten Jahren eine rasante Entwicklung. Die Diskussion um die Fachkraftquote ist meines Erachtens längst beantwortet. Deutschlandweit betrachtet wird diese doch heute schon nicht mehr eingehalten und ist damit obsolet.

Wie besorgt blicken Sie in Ihre eigene Zukunft und das Leben als Rentner?

Natürlich gibt es Dinge, die auch mich nicht unbesorgt lassen. Insofern beschäftige ich mich mit den Problemen, die aber nicht überhandnehmen dürfen. Das würde mich nur lähmen. Und bis zum Rentnerdasein ist es ja noch etwas hin. Wer weiß, welchen Problemen wir bis dahin noch begegnen. Auf alle Fälle wird es nicht langweilig.

Wie möchten Sie im Alter leben?

Wie wir alle: gesund und munter und mit 100 Jahren einschlafen und nicht mehr aufwachen. So wird es aber wahrscheinlich nicht kommen. Auf alle Fälle möchte ich gut und meinem Gesundheitszustand angemessen versorgt sein. Dabei kann die beste Lösung auch ganz klar ein Platz im Pflegeheim sein.

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Neue Landesheimbauverordnung in Niedersachsen: Erfüllt Ihre Einrichtung die Vorgaben?

Seit 1. Oktober 2022 gilt in Niedersachsen die neue Landesheimbauverordnung (NuWGBauVO). Zunächst betrifft die Verordnung nur Neubauten, nach Ablauf der Übergangsfristen 2026 und 2032 dann auch Bestandsobjekte.

Seit 1. Oktober 2022 gilt in Niedersachsen die neue Landesheimbauverordnung (NuWGBauVO). Zunächst betrifft die Verordnung nur Neubauten, nach Ablauf der Übergangsfristen 2026 und 2032 dann auch Bestandsobjekte.

Die neue Verordnung bringt einige Veränderungen mit sich, sowohl für Investoren als auch Betreiber. Immobilien müssen beispielsweise auf die Einhaltung der landesheimrechtlichen Bauvorgaben geprüft werden. Anschließend gilt es Fragen zu klären, wie ob der Vermieter oder der Mieter vertraglich für die Umsetzung der notwendigen Maßnahmen zuständig ist und wie die Umsetzung im Detail abläuft.

TERRANUS prüft für Sie Ihr Objekt/Ihr Portfolio auf die Einhaltung der entsprechenden Vorgaben und unterstützt/berät Sie bei den notwendigen Maßnahmen.

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Königsdisziplin „Verkauf von Betrieb und Immobilie“

Obwohl die aktuelle unsichere Marktsituation sowie steigende Zinsen die „Preisrallye“ bei funktionierenden Senioreneinrichtungen inzwischen beendet haben und die Kaufpreise sogar bröckeln, ist der gleichzeitige Verkauf von Besitz und Betrieb für kleinere Betreiber eine durchaus realistische und lohnende Option. Für den Transaktionsberater ist diese Konstellation die Königsdisziplin.

Nicht nur für Seniorenimmobilien stieg in den vergangenen Jahren die Nachfrage. Gleiches trifft auch auf Betriebsgesellschaften funktionierender Senioreneinrichtungen zu und sorgte für deutlich höhere Verkaufspreise. Obwohl die aktuelle unsichere Marktsituation sowie steigende Zinsen die „Preisrallye“ inzwischen beendet haben und die Kaufpreise sogar bröckeln, ist der gleichzeitige Verkauf von Besitz und Betrieb für kleinere Betreiber eine durchaus realistische und lohnende Option. Für den Transaktionsberater ist diese Konstellation die Königsdisziplin.

Seniorenimmobilien haben sich insbesondere während der Coronapandemie als krisenfestes Investment erwiesen. Ein Grund für viele Investoren, in diesen Markt einzusteigen. Oft befinden sich Betrieb und Immobilie im Familieneigentum. Verkaufen Familienmitglieder den Betrieb, zieht das häufig auch die Abgabe der Immobilie nach sich. Ist die Veräußerung einer Spezialimmobilie wie einer Pflegeeinrichtung bereits eine Herausforderung, so ist der gleichzeitige Verkauf von Immobilie und Betrieb eine noch kompliziertere Angelegenheit. So stellt sich beispielsweise die Frage, ob die Erträge richtig zugeordnet sind. Betriebsergebnis und Miethöhe sind kommunizierende Röhren. Je höher die Miete, desto niedriger das Betriebsergebnis und umgekehrt. Dies ist erheblich für den Kaufpreis, der wesentlich von der marktfähigen Miete bestimmt wird. Diese hängt jedoch nicht zwingend mit der im bestehenden Mietvertrag vereinbarten Miete zusammen. Daher sollten im Vorfeld eine marktfähige Miete sowie der Kaufpreis ermittelt werden, der auf dieser Basis für Immobilie und Betriebsgesellschaft erzielt werden kann. Hier empfiehlt es sich, einen Transaktionsberater mit entsprechender Expertise wie TERRANUS einzubinden, der diese Punkte offen und realistisch anspricht. Denn neben den wirtschaftlichen Faktoren gibt es weitere wichtige Fragen, die zu klären sind. Beispielsweise:

