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Index für NRW veröffentlicht!

Fortsetzung für spannende Analysen: Wie entwickeln sich die Mieten für Pflegeheime in Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern? Jetzt liefert der TERRANUS Investitionskostenindex verlässliche Zahlen für drei weitere Bundesländer.

Bislang herrscht Ungewissheit, wenn es um die Entwicklung der Mieten für Pflegeimmobilien in Nordrhein-Westfalen geht. Jetzt aber setzt TERRANUS dem Rätseln um den Mietzins im bevölkerungsreichsten Bundesland ein Ende. Denn mit dem Investitionskostenindex liefert Deutschlands führender Spezialimmobilienmakler und Managementberater für Sozialimmobilien erstmals ein verlässliches Instrument, um die Entwicklung der Mietpreise für Pflegeheime ab 2010 nachzuvollziehen. Nach den Indizes für das Saarland und Thüringen sowie für die Stadtstaaten Berlin und Hamburg folgen nun NRW, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern.

Ausreißer im Westen: NRW mit deutlicher Steigerung

Dabei fällt insbesondere die NRW-Statistik ins Auge. Seit 2012 entwickeln sich die Mieten für Pflegeheime hier stärker als die Verbraucherpreise und der Mietzins für Wohnungen. „Eine echte Ausnahme unter allen Bundesländern“, erklärt Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS GmbH, „und die Besonderheit im Vergleich zu den meisten anderen Ländern liegt darin begründet, dass die Berechnungsvorgaben für die Investitionskosten eine turnusgemäße Indexanpassung vorsahen – allerdings nicht gekoppelt an den Verbraucherpreis- sondern an den Baukostenindex (BKI).“ Und der erfuhr zwischen 2010 und 2012 eine erhebliche Steigerung, was sich zeitverzögert dann in den Jahren 2012 und 2013 auch in steigenden Investitionskosten niederschlug.

Da auch 2017 der Baukostenindex eine deutliche Steigerung ausweist, wäre künftig wieder mit einer entsprechenden Erhöhung der Investitionskosten zu rechnen. 2014 trat jedoch die neue APG-DVO (Verordnung zur Ausführung des Alten- und Pflegegesetzes NRW) in Kraft. Danach unterliegen lediglich die Anteile für Instandhaltung und die AfA (Abschreibung) der sonstigen Anlagegüter der Indexierung, jedoch nicht mehr der gesamte Investitionskostenanteil. Konkret bedeutet das: Die Kurve für den Investitionskostenindex in NRW flacht ab, die Mietzinsentwicklung für Pflegeheime verlangsamt sich.

Nachholbedarf im Osten: Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern

Im Osten jedoch geht die Schere bereits heute auseinander: Während die Verbraucherpreise und die Wohnungsmieten zwischen 2010 und 2015 in die Höhe schnellten, zeigen die Pflegeheim-Mieten in Sachsen-Anhalt eine sehr geringe (2 %), in Mecklenburg-Vorpommern eine mäßige Entwicklung (4 %). Und das obwohl ein erheblicher Nachholbedarf besteht, denn die Investitionskosten an Elbe und Ostsee fallen mit durchschnittlich 13 bis 14 Euro pro Bett und Tag äußerst niedrig aus.

„Indexsprünge erklären sich hier überwiegend aus der Inbetriebnahme neu errichteter Pflegeheime“, erklärt Bienentreu, „denn dabei werden höhere Investitionskosten vereinbart als bei bestehenden Einrichtungen – was mit steigenden Bau- und Lebenshaltungskosten begründet wird.“ Generell jedoch bleiben die einmal verhandelten Investitionsfolgekosten in vielen Bundesländern über Jahre hinweg konstant und werden nur selten erhöht.

Ein echtes Hemmnis für Investitionen in Pflegeplätze. Denn fällt die Entwicklung der Investitionskosten und damit der Mieteinnahmen für Pflegeheime dauerhaft hinter die Steigerung von Wohnungsmieten und Verbraucherpreisen zurück, sinkt damit auch der Investitionsanreiz für Kapitalgeber im Vergleich zu anderen Asset-Klassen. „Dabei wird der Investitionsbedarf bei Pflegeheimen für Neu- und Ersatzbauten bis zum Jahr 2030 nach einer Studie des RWI auf rund 53 bis 85 Milliarden Euro geschätzt“, sagt Bienentreu, „eine Summe, die ohne privates Kapital schlichtweg nicht zu finanzieren ist.“

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Mehr Konkurrenz, weniger Kosten

Steigt die Zahl der Wettbewerber, fallen die Preise: Dieser Mechanismus gilt auch für den Pflegemarkt, das belegt die aktuelle Marktstudie der Pflegeheimberatung TERRANUS. Demnach senkt eine hohe Heimdichte die Pflegesätze erheblich und steigert die Qualität.

