Relevantes Wissen für Investoren: Wie sehen die Wohn- und Pflegestrukturen der Zukunft aus? Welche Chancen und Herausforderungen ergeben sich daraus? Alle Fakten und Trends rund um den Markt für Pflegeimmobilien – jetzt im TERRANUS Branchen-Monitor 2020.
Relevantes Wissen für Investoren: Wie sehen die Wohn- und Pflegestrukturen der Zukunft aus? Welche Chancen und Herausforderungen ergeben sich daraus? Alle Fakten und Trends rund um den Markt für Pflegeimmobilien – jetzt im TERRANUS Branchen-Monitor 2020.
Die Babyboomer stehen als neue Generation von Rentnern in den Startlöchern und schrauben die Zahl der über 65-Jährigen bis 2040 auf rund 25 Millionen Menschen – so bleibt der Markt für Pflegeimmobilien auch 2020 und darüber hinaus ein echter Wachstumsmarkt. Wie trotz der hohen Regulierungsdichte auf dem Pflegemarkt auch künftig genug Wohnraum für ältere und pflegebedürftige Menschen geschaffen werden kann und warum dabei neben dem politischen Willen auch Mut und Fantasie gefragt sind, erklärt der neue Branchen-Monitor kompakt auf 19 Seiten.
Im Fokus: Alternative Wohnkonzepte für die Generation 65+
Divers, individuell und selbstbestimmt – so verstehen sich die neuen Senioren heute und verlangen nach innovativen Wohn- und Pflegestrukturen. „Für Investoren wie Betreiber bedeutet dies eine echte Chance, denn die starre Trennung zwischen ambulanter und stationärer Pflege wird durchlässiger“, erläutert TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu. Welche neue Assetklasse durch diese gesellschaftliche Transformation entsteht, wie sich die Anforderungen an digitale Assistenzsysteme schon bei der Planung mitdenken lassen und warum trotz idealem Investitionsklima dennoch Stau beim Neubau herrscht, analysiert der neue TERRANUS Branchen-Monitor.
Die Themen im Überblick:
Welche Chancen bietet die neue Assetklasse für Investoren und Betreiber?
Was bremst den Neubau von Immobilien für Senioren aus?
Warum machen neue Wohnformen glücklicher und gesünder?
Wie viel Fantasie und Mut braucht es für alternative Wohnkonzepte?
In der Debatte um Gewinne mit Pflegeimmobilien herrscht betriebswirtschaftliches Chaos. Da geraten Renditekennziffern häufig durcheinander. Was unterm Strich tatsächlich zählt, erklärt Markus Bienentreu.
In der Debatte um Gewinne mit Pflegeimmobilien herrscht betriebswirtschaftliches Chaos. Da geraten Renditekennziffern durcheinander, da wird munter netto mit brutto und Eigenkapitalrendite mit Gesamtkapitalrendite vertauscht. Was unterm Strich tatsächlich zählt, erklärt Markus Bienentreu.
Eine Milchmädchen-Rechnung geht der Empörung voraus: Ist in Medien oder Politik von vermeintlich zweistelligen Gewinnmargen für Pflegeimmobilien die Rede, argumentieren die Kritiker mit einer Eigenkapitalrendite oder der zu erzielenden Brutto-Miete. Da haftet Investitionen in den Bau von Pflegeheimen dann schnell der Ruf einer unmoralischen Gewinnmaximierung an – zu unrecht und noch zudem in einer Situation, in der private Investitionen in Pflegeimmobilien dringend benötigt werden.
„Die Kritik ist nicht nur inhaltlich falsch, sondern vor dem Hintergrund des enorm wachsenden Bedarfs an Pflegeplätzen auch gefährlich“, sagt TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu, „denn ohne den Einsatz von privatem Kapital sind die notwendigen Milliardeninvestitionen in Neu- und Bestandsbauten schlicht nicht zu stemmen.“
Klartext: Welche Gewinne sind realistisch?
