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TERRANUS Pflege-Report 2018

Kompaktes Wissen für strategischen Erfolg: Was kann die Digitalisierung für Pflegeeinrichtungen konkret leisten? Lassen sich die Herausforderungen der Pflegebranche durch noch mehr Regulierung lösen? Antworten auf die drängendsten Fragen der Branche liefert der TERRANUS Pflege-Report 2018.

Fachkräftemangel, zögerliche Investoren und noch mehr staatliche Regulierung – die Herausforderungen, vor denen die Pflegebranche steht sind groß, aber lösbar. Welche Voraussetzungen nötig sind, um dem Pflegealltag mit einem qualitativ hochwertigen Angebot trotzdem gerecht zu werden, erklärt der neue Pflege-Report. Er liefert Betreiber, Banken und Investoren aktuelle Fakten für den wirtschaftlichen Erfolg einer Einrichtung. Bestellen Sie jetzt den TERRANUS Pflege-Report 2018.

Im Fokus: Digitalisierung in der Pflege

Ob Pflege-Roboter, mit Sensoren ausgestattete Assistenzsysteme oder Softwarelösungen für automatisierte Bestellprozesse: Die Integration neuer technischer Möglichkeiten erleichtert den Pflegealltag schon jetzt.

Mit jeder Entlastung des Pflegepersonals steigt nicht nur die Qualität der Pflege, sondern auch die Zufriedenheit der Mitarbeiter. Welchen konkreten Nutzen digitale Technik im Pflegealltag bringt und wie sich Pflegeheimbetreiber für eine digitale Zukunftsstrategie am besten aufstellen, erklärt der neue Pflege-Report kompakt auf 16 Seiten.

Die Themen im Überblick:

Was kann digitale Technik im Pflegealltag tatsächlich sinnvoll leisten?
Warum löst noch mehr Regulierung nicht die drängenden Probleme der Branche?
Wo lohnt sich die Investition in Pflegeheime noch?
Wie kann die Pflegebranche ihr Image verbessern?

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Der Deutschland-Index

Der TERRANUS Investitionskostenindex legt nach: Erstmals zeigt der aktuelle Index die Entwicklung der Pflegeheim-Mieten seit 2010 für ganz Deutschland sowie separat für Ost- und Westdeutschland auf. Bereits veröffentlicht sind die dezidierten Indizes für 16 Bundesländer.

Der Trend zeichnet sich spätestens seit 2014 deutlich ab: In beinahe allen 16 Bundesländern entwickeln sich die Mieten für Pflegeheime langsamer als die allgemeinen Verbraucherpreise und die Wohnungsmieten. Dies belegt der aktuelle TERRANUS Investitionskostenindex, der inzwischen sämtliche Bundesländer umfasst. Jetzt legt Deutschlands führende Managementberatung für den Betrieb von Pflege- und Seniorenheimen nach und liefert erstmals für diese Immobilienklasse einen deutschlandweiten Index.

Das Resultat: Der Deutschlandtrend spiegelt naturgemäß die Entwicklung in den einzelnen Bundesländern wieder. Während der Mietpreisindex bis 2014 nur moderat stärker steigt als der Investitionskostenindex, geht die Schere seither deutlich auseinander. Der erhebliche Abstand zum Verbraucherpreisindex hingegen zeigte sich bereits 2012.

Trotz geringerem Niveaus zum Start: Der Osten verpasst die Aufholjagd

Ein überraschendes Phänomen entdeckt, wer die Indizes der westlichen und östlichen Bundesländern unter Auslassung von Berlin miteinander vergleicht. Mag auch die Zusammenfassung der Entwicklung in einzelnen Bundesländer aufgrund der sehr unterschiedlichen Investitionskostenberechnung und Parameter nur eine begrenzte Aussagekraft haben, so lässt sich ein Trend allemal ablesen.

Und der erstaunt: Obwohl die ostdeutschen Bundesländer bei den Investitionskosten 2010 mit einem geringen Mittelwert von 13,61 Euro starteten, während die westlichen Bundesländer zu diesem Zeitpunkt bereits einen Mittelwert von 15,29 verzeichneten, fielen die Steigerungen von Mecklenburg-Vorpommern bis Sachsen dennoch geringer aus als bei den westlichen Nachbarn.

Statt einer sukzessiven Annäherung der Investitionskosten und damit der Pflegeheim-Mieten zwischen Ost und West, drifteten die Werte weiter auseinander. Beiden gemeinsam hingegen ist die Tatsache, dass der Abstand zwischen der Entwicklung der Wohnungsmieten und der Mieten für Pflegeheime immer weiter auseinderklafft.

Mietverhandlung: Angemessene Indexierung vonnöten

Aufgrund dieser Entwicklung sollten auch die Indexregelungen zur Mietsteigerung bei Pflegeheim-Mietverträgen an diesen Trend angepasst werden. Eine hundertprozentige Orientierung der Mietsteigerungen am Verbraucherpreisindex ist auch für die Betreiber nicht umsetzbar und führt zwangsläufig zu einem Overrent. In der Praxis wird dies an den vor 20 Jahren abgeschlossenen Mietverträgen deutlich, die in der Regel eine hundertprozentige Indexierung meist noch verbunden mit einem Triple-Net-Vertrag vereinbart haben. Sofern die Mietzahlungen in der vorgesehenen Höhe über den Vertragszeitraum überhaupt erfüllt werden konnten, stehen jetzt Nachverhandlungen an. Das Ergebnis: Vor dem Hintergrund der unterproportional steigenden Investitionsfolgekosten, fallen die Mieten häufig deutlich geringer aus, als sie nach dem letzten Indexstand zu zahlen gewesen wären.

