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Jetzt neu: TERRANUS Branchen-Monitor 2022

ESG, EU-Taxonomie, Klimaschutz – Investoren platzieren ihr Geld immer häufiger bei Unternehmen, die besonders nachhaltig und sozial handeln. Das gilt auch für Investitionen in Seniorenimmobilien. Denn wer in diese Assetklasse investiert, legt per se schon Wert auf eine soziale und nachhaltige Anlage. Und die bietet mehr Chancen als Risiken.

Das Thema ESG/Nachhaltigkeit ist längst in allen Lebensbereichen angekommen. Auch Investoren legen bei ihren Geschäften mehr und mehr Wert auf dieses Thema und achten stark darauf, wie nachhaltig Unternehmen und Fonds arbeiten, in die sie investieren wollen. Das betrifft auch das Geschäft mit Seniorenimmobilien, die – so sind sich die Experten sicher – bereits heute schon viele Kriterien aus dem Bereich „Social“ der ESG-Kriterien erfüllen und eine wichtige soziale Funktion beim demographischen Wandel erfüllen.

Zurzeit liegt der Fokus noch auf dem „E“, da bei Umwelt- und Klimaschutz, vor allem bei der Reduzierung von CO2-Emissionen, der Immobilienbranche eine bedeutende Rolle zukommt. Immerhin werden rund 30 Prozent der CO2-Emissionen in Deutschland „durch“ Immobilien verursacht, so die Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA). Vor allem Seniorenimmobilien zeichnen sich durch einen dauerhaft hohen Energieverbrauch aus, da die Gebäude – anders als beispielsweise Bürogebäude – rund um die Uhr, an sieben Tagen in der Woche genutzt werden. Doch mittlerweile gewinnt ESG-konformes Verhalten auch bei Seniorenimmobilien mehr an Bedeutung. Die Assetklasse der Seniorenimmobilien wartet schließlich mit einem großen Wettbewerbsvorteil auf: Denn allein durch die Bereitstellung von Wohnraum und einer Versorgungsstruktur für ältere und hilfsbedürftige Menschen sammelt die Investition in eine Seniorenimmobilie bereits ESG-Scoringpunkte. Aus Investorensicht gewinnt die Assetklasse dadurch weiter an Attraktivität.

Unter Druck

Dennoch haben es Betreiber von Pflegeheimen zurzeit nicht leicht. Denn neben den Anforderungen an nachhaltiges Wirtschaften treibt die stetig wachsende Inflation die Mieten für Pflegeimmobilien in die Höhe. Gleichzeitig stagnieren die Investitionsfolgekosten. In den Mietverträgen zwischen Immobilieneigentümer und Betreiber finden sich im Normalfall Regelungen zu Mietsteigerungen, die an die allgemeinen Lebenshaltungskosten gekoppelt sind. Allerdings steigt die Miete meistens nicht unmittelbar und auch nicht immer exakt so wie die allgemeine Teuerungsrate. Bleibt 2022 die Inflationsrate bei rund acht Prozent oder steigt sie gar noch weiter an, müssen sich die Betreiber bis spätestens Ende des Jahres auf eine Mietsteigerung gefasst machen. Bei anhaltend gleich hoher Inflation lässt sich voraussagen, in welchen Abständen künftige Mieterhöhungen die Betreiber treffen werden. Das Problem: Der Betreiber kann nicht einfach die Preise anheben, denn die sogenannten Investitionsfolgekosten, die alles abdecken, was die Immobilie oder das Inventar betrifft, sind in Deutschland streng reguliert. Bereits heute können die Mieten kaum aus den Investitionskosten finanziert werden, eine weitere inflationsbedingte Steigerung verschärft die Situation. Steigt die Miete aufgrund der Inflation gleich zwei Mal hintereinander, kann das viele Betreiber vor große wirtschaftliche Probleme stellen. In diesem Fall lohnt es sich auf jeden Fall, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, für den ist es wichtig ist, das finanzielle Anliegen des Betreibers nachvollziehen zu können. Dies geschieht idealerweise durch ein permanentes Monitoring.

Reduzierung des CO2-Fußabdrucks

Nachhaltigkeit und Klimaschutz sind bei Betreibern schon lange etablierte Unternehmensziele. Während die Reduzierung von Verbrauchsmaterialien und Energie sowie die Umstellung auf nachhaltig produzierte Lebensmittel im Verantwortungsbereich der Betreiber liegen, ist die Frage nach der Finanzierung gebäudespezifischer Klimaschutzmaßnahmen (beispielsweise Sanierung oder Wärmedämmung) nicht abschließend geklärt. Aktuell müssten solche Maßnahmen in die Berechnung der Investitionskostensätze aufgenommen werden. Zahlen müssen dafür dann die Pflegebedürftigen, so wie auch Wohnungsmieter diese Investitionen tragen müssten. In jedem Fall braucht es eine solide Unternehmensführung und Risikomanagementsysteme, um die zahlreichen Strategien und Maßnahmen zur Bewältigung der ökologischen und sozialen Herausforderungen umsetzen zu können.

Verantwortung übernehmen

Der Pflegemarkt unterliegt einem enormen Wandel. Die Anforderungen an die Pflegenden und die Mehrbelastungen nehmen durch neue Bestimmungen, Richtlinien und Vorschriften permanent zu. Für eine professionelle Pflege, die den Menschen und seine Bedürfnisse in den Mittelpunkt stellt und seine Lebensqualität erhöht, sind gut ausgebildete Pflegefachkräfte von Nöten, die bereit sind, Verantwortung zu übernehmen. Mit Blick auf den verstärkten Einsatz von Pflegehilfskräften braucht es unbedingt die Fachkompetenz zur Planung und Steuerung des Pflegeprozesses sowie eine permanente Weiter- und Fortbildung der pflegenden Mitarbeiter.