Zwar gelten Investitionen in Sozialimmobilien nach wie vor als lukrativ, weil sie zukunftssicher und konjunkturunabhängig sind. Doch eine Debatte um Renditen, die falsch hergeleitet werden oder auf fehlerhafter Zuordnung basiert, schreckt Investoren eher ab. Höchste Zeit also, ein wenig Transparenz und Seriosität in das Rechenexempel zu bringen: Von der Brutto-Miete des Pflegeheims sind neben Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten auch Beträge für die Objektprüfung sowie anfallende Instandhaltungs- und Verwaltungskosten abzuziehen. Bleibt dem Immobilieneigentümer unterm Strich noch eine Nettorendite von knapp 4,5 Prozent bezogen auf das investierte Gesamtkapital, die dann auch noch zu versteuern ist:
Risiko der Spezialimmobilie Pflegeheim
Den Vorwurf zu hoher Gewinne weist Bienentreu entschieden zurück: „Die aktuellen Renditen sind eher als grenzwertig zu bezeichnen, denn der Eigentümer trägt dafür ein nicht unerhebliches Risiko. Auf die Qualität der Leistungen und den wirtschaftlichen Betrieb eines Pflegeheims hat er nämlich keinen Einfluss.“ Neben der Auswahl des richtigen Betreibers sind weitere Besonderheiten bei dieser speziellen Assetklasse zu berücksichtigen:
Pflegeheime sind Spezialimmobilien und lassen sich nur sehr eingeschränkt umwidmen
Gesetzlich regulierte Investitionsfolgekosten beschränken die Höhe der Pflegeheim-Mieten
Neue Verordnungen zu den Landesheimgesetzen müssen durch weitere Investitionen umgesetzt werden oder führen zu Platzzahlreduktionen und damit sinkenden Erträgen des Betreibers
Bei einer möglichen Insolvenz des Betreibers drohen Mietausfälle
Fazit: In der Diskussion um die Immobilienrendite wird selten bis zum Ende gerechnet. Statt diese weiter anzuheizen und Investoren abzuschrecken, wäre es wünschenswert die Regeln endlich investitionsfreundlich zu gestalten – dann fließt auch ausreichend privates Kapital in den deutschen Pflegemarkt.
Warum es in Zeiten eines enormen Wirtschaftlichkeitsdrucks und starker Reglementierung bei der Personalgewinnung und -bindung mehr denn je auf die richtige Führung ankommt, erklärt Prof. Dr. Armin Trost im Interview.
Warum es in Zeiten eines enormen Wirtschaftlichkeitsdrucks und starker Reglementierung bei der Personalgewinnung und -bindung mehr denn je auf die richtige Führung ankommt, erklärt Prof. Dr. Armin Trost im Interview.
Prof. Dr. Armin Trost lehrt und forscht seit 2005 an der Hochschule Furtwangen. Er gilt als einer der führenden Vordenker im Personalmanagement und beschäftigt sich aktuell mit Fragen der Führung und Organisation im Kontext der Digitalisierung. Neben seiner Lehrtätigkeit berät er seit vielen Jahren erfolgreich Unternehmen, ist Autor zahlreicher Fachbeiträge und Bücher sowie regelmäßiger Blogger beim Harvard Business Manager.
Ein enormer Fachkräftemangel prägt die Pflegebranche, was empfehlen Sie den Betreibern von Pflegeheimen?
Dieses Thema belastet viele Pflegeeinrichtungen bereits seit vielen Jahren. Daher beobachte ich immer mehr Einrichtungen, die zunehmend auf effektive Methoden der Personalgewinnung setzen, wie man sie aus anderen Branchen kennt. Dazu gehören Maßnahmen im Bereich des Employer-Brandings genauso wie moderne Sourcing-Ansätze. Man denke etwa an Mitarbeiter-Empfehlungsprogramme oder die Kooperation mit Ausbildungsinstituten. Mir scheint, viele Organisationen sind hier auf einem guten Weg. Trotzdem gibt es noch sehr viel zu tun. Es bedarf der Erkenntnis, dass Personalgewinnung keine Verwaltungsaufgabe der Personalabteilung allein ist. Es reicht nicht, sich als attraktiver Arbeitgeber zu präsentieren, man muss auch einer sein.
Was bedeutet es aus Ihrer Sicht, als Pflegeheim auch attraktiver Arbeitgeber zu sein?
Mir sind die strukturellen internen und externen Rahmenbedingungen bewusst. Vieles davon erscheint als unüberwindbare Hürde auf dem Weg zum attraktiven Arbeitgeber. Man muss sich aber vor Augen führen, welches ungeheure Potenzial in dieser Branche steckt. Die Mehrheit der Pflegekräfte ist intrinsisch motiviert. Sie erleben einen direkten, persönlichen Kontakt zu ihren Kunden, den Heimbewohnern. Sie erfahren eine enorme Sinnhaftigkeit ihrer Arbeit. Sie wissen am Ende eines Arbeitstages, was sie geleistet haben. Ich will hier nicht romantisieren. Der Alltag ist zuweilen äußerst belastend. Aber um diese positiven Bedingungen würden andere Branchen die Pflegebranche beneiden.