200 Euro weniger zahlen, und das Monat für Monat: So erheblich können die Kosten für Pflegeheime in Gebieten mit hohem und niedrigem Versorgungsgrad schwanken, denn Konkurrenz belebt eben das Geschäft. Das gilt nachweisbar auch für den Pflegemarkt – und zwar zugunsten der Pflegebedürftigen und Kostenträger. Dies belegt die aktuelle TERRANUS Marktstudie, die jetzt im „Pflegeheim Rating Report 2017“ der RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung veröffentlicht wurde. Zu dem gleichen Ergebnis gelangten auch die RWI-Wissenschaftler auf Basis des Herfindahl-Hirschmann-Index.

Beispiel NRW: 7,5 Prozent mehr im Landkreis

Ein Beispiel aus Nordrhein-Westfalen: Im Kreis Soest existiert ein mit 6,78 Prozent recht hoher Versorgungsgrad, also ein gutes Verhältnis zwischen der Anzahl der Pflegeplätze und dem Anteil der über 65-Jährigen an der Bevölkerung. Und das zahlt sich aus. Dort kostet ein Pflegeplatz durschnittlich 9,14 Euro weniger als im Kreis Viersen, der mit 4 Prozent einen deutlich geringeren Versorgungsgrad aufweist. Damit zahlen die Pflegeheimbewohner im Landkreis also rund 7,5 Prozent mehr. Das addiert sich bei monatlichen Pflegekosten von beispielsweise 3000 Euro auf eine Differenz von satten 200 Euro – und das jeden Monat.

Wettbewerb sichert Qualität der Einrichtungen

Doch Wettbewerb senkt nicht nur Kosten, er sorgt auch für ein besseres Angebot. Pflegebedürftige müssen die Wahl zwischen verschiedenen Einrichtungen und Versorgungsformen haben – ganz besonders, wenn künftig die Nachfrage extrem steigt. Denn die Zahl der Pflegebedürftigen wird sich bis 2030 auf 4,1 Millionen erhöhen, das sind rund ein Drittel mehr als noch im Jahr 2015. Bei einem eklatanten Mangel an Pflegeplätzen in einer Region stünden die Einrichtungen dann kaum noch in Konkurrenz – die Notwendigkeit, sich durch eine gute Betriebsführung, moderne Konzepte und niedrige Kosten zu unterscheiden, fiele weg.

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Leere Versprechungen!

Mit 8.000 zusätzlichen Pflegekräften möchte die künftige große Koalition den Pflegenotstand in Deutschland bekämpfen. Ein Versprechen, das vermutlich nichts kostet, denn diese Menschen existieren auf dem Arbeitsmarkt derzeit nicht.

Es ist der legendäre Tropfen auf den heißen Stein: 8.000 neue Stellen für Pflegekräfte verspricht der Koalitionsvertrag als Sofortprogramm, um dem Pflegenotstand in Deutschland zu begegnen. Diese neuen Stellen sollen in der Behandlungspflege entstehen, einer Krankenkassenleistung, die im Pflegeheim bisher – anders als in der ambulanten Pflege – nicht vergütet wurde.

Rein rechnerisch bekommt damit jede der 13.500 Pflegeeinrichtungen deutschlandweit nicht einmal eine Zweidrittelstelle zusätzlich. Vor allem aber löst es das eigentliche Problem nicht. Denn zum einen ist der Pflegesektor dramatisch unterfinanziert und zum anderen bleibt die Frage, wo die künftige Regierung diese neuen Pflegekräfte überhaupt rekrutieren möchte.