Die Themen im Überblick:

Wie wirkt sich ESG/Nachhaltigkeit auf Investitionen in Seniorenimmobilien aus?
Warum droht manchen Betreibern in der momentanen Situation die Insolvenz?
Wieso braucht es Risikomanagementsysteme in Pflegeheimen, um Nachhaltigkeitsvorgaben umsetzen zu können?

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Kostenexplosion für Pflegeeinrichtungen und Bewohner!

Explodierende Preise für Energie und Lebensmittel, höhere Baukosten, Indexsteigerungen bei den Mieten sowie Gasumlage und Tarifpflicht – auf Betreiber und Bewohner kommt einiges an Mehrkosten zu.

Im Gegensatz zu manch anderer Branche können die Betreiber von Seniorenpflegeeinrichtungen die steigenden Kosten nicht so einfach weitergeben. Erst wenn die Steigerungen mit den Kostenträgern, den Pflegekassen, verhandelt wurden und diese der Pflegesatzanpassung zugestimmt haben, kann die Erhöhung beim Bewohner geltend gemacht werden.

Aktuelle Pflegesätze decken Mehrkosten nicht ab

Da die Vergütungssätze prospektiv, also für die Zukunft, verhandelt werden, ist der außergewöhnliche und bei den letzten Vergütungsverhandlungen absolut nicht vorhersehbare Kostenanstieg in den aktuellen Pflegesätzen nicht enthalten.

Dies wirft so manches Problem auf: Wie lässt sich beispielsweise über die Gasumlage, die immer noch nicht final ist und alle drei Monate angepasst werden kann, verhandeln? Die Mehrkosten aus der Umlage können dem Bewohner nicht ohne eine entsprechende Vereinbarung weiterbelastet werden. Bei einem Gasverbrauch von 85.000 Kilowattstunden p.a., was bei einer älteren Pflegeeinrichtung mit 100 Betten durchaus im Rahmen liegt, bedeutet dies eine finanzielle, nicht refinanzierte Mehrbelastung von rund 22.000 €.

Neue Tarifpflicht führt zu höheren Personalausgaben

Die seit September geltende Tarifpflicht treibt auch die Personalkosten in die Höhe – zumindest bei privaten Betreibern. In vielen Fällen werden sich bei bisher nicht tarifgebundenen Betreibern die Pflegesätze erheblich und damit die Eigenanteile der Bewohner um ca. 400 € bis teilweise über 1.000 € pro Monat erhöhen. Gleichzeitig bleibt der Zuschuss der Pflegekassen unverändert. Dennoch – und man darf sich fragen warum – muss auch diese Steigerung mit den Pflegekassen verhandelt werden. Erst wenn die Kassen zugestimmt und die Mehrkosten in einer einrichtungsbezogenen Vergütungsvereinbarung Niederschlag gefunden haben, kann der Betreiber diese gegenüber den Bewohnern geltend machen.

Die gestiegenen Kosten für Energie und Lebensmittel sind darin meist noch nicht berücksichtigt und kommen spätestens bei der nächsten Verhandlung dazu. Laufen die Lieferverträge für Energie kurzfristig aus, wird es schwer, die aktuellen Erhöhungen zu verhandeln, da die Kostenträger mit Durchschnitts- bzw. Vergleichswerte rechnen und diese noch nicht an die neuem, veränderten Marktgegebenheiten angepasst sind.

Wenn sich an dieser Praxis nichts ändert, ist absehbar, dass mancher Betreiber diese Entwicklung wirtschaftlich nicht überleben wird. Nach der übereilten Einführung der Tarifpflicht muss die Politik nun handeln!

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Bedarfskompass Düsseldorf: Unterversorgt!

Die Lage spitzt sich weiter zu: In der Landeshauptstadt am Rhein fehlen bereits heute rund 1.200 Pflegeplätze, Tendenz steigend. Und während die Wartelisten der Pflegeheime immer länger werden, verhindern hohe Preise und der Mangel an Grundstücken den Neubau von Pflegeimmobilien.

In Düsseldorf zählen die Menschen wohl zu den Glücklichsten, das gilt für Nordrhein-Westfalen und darüber hinaus. Regelmäßig belegt die Landeshauptstadt bei Rankings zu Lebensqualität, Wohlfühlklima und Wirtschaftskraft vordere Plätze. Von der Altstadt über die Flaniermeile Kö bis zum Medienhafen und Rheinturm zieht die Metropole scharenweise Menschen an, die die Mischung aus internationalem Flair und rheinischer Gastfreundschaft schätzen. Die Stimmung wird allerdings getrübt, betrachtet man das Neubautempo insbesondere für die Zielgruppe der älteren und pflegebedürftigen Menschen. „Düsseldorf gehört zu den Städten in der Region mit dem geringsten Flächenangebot“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu, „mit dramatischen Folgen für den Neubau von Pflegeheimen.“ Und so berichten die regionalen Medien Jahr für Jahr über den Mangel an Pflegeplätzen, über verzweifelte Angehörige und ratlose Betreiber, die lange Wartelisten verwalten und inzwischen nur noch Schwerpflegebedürftige aufnehmen.

Weit hinter Berlin und München: geringer Versorgungsgrad

Zwar sind die Düsseldorfer noch recht jung. Das Durchschnittsalter in der Landeshauptstadt liegt bei 43,1 Jahren und damit unter dem für Gesamtdeutschland, das derzeit bei 44,6 Jahren rangiert. Und dennoch macht die Gruppe der über 65-Jährigen bereits heute knapp ein Fünftel der Bevölkerung (19,4 %) aus. Mit dem erwarteten Wachstum der Bevölkerung in der Landeshauptstadt für den Zeitraum zwischen 2022 und 2040 steigt auch ihre Zahl weiter an und mit ihr der Bedarf an Pflege für ältere Menschen. „Dabei fehlen bereits aktuell rund 1.200 Pflegeplätze in Düsseldorf“, erklärt Markus Bienentreu, „wir erleben schon heute einen eklatanten Engpass und der wird sich künftig weiter verschärfen.“

Kein Wunder, denn mit einem Versorgungsgrad von nur 3,99 Prozent liegt Düsseldorf deutlich hinter anderen Metropolen wie Berlin mit 4,84 und Hamburg mit 5,28 Prozent zurück. Erst, wenn man die fehlenden 1.200 Pflegeplätze hinzurechnet, spiegelt dies einen realistischen Versorgungsbedarf der über 65-Jährigen von 4,99 Prozent wider. Bis spätestens 2040 werden bei diesem Versorgungswert mindestens 6.600 und damit knapp 2.000 neue Pflegeplätze benötigt. Darin sind die Ersatz- und Umbauten für jene Pflegeheime, die in die Jahre gekommen sind, noch nicht enthalten. Und so steht der TERRANUS Bedarfskompass für Düsseldorf auf „Rot“.