Das entscheidende Problem ist aus meiner Sicht das Führungsverständnis, das in vielen Einrichtungen dominiert. Hier wird erhebliches Potenzial auf unverantwortliche Weise zerstört. Mein Vater war bis vor einem Jahr in einer vorbildlichen Pflegeeinrichtung. Die Pflegekräfte machten immer einen hoch motivierten und zufriedenen Eindruck. Als ich eine Kollegin fragte, woran dies läge, bekam ich die Antwort: „Wir haben das Glück, eine Heimleitung zu haben, die uns vertraut.“ Genau das ist das große Geheimnis. Man darf die Bedeutung der Führung nicht unterschätzen.
Ich habe in den vergangenen Jahren hunderte von Unternehmen, darunter viele Pflegeeinrichtungen kennenlernen dürfen. Wenn Sie mich heute fragen, was der Hauptunterschied zwischen jenen ist, die bei der Personalgewinnung und -bindung erfolgreich sind, und jenen, die es nicht sind, dann wurde ich Führung als den ultimativen Schlüssel hochhalten. Attraktive Arbeitgeber vertrauen ihren Mitarbeitenden und begegnen ihnen mit einem hohen Maß an Wertschätzung.
Warum tun sich Pflegeeinrichtungen dann so schwer und was wären praktische Ansätze?
Die Pflegebranche ist von einem enormen Wirtschaftlichkeitsdruck und von zum Teil irrsinniger Reglementierung belastet. Die Bedingungen machen einen regelrecht fassungslos. Sie bilden einen spürbaren Kontrast zur intrinsisch motivierten, verantwortungsvollen Haltung jener, die tagtäglich
Unglaubliches leisten. Diese Bedingungen schlagen aber durch. Die Kunst besteht darin, innerhalb dieses Kontextes Rahmenbedingungen zu schaffen, die Pflegekräfte schützen. Es bedarf der Räume des Vertrauens und der Wertschätzung.
Dass dies möglich ist, zeigen immer mehr Beispiele. Wie dies im Einzelnen aussieht, ist pauschal schwer zu sagen. Wir haben es mit einer zentralen Führungsaufgabe zu tun, gemeinsam und vertrauensvoll mit den Kolleginnen und Kollegen um Wege und Möglichkeiten zu ringen. Heimleitungen sollten nicht im stillen Kämmerchen über Rahmenbedingungen nachdenken. Andere Branchen liefern hier wertvolle Impulse in Richtung geregelter Selbstorganisation, Teamarbeit, flexibler Arbeitsbedingungen etc. Wo es geht, sollten Pflegekräfte vor Bürokratie und formaler Kontrolle beschützt werden.
Die gute Laune rund um den Dom scheint getrübt: Mit einer Auslastungsquote von knapp 98 Prozent stehen in Köln bald keine freien Pflegeplätze mehr zur Verfügung. Dabei wächst die Bevölkerung in der Altersgruppe 65+ bis 2040 um knapp 50 Prozent, wie der TERRANUS Bedarfskompass zeigt.
Die gute Laune rund um den Dom scheint getrübt: Mit einer Auslastungsquote von knapp 98 Prozent stehen in Köln bald keine freien Pflegeplätze mehr zur Verfügung. Dabei wächst die Bevölkerung in der Altersgruppe 65+ bis 2040 um knapp 50 Prozent, wie der TERRANUS Bedarfskompass zeigt.
Es ist die schönste Stadt der Welt – davon sind die Kölner überzeugt. In jedem Fall zieht die Metropole am Rhein mit ihrem pulsierenden Kulturleben, als größte Medienstadt und stärkstem Wirtschaftszentrum in Nordrhein-Westfalen die Menschen scharenweise an. Und so rücken sie zwischen Dom und Grüngürtel, zwischen Messe und Wahner Heide immer enger zusammen. „Der Grundstücksmarkt in Köln ist leergefegt!“, verkündete in diesem Frühjahr dann auch der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt. Die Folge: Die Preise für Baugrundstücke stiegen allein in 2018 um bis zu 15 Prozent, in den Top-Lagen zahlten Käufer pro Quadratmeter bereits durchschnittlich 1.330 Euro. Und das Bauland in der Domstadt ist nicht nur teuer, sondern auch knapp. „Es finden sich kaum geeignete Bauflächen für Pflegeheime“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu, „noch zudem sind die aufgerufenen Preise nicht refinanzierbar.“ Die politischen Rahmenbedingungen für Pflegeheime in NRW, da sind sich private wie frei-gemeinnützige Träger einig, seien rasch neu zu gestalten, um die Versorgung auch in Zukunft zu sichern.