Fundierte Datenbasis: Kennzahlen aller stationären Pflegeeinrichtungen ausgewertet

Mit dem Investitionskostenindex liefert TERRANUS ein fundiertes Instrument, um erstmals Transparenz bei der Entwicklung der Mieten für Pflegeheime zu ermöglichen – für Investoren wie Betreiber. Er basiert auf den Marktdaten des TERRANUS Pflegeatlas. Seit 2007 erhebt das datenbankgestützte Geoinformationssystem alle relevanten Kennzahlen zu sämtlichen stationären Pflegeeinrichtungen im gesamten Bundesgebiet. Dazu gehören neben den Investitionskosten auch aktuelle Pflegeplatzzahlen und Kostensätze für Pflege, Unterkunft und Verpflegung, ergänzt um Daten zum Einzugsgebiet, etwa zur Kaufkraft und Bevölkerungsdichte.

„Auf der Basis dieser lückenlosen Datenbank“, erläutert Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS GmbH, „bereinigen wir dann den Index je Bundesland um sachfremde Faktoren. Dies sind beispielsweise Eigentumsmodelle oder geförderte Immobilien.“ Erst mit ihrem reichen Detailwissen entwickeln die Kölner Marktkenner einen Wert, der tatsächlich eine Vergleichbarkeit garantiert. Dank der starken Korrelation zwischen Investitionskosten und Miete lässt sich so die Entwicklung der Pflegeheim-Mieten über Jahre präzise nachvollziehen.

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Mangel im Doppelpack

Um den künftigen Pflegebedarf quantitativ wie qualitativ zu decken, sind hohe Investitionen erforderlich. Wie sich der Kampf gegen den drohenden Pflegenotstand gewinnen lässt, erklärt Prof. Dr. Boris Augurzky, RWI Essen.

Um den enormen Pflegebedarf in den kommenden Jahrzehnten quantitativ wie qualitativ zu decken, sind hohe Investitionssummen erforderlich. Wie sich der Kampf gegen den drohenden Pflegenotstand gewinnen lässt, erklärt Prof. Dr. Boris Augurzky, RWI Essen.

Bis 2030 werden in Deutschland über eine Million Menschen auf stationäre Pflege angewiesen sein. Das entspricht einem zusätzlichen Bettenbedarf von etwa 271.000 Plätzen. Rund 55 Milliarden Euro müssten hierzu in den Neu- und Ersatzbau investiert werden – für die öffentliche Hand alleine ist das nicht zu stemmen. Privates Kapital wird also dringend benötigt, auch Gesundheitsminister Jens Spahn bestätigte dies zuletzt.

Legislative Vorgaben verknappen das Angebot

Fakt ist: Um private Investitionen zu generieren, müssen auch die politischen Rahmenbedingungen stimmen – auf dem deutschen Pflegemarkt gestalten sich diese jedoch weiterhin ungünstig. Strenge Bauvorgaben und steigende Baukosten hemmen die Neubautätigkeit, dies belegt auch der TERRANUS Investitionskostenindex: Vergleicht man die gesetzlich regulierten Investitionskosten und damit auch die Entwicklung der Mieten für Pflegeheime mit den allgemeinen Verbraucherpreisen und dem Mietpreisindex für Wohnungen, zeigt sich in den meisten Bundesländern eine deutlich langsamere Steigung. Eine Entwicklung, die langfristig keinen größeren Anreiz für private Kapitalgeber bietet.

Weniger Pflegeplätze, kein Personal

Gleiches gilt für einen sich abzeichnenden Fachkräftemangel: „Neben politisch-regulatorischen Unwägbarkeiten ist das größte Risiko für Investoren der Mangel an Pflegekräften. Es hilft nichts, ein modernes Pflegeheim zu haben, wenn mangels Personal keine ausreichend hohe Auslastung erreicht werden kann“, sagt Prof. Dr. Boris Augurzky vom Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung in Essen. Die Politik möchte diesem Problem aktuell mit dem neuen Pflegekräfte-Stärkungsgesetz begegnen und plant 13.000 zusätzliche Stellen in Pflegeheimen – verfügbar sind diese Pflegekräfte auf dem Arbeitsmarkt jedoch derzeit nicht.

Blick in die Zukunft: AAL und Roboter als Lösung?

Um mit weniger Personal auszukommen, ist künftig auch die Integration neuer technischer Möglichkeiten denkbar: Roboter können den Pflegealltag beim Heben von schweren Patienten erleichtern oder bei logistischen Aufgaben unterstützen. Altersgerechte Assistenzsysteme wie Ambient Assisted Living (AAL) erlauben es, möglichst lange selbstständig zu leben. „Das alles wird jedoch nicht reichen“, erklärt Augurzky, „Wir brauchen auch mehr Pflegekräfte. Dazu muss die Pflegeausbildung attraktiver und eine Zuwanderung von qualifizierten Pflegekräften forciert werden.“

Kurzum: Betreiber wie Investoren können diese Problematik nicht im Alleingang lösen. Wer die dringend benötigten Investitionen in Pflegeheime wünscht, sollte die Regeln investitionsfreundlich gestalten. Denn Kapital wird nur bereitstehen, wenn es attraktiv vergütet wird – wie Personal auch.