Es besteht großer Handlungsbedarf: Der Düsseldorfer Bedarfskompass steht auf „Rot“. Bis zum Jahr 2040 werden 38 Prozent, also knapp 2.000 zusätzliche Pflegeplätze und damit auch zusätzliche Fachkräfte in der Landeshauptstadt benötigt.

Zu hohe Preise für Neubauten

Und es könnte noch schlimmer kommen. Nämlich dann, wenn der benötigte Versorgungsgrad weiter nach oben klettert, weil die alternde Babyboomer-Generation aufgrund der fehlenden Kinder- und Enkel-Generation seltener zu Hause gepflegt werden kann. Auch wenn der Kaufkraftindex mit rund 117 in Düsseldorf deutlich über dem Bundesdurchschnitt (100) liegt, werden sich die meisten Düsseldorfer dennoch kein teures Seniorenstift im Grünen als Alternative zum Pflegeheim leisten können. Denn die Landeshauptstadt platziert sich mit ihren hohen Lebenshaltungskosten auch unter die 15 teuersten Städte in Deutschland. „Investitionen in den Neubau sind jetzt in der Landeshauptstadt extrem wichtig“, erklärt Bienentreu, „um eine ausreichende Versorgung der Stadtbevölkerung sicherzustellen. Dazu mangelt es aber nicht allein an Grundstücken, sie sind für einen Pflegeheim-Neubau schlicht zu teuer.“ Bei Grundstückspreisen von durchschnittlich 1.280 bis zu 2.170 Euro pro Quadratmeter in Toplagen wären diese kaum zu refinanzieren. „Gesellschaftlich stellt sich da längst die Frage“, so Bienentreu, „ob Städte wie Düsseldorf im Sinne der Daseinsvorsorge für ältere Menschen die dringend benötigten Grundstücke zur Verfügung stellen müssten.“

Mit dem Bedarfskompass analysiert TERRANUS Stadt für Stadt, wie die aktuelle Situation aussieht und wie sich der Bedarf an Pflegeplätzen bis zum Jahr 2040 in den deutschen Metropolen und Ballungszentren entwickeln wird. Damit liefert der Bedarfskompass ein verlässliches Instrument dafür, wo Investitionen in professionelles Pflegepersonal und bauliche Infrastruktur besonders dringend benötigt werden. Neben der Analyse für Düsseldorf veröffentlichte Deutschlands führende Managementberatung für den Betrieb von Pflege- und Sozialimmobilien bereits die Zahlen für München, Berlin, Hamburg, Köln, Hannover und Stuttgart, weitere Städte folgen.

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Den Blick nach vorn gerichtet

Rita Kohl ist die Frau der ersten Stunde. Seit 25 Jahren ist sie Teil von TERRANUS und kennt das Unternehmen in- und auswendig. Was ihr bei ihrer Arbeit besonders wichtig ist und wie sie sich das Leben im Alter vorstellt, erzählt sie in einem kurzen Interview.

Frau Kohl, TERRANUS feiert in diesem Jahr 25-jähriges Jubiläum. Sie waren von Beginn an dabei, als Mitarbeiterin Nummer „2“. Was ist Ihnen aus der Anfangszeit in besonderer Erinnerung geblieben?

Spontan fällt mir der Bürokratismus ein, der für die Gründung eines Unternehmens erforderlich war. Aufgrund der sich im Weg stehenden Behörden wurde TERRANUS erst im September 1997 ins Handelsregister eingetragen. Rechtzeitig für die erste große Transaktion – der bald weitere folgen sollten. Das „Maklerunternehmen für Seniorenimmobilien“ war erfolgreich gestartet. Anfangs war ich unsicher, was im Immobilienbereich auf mich zukommen würde, und mir war nicht bewusst, wie viele Betreiber von Senioreneinrichtungen es schon gab. Auf die damalige Stelle der Geschäftsführungs-Assistentin für Herrn Brinkmann bewarb sich 1997 ein Kollege – Markus Bienentreu, der laut seinem Bewerbungsschreiben zwar nicht die biologische (Mann/Frau), aber dafür die fachliche Voraussetzung mitbrachte. Heute ist er Geschäftsführer bei TERRANUS.

Was hat sich für Sie beruflich in den vergangenen 25 Jahren verändert, und was hat Sie begeistert?

Viele Aufgaben lassen sich, dank der rasanten Entwicklung von Hard- und Software, heute schneller und rationeller erledigen. Mit Hilfe dieser technischen Möglichkeiten und akribischer Arbeit hat TERRANUS frühzeitig eine umfangreiche Datenbank aufgebaut, die es ermöglicht, innerhalb kürzester Zeit eine Standort- und Wettbewerbsanalyse zu erstellen. Meiner Wahrnehmung nach hat auch das zur erfolgreichen Entwicklung des Unternehmens beigetragen. Besonders beeindruckt haben mich das unternehmerische Handeln von Herrn Brinkmann bei seinen vielfältigen Engagements. Dadurch gelang es trotz der mannigfaltigen Herausforderungen, immer lösungsorientiert und mit dem Blick nach vorn TERRANUS auf Erfolgskurs zu halten – getreu dem Leitgedanken „Kaufmanns Gut ist wie Ebbe & Flut!“

Sie haben sich beruflich sehr mit dem Thema „Leben im Alter“ beschäftigt. Hat Sie die Arbeit bei TERRANUS für dieses Thema stärker sensibilisiert? Welche Dinge sind Ihnen wichtig?

