Jetzt in Sozialimmobilien investieren? Eine Markt-Analyse

Betreiberausfälle haben sich in den letzten Jahren gehäuft und Immobilieneigentümer oft vor große Probleme gestellt. Dadurch hatte das Vertrauen von Investoren insbesondere in Pflegeimmobilien abgenommen. In 2025 wechselten nur relativ wenige Portfolios oder Einzel-Objekte aus dieser Assetklasse den Besitzer. Wie stellt sich jetzt, zu Beginn des zweiten Quartals 2026, der Markt dar?

Im März wurde die Übernahme des belgischen Immobilieninvestors Cofinimmo durch den ebenfalls belgischen REIT Aedificia vollzogen. Deren Portfolio besteht nun u.a. aus rund 150 Immobilien in Deutschland, überwiegend im Bereich Senioreneinrichtungen. Markiert diese Akquisition den Beginn einer Ära des Aufbruchs? „Dieser spektakuläre Vorgang war kein eigentlicher Immobilien-Deal sondern eine Gesellschaftsübernahme, die außerdem auch andere Asset-Klassen betraf“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu. „Über die allgemeine Marktentwicklung bei Sozialimmobilien sagt diese Akquisition wenig aus.“

Optimistisch stimmen jedoch andere Zeichen: „In vielen Gesprächen mit Investoren nehme ich wahr, dass es wieder eine zunehmende Bereitschaft gibt, in Sozialimmobilien zu investieren. Deshalb gehe ich davon aus, dass in diesem Jahr die An- und Verkäufe auf dem Markt für Seniorenimmobilien deutlich anziehen werden.“

Für eine Belebung des Markts sprechen folgende Faktoren:

1. Sozialimmobilien stehen im Vergleich zu anderen Assets gut da: Der Bedarf in Deutschland wächst, Senioreneinrichtungen weisen deshalb eine stabile Ertrags- und Risikostruktur auf. Nicht nur die demografische Lage in Deutschland wird auch von ausländischen Investoren wieder verstärkt beobachtet. Ihr Interesse am deutschen Markt ist steigend.
2. Die Verkäufer von Pflegeimmobilien sind mit ihren Preis-Erwartungen in der neuen Realität angekommen: Noch vor einigen Jahren lagen die Kaufpreise für Core-Produkte über dem 20fachen der Jahresmiete, heute liegen wir wieder darunter.
3. Die Betreiberkrise der letzten Jahre mit zahlreichen Insolvenzen ist weitgehend überwunden. Die Befürchtung, dass der ganze Markt kollabiert, hat sich nicht bewahrheitet. Das Vertrauen in die Betreiber-Landschaft kehrt langsam zurück.

Welche Objekte sind aktuell besonders interessant?

Die verbesserte Nachfrage ändert jedoch nichts daran, dass es bei den Seniorenimmobilien lohnende und weniger lohnende Objekte auf dem Markt gibt. „Große Vorsicht ist bei Value Add-Objekten geboten, sie weisen häufig gravierende Fehler in der Struktur auf, die zu korrigieren viel Aufwand und hohe Kosten bedeutet. Viele dieser Objekte würden sich nur lohnen, wenn man sie geschenkt bekäme“, mahnt Markus Bienentreu. Wonach sollten Investoren aktuell stattdessen Ausschau halten? Die Empfehlung des TERRANUS-Geschäftsführers: „Core-Objekte, bei denen alles passt – Standort, Raum- und Funktionsprogramm, Miete und Betreiber – sind jetzt wieder zu vernünftigen Preisen zu haben.“

Auch Immobilien für Betreutes Wohnen sind eine gute Anlage. Zwar ist die Rendite niedriger als bei einem Pflegeheim, dafür lassen sich bei sinkender Nachfrage oder im Fall eines Betreiberausfalls die Appartements umnutzen und als gewöhnlichen Wohnraum vermieten.

Transparenz stärkt Vertrauen in Betreiberqualität

„Was ist die Folge von den Schwierigkeiten der letzten Jahre? Investoren von Seniorenimmobilien haben ihre Anforderungen an die Betreiber und insbesondere die Absicherung des Mietvertrags wieder deutlich erhöht“, berichtet Markus Bienentreu. Immobilieneigentümer fordern jetzt wieder erhöhte Sicherheiten z.B. in Form von Bankbürgschaften für eventuelle Mietausfälle und/oder eine Patronatserklärung. Markus Bienentreu: „Nach den Betreiberkrisen der vergangenen Jahre kann ich diese Forderungen der Immobilieneigentümer verstehen. Generell werden Betreiber offener und transparenter werden müssen.“

Eine neue Asset-Klasse rückt in den Fokus

Eine Asset-Klasse unter den Sozialimmobilien gibt es für Investoren noch zu entdecken, und das sind Bildungsimmobilien: Die Kommunen in Deutschland sind vielfach nicht mehr in der Lage, dringend benötigte Schulen zu bauen oder zu modernisieren. Hier eröffnet sich ein ähnliches Geschäftsmodell wie bei Seniorenimmobilien: Ein Projektentwickler plant und errichtet das Gebäude in Abstimmung mit dem Schulbetreiber (meist Kommune) und ein Investor erwirbt es mit einem langfristigen Mietvertrag. Markus Bienentreu: „Hier sind ähnlich gute Renditen möglich wie bei Seniorenimmobilien. Ich rate Investoren: halten Sie nach solchen Projekten Ausschau!“ Der schwedische Sozialimmobilien-Spezialist Hemsö hat in 2024 bereits zwei solcher Schulentwicklungen mit anschließender Vermietung in Deutschland auf den Weg gebracht.

Das wichtigste Kriterium bei jedem Immobilienerwerb

„Egal, um welche Art von Sozialimmobilie es sich handelt: Das wichtigste Kriterium bei der Kaufentscheidung ist eine realistische Einschätzung der Miete“, betont Markus Bienentreu. Nur auf der Basis einer realistischen Miete kann auch eine realistische Rendite kalkuliert werden. Diese Prognose ist wichtig für den Investitionserfolg, aber sie ist nicht einfach zu erstellen, denn neben Betreiber- und Standort-Qualität spielen weitere unterschiedliche Faktoren dabei eine Rolle. TERRANUS hat 30 Jahre Erfahrung auf diesem Gebiet. Lassen Sie sich beraten!