Kredit-Chancen: Betreiber-Kompetenz, Standortkonzepte, ESG und Basel IV werden wichtiger

Aufgrund der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation haben Banken in den vergangenen Jahren mehr Kreditausfälle verzeichnen müssen als zuvor. Entsprechend agieren die Institute bei der Vergabe von Krediten vorsichtiger. Laut einer aktuellen Umfrage der Bundesbank haben Banken in Deutschland ihre internen Richtlinien dazu gestrafft. Sie plausibilisieren die Projekte genauer und lehnen Finanzierungen öfter ab. Perspektivisch wird sich dieser Trend durch die verschärften Basel-IV-Vorschriften, die bereits zum 01.01.2025 in Kraft getreten sind, verstärken.

Was bedeutet das für die Pflegebranche? Worauf achten Kreditinstitute jetzt verstärkt? Was können Kreditbewerber tun, um sich erfolgreich zu positionieren? Darüber haben wir mit zwei Experten der Deutschen Hypo NORD/LB Real Estate Finance gesprochen: Jessica Lüers, stellvertretende Gruppenleiterin und zertifizierte Nachhaltigkeitsexpertin, und Sven Spiekermann Bankabteilungsdirektor Health Care Real Estate Finance.

Wie sind die Kredit-Aussichten für Investoren?

Basel IV verpflichtet die Banken, ihre Geschäfte künftig mit mehr Eigenkapital zu unterlegen. In der Folge müssen Investoren, die ihr Portfolio an Health Care Immobilien erweitern, Bestandsobjekte übernehmen oder ein neues Projekt entwickeln wollen, ebenfalls mehr Eigenkapital aufwenden. Die erwartbaren Kreditsummen fallen zusätzlich niedriger aus, weil Verkehrs- und Beleihungswerte aktuell geringer ausfallen.

Die Gründe dafür sind folgende:

• Die Vorgaben für Gutachter sind strenger geworden. Zudem fehlen den Wertermittlern aufgrund der stark zurückgegangenen Transaktionen Vergleichswerte, mit denen sie argumentieren könnten. Dadurch wird vorsichtiger bewertet.
• Die zu erwartenden Kaufpreisfaktoren sind deutlich zurückgegangen. Liefen die Verkehrswerte für Pflegeimmobilien vor einigen Jahren teilweise deutlich oberhalb der 20fachen Jahresmieten aus, liegen diese heute in der Regel unter dem 20fachen. Und die Bau- und Gesamtkosten für neue Projekte sind weiter gestiegen.
• ESG-Kriterien kommen verstärkt zur Anwendung. Dabei schneiden Bestandsbauten im Health Care Sektor oftmals nicht gut ab.

Neben der Bewertung durch Gutachter legen Banken für die Ermittlung der möglichen Beleihungsausläufe noch weitere Kriterien zugrunde: Finanzierungs- und Haftungsstruktur sowie Geschäftsmodell des Betreibers. „Auch hier schauen wir inzwischen sehr viel genauer hin“, erklärt Sven Spiekermann. Was heißt das? „Damit Investoren Zinsen und Tilgung aufbringen können und noch einen Puffer haben, um notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, muss die Miete nachhaltig erwirtschaftbar sein. Die aber steht und fällt mit dem Betreiber.“ Deshalb führt die NORD/LB im Vorfeld – sowohl bei Neuentwicklungen als auch bei Bestandsübernahmen – häufiger auch ein Gespräch mit dem Betreiber.

Neben den Wirtschaftsdaten geht es um die Größe und das Expansionsverhalten des Betreibers. Sven Spiekermann: „Wir favorisieren professionelle Betreiber, die jedoch in einem gemäßigten Tempo expandieren. Neubelegungsphasen dauern im Schnitt länger als noch vor einigen Jahren, und auch die Integration von mehreren Bestandseinrichtungen in eine Unternehmensgruppe braucht ihre Zeit.“, erklärt Sven Spiekermann.

Empfehlung von Jessica Lüers: „Aus unserer Sicht ist es sinnvoll – und viele erfolgreiche Investoren praktizieren das bereits – sich frühzeitig und ausführlich mit dem Geschäftsmodell und den wirtschaftlichen Daten des Betreibers auseinanderzusetzen. Außerdem müssen sich Investoren mittlerweile Gedanken machen, was bei einem Betreiberausfall als Szenario B möglich wäre. Das sorgt für eine gute Positionierung in den Verhandlungen mit der Bank.“

Was sollten Betreiber beachten?

