Marktbewegung: Womit Betreiber und Investoren in 2026 rechnen müssen

Die Betreiberlandschaft ist weiterhin in Bewegung und Investoren agieren sehr unterschiedlich am Markt: Einige tätigen Zukäufe in größerem Umfang, andere warten bei Sozialimmobilien eher ab. Neue Wohn- und Betreuungsformen für Senioren werden als Lösung für den demografischen Wandel diskutiert. Was bringt 2026 für die Pflegebranche und den Markt der Sozialimmobilien? Die TERRANUS-Geschäftsführer Anja Sakwe Nakonji und Markus Bienentreu sprechen im Interview über die aktuelle Marktlage.

Nach den zahlreichen Insolvenzen der letzten Jahre werden Pflegeheim-Betreiber jetzt sehr aufmerksam beobachtet. Wie beurteilen Sie die Lage der Unternehmen?

Markus Bienentreu: Der Markt hat sich beruhigt. Das belegen auch Branchen-Statistiken. Wenn man die Häufung der Betreiber-Insolvenzen der vergangenen Jahre mit einem Tsunami vergleicht, dann brach Im Frühjahr 2023 im Zuge der Convivo-Pleite die erste hohe Welle über den Markt herein. Mittlerweile sind wir bei der dritten, viel langsameren und flacheren Welle. Die dürfte aber noch den ein oder anderen Betreiber mit sich reißen. Auch als Instrument der Portfoliobereinigung werden Insolvenzverfahren weiterhin im Markt genutzt werden. Insolvenzen belasten natürlich nicht nur das Image des Pflegemarkts, die Pflegebedürftigen und ihre Familien, sondern auch die jeweiligen Investoren, die Eigentümer der Immobilie sind und einen Nachmieter finden müssen.

Was sind aktuell Ursachen für Insolvenzen?

Anja Sakwe Nakonji: Betriebskosten für Betreiber steigen zwar langsam weiter, die Ursachen für Insolvenzen sind jedoch vielfältig und nicht an allgemeinen Kostensteigerungen festzumachen. Pflegesätze werden nur mit Verzögerung angepasst, und die Sozialämter vieler Kommunen zahlen erst mit monatelanger Verspätung. Projekte mit baulichen Sanierungsmaßnahmen oder Ramp up-Phasen bei Neueröffnungen sind für Betreiber kostenintensiv.  Und selbst ohne Großprojekte befinden sich in der Regel in jedem Portfolio weniger gut laufenden Einrichtungen, die finanziell unterstützt werden müssen. Ein Missverhältnis der Faktoren aus klassischem Management und Großprojekten können Betreibern zum Verhängnis werden.

Markus Bienentreu: Einzelne Betreiber-Gesellschaften haben sich auch überschätzt. Sie wollten durch Betriebsübernahmen von Insolvenzen der Mitbewerber profitieren und haben so zu schnell und zu stark expandiert und sind in der Folge selbst in Schwierigkeiten geraten.

Worauf müssen Betreiber in 2026 besonders achten, um ihr Überleben zu sichern?

Anja Sakwe Nakonji: Finanzielle und personelle Spielräume sind enger geworden, deshalb müssen Betreiber mehr denn je die klassischen Management-Themen beherrschen. Das sind neben den Pflegeprozessen vor allem Recruiting, Personal-Einsatzplanung und Forderungsmanagement. Das Auffangen unternehmerischer Risiken – von Personalausfall bis Belegungseinbrüchen – ist heute anspruchsvoll und häufig mit nicht refinanzierten Kosten verbunden. Für das Management ist deshalb eine Balance aus Daily-Business, Restrukturierungsaufgaben und Wachstum entscheidend. Bauliche Großprojekte oder Expansion sollten mit genügend Ressourcen angegangen werden, um Bestandsbetriebe nicht zu gefährden und neue Betriebe zu integrieren.

Investorenerfolg basiert auf stabilen Mieteinnahmen. Was bedeuten die genannten Herausforderungen auf Betreiberseite für Investoren?

Anja Sakwe Nakonji: Auch wenn die Miete – noch – regelmäßig eingeht, sollten Anleger und Banken die Entwicklung eines Betriebs genau im Auge behalten, um potenzielle Risiken frühzeitig zu erkennen. Das betrifft nicht nur betriebliche Kennzahlen wie eine rückläufige Belegung, sondern auch Pläne des Betreibers, die Kapazität einer Einrichtung zu reduzieren oder sie gar zu schließen. Außerdem können Veränderungen im Marktumfeld einer Einrichtung Auswirkungen auf deren wirtschaftlichen Erfolg haben. Investoren sollten ihre Mieter genau beobachten, dafür bieten wir Unterstützung an.

