Ankauf von Betrieben: So werden Chancen und Risiken transparent

Zurzeit kommen verstärkt Pflegebetriebe auf den Markt. Nach Einschätzung der Experten von TERRANUS prüfen namhafte Betreiber den Verkauf von Einzelgesellschaften bis hin zu ganzen Portfolien. Das bietet gute Gelegenheiten für Investoren, einzelne oder mehrere Betriebe zu übernehmen und so das eigene Portfolio gewinnbringend zu erweitern. Doch zuvor sollte festgestellt werden, welche Potenziale jeder einzelne Betrieb aufweist und ob er in die Strategie des eigenen Unternehmens passt.

Regelmäßig sind gerade bei Portfolio-Transaktionen gemischte Bestände aus leistungsstarken und schwächer performenden Objekten gebündelt. Umso wichtiger ist es, auch nach dem Ankauf eine Exitstrategie für Einzelobjekte zu entwickeln. Eine belastbare Prognose zu erstellen ist komplex, denn für Erfolg oder Misserfolg eines Pflegebetriebes greifen viele verschiedene operative, regulatorische und marktseitige Faktoren ineinander, die sich nicht allein aus den Finanzdaten oder Mietverträgen ableiten lassen. Bei Übernahmen zeigt sich die Überraschung häufig im Detail! Dank 30-jähriger Erfahrung am Markt verfügt TERRANUS über die Expertise, kritische Faktoren bei Transaktionen frühzeitig zu identifizieren. Dafür greifen wir auf die Instrumente Commercial DD, Financial DD und bei Bedarf auch eine Operational DD zurück.

Stellschrauben für die zukünftige Entwicklung prüfen

„Eine schlechte Performance einzelner Betriebe ist noch nicht unbedingt ein Argument gegen den Kauf“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführerin und Expertin für Pflegebetriebe Anja Sakwe Nakonji. Es sollte vor allem die Frage nach möglichen Optimierungspotenzialen gestellt werden: Unter welchen Bedingungen kann die Auslastung erhöht werden oder ergibt sich aus der vorgeschriebene Einbettzimmerquote und der Gesamtgröße des Hauses eine Kapazitätsbeschränkung? Können Sachkosten gesenkt werden? Gibt es am Standort ausreichend Recruiting-Potenzial für weiteres Wachstum? Gegen den Erwerb von Objekten sprechen Faktoren wie ein nicht nachhaltiges EBITDA, Standortfaktoren, die einen Weiterverkauf erschweren und das Risiko des Leerstands erhöhen, oder umfangreiche anstehende Sanierungen, z. B. der Austausch von Versorgungsleitungen oder die Umsetzung von Brandschutzauflagen.

Ein Beispiel aus der Praxis

TERRANUS war zuletzt bei der Transaktion eines Portfolios mit 860 Plätzen beratend tätig. Für jeden der acht Standorte erfolgte die Durchführung dieser transaktionsrelevanten Leistungen:

• Bewertung der Standortattraktivität, insbesondere im Hinblick auf den regionalen Arbeitsmarkt
• Markt- und Wettbewerbs-Analyse
• Validierung der Pachtbelastung aus Betreiberperspektive: Analyse und Bewertung des Betriebskonzepts, Auswertung von Bewohnerstruktur und Belegungsentwicklung sowie Analyse der KPIs und Gewinn- und Verlustrechnung je Objekt inklusive Abgleich mit der TERRANUS Benchmark-Datenbank
• Wertindikation für die Immobilien: Bewertung des Raum- und Funktionsprogramms im Einklang mit der Landesheimbauverordnung, Herleitung einer nachhaltigen Pacht und indikative Immobilienbewertung
• Investorenbezogene Handlungsempfehlungen

Ergebnis: Der Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) des Gesamt-Portfolios hatte sich in den zweieinhalb Jahren vor der Transaktion um mehr als 50 % reduziert. Das operative Ergebnis von sechs der acht Betriebe lag unter dem Branchendurchschnitt, was auf einen erheblichen Restrukturierungsbedarf sowie eine zum damaligen Zeitpunkt eingeschränkte wirtschaftliche Tragfähigkeit dieser Standorte hinwies. Als kritisch wurde zudem die Personalaufwandsquote bewertet, die mit rund 80 % signifikant über dem Branchendurchschnitt von etwa 65 % lag. „Nach der Analyse haben wir dennoch den Kauf befürwortet – allerdings verbunden mit klaren Empfehlungen, eine der Einrichtung zu schließen, und konkreten, praxistauglichen Maßnahmen, wie bei den anderen defizitären Betrieben Kosten gesenkt werden können“, berichtet Anja Sakwe Nakonji. Ein Beispiel: Für eines der Pflegeheime mit ungünstigem Raum- und Funktionsprogramm wurde empfohlen, Gemeinschaftsflächen in den Etagen einzurichten, um Laufzeiten für das Personals deutlich zu reduzieren und die Betriebsorganisation langfristig effizient auszurichten.

Personalstruktur und Pflegequalität gewinnen an Bedeutung

„Ein zentraler und entscheidender Bewertungsfaktor ist immer auch die Personalsituation der einzelnen Einrichtung, weil davon die operative Qualität abhängt“, betont Anja Sakwe Nakonji. Deshalb kann zusätzlich zu den bereits beschriebenen Analysen auch eine HR Diligence sinnvoll sein. Unter anderem sind die Altersstruktur der Belegschaft, das Qualifikations-Niveau und die Vergütungsstruktur relevant.

„Um die Nachhaltigkeit des Betriebs zu prüfen ist die Auswertung von Fluktuation und Krankheitsquoten grundlegend. Diese beiden Indikatoren geben einen guten Aufschluss über die Führungsqualität und das Betriebsklima“, erklärt die TERRANUS-Geschäftsführerin. Wenn es bei den Führungskräften häufige Wechsel gibt oder Defizite bei der Mitarbeiterführung existieren, beginnt eine Abwärtsspirale: Der Krankenstand steigt und Mitarbeiter gehen. Die verbleibenden Pflegekräfte kämpfen mit Überforderung, neue Mitarbeitende können nicht ausreichend eingearbeitet werden. Abläufe sind gestört und ineffizient, Orientierungslosigkeit macht sich breit – die Pflegequalität leidet. Dann sinkt die Belegung und wirtschaftliche Probleme beginnen. Anja Sakwe Nakonji: „Wenn dieser Tiefpunkt einmal erreicht ist, braucht es viel Zeit, eine Einrichtung wieder wirtschaftlich zu stabilisieren und perspektivisch in eine positive Entwicklung zu führen.“

Fazit: Um das Investmentrisiko zu minimieren, lohnt es sich, vor dem Erwerb von einem oder mehrerer Pflegebetriebe neben Wirtschaftsdaten auch die Personalsituation in den Blick zu nehmen und konkrete Maßnahmen für die Phase nach dem Ankauf zu planen.