Rendite-Faktor Betreiber: Risiken rechtzeitig erkennen

Bei Sozialimmobilien sind die Mieteinnahmen von der Belegungssituation des Objekts und der wirtschaftlichen Lage des Betreibers abhängig. Ganz gleich, ob es sich um einen Ankauf oder ein Bestandsobjekt handelt, die Prüfung von Betreibergesellschaften spielt deshalb eine immer größere Rolle. Ein Betreiberscoringmodell wünschen sich vermutlich viele Eigentümer, doch hier liegt die Tücke im Detail, denn beispielsweise müssen Jahresabschlüsse der Pflege-Unternehmen nur sehr zeitverzögert veröffentlicht werden. Welche Möglichkeiten gibt es, um sich trotz dieser Intransparenz einen Überblick zu verschaffen?

Die einzelne Einrichtung prüfen

Frühwarnindikatoren wie monatliche Auslastungszahlen sollte sich jeder Eigentümer regelmäßig zur Verfügung stellen lassen. Die branchenübliche Auslastung für Pflegeheime von 95% orientiert sich vor allem an dem der Pflegesatzkalkulation zu Grunde liegenden Vorgaben der Kostenträger. Sie stellt deshalb eine zentrale Messlatte für die Einrichtungen dar. Doch auch wenn dieser Wert nicht erreicht wird, ist nicht automatisch eine wirtschaftliche Schieflage entstanden. Die durchschnittliche Auslastung in Deutschland liegt aktuell bei rund 90 %.

Die Interpretation von Auslastungsschwankungen ist ohne einen detaillierten Blick in den Betrieb mitunter schwierig: handelt es sich um eine Infektionswelle, sind Mitarbeiter unzufrieden und wandern ab oder liegen bauliche Mängel vor, die die Kapazität einschränken? Ohne ein Gespräch zur Situation mit dem Betreiber bleibt man bei der Bewertung auf Informationen aus dem Markt oder „Mystery shopping“ angewiesen.

Um die wirtschaftliche Situation zu bewerten, liegt dem Eigentümer bestenfalls eine Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) der Einrichtung vor. Doch trägerinterne Umbuchungen, aggregierte Kontengruppen und Veränderungen in der Bebuchung von Konten erschweren oft die Analyse. Wesentlich ist deshalb die Ermittlung von KPIs, die dann mit marktüblichen Werten verglichen werden können. Dazu zählen Klassiker wie die Umsatzrendite oder Personalaufwandsquote, aber auch der Anteil von Kosten für Leasingpersonal.

Das gesamte Betreiber-Unternehmen in den Blick nehmen

Eine einzelne Einrichtung kann sehr positive Betriebsergebnisse erzielen, aber die Situation im Unternehmensverbund kann eine völlig andere sein. Wirtschaftszahlen des Gesamt-Unternehmens stehen jedoch erst mit großer Zeitverzögerung zur Verfügung. „Jahresabschlüsse, die mit einer zweijährigen Verzögerung veröffentlicht werden, sind für eine Bewertung der aktuellen Situation nicht hilfreich“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji. „Bei der momentanen volatilen Marktlage und der anspruchsvollen Personalsituation in der Pflege kann in zwei Jahren viel passiert sein!“.

In der Branche behilft man sich oft mit einem Blick in die Creditreform-Datenbank. Aber Achtung: Die Angaben für Creditreform werden von den Betreibern selbst ausgefüllt! „So kann es passieren, dass ein Unternehmen noch einen guten Bonitätsindex hat, sich de facto aber bereits in einer kritischen Lage befindet“, weiß Anja Sakwe Nakonji. Jüngeres Beispiel dafür war der ehemalige Betreiber Convivo (63 Einrichtungen, 4.512 Plätze), der am 22.02.2023 bei Creditreform einen Bonitätsindex von 247 (gute Bonität) hatte, während viele Eigentümer der Immobilien bereits monatelang keine Mietzahlung erhalten hatten.

Wie hat sich das Unternehmen in den letzten Jahren entwickelt?