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Final: Index für 16 Bundesländer

Von München bis Flensburg, von Aachen bis Görlitz: Mit den aktuellen Indizes für Hessen, Bremen und Niedersachsen liefert der TERRANUS Investitionskostenindex nun flächendeckend fundierte Zahlen für die Entwicklung der Pflegeheim-Mieten – und das für alle 16 Bundesländer.

Deutschlandweit und für jedes der 16 Bundesländer: Erstmals für diese Immobilienklasse veröffentlicht TERRANUS mit dem Investitionskostenindex ein verlässliches Instrument, das die Entwicklung der Mieten für Pflegeimmobilien in jedem deutschen Bundesland nachvollzieht. Mit den drei letzten Indizes für Hessen, Bremen und Niedersachsen komplettiert Deutschlands führende Managementberatung für den Betrieb von Pflege- oder Seniorenheimen seine flächendeckenden Analysen und bietet eine völlig neue Transparenz. Denn bislang fischten Investoren und Betreiber eher im Trüben, wenn es um die Mieten für Pflegeheime ging.

Bremen: Das Schlusslicht fährt Achterbahn

Die Hansestadt zeichnet dabei ein eigenwilliges Bild: Während sich der Investitionskostenindex in allen anderen Bundesländern kontinuierlich mal flacher, mal steiler entwickelte, zeigt die Kurve in Bremen einen eigenartigen Zick-Zack-Kurs. Dort wechseln sich zwischen 2010 und 2016 immer wieder Phasen eines Indexanstiegs mit Phasen eines fallenden Index ab.

„Der Hintergrund ist folgender“, erklärt TERRANUS Markus Bienentreu, „In dem Stadtstaat an der Weser werden die Investitionskosten stets wieder neu und zum Teil unter anderen Vorzeichen verhandelt. Da wäre eine höhere Kontinuität und ein einheitlicheres Vorgehen bei der Berechnung durchaus wünschenswert.“ Da auch in diesem Bundesland die Investitionskosten langfristig ansteigen und die Schwankungen nicht zu stark ausfallen, sind hier keine allzu großen Ausschläge für Betreiber und Investoren zu befürchten.

Allerdings bleibt die Entwicklung der Pflegeheim-Mieten in Bremen so weit hinter dem Anstieg der Verbraucherpreise und der Mietpreise für Wohnungen zurück, dass sich die fehlende Preissteigerung zu einem Investitions-Hemmnis entwickeln kann.

Ausgeglichen: Mietentwicklung in Hessen

Von Kassel bis zur Finanzhochburg Frankfurt entwickelten sich die Mieten für Wohnungen einerseits und Pflegeheime andererseits zwischen 2010 und 2014 dagegen nahezu synchron. Erst nach 2014 fällt die Entwicklung der Investitionskosten leicht hinter die des Mietpreisindex zurück.

Damit bildet Hessen ähnlich wie Baden-Württemberg eine der wenigen Ausnahmen, denn in den anderen Bundesländern klafft zumeist eine große Schere zwischen den Miet- und Investitionskostenindices. Vergleicht man jedoch die Investitionskosten mit der Entwicklung der allgemeinen Verbraucherpreise, so fällt auf, dass sich auch in Hessen über die Jahre eine deutliche Lücke abzeichnet.

Auf Abstand: Pflegeheim-Mieten in Niedersachsen hinken hinterher

Ganz anders sieht es im zweitgrößten Flächenland Deutschlands aus, von Cuxhaven bis Göttingen stiegen die Verbraucherpreise und Mieten für Wohnungen zwischen 2010 und 2015 kräftig an, während die Mieten und Pacht für Pflegeheime kaum Schritt halten konnten.

Das bedeutet konkret: Der Investitionsanreiz für Kapitalgeber in den Wohnungsbau zu investieren steigt, während er für Investitionen in Pflegeheime abnimmt. Eine fatale Entwicklung angesichts des demografischen Wandels, denn bis zum Jahr 2030 – so die Schätzungen des RWI Essen, Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung – entsteht ein zusätzlicher Bedarf von insgesamt 271.000 Pflegeplätzen.

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Index für Deutschlands Süden!

Steigen die Mieten für Pflegeheime in München, stagnieren sie in Stuttgart oder Potsdam? Der TERRANUS Investitionskostenindex liefert erstmals verlässliche Zahlen für Bayern, Baden-Württemberg und Brandenburg in dieser Assetklasse.

Die Baukosten steigen vielerorts. Grundstückspreise und Wohnungsmieten explodieren, das gilt insbesondere – aber nicht nur – für die deutschen Metropolen. So ermittelte das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im September vergangenen Jahres, dass die Baulandpreise seit 2011 durchschnittlich um satte 27 Prozent gestiegen sind. Dazu wertete das Institut die Daten sämtlicher deutscher Kommunen aus und errechnete den Mittelwert. Gerade in Metropolen jedoch stiegen die Bodenpreise deutlich stärker, was sich direkt in höheren Wohnungsmieten niederschlägt.