Das Angebot ist riesig und vielfältig, aber ich vermisse mehr durchmischtes, generationenübergreifendes Wohnen. Für mich könnte ich mir eine Senioren-WG vorstellen, stadtnah, mit sehr guter Anbindung an den ÖPNV!

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25 Jahre TERRANUS: Herzlichen Glückwunsch!

TERRANUS feiert in diesem Jahr sein 25-jähriges Firmenjubiläum! Ein freudiger Anlass für viele langjährige Partner und Kunden, den Mitarbeitenden von TERRANUS zu dieser großartigen Erfolgsgeschichte zu gratulieren.

Vor 25 Jahren gründete der heutige Aufsichtsratsvorsitzende Carsten Brinkmann die TERRANUS GmbH. Heute ist das Unternehmen DER Experte rund um das Thema Seniorenimmobilien. Vom ersten Tag an beraten die TERRANUS-Experten Investoren bei der Auswahl der passenden Immobilie sowie das Management beim Betrieb von Seniorenimmobilien. Viele Partner und Kunden sind schon seit langem eng mit TERRANUS verbunden, manche von Anfang an. Einige von ihnen haben es sich nicht nehmen lassen, den Mitarbeitenden zum Firmenjubiläum auf sehr persönliche Art und Weise zu gratulieren. Ein Ausschnitt.

Gero Bergmann

BayernLB München

Prof. Dr. Harald Schmitz

Bank für Sozialwirtschaft AG

Heinz Joachim Kummer

CMS Partnergesellschaft mbB

Clemens Schäfer

DWS Real Estate GmbH

Jens Nagel

Hemsö GmbH

Horst Molenaar

Johanniter Seniorenhäuser GmbH

Sebastian Samans

Schmeing Bau

Dr. Henning C. Schneider

Latham & Watkins

SARA Betreuungs-
gesellschaft mbH

Dr. Erich Prinz von Lobkowicz

Malteser-Ritterorden

Jan-Hendrik Jessen

PATRIZIA Immobilien KVG mbH

Rolf Schettler

Schettler Immobilien-Gruppe

Ulrich Voigt

Sparkasse KölnBonn

Transaktionsmanager: Großes Plus auch für kleine Unternehmen

Immobilienverkäufe und -käufe sind äußerst vielschichtige Vorgänge. Noch komplexer gestalten sich solche Transaktionen in der Assetklasse der Senioren- und Pflegeimmobilien. Der Erfolg eines jeden Geschäfts liegt in einer detaillierten Planung und strukturierten Durchführung. Warum es sinnvoll ist, einen Transaktionsmanager in den Prozess einzubinden.

Eine wachsende Regulierungsdichte durch Gesetzgeber und Kostenträger, zunehmende Personalprobleme insbesondere bei Pflege(fach)kräften und sinkende Margen bringen immer mehr kleine Betreiber ins Grübeln über ihre Zukunft. Der kleine Familienbetrieb ohne weiteren Background ist gegenüber größeren Betreibergesellschaften mit entsprechenden professionalisierten Strukturen deutlich im Nachteil, sei es beim Einkauf oder bei Verhandlungen mit den Pflegekassen. Größere Betreiber können auf ganz andere Ressourcen und Volumen zurückgreifen. So kommt mancher kleinere Betreiber zu dem Schluss, dass ein Verkauf sinnvoll oder sogar notwendig sein kann, um die Zukunft der Einrichtung zu sichern.

Gibt es für das Angebot auch eine Nachfrage?

Bei vielen größeren Betreibergesellschaften stehen die Zeichen immer noch auf Expansion, wirtschaftlich gut geführte Senioreneinrichtungen werden nach wie vor gesucht. Als Käufer treten neben den privaten Equity-getriebenen Unternehmen auch klassische Betreibergesellschaften auf, die in diesem Markt weiterwachsen wollen. Auch kommen immer wieder neu gegründete Gesellschaften auf den Markt, die neben dem organischen Wachstum den Zukauf bestehender Einrichtungen anstreben.

Alles beginnt mit einer guten Vorbereitung

Nach der Entscheidung für den Verkauf ist eine gute Vorbereitung entscheidend für eine erfolgreiche Transaktion.

Welche betriebsspezifischen Unterlagen werden benötigt?
Zu welchem Zeitpunkt müssen sie bereitgestellt werden?
Welche offenen Themen gibt es, die vielleicht im Vorfeld noch abgearbeitet werden müssen?

Der Verkauf ist kein Selbstläufer und erfordert ein hohes Maß an Ressourcen und Disziplin. Bei inhabergeführten Unternehmen finden sich häufig über Jahrzehnte und Generationen gewachsene Strukturen und Datenlagen, die nicht auf einen Verkauf ausgerichtet waren. Dokumente sind unter Umständen nur unvollständig vorhanden, was für den Betrieb bislang unproblematisch war, im Verkaufsfall aber zu erheblichen Problemen und eventuell sogar zum sogenannten „Deal-Killer“ führen kann. Beispiel: die lückenlose Darstellung aller Gesellschaftsbeschlüsse seit Gründung, die viele Jahre zurückreichen kann, oder auch vollständige Prüfprotokolle der technischen Anlagen von der Sicherheitsbeleuchtung über die Brandmeldeanlage bis zum Pflegebett.