  • Welche Erwartungshaltung hat der Eigentümer an den Verkaufsprozess?
  • Schätzt er die benötigten Ressourcen realistisch ein?

Immobilienzustand genau prüfen

Befindet sich eine Immobilie über viele Jahre im Besitz des Eigentümers, wird oft übersehen, dass sie nicht mehr die gültigen Standards und Anforderungen erfüllt. Aus seiner Sicht ist die Immobilie in gutem Zustand, doch das heißt erfahrungsgemäß nicht zwingend, dass dies wirklich so ist. Typische Themen sind in diesem Zusammenhang beispielsweise weiterentwickelte Brandschutzvorschriften, unzureichender Verbrühschutz in den Bewohnerbädern oder auch der fehlende Internetzugang für die Bewohner, der mittlerweile auch rechtlich in immer mehr Bundesländern gefordert wird. Eine realistische – auch monetäre – Einschätzung der Situation sowie eventuell anfallender kaufpreisrelevanter Themen hilft, späte Enttäuschungen auf der Verkäuferseite zu vermeiden.

Suche nach Investor und Erwerber

Werden Betrieb und Immobilie zusammen verkauft, kümmert sich der Transaktionsberater auch um die Suche nach dem beziehungsweise den passenden Käufer(n). Denn es gilt, nicht nur einen Immobilieninvestor zu finden, sondern auch einen Erwerber für die Betriebsgesellschaft. Und das möglichst gleichzeitig. Dafür bedarf es vertiefter Marktkenntnisse. Der Transaktionsberater sollte nicht nur wissen, wer auf Immobilienseite als Käufer auftritt und welche Anforderungen dieser an die Immobilien für sein Portfolio hat, sondern auch, welche (Betriebs-) Gesellschaften ihr Portfolio erweitern und Betreiber übernehmen wollen. Dabei stehen nicht nur die überregionalen Betreiber im Fokus, sondern auch kleinere, häufig nur regional vertretene Betreibergruppen. Die Kür eines Experten wie TERRANUS ist jedoch zu wissen, welcher Betreiber zu welchem Investor passt. Idealerweise pflegt er diese Informationen in seiner eigenen Datenbank und weiß, welcher Investor schon mit dem anzusprechenden Betreiber an anderer Stelle zusammengearbeitet hat und Immobilien im Bestand hält, bei denen der Betreiber bereits als Mieter auftritt.

Transaktionsberater als Vermittler und Strukturierer

Auch während der Vertragsverhandlungen kommt dem Transaktionsberater eine wichtige Rolle zu. Zwar übernehmen nicht selten institutionelle Investoren gern die Führungsrolle, dennoch sollte der Transaktionsberater stets informiert bleiben beziehungsweise in der Rolle des Vermittlers und Strukturierers den Prozess entweder im Hintergrund begleiten oder – besser noch – aktiv gestalten. Ein Vorteil ist, dass er wesentlich neutralere Gespräche im Hintergrund führen und einspringen kann, wenn Verhandlungen in Stocken geraten oder ein kritischer Moment erreicht wird. Somit trägt er wesentlich dazu bei, dass die Transaktion erfolgreich abgeschlossen wird.

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Video: „Bezahlbarer Wohnraum für Senior:innen“

Carsten Brinkmann moderierte auf der diesjährigen Expo Real zum Auftakt die Podiumsdiskussion zum Thema „Bezahlbarer Wohnraum für Senior:innen“.

Carsten Brinkmann moderierte auf der diesjährigen Expo Real zum Auftakt die Podiumsdiskussion zum Thema „Bezahlbarer Wohnraum für Senior:innen“.