Bis die fälligen Zahlungen von Pflegekassen und Sozialämtern auf dem Konto von Betreibern eintreffen, kann es teilweise bis zu 6 Monate oder sogar noch länger dauern. Deshalb benötigen Betreiber die entsprechende Liquidität, um laufende Ausgaben vorzufinanzieren „Durch die zahlreichen Betreiberinsolvenzen sind Banken vorsichtiger geworden und schauen auch hier genauer hin, wie gut der Betreiber wirtschaftlich aufgestellt ist“, erklärt Sven Spiekermann. Erste Anhaltspunkte sind häufig in den BWA und Auslastungszahlen zu erkennen. Daher lässt sich die NORD/LB diese Unterlagen in den meisten Fällen vorlegen, um veränderte Entwicklungen zeitnah zu erkennen. „Und noch ein Punkt, der wichtig ist: der Umgang mit den Pflegekassen!“, betont Sven Spiekermann. „Wann werden Gespräche mit diesen geführt? Bereits im Vorhinein, wenn Kostensteigerungen absehbar sind oder erst im Nachhinein mit Verzögerung?“ Auch die Personalsituation wird in den regelmäßigen Gesprächen beleuchtet: Was tut der Betreiber für sein Recruiting?

Empfehlung von Sven Spiekermann: „Transparenz hilft: Liefert der Betreiber wichtige Kennzahlen, also BWA, Auslastung, Pflegesätze und vor allem einen schlüssigen Businessplan? Und das nicht nur aktuell, sondern auch fortlaufend? Entwickelt er außerdem vorausschauend Lösungen für Probleme, die auf die Einrichtung zukommen können, insbesondere zum Thema Personal und Pflegesätze?“

Verschärfung der Kreditbedingungen durch ESG-Scoring

Aufgrund gesetzlicher Vorgaben und EU-Regelungen müssen Banken bei der Kreditvergabe zunehmend auf Nachhaltigkeitskriterien achten. Die entsprechende ESG-Kennzahl wird, ähnlich wie die Bonität, aufgrund verschiedener Nachhaltigkeitskriterien berechnet. Die NORD/LB hat einen eigenen ESG Score. „Noch fließt die ESG-Bewertung nur in geringem Maße in die allgemeine Beurteilung der Kreditwürdigkeit ein. Das wird sich aber im Laufe der nächsten Jahre ändern und an Einfluss gewinnen, weil auch wir als Bank immer stärker an diese Kriterien gebunden sind, um uns selbst Kapital zu beschaffen“, erklärt Nachhaltigkeits-Expertin Jessica Lüers.

Wie beeinflussen Nachhaltigkeitskriterien konkret die Chancen auf einen Kredit? Jessica Lüers: „Eine sanierungsbedürftige Immobilie, die einen hohen CO2-Ausstoß hat, lässt sich zum einen perspektivisch schlechter verkaufen. Zum anderen müssen wir auch die Betriebskosten bei der Bewertung der Immobilie mit einbeziehen. Eine schlecht gedämmte Immobilie mit Ölheizung wird also eher niedriger bewertet als ein gut gedämmter Neubau mit Wärmepumpe.“

Empfehlung von Jessica Lüers: „Sowohl Investoren als auch Betreiber sollten ESG unbedingt auf der Agenda haben und sich darauf einstellen!“

Ausblick für den Health-Care-Markt

Seit dem 1. Januar 2025 gelten für die Banken die verschärften Basel-IV-Vorschriften. Dabei geht es im Kern darum, dass die Kreditinstitute ihre Geschäfte künftig mit einem höheren Eigenkapital absichern müssen. Wie sich das im Einzelnen auf die Finanzierungskonditionen auswirkt, ist zurzeit noch nicht abzusehen. Trotz dieser Ungewissheit und der Herausforderungen in den letzten 2 bis 3 Jahren bewertet die NORD/LB Health Care Immobilien nach wie vor als Wachstumsmarkt. Sven Spiekermann: „In diesem Bereich wird weiterhin viel passieren, der enorme Bedarf ist da. Wir als Bank wollen mit dazu beitragen, dass möglichst viele Menschen ihre letzten Lebensjahre in Würde genießen können.“

Die Deutsche Hypo NORD/LB Real Estate Finance hat sich mit einer eigenen Abteilung auf die Finanzierung von Health Care Immobilien spezialisiert und in diesem Bereich über 25 Jahre Erfahrung. Genauso lange währt auch die erfolgreiche Zusammenarbeit mit Terranus.