Mangel an zehntausenden Pflegekräften

Denn bereits ein flüchtiger Blick in die offiziellen Statistiken verdeutlicht: Der Arbeitsmarkt ist leergefegt. Aktuell liegt die Zahl der offenen Stellen in der Altenpflege laut der Bundesagentur für Arbeit bei rund 24.000. Rund ein halbes Jahr dauert es im Schnitt, bis eine Stelle wiederbesetzt ist – viel länger als in jeder anderen Branche. Die Folge: Die Zahl der Pflegeheime, die wegen Personalmangels zeitweise keine neuen Bewohner mehr aufnehmen, steigt. Zusätzliche 8.000 Pflegekräfte, soviel ist klar, stehen erst recht nicht zur Verfügung. Das Versprechen aus dem Koalitionsvertrags ist damit schlicht nicht zu halten.

Und die Lage spitzt sich weiter zu. Laut Statistischem Bundesamt und dem Bundesinstitut für Berufsbildung fehlen bereits im Jahr 2025 rund 200.000 ausgebildete Pflegekräfte (ambulant und stationär) – vorausgesetzt die Pflegewahrscheinlichkeiten und der Personalbedarf für Pflegebedürftige blieben unverändert. Doch selbst wenn sich die Pflegewahrscheinlichkeit mit steigender Lebenserwartung künftig nach hinten verschiebe, klaffe immer noch eine Lücke von 140.000 Fachkräften.

Unterfinanziert und unattraktiv

Es scheint, als ob sich der Bund systematisch aus der Pflege zurückzieht und die Verantwortung auf die Länder und die klammen Kommunen abwälzt. Warum er sich künftig in die Finanzierung der kommunalen Schul- und Kindergarten-Infrastruktur einbringt, bei den dramatischen Entwicklungen im Pflegesektor aber außen vor bleibt, ist kaum nachvollziehbar.

Und es ist nicht zuletzt die finanzielle und damit personelle Unterversorgung, die zu einer belastenden Berufsrealität für Pflegepersonal führt und angehende Fachkräfte bereits am Anfang entmutigt. Bis zu einem Drittel bricht entweder während der Ausbildung oder in den ersten drei Berufsjahren ab. Das mag auch an den erheblichen Anforderungen des theoretischen Ausbildungsteils liegen, meist jedoch an den frustrierenden Erfahrungen im Berufsalltag. Aktivierende Pflege zu leisten und therapeutische Fähigkeiten anzuwenden bleibt oft auf der Strecke, denn in der Berufsrealität verwandeln sich Pflegeheime immer mehr in Hospize.

Eines ist sicher: Der Bedarf an Pflegeplätzen nimmt mit dem demografischen Wandel in den kommenden Jahren erheblich zu. Jetzt benötigen wir dringend politisch ernst gemeinte, das bedeutet finanziell untermauerte Lösungen – und weniger leere, weil nicht einlösbare Versprechungen.

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TERRANUS Branchen-Monitor 2018

Wissensvorsprung für Investoren: Was macht eine investmentfähige Pflegeimmobilie aus? Wie entwickeln sich die Mieten für Pflegeheime und warum sollten die Investitionskosten steigen? Alle Fakten und Trends rund um den Markt für Pflegeimmobilien – jetzt im TERRANUS Branchenmonitor 2018.

Deutschland altert im Eiltempo, die Zahl der Pflegebedürftigen wächst kontinuierlich – und so bleibt auch der Markt für Pflegeimmobilien 2018 und darüber hinaus ein Wachstumsmarkt. Wie sich bei steigender Nachfrage und knappem Angebot der Verkehrswert einer Pflegeimmobilie solide ermitteln lässt und wo die Risiken der künftigen Versorgung liegen, erklärt der neue Branchen-Monitor.

Damit liefert er Investoren, Banken und Betreibern relevantes Wissen für ein erfolgreiches Investment in Pflegeimmobilien – aktuell und kompakt auf 20 Seiten. Bestellen Sie jetzt den TERRANUS Branchen-Monitor 2018!

Themenschwerpunkt: Investitionskostenindex

Im Fokus des neuen Branchen-Monitors steht die Entwicklung der Mieten für Pflegeheime. „Denn ebenso wichtig wie die Wertermittlung, ist für Investoren die Frage nach einer soliden Refinanzierung“, erläutert Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS GmbH. Mit dem TERRANUS Investitionskostenindex lassen sich spannende Vergleiche je Bundesland ziehen – erstmals für diese Immobilienklasse und zum Start für die Stadtstaaten Hamburg und Berlin sowie für das Saarland und Thüringen.