Ein gut aufbereiteter Datenraum spart Zeit

Was zunächst trivial erscheint, kann sich im Laufe des Prozesses zu einem wesentlichen Stolperstein entwickeln: der Datenraum! Ist er übersichtlich aufgebaut und inhaltlich gut vorbereitet, macht sich dies in der „heißen Phase“ des Prozesses positiv bemerkbar. Anders sieht es aus, wenn der Datenraum schlecht koordiniert ist, denn das kostet Zeit, häufig auch Geld und kann eine Transaktion sogar verhindern. Natürlich lässt es sich nicht gänzlich vermeiden, dass erst in der Due Diligence Sachverhalte erkennbar werden, die nicht kurzfristig behoben werden können und an denen der ganze Deal scheitern kann. Bei einer guten Vorbereitung des Datenraums aber tauchen oft schon Themen auf, die im Rahmen des Verkaufsprozesses erledigt und im Vorfeld abgearbeitet werden können.

Fallstricke frühzeitig erkennen

Mitunter finden sich für eine professionelle Betreibergesellschaft suboptimale Betriebs- und Immobilienstrukturen. Diese beinhalten unter Umständen (zu) kleine unwirtschaftliche Wohnbereiche, veraltete Betriebsorganisationen (beispielsweise nicht EDV-gestützte Dokumentationen) oder auch weitläufige Strukturen infolge Um- oder Anbaus und Erweiterung. Überholte Raumprogramme aufgrund neuer landesheimrechtlicher Vorgaben (z.B. Barrierefreiheit) oder gestiegener Ansprüche der Bewohnerinnen und Bewohner können ebenfalls zu verschlechterten Strukturen führen. Lassen sich organisatorische Defizite durch den neuen Betreiber noch ausgleichen, so sind mangelhafte Strukturen dagegen nicht so leicht zu beheben. Der Berater muss hier einschätzen können, welcher Betreiber bereit oder in der Lage ist, mit diesen Strukturen umzugehen. Auch beim Personal finden sich einige Fallstricke. Nach welchen vertraglichen Regelungen wird entlohnt (Tarifwahl)? Wie sieht es mit der Gewinnung von Pflege(fach)kräften aus? Wurden neben Leiharbeitnehmern auch Freischaffende beschäftigt? Waren diese tatsächlich selbstständig oder besteht das Risiko, dass sie scheinselbstständig und damit sozialversicherungspflichtig waren? Im Zweifelsfall haftet dafür der Erwerber.

Die Bereinigung des Betriebsergebnisses

Zur optimalen Vorbereitung gehört auch eine realistische Einschätzung, welcher Kaufpreis für den Betrieb erwartbar ist. Kaufpreise für Betriebsgesellschaften werden in der Regel nur für wirtschaftliche Betriebe gezahlt. Dabei entspricht die Betriebsstruktur inhabergeführter Gesellschaften nicht immer marktüblichen Gegebenheiten. Eventuell muss das Betriebsergebnis um „außerordentliche Umstände“ bereinigt werden. Dies kann beispielsweise Gehälter von Geschäftsführenden, nicht mehr betriebsnotwendige Firmenwagen oder auch überhöhte Immobilienmieten betreffen. Denn fließen die Ergebnisse alle einer Partei zu, ist es letztendlich unerheblich, wo die Gewinne realisiert werden. So sind beispielsweise Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerlich meist lukrativer als Gewinne aus dem Gewerbebetrieb. Für den zu erzielenden Kaufpreis ist es aber erheblich, wo die Erträge (beim Betrieb oder der Immobilie) anfallen und eine saubere Trennung unabdingbar.

Juristische Beratung währen des gesamten Prozesses

Neben dem Transaktionsberater sollte ein versierter und in der Branche erfahrener Rechtsbeistand das Projekt begleiten. Die Entlohnung solcher Experten ist gut angelegtes Geld, das sich in der Regel mehr als rentiert. Beispiel: die Risiken bei der Abgabe unabdingbarer Garantien für den Käufer. Eine falsche Formulierung im Kaufvertrag kann schnell teurer werden als die Kosten für die Fachleute zusammen. Dies betrifft ebenso den Steuerberater, der – wie der Rechtsbeistand auch – bereits von Beginn an mit eingebunden sein sollte. Gute Berater können also nicht nur dabei unterstützen, den Prozess zu strukturieren und den Ertrag zu optimieren, sondern auch (zukünftige) Risiken zu reduzieren.

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„Segel für die Zukunft setzen!“

TERRANUS feiert in diesem Jahr 25-jähriges Bestehen. Carsten Brinkmann, Aufsichtsratsvorsitzender von TERRANUS, schaut zurück auf die Anfänge und wirft zudem einen Blick in die Zukunft.

Herr Brinkmann, 25 Jahre TERRANUS! Als Sie vor einem Vierteljahrhundert anfingen, sich intensiv mit dem Markt der Sozialimmobilien zu befassen, war die Welt der Renten- und Pflegeversicherung eine völlig andere.

Kein Vergleich zu heute. Damals war die Rentenreform fünf Jahre, die Pflegeversicherung gerade einmal zweieinhalb Jahre alt. Eine Gesundheitsreform folgte auf die nächste, immer mit dem Ziel, Kosten zu senken, wettbewerbsorientierte Strukturen zu schaffen und die Privatwirtschaft stärker einzubinden, um die rückläufige staatliche Förderung gegenzufinanzieren. Die Pflegeversicherung umfasste anfangs knapp 1,7 Millionen Leistungsempfänger und stand finanziell scheinbar auf sicheren Füßen. Durch den schon damals bekannten, aber nicht berücksichtigten demografischen Faktor wuchs die Zahl der Leistungsempfänger auf mehr als vier Millionen. Aber heute sieht die finanzielle Situation der Pflegeversicherung alles andere als rosig aus.

Seniorenimmobilien spielten Mitte des vergangenen Jahrhunderts keine große Rolle. Wann und wieso hat sich dies geändert?