Markus Bienentreu: Mein Tipp für Investoren und Insolvenzverwalter, die einen neuen Betreiber suchen müssen: Passen Sie genau auf, dass Sie sich beim Betreiberwechsel nicht schon auf die nächste Insolvenz vorbereiten müssen! Wenn der Geschäftssitz der neuen Gesellschaft der gleiche ist wie bei der alten insolventen und / oder es Personen-Identitäten zwischen beiden Gesellschaften gibt, sollten sämtliche Alarmglocken klingeln! Solche Konstruktionen sind kurzlebig und gehen zu Lasten der Bewohner wie auch des Immobilieneigentümers, die bald wieder vor einem Scherbenhaufen stehen. Und noch ein Tipp: Nehmen Sie nicht den Betreiber, der die höchste Miete bietet, sondern den, der eine realistische, das heißt tatsächlich erwirtschaftbare Miete bietet.

Anja Sakwe Nakonji: Eine nachhaltige, dauerhafte Lösung mit einem solide aufgestelltem Betreiber ist nicht nur für Bewohner und Beschäftigte das Beste, sondern auch für den Immobilieneigentümer. Denn diese Konstellation sichert dauerhaft eine zuverlässige Miete und schont personelle und finanzielle Ressourcen des Investors.

Bleiben wir bei der Investorenseite: Wie sehen Sie die Entwicklung des Immobilienmarkts in 2026?

Markus Bienentreu: Die leichte Erholung von 2025 wird sich fortsetzen. Wer in weitere Sozialimmobilien investieren will und sich die Zeit nimmt, den Markt genau zu beobachten, kann jetzt Chancen unter anderem aus Insolvenzen nutzen. Das gilt sowohl für Immobilien als auch für Betriebe.

Was sollten Investoren in diesem Jahr beim Kauf besonders beachten?

Markus Bienentreu: Die erste Regel lautet: Nicht zu viel auf einmal einkaufen! An diesem Fehler sind in den vergangenen Jahren vor allem Betreiber-Unternehmen zerbrochen. Es dauert einfach seine Zeit, bis ein neues Objekt oder ein neuer Betrieb vernünftig ins eigene Unternehmen integriert ist. Wer das an zu vielen Stellen gleichzeitig versucht, läuft große Gefahr zu scheitern. Die zweite Regel lautet: Genau prüfen, was man sich da einkauft! Ich bin auch nach über 25 Jahren noch überrascht, wie oft diese Regel missachtet wird!  Es ist wichtig, jedes einzelne Objekt sehr genau unter verschiedenen Aspekten von Markt- und Standort-Analyse über das Raum- und Funktionsprogramm bis hin zum Betriebskonzept jeweils individuell unter die Lupe zu nehmen. Unsere Commercial Due Diligence, zeigt Stärken und Schwächen eines Objekts oder eines Betriebs auf. Und sie ist allemal billiger als eine Fehlinvestition!

Bis 2050 wird die Anzahl stationär Pflegebedürftiger um mindestens 20 % steigen, das bedeutet rund 200.000 zusätzlich benötigte Pflegeplätze. Wie kann es der Branche gelingen, ihre Kapazitäten entsprechend auszubauen?

Markus Bienentreu: Nicht alle Menschen, die heute in einem Pflegeheim leben, müssen zwingend in einer stationären Einrichtung betreut werden. Der Trend geht in Richtung ambulantes Seniorenwohnen, für das gerade verschiedene interessante Konzepte entstehen. Modulare Bauweise und der Gebäudetyp E machen auch das Bauen wieder etwas leichter. Ein Anheben der Investitionskosten durch die Länder würde Neubauten zusätzlich rentabler und damit attraktiver machen. Aber das eigentliche Problem sind weder die Finanzierung noch die Bauvorschriften, das eigentliche Problem sind die fehlenden Menschen! Daran ändert auch die Pflegestrukturplanung, zu der die Länder jetzt durch das BEEP verpflichtet sind, nichts. Angesichts der aktuellen Personalvorgaben gibt es zu wenig Pflegekräfte.

Der Fachkräftemangel ist seit Jahren ein drängendes Problem. Wo sehen Sie Möglichkeiten, eventuell noch Reserven zu heben?

Anja Sakwe Nakonji: Auch wenn es keiner gerne hört, die anstehende Digitalisierung ist eine Reserve in der Pflegebranche. KI-gestützte Dokumentationssyteme bieten ein Potenzial für Einsparungen. Mit Dokumentation verbringen Pflegekräfte aktuell pro Schicht 0,5 bis 1 Stunde! Bei einer 80 Betten Einrichtung sind das im Jahr rd. 4.000 Stunden oder 2,5 Vollzeitkräfte. Mit Hilfe der Digitalisierung können nicht nur Überstunden abgebaut, sondern kann der Personaleinsatz insgesamt neu kalkuliert werden. Dafür muss allerdings die Politik Rahmenbedingungen zur Änderung der Personalvorgaben schaffen!

Ihr Fazit für das frisch angebrochene Jahr?

Markus Bienentreu: Die Pflegebranche bleibt spannend. Interessante konzeptionelle Entwicklungen halten den Markt für Anleger attraktiv.

Anja Sakwe Nakonji: Die Zeiten, in denen sorglos eingekauft und expandiert werden konnte, sind lange vorbei. Betreiber wie Investoren sollten neue Projekte prüfen und kontrolliert und selektiv übernehmen. Wir unterstützen Sie dabei gerne.