Die lebhaft geführte Diskussion verdeutlichte die großen Herausforderungen der kommenden Jahrzehnte für Sozialsysteme und Gesellschaft. Ein Problem ist besonders gravierend: Die geburtenstarken Jahrgänge stehen vor einem neuen Lebensabschnitt, denn sie werden nach und nach in Rente gehen. Gleichzeitig ist der dringend benötigte Zubau an altersgerechtem und bezahlbarem Wohnraum nicht in Sicht.

Wie lässt sich ein Kollaps der Sozialsysteme verhindern? Welchen Beitrag können wir alle und die Wohnungswirtschaft leisten? Wie können sinnvoll geschnittene und bezahlbare Zweizimmerwohnungen in guten Stadtteillagen entstehen? Was können Städte und Kommunen beitragen?

Sehen und hören Sie Carsten Brinkmanns Antworten auf diese und weitere Fragen in dem Video.

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Die Zeit drängt!

Gesellschaft und Sozialsysteme stehen in den kommenden Jahren vor extremen Herausforderungen. Mit dem Eintritt der Babyboomer ins Rentenalter sinkt die Zahl der Erwerbstätigen. Gleichzeitig steigt die Anzahl älterer und pflegebedürftiger Menschen. Für deren Betreuung fehlt es an adäquatem und bezahlbarem Wohnraum.

Gesellschaft und Sozialsysteme stehen in den kommenden Jahren vor extremen Herausforderungen. Mit dem Eintritt der Babyboomer ins Rentenalter sinkt die Zahl der Erwerbstätigen. Gleichzeitig steigt die Anzahl älterer und pflegebedürftiger Menschen. Für deren Betreuung fehlt es an adäquatem und bezahlbarem Wohnraum.

Laut einer aktuellen Studie der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gibt es in Deutschland aktuell nur 560.000 barrierearme Wohnungen, denen 18 Millionen Menschen über 65 Jahre gegenüberstehen. Und die Lage wird nicht besser – bereits 2040 werden es 23 Millionen Ältere sein. Rund 33 Prozent dieser Menschen wohnen allein. Oftmals in viel zu großen Wohnungen, die durch Schwellen, Stufen und wenig Bewegungsfreiraum unfallanfällig sind. Ein Umzug wird im hohen Alter und mit abnehmender Mobilität immer herausfordernder für die Betroffenen. Altbekannte Probleme, für die es – obwohl ältere Menschen schon längst Akteure auf dem Immobilienmarkt sind – bislang keine Lösung gibt. Denn der für die kommenden Jahre dringend benötigte Zubau an geeignetem Wohnraum ist schlichtweg nicht in Sicht. Der plötzliche Stopp der KfW-Förderung, die steigenden Bauzinsen sowie die Explosion der Materialkosten verschärfen diese Situation. Ein erster Schritt in die richtige Richtung ist der Koalitionsvertrag der Ampelregierung, der Wohnraum proklamiert und ein neues Referat geschaffen hat.

Quartier als eine Lösung

Ältere Menschen brauchen adäquaten und bezahlbaren Wohnraum, eine gute Grundversorgung in unmittelbarer Nähe, Betreuungsmöglichkeiten, soziale Infrastruktur und Dienstleistungen. Gut kombinieren lässt sich das innerhalb eines Quartiers mit unterschiedlichen Bewohnern. Ein weiterer Ansatz integriert Seniorenwohnen in die Sozialbauförderung. Er weist Sondernutzungen für Seniorenwohnen aus, um im Wettbewerb mit anderen Wohnnutzungsarten eine Chance auf Umsetzung zu haben. Durch vernetzte ambulante Quartiersversorgungen ließen sich Wegzeiten reduzieren und die vollstationäre Pflege finanziell und personell entlasten.

TERRANUS Podiumsdiskussion auf der Expo Real

Zu diesem Thema initiiert TERRANUS als Auftaktveranstaltung der Expo Real eine Podiumsdiskussion (04.10.2022, 15:00 bis 16:30 Uhr, Halle A1, Stand A1.440). An der von TERRANUS-Aufsichtsratsvorsitzenden Carsten Brinkmann moderierten Runde nehmen Gäste aus der Immobilien- und Wohnungswirtschaft sowie aus Verbänden und der Politik teil:

• Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen
• Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender Vonovia SE
• Verena Dietl, Bürgermeisterin Landeshauptstadt München
• Martin Dornieden, Landesvorsitzender BFW
• Maria-Teresa Dreo Tempsch, Marktvorständin Berlin Hyp AG
• Dr. Thomas Hain, Geschäftsführer Nassauische Heimstätte | Wohnstadt
• Prof. Dr. Heribert Prantl, Süddeutsche Zeitung
• Sybille Wegerich, Vorständin Bauverein AG Darmstadt

Im nachfolgenden Kurzinterview erklärt Carsten Brinkmann, warum er dieses Thema für die Gesprächsrunde gewählt hat, was er sich davon erhofft und was gebraucht wird, um in den kommenden Jahren bezahlbaren Wohnraum für Senior:innen zu schaffen.