Anders als im Akutbereich werden Vorsorge- und Rehakliniken seit Mitte der 1970er-Jahre insbesondere privatwirtschaftlich geführt und von Banken finanziert. Mit Einführung der Pflegeversicherung 1995 und der – aufgrund defizitärer Kassen – auslaufenden Objektförderungen wurden auch bei Pflegeheimen, Betreutes Wohnen und Seniorenresidenzen mehr privatwirtschaftliches Engagement erforderlich.

Sie haben sich damals schnell hinsichtlich der Finanzierung und dem Betrieb von Seniorenimmobilien einen Namen gemacht. Was war Ihr Erfolgskonzept?

Sachverstand, Neugierde und Kundenfokussierung bei der Finanzierung und Errichtung von Seniorenimmobilien. Und die Fähigkeit, die Herausforderungen des Betriebs in dem auch seinerzeit schon stark regulierten Markt, der von kommunalen und freigemeinnützigen Trägern geprägt war, zu meistern. Weder Banken noch Investoren verfügten über das notwendige Fachwissen. Aber der Markt schien zukunftskräftig zu sein und verhieß großes Nachholpotenzial, auf das sich anfänglich steuerlich motivierte Initiatoren von geschlossenen Immobilienfonds konzentrierten. Die Geburtsstunde von TERRANUS.

Seniorenimmobilien waren damals aber noch keine eigenständige Assetklasse.

Nein, Seniorenimmobilien für institutionelle Anleger waren vielmehr eine Nische. Zudem traten bei immer mehr der häufig steuerlich geleiteten, geschlossenen Immobilienfonds Probleme auf, da kaum einer der Initiatoren über fundiertes Wissen hinsichtlich einer markt- und wettbewerbsfähigen Immobilie und ihrem professionellen Betrieb verfügte.

TERRANUS hat sich als DER Experte für Seniorenimmobilien etabliert. Was haben Sie anders gemacht als andere?

Wir haben unseren Fokus von Anfang an auf die Branchen, den Wandel gesellschaftlicher Strukturen sowie die Frage, wie Menschen zukünftig leben, wohnen und versorgt werden möchten, gerichtet. Die Nachfrage nach Beratungsleistungen sowie Immobilien- und Betreiberkompetenz stieg damals sprunghaft an und bot großes Beratungsspektrum, insbesondere bei Kreditinstituten, die die Fonds finanziert hatten. Wir arbeiteten uns intensiv in diesen Markt ein und wurden innerhalb kürzester Zeit als Berater und Restrukturierer von einem Kreditinstitut zum anderen weiterempfohlen. So nahmen unsere Kompetenz und Erfahrung mit jedem Mandat zu. Konzentrierten wir uns anfangs noch auf einzelne Einrichtungen oder Immobilien, kamen mit wachsendem Bekanntheitsgrad Immobilienportfolios, anspruchsvolle Privatisierungen und M&A-Transaktionen sowie große Portfolios von Sub oder Non Performing Loans hinzu.

Wie kamen Sie auf die Idee, die Daten, auf die TERRANUS mit seinen Tools zurückgreift, zu erfassen und auszuwerten?

Wir haben auf den Rat von Arndt Kwiatkowski, Gründer von Immobilien Scout 24, gehört und frühzeitig damit begonnen, alle Daten systematisch zu erfassen und auszuwerten. So konnten wir die wiederkehrenden Objekte und Betriebe im Zeitraffer immer besser mit unseren Analysetools bewerten. Ein Glücksfall, da diese Daten – in Art und Umfang – einzigartig sind.

Sie sagten einmal: „Es ist der Blick nach vorn, der bis heute den Leitgedanken von TERRANUS ausmacht“. Wenn Sie nach vorn schauen, welche neuen Wege wird TERRANUS gehen?

Aristoteles schrieb: „Wir können den Wind nicht ändern, aber wir können die Segel richtig setzen.“ Und das tun wir. Wir werden auch weiterhin unsere gesamte Expertise in die Menschen und die Form, wie sie in Zukunft leben wollen, investieren. Zusammen mit der Politik, der Immobilienbranche, den Investoren sowie den Kommunen und Projektentwicklern müssen wir möglichst schnell Wohnkonzepte und Quartiere entwickeln, welche die extrem hohe Nachfrage nach bezahlbarem und bedarfsgerechtem Wohnraum in Zukunft abdecken und der enorm wachsenden Zahl von Senioren Versorgungssicherheit bieten.

Eine persönliche Frage zum Schluss: Wie möchten Sie im Alter leben und wohnen?

Da ich beruflich einen besonders guten Einblick in die Möglichkeiten habe, die sich im Alter bieten, werde ich meine Lebenssituation entsprechend frühzeitig ausrichten. Sicher ist, dass auch ich im Alter in einer Umgebung leben und wohnen möchte, in der ich mich wohlfühle und in der ich den Dingen nachgehen kann, die für mich wichtig sind.

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Seit 25 Jahren: Die Zukunft gestalten

1997 begab sich TERRANUS-Gründer Carsten Brinkmann auf eine Reise ins Ungewisse. Damals spielten Senioren- und Pflegeimmobilien bei institutionellen Anlegern und Kreditinstituten keine beziehungsweise nur eine sehr untergeordnete Rolle. Doch dank einer klaren Vision, Weitblick, unermüdlichem Einsatz und einer großen Portion Mut entwickelte sich TERRANUS in dieser Assetklasse über 25 Jahre zum führenden Experten für Investoren, Betreiber, Kreditinstitute, Projektentwickler und Kommunen.