Branchen-Monitor 2018 – alle Themen im Überblick:

Wie entwickeln sich die Mieten für Pflegeheime?
Warum sollten die Investitionskosten steigen?
Woran lässt sich eine investmentfähige Pflegeimmobilie erkennen?
Wo liegen die Risiken der künftigen Versorgung?

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Gewusst wo: Wettbewerbsanalyse!

Neue Live-Recherche: Wie viele Pflegeheime gibt es im Umkreis, wie sieht deren Einbettzimmerquote aus und wie hoch liegen die Heimentgelte? Die Daten des Wettbewerbs analysieren und die Bevölkerungsentwicklung im Einzugsgebiet kennen, damit beginnt jede Zukunftsstrategie stationärer Pflegeheime.

Eine Flut von Regulierungen, eine klare Präferenz der Politik für ambulante Pflege: Zur Zeit stellen sich viele Pflegeeinrichtungen die Frage nach der künftigen strategischen Ausrichtung – und das selbst bei exzellenter Auslastung. Dabei schwanken die Zukunftsstrategien zwischen zwei Polen: Besser in eine Verbreiterung des Angebots investieren und ambulante Leistungen integrieren? Oder sich lieber noch stärker auf Qualitätssteigerung und auf die Pflege schwer- und schwerst-pflegebedürftiger Menschen konzentrieren? Fakt ist: Ausgangspunkt jedweder strategischer Überlegung ist und bleibt die Analyse der Marktsituation im jeweiligen Umfeld.

Wettbewerbsanalyse: Live-Daten per Mausklick

Einen ersten schnellen Blick auf den Wettbewerb bietet jetzt die Live-Recherche von Pflegemarkt (Re)Search. Basierend auf den stets aktualisierten Daten des TERRANUS Pflegeatlas liefert sie alle relevanten Daten und Kennzahlen zu sämtlichen stationären Pflegeeinrichtungen im jeweiligen Einzugsgebiet – live und per Mausklick. Einfach die Postleitzahl eingeben und schon erscheinen die Ergebnisse:

Wie viele vollstationäre Einrichtungen befinden sich im Umkreis von 5 Kilometern?
Wie viele Pflegeplätze gibt es insgesamt im Einzugsgebiet und wie viele davon werden in Einbettzimmern angeboten?
Wie hoch liegt das durchschnittliche Heimentgelt meines Wettbewerbs je Pflegegrad, wie breit ist die Spanne zwischen höchstem und niedrigstem Wert?
Und besonders zentral für Zukunftsszenarien: Wie hoch ist der Anteil der Generation 65+ heute im Einzugsgebiet und wie lautet die Bevölkerungsprognose bis 2040?

Das eigene Einzugsgebiet einer präzisen Potenzialanalyse zu unterziehen und zu wissen, mit welchen Zahlen der Wettbewerb agiert – das ist angesichts wechselnder politischer Moden ein nicht zu unterschätzender Vorteil. Wer zudem das eigene Betriebskonzept, die Prozesse, die Wirtschaftlichkeit und sein Controlling regelmäßig auf den Prüfstand stellt, muss sich keine Zukunftssorgen machen. Immer vorausgesetzt die Einrichtung überzeugt durch qualifizierte Pflege auf hohem Qualitätsniveau und bietet Mitarbeitern eine modernes, gut strukturiertes Arbeitsumfeld. Denn die real hohe und in den nächsten Jahren und Jahrzehnten weiter steigende Nachfrage nach stationärer Pflege kann auch die Pflegepolitik nicht ewig ignorieren.

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Wie entwickeln sich die Mieten?

Branchen-Neuheit: Erstmals veröffentlicht TERRANUS einen Investitionskostenindex für Pflegeheime. „Und damit einen exzellenten Indikator für die Entwicklung der Mieten“, erklärt Markus Bienentreu. Der Index startet mit dem Stadtstaat Hamburg, sukzessive folgen die anderen Bundesländer.