Um die wirtschaftliche Stabilität eines Betreibers realistisch einschätzen zu können, genügt es nicht, einzelne Betriebe oder einzelne Kennzahlen singulär zu betrachten. Das gesamte Betreiber-Unternehmen muss mit seiner Geschäfts-Strategie in den Blick genommen werden. Dazu zählen beispielsweise Fragen wie:

• Wo liegen Stärken und Schwächen des Betreibers?
• Wie steht es um die Qualität aller Immobilien, die der Betreiber angemietet hat?
• Passen Konzept und Immobilie jeweils zum regionalen Markt?
• Welche Wachstumsstrategie wurde in den letzten Jahren verfolgt?

Um diese Informationen zusammenzutragen – und vor allem sicher zu interpretieren – braucht es tiefe Kenntnisse der gesamten Branche. TERRANUS bietet an dieser Stelle Unterstützung. Prokurist Benedict Kron fasst es so zusammen: „Wir bewerten aus einer Mischung von objektiven Daten und unserer reichhaltigen Erfahrung.“ Zusätzlich zu den oben genannten Kriterien spielen nämlich auch verschiedene „weiche“ Faktoren eine Rolle.

Harte und weiche Faktoren ergeben ein belastbares Gesamtbild

In einem komplexen Markt ist ein stabiles und erfahrenes Management notwendig, um auch in schwierigen Zeiten den Erfolg zu sichern. „Neben klassischen Betriebsthemen wie einer nachhaltigen Personalstrategie sind Portfoliobereinigungen und Planungen zur Ertüchtigung von Bestandsimmobilien aktuell wichtige Themen. Darin unterscheidet sich die Pflege nicht von anderen Wirtschaftszweigen“, erklärt Anja Sakwe Nakonji.

„Ein wichtiges Kriterium für die Bewertung eines Pflegebetriebs ist darüber hinaus die Erfahrung im Betrieb von Pflegeeinrichtungen, die im Unternehmen vorhanden ist“, ergänzt Benedict Kron. Nach der Insolvenzwelle in den Jahren 2023 und 2024 gründen sich mittlerweile neue Betreibergruppen. Hier hilft ein Blick auf die handelnden Personen, die oft bereits in der Vergangenheit im Pflegemarkt präsent waren. „Mit unserer 30-jährigen Erfahrung am Pflege-Markt kennen wir viele Betreiber-Unternehmen, Manager und ihre Einrichtungen“, so Benedict Kron weiter. „Das hilft oft, bei einer eher dünnen Datenlage eine Einschätzung zu geben“.

TERRANUS-Leistungen zur Betreiberbewertung

Die aktuell volatilen Rahmenbedingungen für die Betreiber, Pflegepersonalengpässe und die anspruchsvolle Liquiditätssteuerung können auch bei Bestandsobjekten zu Mietausfällen und Renditeverlusten führen. Damit besteht dauerhaft die Aufgabe, nah am Betreiber dranzubleiben und sich auf verschiedene Szenarien vorzubereiten. Die TERRANUS-Betreiberbewertung berücksichtigt diese verschiedenen Parameter sowohl im Rahmen einer Ankaufsprüfung als auch bei jährlichen Mietermonitorings.

• Controlling
  • Analyse der KPIs
  • Benchmarking anhand unserer eigenen Datenbank
  • Bewertung der Ergebnisse im individuell festgelegten Turnus und zum vereinbarten Stichtag

• Objektbegehung
  • Überprüfung der Betriebsführung und des Zustands der Immobilie
  • Interviews mit Einrichtungsleitung und Mitarbeitern

Wichtig: Für ein kontinuierliches Monitoring sollte im Mietvertrag eine Vereinbarung zur Berichtspflicht getroffen werden! Das ist für Bestandsmietverträge mitunter nicht leicht zu verhandeln, deshalb sollte bei auslaufenden Mietverträgen oder Neuabschlüssen über eine mindestens jährliche Offenlegung von Betriebsdaten gesprochen werden. Nur so können Vermieter, Banken oder Anleger dauerhaft einschätzen, ob sich ein Investment wie geplant entwickelt oder ob Alternativszenarien diskutiert werden müssen.

Fazit von Anja Sakwe Nakonji: „Für den Eigentümer lohnt es sich auf jeden Fall, eine solche Vereinbarung zu schließen, um das Risiko eines Mietausfalls zu minimieren. Monitoring kostet pro Einrichtung und Jahr insgesamt einige Tausend Euro, ein Betreiberausfall kann Investoren hingegen Millionen kosten!“