Doch während diese Steigerung im Mietindex leicht ablesbar war, herrschte bislang Ungewissheit, wenn es um die Entwicklung der Mieten für Pflegeimmobilien geht. Dieses Rätsel löst jetzt TERRANUS mit seinem Investitionskostenindex. Nachdem bereits Indizes für zehn Bundesländer veröffentlicht wurden, sorgt Deutschlands führende Managementberatung für den Betrieb von Pflege- oder Seniorenheimen nun auch in Bayern, Baden-Württemberg und Brandenburg für mehr Transparenz.

Ausreißer im Süd-Westen: Baden-Württemberg hält Schritt

Von Mannheim bis Ravensburg, von Ulm bis Freiburg entwickelten sich die Mieten für Wohnungen einerseits und Pflegeheime andererseits zwischen 2010 und 2013 nahezu identisch. Erst in 2014 und 2015 fiel die Entwicklung der Investitionskosten leicht hinter den Mietpreisindex zurück. Damit bildet Baden-Württemberg eine der wenigen Ausnahmen, denn in den anderen Bundesländern klafft zumeist eine große Lücke zwischen den Miet- und Investitionskostenindices. Ein anderes Bild ergibt sich jedoch auch im Ländle, vergleicht man die Investitionskosten mit den allgemeinen Verbraucherpreisen: Denn letztere steigen im Südwesten Deutschlands deutlich stärker als die Mieten für Pflegeheime.

Im Übrigen bieten die Investitionskosten einen hervorragenden Indikator, um die Entwicklung der Mietzahlungen nachzuvollziehen. Sie sind jener Bestandteil des Pflegesatzes, mit dem ausschließlich die Kosten für das Gebäude und das Inventar refinanziert werden. Das bedeutet konkret: Wird eine Einrichtung im Mietmodell betrieben, bestehen die Investitionskosten aus Miete oder Pacht, Instandhaltung und -setzung sowie Ersatzbeschaffung. „Dank dieser starken Korrelation zwischen Investitionskosten und Miete“, erklärt TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu, „lässt sich aus der Entwicklung der Investitionskosten die Mietentwicklung zuverlässig ablesen.“

Abgehängt: Entwicklung in Bayern und Brandenburg

Ganz anders als in Baden-Württemberg sieht es im benachbarten Bayern aus. Von Bayreuth bis Rosenheim entwickelten sich Mieten und Pacht für Pflegeheime deutlich behäbiger als die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Und auch die Schere zwischen Mietpreisen für Wohnungen und dem Investitionskostenindex geht immer weiter auseinander.

Ein gravierendes Problem, insbesondere in Städten mit explodierenden Baulandpreisen und Mieten wie München. „Fallen die Mieteinnahmen für Pflegeheime dauerhaft hinter die Steigerung von Wohnungsmieten und Verbraucherpreise zurück, sinkt damit auch der Investitionsanreiz für Kapitalgeber im Vergleich zu anderen Assetklassen“, erklärt Bienentreu. Und das obwohl der Investitionsbedarf für Neu- und Ersatzbauten von Pflegeheimen mit dem demografischen Wandel enorm steigt, bis zum Jahr 2030 auf geschätzt rund 55 Milliarden Euro.

Keinen größeren Anreiz für privates Kapital bietet auch die Entwicklung in Brandenburg. Zwar stiegen die Investitionskosten in 2011 und 2012 erheblich an, seither jedoch entwickeln sich die Mieten für Pflegeheime nur sehr langsam und bleiben weit hinter den steigenden Verbraucherpreisen und Wohnungsmieten zurück.

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Pflege 4.0: Alle mal mitdenken!

Zeit für eine (R)Evolution: „Ambient Assisted Living (Altersgerechte Assistenzsysteme), Künstliche Intelligenz (KI) und eine an der Demografie orientierte Quartiersentwicklung würden das Leben älterer Menschen in Deutschland revolutionieren“, sagt Carsten Brinkmann.

Auf den ersten Blick wirkt er wie eine Mischung aus Fitnessgerät und Staubsauger. Er hört auf den Namen „Marvin“, holt auf Bitte gern eine Flasche Apfelsaft aus dem Kühlschrank, öffnet sie und reicht sie dem älteren Herrn. Aus dem hohen Schrankregal angelt er einen Teller, hebt die heruntergefallene Gabel vom Boden auf und steht immer für kleine Handreichungen bereit. Der Assistenzroboter wurde vom Institut für Künstliche Intelligenz der Hochschule Ravensburg-Weingarten entwickelt. Geht der Prototyp in Serie, könnte er unter 10.000 Euro kosten – eine Investition, die sich je nach Pflegestufe innerhalb des ersten Jahres rechnen würde.