Rasant oder behäbig, historisch hoch oder eher niedrig, bisher fischen Investoren und Betreiber im Trüben: Mit dem neuen Investitionskostenindex liefert TERRANUS erstmals ein verlässliches Instrument, um die Entwicklung der Mietpreise für Pflegeheime ab 2010 nachzuvollziehen. Ein echter Meilenstein, denn trotz zahlreicher Indizes für jedwede Asset-Klasse, fehlte eine solche Übersicht für Pflegeeinrichtungen bislang völlig. „Diese Lücke schließen wir jetzt mit dem TERRANUS Investitionskostenindex“, erklärt Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS GmbH, „und bieten damit Investoren wie Betreibern je Bundesland einen spannenden Vergleich.“

Geheimnis gelüftet: Investitionskostenindex schafft Transparenz

Denn war die Entwicklung der Mietzahlungen für Pflegeheime bislang nicht öffentlich, so bieten die Investitionskosten einen hervorragenden Indikator. Sie sind jener Bestandteil des Pflegesatzes, mit dem ausschließlich die Kosten für das Gebäude und das Inventar refinanziert wird. Das bedeutet konkret: Wird eine Einrichtung im Mietmodell betrieben, bestehen die Investitionskosten aus Miete oder Pacht, Instandhaltung und -setzung sowie Ersatzbeschaffung. Dank dieser starken Korrelation zwischen Investitionskosten und Miete , lässt sich aus der Entwicklung der Investitionskosten die Mietentwicklung ablesen. Der Investitionskostenindex basiert dabei auf den Marktdaten des TERRANUS Pflegeatlas, der seit 2007 umfassende Kennzahlen zu allen Pflegeheimen in Deutschland erhebt und laufend aktualisiert.

Index belegt: Investitionskosten für Pflegeheime steigen seit 2010 langsam aber kontinuierlich

Und so ermöglicht der Index spannende Vergleiche und Schlüsse, wie der erste Teil des Investitionskostenindex für den Stadtstaat Hamburg zeigt. Zwar stiegen in der Hansestadt die Investitionskosten seit 2010 kontinuierlich, blieben aber hinter der Entwicklung der Verbraucherpreise zurück. Noch interessanter fällt der Vergleich mit dem Wohnungsmietindex aus: „Seit 2012 steigen die Wohnungsmieten in Hamburg stärker als die Mieten für Pflegeheime, seit 2015 sogar deutlich“, sagt Markus Bienentreu, „das bedeutet für Investoren, dass sie Mietsteigerungen bei Pflegeimmobilen auch konservativer berechnen müssen. Der TERRANUS Investitionskostenindex dient dazu als zuverlässige Blaupause.“

Fundiert: Index liefert gesicherte Daten in der Diskussion um Investitionskosten

Nicht zuletzt aber bietet der Index auch ein wichtiges Argument in der politischen Diskussion über die Höhe der Investitionskosten, die gesetzlich reguliert ist und zudem dem Querfinanzierungsverbot unterliegt. Letzteres besagt, dass andere Bestandteile des Pflegesatzes wie etwa Pflegevergütung, Unterkunft und Verpflegung nicht zur Finanzierung der Mieten genutzt werden dürfen. Fällt aber die Entwicklung der Investitionskosten und damit der Mieteinnahmen für Pflegeheime dauerhaft hinter die Steigerung der Verbraucherpreise und Wohnungsmieten zurück, sinkt damit auch der Investitionsanreiz für Kapitalgeber im Vergleich zu anderen Asset-Klassen.
Bei den derzeit steigenden Baukosten können Investments in Pflegeheime so uninteressant werden. Und damit entsteht ein gravierendes Problem, wird doch der Investitionsbedarf bei Pflegeheimen für Neu- und Ersatzbauten bis zum Jahr 2030 auf rund 55 Milliarden Euro geschätzt.

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Augen auf bei der Objektwahl!

Knappes Angebot bei Sozialimmobilien: „Nur 30 Prozent der deutschen Pflegeheime sind investmentfähig”, stellt die aktuelle Erhebung des TERRANUS Pflegeatlas fest. Die Kölner Spezialimmobilienmakler erklären, warum das so ist und was das für Investoren bedeutet.

Der Markt für Sozialimmobilien hat Schlagseite: Einerseits steigt die Nachfrage der Investoren nach Pflegeheimen massiv an und damit auch die Kaufpreise bis zum 18-fachen der Jahresmiete. Andererseits sinkt die Zahl jener Immobilien in Deutschland, die tatsächlich investmentfähig wären. „Bei der Objektwahl sollten Investoren daher extrem genau hinschauen”, erklärt TERRANUS, „ob die angebotenen Häuser die Kriterien für ein nachhaltiges Investment wirklich erfüllen.”