Ein Zitat des amerikanischen Informatikers Alan Kay lautet: „Die Zukunft kann man am besten voraussagen, wenn man sie selbst gestaltet.“ Besser könnte man die Erfolgsgeschichte von TERRANUS nicht zusammenfassen. Selbst wenn nicht jeder innovative Gedanke Früchte trug, so war und ist die grundlegende Geschäftsidee erfolgreich. So erfolgreich, dass TERRANUS über 25 Jahre zum gefragten Experten auf dem Gesundheitsmarkt für Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien sowie Rehabilitationskliniken wurde. Nach der Gründung 1997 war schnell klar, dass dieser spezielle Markt tiefe Branchenkenntnisse in einer nie dagewesenen Bandbreite bedurfte. Und so diversifizierte und vertiefte TERRANUS mit weiteren Unternehmensgründungen rasch sein Expertenwissen und das Angebot. Auf die TERRANUS Immobilien GmbH folgten die TERRANUS Consulting und TERRANUS Asset Management GmbH. Für den Erfolg jedes jungen Unternehmens zählen besonders die ersten Vertragsabschlüsse, das war bei TERRANUS nicht anders. Und der erste Deal ließ nach Gründung nicht lange auf sich warten: der Verkauf zweier Pflegeeinrichtungen und einer Rehaklinik an einen geschlossenen Fonds. Der Spezialist für Sozialimmobilien war geboren.

Als Spezialmakler und führende Managementberatung verbindet TERRANUS mit seiner 360-Grad-Kompetenz nun schon seit einem Vierteljahrhundert erfolgreich zwei zentrale Disziplinen der Branche. TERRANUS berät Banken und Investoren bei der Auswahl der passenden Sozialimmobilie und steht auch nach der Investitionsentscheidung an der Seite seiner Partner und Kunden.

Vom reinen Makler zum Rundumdienstleister

„Denn das Geschäft rund um Sozialimmobilien veränderte sich kontinuierlich, in den vergangenen Jahren hat es sich sogar komplett gedreht“, weiß TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu zu berichten. Bienentreu stieß im Jahre 1997 als dritter Mitarbeiter zum Unternehmen und war somit von Anfang an mit an Bord. „Damals war das Thema Pflege in den Köpfen der Immobilienbranche praktisch nicht präsent, nur sehr wenige konnten damit überhaupt etwas anfangen. Das änderte sich grundlegend erst mit der Initiierung des ersten Spezialimmobilienfonds für Seniorenimmobilien im Jahre 2004.“ Der Markt der Spezialimmobilien wandelte sich in den Folgejahren vom reinen Käufer- zum Verkäufermarkt, auf dem die Nachfrage stieg und das Angebot mit der Nachfrage nicht Schritt halten konnte. Und so konzentrierte sich TERRANUS in den ersten Jahren überwiegend auf das Maklergeschäft. Mit der zunehmenden Markt- und Branchenkenntnis des Kölner Unternehmens stieg auch die Nachfrage nach Beratung und Analysen sprunghaft an. „Wir haben zwar immer gesagt: Beratung machen wir nicht!“, erzählt Markus Bienentreu, „doch unsere Kunden wünschten einen umfassenderen Blick und fragten mehr und mehr Beratungsleistungen nach, denn schließlich sind Pflegeimmobilien immer auch Managementimmobilien.“ Und so gründete TERRANUS zusätzlich eine Beratungsgesellschaft für Betreiberimmobilien.

Komplett anders als heute gestaltete sich vor 25 Jahren auch die Kundengewinnung – das Internet hatte seinen Siegeszug noch nicht begonnen. Informationen wurden analog gesammelt, beispielsweise durch die Auswertung von Presseartikeln. Im Fokus immer die Frage: Was macht das jeweilige Unternehmen in diesem Bereich? Wer sind die Verantwortlichen? Wo könnten sie Unterstützung benötigen? Unternehmensgründer Carsten Brinkmann besuchte nahezu jedes Symposium und jede Veranstaltung, auf denen er Kontakt zu potenziellen Auftraggebern knüpfen konnte. „Anfangs kamen wir uns wie der Einäugige unter den Blinden vor“, erzählt Markus Bienentreu. „Es gab kaum Erfahrung mit Sozialimmobilien als Mietobjekten. Aber wir erarbeiteten uns das Wissen, holten uns die richtigen Leute an Bord und mit jedem neuen Auftrag nahm unsere Kompetenz zu.“ Das sprach sich in der Branche herum, und so wurde TERRANUS schnell von Kunde zu Kunde weiterempfohlen.

Detailinformationen machen den Unterschied

Auch die Situation der Betreiber von Pflegeeinrichtungen wandelte sich über die Jahre. Die Professionalisierung nahm zu, viele Betreiber wollten deutlich wachsen und suchten Angebote und Beratung, um ihre Vorhaben erfolgreich abzuschließen. Zu jedem Standort sammelte TERRANUS Daten, Informationen, führte Wettbewerbs- und Standortanalysen durch. Informationen, die auch für kommende Kunden von Interesse waren. Daher beschloss TERRANUS, diese Daten und Informationen in verschiedenen Tools zusammenzufassen, zu professionalisieren, permanent zu aktualisieren und abrufbar zu machen: die Geburt des detaillierten und umfangreichen Analysetools von TERRANUS. Das Fachwissen macht auch heute den großen Unterschied zu den Wettbewerbern, die sich nur auf das Maklergeschäft im Bereich der Senioren- und Pflegeimmobilien konzentrieren. „Andere Unternehmen verfügen über umfangreiches Knowhow im Maklergeschäft“, weiß Markus Bienentreu. „Dennoch fehlt es ihnen oft an Tiefe, über die wir verfügen“, so der Geschäftsführer weiter. Es sind genau diese USPs, die TERRANUS zum Spezialmakler und – dank des umfangreichen Detailwissens in dieser Assetklasse – zum Transaktionsberater für Immobilien UND Betriebe machen.