„Künstliche Intelligenz, Ambient Assisted Living (AAL) und eine an der alternden Bevölkerung orientierte Quartiersentwicklung könnten das Leben älterer und pflegebedürftiger Menschen revolutionieren“, erklärt Carsten Brinkmann, TERRANUS Aufsichtsratsvorsitzender, „und der gesunde Menschenverstand gebietet uns bereits heute, über völlig neue Wege bei der Pflege nachzudenken. Denn spätestens, wenn die Generation der Babyboomer versorgt werden muss, wird das starre System aus ambulanter und stationärer Pflege kollabieren.“

Internet of Things: Smarte Lösungen für ein selbstständiges Leben

Dabei braucht man gar nicht weit in die Zukunft zu blicken. Das Internet of Things (IoT), also smarte, miteinander vernetzte Geräte, ermöglichen es älteren und pflegebedürftigen Menschen bereits recht bald, ein weitgehend selbstbestimmtes und unabhängiges Leben zu führen. Algorithmen unterstützt von Sensoren, Kameras und Mikrofonen analysieren Bewegungsmuster, messen Körpertemperaturen und interpretieren Gestik wie Verhalten. Sie erinnern an die Medikamenten-Einnahme und ans Trinken, messen den Blutzuckerspiegel und werden in naher Zukunft exakt dosierte Arzneimittel verabreichen können. Sie erkennen auch, wann eine kritische Situation vorliegt und senden diese Information direkt an den Arzt, Pflegedienst oder an Angehörige weiter.

„Moderne Technik im Bereich von AAL erlaubt es älteren Menschen künftig länger selbstständig zu bleiben“, erklärt Carsten Brinkmann, „wenn es uns als Gesellschaft gelingt, eine entsprechende Versorgungs- und Infrastruktur aufzubauen. Dazu zählen etwa Pflegebüros inmitten des Quartiers, wo die virtuellen aber auch persönlichen Informationen zusammenfließen, die dank der technischen Unterstützung Zeit für menschliche Nähe haben, die alle Dienstleistungen wie etwa Haushaltshilfen und Hausmeister koordinieren und zudem als ,Kümmerer‘ für ältere Menschen ansprechbar sind. Im besten Fall bilden sie zudem ein Zentrum für kulturelle Veranstaltungen und Gemeinschaftserlebnisse.“ Letzteres ist vor allem auch deshalb von Bedeutung, weil die Zahl der Familienangehörigen deutlich abnimmt, wenn die Nachkriegsgeneration sukzessive pflegebedürftig wird. Denn damit wird nicht nur die Pflege, sondern auch die Vereinsamung älterer Menschen in den Fokus rücken.

Rückwärtsgewandt: Wohnungsbau hinkt Technik hinterher

„Um solche Strukturen zu entwickeln und den Stand der Technik zu nutzen, bedarf es jedoch entsprechender Wohnquartiere und altersgerechten Wohnungsbaus – und der läuft mehr als schleppend“, erklärt Carsten Brinkmann. Das Münchener Ifo-Institut rechnet, dass jährlich in Deutschland bis zu 400.000 neue Wohnungen gebaut werden müssten, um den Bedarf für alle Generationen abzudecken. 2018 entstehen, wenn alles gut läuft, nur rund 320.000 Wohnungen. „Angesichts der Demografie sollte ein deutlich größerer Anteil davon auf altersgerechte Wohnungen entfallen“, sagt Carsten Brinkmann, „dort klafft bereits heute eine große Lücke – dabei werden die technischen und infrastrukturellen Anforderungen der nahen Zukunft nicht einmal mitgedacht. Konkret: Wir bauen Wohnungen für die Vergangenheit, anstatt die technischen Möglichkeiten für ein individuelleres Leben im Alter zu nutzen und einzuplanen.“

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Altenheim EXPO 2018: Baustelle Pflege!

Fachkräftemangel, Pflegenotstand und starke Konsolidierung: Die Branche steht vor großen Herausforderungen und Veränderungen. Welche Entwicklungen den Pflegemarkt aktuell bewegen, erfahren Sie auf der Altenheim EXPO am 19. und 20. Juni 2018 in Berlin.

Die Einführung der Pflegstärkungsgesetze hallt auch 2018 nach: Während die Zahl der pflegebedürftigen Menschen kontinuierlich steigt, fehlen bald flächendeckend Pflegekräfte. Zudem hemmen strengere Bauvorgaben die Neubautätigkeit, die Umsetzung höherer Einbettzimmerquoten führt gleichzeitig je nach Bundesland zu einer weiteren Reduzierung der Pflegeplätze. Kurzum: Die legislativen Vorgaben und der Fachkräftemangel erschweren die Investitionsentscheidung. Dennoch bleibt der Markt für Pflegeimmobilien ein Wachstumsmarkt und wird zunehmend auch für ausländische Finanzinvestoren interessant.

Wie sich Investoren, Planer und Betreiber auf die neuen Herausforderungen am besten einstellen und welche Chancen sich hieraus ergeben, erfahren Sie von TERRANUS und weiteren Experten der Branche am 19. und 20. Juni auf der Altenheim EXPO – dem zentralen Strategiekongress in Berlin.