TERRANUS-Pflegeatlas klärt auf

Denn von den 13.600 stationären Pflegeheimen, so berechneten die Kölner Experten auf Basis der stets aktualisierten Daten im TERRANUS Pflegeatlas, werden lediglich 40 Prozent im Investorenmodell betrieben. Bei dem weitaus größten Teil hingegen gehört dem Betreiber auch die Immobilie.

Doch selbst die verbleibenden 5.500 Einrichtungen erfüllen längst nicht die zentralen Kriterien für ein erfolgreiches Investment. Da stellt sich zunächst einmal die Frage nach einem klar abgegrenzten Grundstück, das zudem übertragen werden kann. Befinden sich nämlich noch weitere Gebäude auf dem Grundstück und gibt es gar mehrere Eigentümer, dann scheitert eine Teilung häufig oder wird äußerst kompliziert.

Von Einbettzimmer-Quote bis Restlaufzeit

Doch damit nicht genug. Ein weiteres Kriterium für die Investmentfähigkeit bilden die neuen baulichen Vorgaben, die sich je nach Bundesland deutlich unterscheiden. So reicht etwa die vorgeschriebene Einbettzimmer-Quote von 0 bis 100 Prozent, die Mindestgröße von Zweibettzimmern variiert zwischen 18 bis 20 Quadratmetern ohne Vorflur und selbst die maximal zugelassene Zahl von Bewohnern klafft weit auseinander.

Bliebe noch die Frage nach der Restlaufzeit des Miet- bzw. Pachtvertrages mit dem Betreiber, die mindestens noch 10 Jahre betragen sollte. Unterm Strich bleibt dann ein ernüchterndes Ergebnis: Nur 30 Prozent der Pflegeheime in Deutschland erfüllen diese Kriterien.

Guter Rat für Investoren

Für Investoren bedeutet dies: Sie sollten ihre Investitionsentscheidungen auf solide Daten stützen wie sie im TERRANUS Pflegeatlas zu Verfügung stehen. Anders als die offiziell erhobenen Pflegestatistiken sind diese stets aktuell und beziehen jüngste legislative und demographische Veränderungen aber auch die Entwicklung auf dem Markt mit ein. Die lückenlose Erhebung erlaubt nicht allein eine solide Beratung von Investoren, sie dient auch als Quelle für wissenschaftliche Arbeiten etwa der Forschungsgruppe Gesundheit am RWI – Leibnitz-Institut für Wirtschaftsforschung.

„Er ist ein sicherer Kompass für Investoren”, erklärt TERRANUS, „denn in der Beratung klären wir eindeutig, ob sich die Bestandsimmobilie für ein Investment eignet oder nicht. Und ob der Kaufpreis in einem akzeptablen Verhältnis zur Zukunftsfähigkeit des Pflegeheims steht.”

Da der wachsende Pflegemarkt nach wie vor lukrative Investitionsperspektiven mit Renditen von rund 5 Prozent bietet – und das auch noch konjunkturunabhängig, empfiehlt TERRANUS nach so mancher weitreichenden Analyse: „Ein Neubau wäre die bessere Alternative.”

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Zum Nachhören: „Gut und sicher“

O-Ton von der EXPO REAL: Sind Pflegeimmobilien ein sicheres Anlagemodell? Besteht die Gefahr der Blasenbildung? Wie wirkt sich der Mangel an Pflegepersonal aus? Zentrale Fragen rund um erfolgreiches Investment beantwortet Markus Bienentreu im Mitschnitt.

„Die Statistik und Demografie sind eindeutig: Bewohner ziehen in der Regel mit über 80 Jahren ins Pflegeheim“, erklärt Markus Bienentreu, TERRANUS Geschäftsführer, im O-Ton von der EXPO REAL in München, „und die sind bereits alle geboren, da wird es keine Veränderungen geben.“ Ob und unter welchen Rahmenbedingen ein Investment in Pflegeimmobilien erfolgreich ist, diese Fragen beantwortet er im Interview-Mitschnitt. Hören Sie einfach rein!

Sind Pflegeimmobilien ein sicheres Anlagemodell für die Zukunft oder besteht die Gefahr von Blasenbildung?

Dennoch hieß es, in München wäre eine solche Anlage mitunter nicht wirtschaftlich, woran liegt das?