Langjährige und vertrauensvolle Zusammenarbeit

Die umfangreiche Professionalität schätzen TERRANUS-Kunden in höchstem Maße. Zahlreiche Geschäftsbeziehungen bestehen schon seit vielen Jahren, und der Bedarf an kompetenter Unterstützung reißt nicht ab. „Ich bin sicher, der Markt der Senioren- und Pflegeimmobilien wird uns in den kommenden Jahren – auch durch den Eintritt der Babyboomer in das Rentenalter – vor sehr große Herausforderungen stellen“, sagt Markus Bienentreu. „Die Assetklasse Seniorenimmobilien und Reha-Kliniken sind ein attraktives Geschäftsfeld. Aber vieles muss sich ändern – vor allem in der Politik. Wir müssen uns die Frage stellen, was uns die alten Menschen wert sind und unser Handeln daran ausrichten. Wir werden die Veränderungen auf jeden Fall gespannt begleiten.“

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Jetzt neu: TERRANUS Pflege-Report 2022

Mehr als je zuvor haben Investoren, Projektentwickler und Betreiber von Seniorenimmobilien heute die Möglichkeit, an der nachhaltigen Transformation von Städten mitzuwirken. Genaue Analysen der Standortqualität und des Wettbewerbs im Vorfeld sind dabei genauso wichtig, wie die Bedarfe der Älteren bereits bei der Städteplanung mitzudenken und integrierte Standortkonzepte anzubieten.

Digitalisierung, Klimakrise, Corona-Pandemie und der demografische Wandel wirken sich erheblich auf die Transformation des urbanen Raums aus. Viele deutsche Mittelstädte stehen aufgrund einer älteren Bevölkerung, neuer Arbeits-, Verkehrs- und Klimaschutzkonzepte vor großen Veränderungen. Während der Transformationsprozess in den Metropolen bislang noch moderat voranschreitet, ist er in mittelgroßen Städten bereits spürbar. Obwohl mehr als 77 Prozent der Bevölkerung in Städten leben, sind verwaiste Innenstädte nach Ladenschluss keine Seltenheit mehr. Diesem Trend gilt es entgegenzuwirken. In den Fokus rückt hier vor allem die Generation 65+. Bis zum Jahr 2030 werden rund 29 Prozent der Deutschen dieser Generation angehören, die großen Bedarf an altersgerechten Wohnkonzepten sowie barrierefreiem Wohnraum hat. Kommunen sollten die Chance nutzen, Städte neu zu denken und innovative Seniorenwohnangebote sowie integrierte Standortkonzepte zu entwickeln.

Was für Kommunen gilt, gilt auch für Investoren, Entwickler, Architekten und Betreiber. Diese tun gut daran, sich mit Seniorenwohn- und Quartierskonzepten an der Transformation der Städte zu beteiligen und nachhaltige Stadt- und Standorte zu entwickeln. Dabei brauchen komplexe Planungssituationen eine detaillierte Grundlagen- und Standortanalyse im Vorfeld. Sie bildet die Basis für jedes Gesamtkonzept und ein erfolgreiches Investment.

Passt der Standort?

Projektentwicklungen als Transaktionsobjekte im Bereich Seniorenimmobilien erfreuen sich bei Investoren wachsender Beliebtheit. Wie andere Immobilien auch, funktionieren sie aber nur an den richtigen Standorten. Bei einer Standortentwicklung werden verschiedene Nutzungsarten kombiniert, um die Attraktivität für die Bewohner und den Standort zu erhöhen. Um herauszufiltern, welcher Standort zu welcher Immobilie passt, empfiehlt sich eine genaue Markt-, Standort- und Wettbewerbsanalyse. Neben der Prüfung baurechtlicher Voraussetzungen zeigt diese auch, ob sich das Grundstück für das entsprechende Nutzungskonzept überhaupt eignet.

Stärker auf Digitalisierung setzen

Eine enge Vernetzung von Wohnen und medizinischen Einrichtungen sowie eine Teilhabe am gesellschaftlichen Leben fördern das selbstbestimmte Leben der älteren Generation erheblich. Dazu braucht es entsprechende digitale Konzepte und Lösungen. Große Bedeutung kommt hier der Kombination aus baulichen und smarten Maßnahmen zu, vor allem im Segment des Betreuten Wohnens. Um den individuellen Bedürfnissen älterer Menschen gerecht zu werden, müssen Wohnen, Pflege, Medizin, Rehabilitation, aber auch Bildung und Kommune eng miteinander verbunden sein.

Verantwortung übernehmen

Die Themen im Überblick:

Wieso spielen ältere Menschen bei einer nachhaltigen und innovativen Stadtentwicklung eine so große Rolle?
Wieso ist es unerlässlich, vor einem Immobilieninvestment eine genaue Standort- und Wettbewerbsanalyse durchzuführen?
Warum fördert eine enge Vernetzung von Wohnen und medizinischen Einrichtungen von Betreibern, Projektplanern und Investoren das selbstbestimmte Leben der Älteren?
Warum es für eine gute Pflege mehr Fachkräfte braucht, die Verantwortung übernehmen wollen?

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Video: Carsten Brinkmann beim IKB-Branchentalk

Carsten Brinkmann hat im „IKB-Branchentalk“ zu aktuellen und zukünftigen Chancen, Risiken und Herausforderungen in der Sozialimmobilienbranche Stellung genommen. Im Video liefert der Aufsichtsratsvorsitzende von TERRANUS interessante Einblicke, Einschätzungen und Prognosen.

Die Deutsche Industriebank IKB hatte Carsten Brinkmann als Gast zur dritten Ausgabe ihres „IKB-Branchentalk“ eingeladen. Im Rahmen des Gesprächs gab der Experte den Zuschauenden und Zuhörenden einen kompakten, aber detaillierten Überblick über die drängendsten Themen im Seniorenwohnen – aus der Sicht von Bewohnern, Betreibern und Investoren.

Wie ist es um das Pflegesystem bestellt? Welche Voraussetzungen sollten Seniorenimmobilen idealerweise erfüllen? Wie können Bertreiber etwa dem Fachkräftemangel begegnen? Wie reagieren Pflegebedürftige auf den Einsatz von Robotern? Wie entwickeln sich die Renditen in der Branche? Und wie ist das Dilemma zwischen bezahlbarem Wohnraum und hohen Baukosten zu lösen?

Sehen und hören Sie Carsten Brinkmanns Antworten auf diese und weitere Fragen in diesem Video.