Trends für Investoren im Fokus

Im Fokus stehen Fakten und Hintergrundinformationen zu den Kernthemen Zukunft der stationären Pflege, Digitalisierung und Personalmangel. Dabei dürfen sich Besucher auf eine Vortrags-Session speziell zu Trends für Investoren freuen: Welche Vorteile bietet die Assetklasse Pflegeheim und was macht sie für Investoren so attraktiv? Warum ist es gerade jetzt wichtig seine Investitionsstrategie zu prüfen und zu diversifizieren? Diese und weitere Fragen beantworten die Experten von TERRANUS am zweiten Veranstaltungstag:

Mittwoch, 20.06.2018, 09.55 – 10.20 Uhr
„Diversifikation vor Expansion“
Notwendige Anpassungen der Anlagestrategien bei geänderten Rahmenbedingungen auf Bundes- und Landesebene

Altenheim EXPO Night und Awards

Wer den Markt für Sozialimmobilien mit zukunftsweisenden Innovationen nachhaltig prägt, wird zum zehnten Geburtstag der Strategiemesse von TERRANUS mit dem Altenheim EXPO Award ausgezeichnet. Kongressteilnehmer wählen den Betreiber und Investor des Jahres 2018 live während der Altenheim EXPO Night und entscheiden, wer den exklusiven Preis der Pflegewirtschaft aufgrund von überzeugenden Strategien mit nachhaltigem Erfolg in diesem Jahr verdient.

Treffen Sie uns auf der Altenheim EXPO in Berlin: Wir freuen uns auf spannende Gespräche und erfolgreiches Networking!

Von Sylt bis Görlitz: Neuer Index!

Steigend, fallend oder stagnierend: Wie entwickeln sich die Mieten für Pflegeheime in Rheinland-Pfalz, Sachsen und Schleswig-Holstein? Jetzt liefert der TERRANUS Investitionskostenindex erstmals verlässliche Zahlen für drei weitere Bundesländer.

Einmalig für diese Assetklasse

Von Flensburg bis Trier von, Mainz bis Dresden beantworteten Investoren, Betreiber und Branchenexperten die Frage nach der Entwicklung der Mieten für Pflegeimmobilien bislang mit einem Schulterzucken. Damit ist jetzt Schluss, denn TERRANUS sorgt für mehr Transparenz im Norden, Südwesten und Osten der Bundesrepublik. Mit dem Investitionskostenindex liefert Deutschlands führende Managementberatung für den Betrieb von Pflege- oder Seniorenheimen ein verlässliches Instrument, um die Entwicklung der Mietpreise für Pflegeheime seit 2010 nachzuvollziehen. Nach den Indizes für das Saarland und Thüringen sowie für die Stadtstaaten Berlin und Hamburg (zu finden im TERRANUS Branchenmonitor 2018), für NRW, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern zeigt TERRANUS nun mit Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und Sachsen die Entwicklung bereits in insgesamt zehn von 16 Bundesländern auf.

Riesige Spanne im Südwesten

Besonders auffällig ist dabei die Entwicklung von Miete und Pacht für Pflegeheime in Rheinland-Pfalz. Die Schere von Verbraucherpreisen und Mietzins für Wohnungen geht im südwestlichen Bundesland kontinuierlich weiter auf. „Bereits seit 2010 stieg der Investitionskostenindex in Rheinland-Pfalz deutlich langsamer an als die beiden Vergleichsindizes“, erklärt TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu und ergänzt: „Hierbei macht sich fraglos die sehr restriktive Investitionskostenpolitik des Landes bemerkbar.“

Daraus ergibt sich ein gravierendes Problem für die Versorgungsstruktur der vier Millionen Einwohner: der Investitionsanreiz für Investoren im Vergleich zu anderen Asset-Klassen sinkt und das bei steigendem Kapitalbedarf für Neu- und Ersatzbauten von Pflegeheimen.

Aufholjagd im Osten beendet

Im Osten nimmt derweil der Abstand wieder zu: Zwischen 2010 und 2014 fiel die Steigerung des Investitionskostenindex in Sachsen eigentlich recht hoch aus, auch wenn die Verbraucherpreise und die Wohnungsmieten noch stärker in die Höhe schnellten. Ein Grund dafür: die Investitionskosten für Pflegeheime in den Jahren nach der Wiedervereinigung in allen ostdeutschen Bundesländern wurden sehr restriktiv gehandhabt und lagen im Durchschnitt sehr niedrig.

„Die nicht öffentlich geförderten Einrichtungen standen dabei in direkter Konkurrenz zu den geförderten. Gleichzeitig genehmigten die Sozialhilfeträger, im Vergleich zu Westdeutschland, nur sehr niedrige Investitionskostensätze“, erklärt Markus Bienentreu. Das erklärt das Aufholpotenzial seit 2010 und die anfänglich höheren Steigerungen nahe an denen des Mietpreisindex. Spätestens seit 2014 jedoch klettern die Wohnungsmieten im Freistaat deutlich stärker in die Höhe als die Pacht und Mieten für Pflegeimmobilien. Im Klartext bedeutet dies: Auch in Sachsen besteht dringender Nachholbedarf, damit Investments in Pflegeheime nicht uninteressant werden.