Sie sprachen die Gefahr an, dass es in Zukunft zu einem Personalmangel in der Pflege kommen könnte. Das heißt, ich kann meine Immobilie am Ende vielleicht gar nicht besetzen?

Es drängen zunehmend chinesische Investoren in dem Pflegesektor auf den Markt. Naiv gefragt, warum investieren diese und nicht die Deutschen selbst?

Sie sprachen in ihrem Vortrag die Problematik der Einbettenregelung an. Wie könnte sich dieses Gesetz in Zukunft bei steigender Nachfrage im Pflegesektor auf den Markt auswirken?

Quelle: Messe München

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EXPO REAL 2017: Aus erster Hand!

Infohäppchen hier, etwas Halbwissen dort: Um die Chancen und Risiken eines Investments in Pflegeimmobilien ranken sich viele Mythen. Wer im lukrativen Wachstumsmarkt lieber auf fundiertes Wissen setzt, spricht auf der EXPO REAL mit Markus Bienentreu.

„Staatlich garantierte Rendite“ titelt eine Tageszeitung, „5,8 Prozent absolut zukunftssicher“ verspricht ein Wirtschaftsmagazin: Wer in den lukrativen Wachstumsmarkt Pflegeimmobilien investiert, den lockt ein gesichertes Marktpotenzial, knapp sechs Prozent Rendite und das ganze unabhängig von der Konjunktur. Trifft das wirklich zu? „Ja und Nein“, erklärt Markus Bienentreu, Geschäftsführer der TERRANUS GmbH, „denn vielen Investoren fehlt die Erfahrung im Pflegesegment, sie über- oder unterschätzen häufig Chancen wie Risiken. Ohne Marktkenntnis steigt das Risiko von Fehlentscheidungen. “

Spezialisten auf dem Podium

Einen realistischen Blick auf diesen lukrativen Wachstumsmarkt ermöglicht Markus Bienentreu auf der Leitmesse EXPO REAL. Im Forum „Pflegeimmobilien – Was diese Assetklasse so besonders macht“ informiert er gemeinsam mit anderen Podiumsteilnehmern über die Besonderheiten des Pflegeimmobilien-Investments. „Denn erst die differenzierte Analyse führt zu einer erfolgreichen Investitionsentscheidung, doch dazu bedarf es einer umfassenden Expertise“, erklärt er.

Im Anschluss an das Forum steht Markus Bienentreu natürlich gerne für Einzelgespräche und Informationen aus erster Hand zur Verfügung. Oder Sie vereinbaren einen Termin unter der unten angegebenen Telefonnummer. Denn ein detailreicher Blick auf die Assetklasse lohnt sich: Nach wie vor erzielen Pflege- und Seniorenheime höhere Rendite als sie in den klassischen Immobiliensegmenten wie Büro oder Einzelhandel erwirtschaftet werden.

Gute Gründe für Pflegeimmobilien

Für den Pflegeimmobilienmarkt sprechen darüber hinaus auch in Zukunft drei gute Gründe:

Deutschland altert stark, bis 2030 wird die Zahl der Pflegebedürftigen auf rund 3,5 Millionen anwachsen.
Die Dynamik des Pflegemarktes resultiert aus dem demografischen Wandel und ist konjunkturunabhängig.
Investitionen in Pflegeheime verfügen daher über eine hohe Krisenresistenz.

Detailfrage: Den Einzelfall prüfen

Ob eine Pflegeimmobilie in dem hoch regulierten Markt die erwartete Rendite erwirtschaftet, lässt sich jedoch erst durch die Prüfung komplexer Kriterien klären. Und die Details reichen weit in innere Abläufe, die Betriebsführung und nicht zuletzt die legislativen Entwicklungen in den einzelnen Bundesländern hinein. Auf der Basis einer fundierten Analyse aber bilden Pflegeimmobilien eine lukrative Assetklasse.

SPECIAL REAL ESTATE FORUM

„Pflegeimmobilien – Was diese Assetklasse so besonders macht“
Donnerstag, 5.10.2017, 10:00 bis 10:50 Uhr
Halle C2, Stand 530

Sie haben Fragen oder möchten mich auf der EXPO REAL treffen? Rufen Sie mich an!