Herr Brinkmann, warum haben Sie das Thema „Konsequentes Handeln gegen Wohnraummangel: bedarfsgerechter, bezahlbarer Wohnraum für Senior:innen“ für Ihre Gesprächsrunde gewählt?

Senior:innen werden zur Normalität, und obwohl die Alterung der Gesellschaft seit Jahrzenten bekannt ist, scheint dies im gesellschaftlichen und politischen Bewusstsein noch nicht angekommen zu sein. Wir alle – ob Jung oder Alt – müssen uns dieses Themas annehmen und es aus der Nische herausholen. Schließlich geht es um unser aller Zukunft.

Wollen Sie mit der Gesprächsrunde die Messebesucher wachrütteln?

Das Thema ist von hoher Brisanz, denn älter werden ist kein individuelles Schicksal. Wir haben die gesamtgesellschaftliche Aufgabe, die strukturellen Voraussetzungen dafür zu schaffen. Es existiert eine Art Gesellschaftsvertrag, nach dem wir nicht nur die Verantwortung für die nachkommende, sondern auch für die ältere Generation tragen. Wenn wir die Herausforderungen jetzt nicht entschlossen angehen, wird die heutige 50plus-Generation massive Versorgungsengpässe spüren, die die nachfolgenden Generationen nicht mehr beheben können.

Ihre Einschätzung: Wird sich bei dem Thema „Bezahlbarer Wohnraum für Senior:innen“ in den kommenden Jahren etwas ändern? Ist allen Beteiligten die Dringlichkeit des Themas klar?

Nein, denn es scheint der Eindruck weit verbreitet zu sein, Senior:innen seien mit Wohnraum gut versorgt und würden ab einem „gewissen Alter“ nicht mehr umziehen. Das stimmt schon heute nicht mehr und in der Zukunft noch weniger.

Was braucht es, damit mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen kann?

Klare politische und städtebauliche Vorgaben mit verlässlichen Rahmenbedingungen, weniger Bürokratie und Auflagen sowie mehr gesellschaftlichen und politischen Umsetzungswillen. Gesonderte Nutzungsgebiete innerhalb von Stadtteillagen, die Aufnahme oder Anrechnung von bezahlbaren Seniorenwohnungen in die Sozialquote und die gezielte Förderung könnten als wesentliche Beschleuniger dienen.

Wer sind die Treiber des Wandels?

Besonders größere Bestandshalter können einen großen Beitrag leisten und Vorbild sein, indem sie vorangehen und proaktiv Alternativen anbieten. Die Ampelregierung in Berlin hat in ihrem Koalitionsvertrag festgeschrieben, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Sie hat ein neues Referat etabliert und damit alles in der Hand, um die Planungen umzusetzen. Das Quartier ist hier ein Ausweg. Wir dürfen einzelne Immobilien nicht mehr als Insellösung betrachten, sondern müssen die verschiedenen Akteure im Quartier stärker vernetzen.

Denken wir fünf Jahre weiter: Wie wird Ihrer Meinung nach dann der Wohnungsmarkt für Senior:innen aussehen?

Ich bin bei den derzeitigen Rahmenbedingungen nur verhalten optimistisch, dass bis dahin viel umgesetzt wird, vor allem, da der zeitliche Vorlauf beim Bauen enorm ist. Dies ist allen Beteiligten bekannt, und wir sollten sehr zeitnah und entschlossen in die Umsetzung gehen.

Was sind die dringendsten Probleme, die es zu lösen gilt?

Aufgrund des zu geringen Angebots, der rückläufigen Bevölkerung, weniger Beitragszahler und des kollabierenden Sozialsystems müssen alle Marktteilnehmer übergreifend zusammenarbeiten. Denn die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigen wird in den kommenden 15 Jahren dramatisch zurückgehen, sodass wir die wachsende Zahl älter Menschen weder finanziell noch personell adäquat betreuen werden können. Die Zeit drängt!

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