Kurve in Schleswig-Holstein flacht ab

Bis 2012 demonstrierte Schleswig-Holstein dagegen einen nahezu parallelen Anstieg des Mietzinses für Wohnungen und Pflegeheime. Seither jedoch klaffen auch im zweitkleinsten Flächenstaat Deutschlands der Mietpreisindex und der Investitionskostenindex immer weiter auseinander. „Dabei bieten Investitionskosten einen hervorragenden Indikator für die Entwicklung der Mietzahlungen für Pflegeheime“, so Markus Bienentreu, „denn sie sind jener Bestandteil des Pflegesatzes, mit dem ausschließlich die Kosten für das Gebäude und das Inventar refinanziert werden.“

Der Investitionskostenindex basiert auf den Marktdaten des TERRANUS Pflegeatlas. Seit 2007 erhebt das datenbankgestützte Geoinformationssystem alle relevanten Daten und Kennzahlen zu sämtlichen stationären Pflegeeinrichtungen im gesamten Bundesgebiet.

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Fakten-Check: Was ist was wert?

Transaktionsvolumen in Rekordhöhe und ein wachsender Immobilienbestand: „Die Zahl der Bewertungen von Pflegeimmobilien steigt 2018 zwangsläufig“, erklärt Markus Bienentreu, „mehr denn je stellt sich für Investoren und Bestandshalter die Frage nach einer soliden Verkehrswertermittlung.“

Starke Nachfrage: nach dem Rekordjahr 2016 lag auch in 2017 das Transaktionsvolumen für Pflegeimmobilien im Vergleich zu vergangenen Jahren außergewöhnlich hoch. Dabei hängt jede Transaktion am Preis. Doch was ist eine Pflegeimmobilie wirklich wert? „Mehr denn je stellt sich 2018 für Investoren und Bestandshalter die Frage nach einer soliden Verkehrswertermittlung“, erklärt Markus Bienentreu, „denn mit steigenden Preisen, der großen Zahl an Transaktionen und dem wachsenden Immobilienbestand nimmt auch der Bedarf an verlässlichen Bewertungen erheblich zu.“ Nicht zuletzt, weil neben den klassischen Verkaufsfällen auch viele Bestandshalter, je nach Anlagevehikel wie beispielsweise bei Spezialfonds, verpflichtet sind, ihre Immobilien jährlich neu bewerten zu lassen.

Mag die Wertermittlung von Pflegeeinrichtungen per se bereits ein spezielles Feld sein, wird sie derzeit durch die neuen legislativen Vorgaben (16 Landesheimgesetze samt Verordnungen) noch komplizierter. Neben der richtigen Ableitung des marktüblichen Ertrags aus den Investitionsfolgekosten am Pflegesatz beeinflussen das soziodemografische Umfeld, vorgeschriebene Einbettzimmerquoten, Mindestgrößen von Gemeinschaftsflächen, maximale Wohnbereichsgrößen etc. diesen wesentlich. Nicht bewanderte Wertermittler blenden teilweise relevante Parameter aus und bauen lediglich auf das Wissen um Substanz und Bodenwert. „Mehr Mut zur Komplexität“, empfiehlt dagegen TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu Investoren, „denn allzu schlichte Bewertungsmodelle führen bei diesen Spezialimmobilien zu ebenso schlichten Ergebnissen. Dabei stellt sich gerade in einem Verkäufermarkt wie wir ihn derzeit in Deutschland erleben die Frage nach einer soliden Verkehrswertermittlung.“

Komplex: Wertermittlung von Pflegeimmobilien

Das beginnt beim Refinanzierungsmodell, das der Investitionskostenberechnung zu Grunde liegt. So unterscheidet sich zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen der marktübliche Ertrag im Eigentumsmodell wesentlich von dem im Mietmodell. Zudem stellt sich die Frage, was im jeweiligen Bundesland unter den Bestandsschutz fällt und was nicht? Oder: Welche Maßnahmen zur Anpassung an die rechtlichen Vorgaben müssen bis wann umgesetzt sein und für welche Bereiche sind Befreiungen oder Ausnahmegenehmigungen mit welchen Fristen möglich? „Vor allem die Vorgaben der neueren landesspezifischen Heimgesetzgebung haben gravierende Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie in einem bestimmten Bundesland und müssen zwingend berücksichtigt werden“, erklärt Bienentreu, „so kann die Zukunftsfähigkeit des jeweiligen Pflegeheims beispielsweise aufgrund des rechtlich vorgegebenen Abbaus von Einbettzimmern oder den vorgeschriebenen Anforderungen an die Wohnqualität gefährdet sein, da sich eine Umsetzung wirtschaftlich einfach nicht rechnet. “

Digital: Analysetools verknüpfen Zehntausende Daten

Wie jedoch lassen sich alle Parameter korrekt gewichten, wie lässt sich der Verkehrs- und Beleihungswert einer Sozialimmobilie sicher ermitteln? Neben der Expertise des Wertermittlers, die neben der reinen Immobilien-Kompetenz auch ein Verständnis für Betriebsabläufe und den Pflegemarkt beinhalten sollte, bedarf es eines soliden Fakten-Checks. „Dank der Digitalisierung bedeutet dies bei uns zunächst die Auswertung von Zehntausenden Daten. Die intelligente Verknüpfung der so gesammelten Fakten und nicht zuletzt die kenntnisreiche Interpretation der Ergebnisse schaffen eine solide Basis für die Bewertung“, sagt Bienentreu. Kurzum: Möchten Investoren nicht im Trüben fischen und exakt wissen, was die jeweilige Pflegeimmobilie im Markt wert ist, führt kein Weg an einer komplexen Analyse vorbei – ganz egal, wie spärlich das Angebot an Pflegeimmobilien aktuell sein mag.