PSG III: Die Wachstumsbremse

Gewinn gehört ebenso zur sozialen Marktwirtschaft wie das Unternehmerrisiko. Der Überschuss sichert Investitionen, ermöglicht Wachstum und Innovation. TERRANUS erklärt, warum die Einführung von PSG III jedoch einen erheblichen staatlichen Eingriff für Pflegeheimbetreiber markiert.

Eigentlich stehen alle Zeichen auf Wachstum: Die Nachfrage nach Pflegeheimplätzen nimmt aufgrund des demografischen Wandels stetig zu, stabile Staatsfinanzen und Sozialsysteme bürgen für sichere Einnahmen. Die Renditen könnten stabil sein, die Zinsen bleiben absehbar niedrig. Und privates Kapital wird derzeit dringend benötigt – einerseits um bis 2030 rund 340.000 zusätzliche Pflegeplätze zu finanzieren, andererseits um den Substitutionsbedarf von 210.000 nicht mehr marktfähiger Plätze abzudecken.

Ideale Voraussetzungen also für Immobilien-Investoren wie Pflegeheimbetreiber? Eigentlich schon. Wäre da nicht der Gesetzgeber, der das Wachstum konsequent ausbremst. Denn obwohl die Zahl pflegender Angehöriger aufgrund der Demografie drastisch sinkt, setzt die Politik einseitig auf ambulante Pflege. Und behindert dabei gleichzeitig den Ausbau der stationären Pflege, wie die Einführung des zweiten Pflegestärkungsgesetzes (PSG II) zu Beginn des Jahres eindrucksvoll belegt. Denn die damit veränderten Refinanzierungsbedingungen für Pflegeheime dienen nicht gerade als Anreiz für Investoren.

Mehr Gesetze, mehr Regeln – weniger Unternehmertum

Als wäre dies nicht schon genug, werden private Geldgeber mit der zeitgleichen Einführung des PSG III und somit weiteren regulatorischen Vorgaben auf Betreiberebene noch zusätzlich abgeschreckt. Was unter anderem als durchaus sinnvoller Schutz für das Pflegepersonal gedacht war, wird gleichzeitig zum unberechenbaren Risiko für die wirtschaftliche Existenz des Betreibers und damit der Einrichtung.

Ursprünglich sollte das PSG III lediglich die Rolle der Kommunen bei der Pflege stärken – doch dann rückten die Gehälter der Pflegekräfte in den Fokus der Abgeordneten. Ein kurzfristig hinzugefügter Änderungsantrag markierte nicht nur eine erhebliche Ausweitung des staatlichen Eingriffs in das unternehmerische Handeln des Pflegeheimbetreibers, er kommt einem Systemwechsel gleich. Der Hintergrund: Künftig werden nicht mehr Preise für eine definierte Leistung mit dem Betreiber vereinbart, sondern daneben feste Personalkosten, die der Unternehmer lediglich als durchlaufenden Haushaltsposten an seine Mitarbeiter weitergibt. Statt sich im Wettbewerb zu behaupten und unternehmerisch zu wirtschaften, erhält er neben den Personalkosten einen festgelegten Zuschlag für die Absicherung des Unternehmerrisikos. Im Gespräch sind derzeit ein Entgeltanteil von drei Prozent für Gewinn und Risiko.

Fehlende Investitionsfähigkeit führt zu maroden Betrieben

Wie soll auf Basis dieses engen gesetzlichen Regelwerks noch ein Gewinn erzielt werden, der Innovation und Wachstum erlaubt? Und welcher private Investor möchte in so einen stark regulierten Staatsbetrieb investieren? Welche verheerenden Auswirkungen die daraus resultierende fehlende Investitionsfähigkeit der Betriebe auf die pflegerische Infrastruktur hat, lässt sich bisher nur erahnen. Fest steht, dass sicher keiner der bis 2030 zu erwartenden 3,6 Millionen Pflegebedürftigen in einem überfüllten, maroden Pflegeheim untergebracht sein möchte. Falls man sich das aufgrund gestiegener Pflegekosten dann überhaupt noch leisten kann.

Für die Politik wird es höchste Zeit, sich den demografischen Fakten zu stellen und das bedeutet: Auf Basis der sozialen Marktwirtschaft handeln, private Investitionen fördern und sich nicht länger dem Ausbau stationärer Pflegeplätze durch Überregulierung in den Weg stellen. Denn einen Pflegenotstand kann sich Deutschland angesichts Millionen von Pflegebedürftigen nicht leisten.