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Angebotsvielfalt schätzen alle!

Ausgetretene Pfade und zementierte Denkmuster verhindern bessere Betreuungsangebote für ältere oder pflegebedürftige Menschen und vergeben Chancen. Da die legislativen Fesseln zu einem „Einheitsklassensystem“ geführt haben, geht Individualität verloren.

Ausgetretene Pfade und zementierte Denkmuster verhindern bessere Betreuungsangebote für ältere oder pflegebedürftige Menschen und vergeben Chancen. Da die legislativen Fesseln zu einem „Einheitssystem“ geführt haben, geht Individualität verloren.

„Die systematische Trennung von ambulanter und stationärer Pflege hat sich bei Politik und Kostenträgern zu einer wahren Denkstarre” verfestigt, erklärt Carsten Brinkmann, TERRANUS Aufsichtsratsvorsitzender, „dabei existieren zahlreiche Konzepte, die Angebotsvielfalt bei Pflege- und Wohnformen ermöglichen würde.”

Dazu müssten Bürokratie und Silo-Denken abgebaut und Raum für moderne Wohnformen mit bedarfsgerechten Service- und Pflegedienstleistungen gefördert werden. So könnten ältere und pflegebedürftige Menschen zeitlich, räumlich und selbstbestimmt darüber entscheiden, wann sie welche Service- und Pflegeangebote nutzen. Spätestens 2035, wenn die Babyboomer-Generation betreut und versorgt werden möchte, steigt die Zahl der etwas vermögenderen Senioren ebenso wie die der Menschen, die langfristig auf staatliche Unterstützung angewiesen sind erheblich.

Unabhängig von ihrem individuellen Bedarf, persönlichen Wünschen und Vorlieben, macht das bestehende Einheitssystem alle gleich. Die Crux: Betreiber können aufgrund der verhandelten Pflegesätze Preise und Angebote nicht differenzieren. „Qualität und Pflegeleistungen werden durch Kostenträger und Politik damit so stark reguliert“, sagt Carsten Brinkmann, „dass letztlich nur ein Standardangebot realisierbar ist, ohne Berücksichtigung persönlicher Anliegen.“

Individualität statt „Einheitssystem“

Um den verschiedenen Lebensstilen und Bedürfnissen zu entsprechen, müsste das „Einheitssystem“ durchlässiger werden, was die bisherige Gesetzgebung nicht vorsieht. Zudem sollte es mehr Wahlmöglichkeiten geben, denn die Beiträge für die Pflegeversicherung steigen einkommensabhängig, die Leistungen aber bleiben gleich.

Sofern Anbieter und Betreiber unter Beibehaltung der gesetzlich Qualitätsstandards Angebote und Preise stärker variieren könnten wäre Raum für, Innovationen und Individualität. Eine Win-win-Situation für alle: Es flössen mehr private Gelder, was zur finanziellen Entlastung von Menschen mit niedrigem Einkommen führt und Bewohnern mit mehr Mitteln vielfältigere Angebote ermöglicht.

Dramatische Verknappung von Wohnraum und Pflegeplätzen

Und diese privaten Mittel werden angesichts der demografischen Entwicklung dringend benötigt, denn das Verhältnis zwischen der zunehmenden Zahl an Pflegebedürftigen einerseits und der rückläufigen Zahl attraktiven Wohnraums und Pflege-Infrastruktur gerät aus der Balance. Beispiel Pflegeheim: Entstanden in den vergangenen 18 Jahren jährlich durchschnittlich 280 neue Einrichtungen pro Jahr, sank diese Zahl in den letzten drei Jahren auf magere 160. Und das obwohl der Abbau von Doppelzimmern zu einer Angebotsverknappung von rund zehn Prozent führt und zahlreiche ältere in die Jahre gekommener Immobilien ersetzt werden müssen.

Beispiel altersgerechte Wohnungen: Über Jahre hinweg versäumte die Gesellschaft, bezahlbaren Wohnraum in angemessener Zahl und bedarfsgerechtem Zuschnitt zu schaffen. Das gilt zwar für die gesamte Bevölkerung, doch noch einmal deutlich zugespitzter für Senioren, die aufgrund ihrer altersbedingten Einschränkungen kaum ausweichen können. An eine individuelle Lebensführung trotz Alterseinschränkungen ist angesichts dieser Verknappung und mangelnder Pflege-Infrastruktur überhaupt nicht zu denken.

Wohnen und Pflege á la carte

„Mit mehr Gestaltungsfreiheit entstünden neue Wohn-, Betreuungs- und Versorgungsstrukturen für alle Ansprüche“, so Carsten Brinkmann, „von Standard bis zu Komfort, vergleichbar mit dem Hotelsektor. Kunden könnten verschiedene Wohn- und Versorgungsformen mit flexiblen Servicekonzepten wählen – ambulant wie stationär. Das Resultat: Eine bessere Finanzierung, mehr Angebote und vor allem eine individuelle Gestaltung der Zukunft“.