Top-Auslastungsquote: Kölner Pflegeheime
Denn links und rechts des Rheins werden erhebliche Investitionen in Neubau und Pflegepersonal benötigt: Längst sprechen Medien wie etwa der WDR, aber auch die Caritas in Köln von „der Not der Angehörigen“, die händeringend nach einem Platz für ihre pflegebedürftigen Eltern suchen.
Quelle: WDR Lokalzeit Köln, 29.10.2019
Die Situation verschärfte sich im vergangenen Jahr noch einmal durch die seit 1. August 2018 in NRW geltende Einzelzimmer-Quote. In Bestandsimmobilien stieg sie auf vorgeschriebene 80 Prozent, in Neubauten muss sie sogar 100 Prozent betragen – und das trotz mangelnder Pflegeplätze. Damit sank die Zahl der zur Verfügung stehenden Betten je Einrichtung erheblich, kleinere Pflegeheime gaben den Betrieb mitunter ganz auf. Und so stieg die Auslastungsquote in Köln 2018, laut Amt für Soziales, Arbeit und Senioren, auf 97,8 Prozent im Jahresdurchschnitt, im Februar und April erreichte sie sogar knapp die 99-Prozent-Marke. Mit diesem Wert liegt Köln deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von 92,4 Prozent und toppt selbst den bisherigen Spitzenreiter München im TERRANUS Bedarfskompass.
Generationenwechsel: Jeder vierte Kölner bis 2040 älter als 65 Jahre
Noch mag Köln recht jung wirken. Das Durchschnittsalter in der Domstadt liegt mal eben bei 41,9 Jahren und damit deutlich unter dem für Gesamtdeutschland, das derzeit bei 43,9 Jahren rangiert. Das bedeutet auch: Köln altert später als andere Städte, dafür aber schneller. Der Anteil der über 65-Jährigen an der Gesamtbevölkerung steigt, so die Prognose des Statistischen Bundesamts, zwischen 2020 und 2040 rasch von 17,9 auf 26,3 Prozent. Und so steht auch der TERRANUS Bedarfskompass für Köln auf „rot“ – in den kommenden 20 Jahren werden in der Rheinmetropole sage und schreibe 47,6 Prozent zusätzliche Pflegeplätze benötigt. „Dabei sind die Kölner Pflegeheime bereits heute voll ausgelastet“, erklärt Markus Bienentreu, „wenn nicht bald in den Neubau investiert wird, werden wir dramatische Engpässe erleben.“
Rasch Platz schaffen: Der Bedarfskompass steht für Köln auf „Tiefrot“. Das signalisiert einen extrem hohen Bedarf an neuen Pflegeplätzen und damit an Investitionen in die bauliche Infrastruktur sowie in qualifiziertes Fachpersonal – ab sofort und kontinuierlich bis zum Jahr 2040.
Jetzt handeln und neu bauen: Bei gleichbleibendem Versorgungsgrad steigt der Bedarf an zusätzlichen Pflegeplätzen in Köln um 47,6 Prozent. Zudem stehen Investitionen in Ersatz- und Umbauten für jene Pflegeheime an, die in die Jahre gekommen sind oder nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.
Noch zudem liegt der Versorgungsgrad der Generation 65+ in Köln mit 4,27 Prozent im unteren Mittelfeld hinter Berlin mit 4,84 und Hamburg mit 5,28 Prozent. Klettert dieser Wert weiter nach oben, weil die alternde Babyboomer-Generation ohnehin weniger Kinder hat und somit seltener zu Hause von Familienmitgliedern gepflegt werden kann, dürften noch deutlich mehr stationäre Pflegeplätze benötigt werden als bislang berechnet. Und obwohl der Kaufkraftindex der Kölner Senioren mit rund 107 über dem Bundesdurchschnitt (100) liegt, können sich nur wenige eine private Alternative zum Pflegeheim leisten, da die Lebenshaltungskosten in der Domstadt hoch liegen. „Umso dringender werden die Investitionen in den Neubau“, erklärt Bienentreu, „es wird Zeit, dass wir in Köln geeignete Grundstücke für Pflegeheime zur Verfügung stellen, damit die Versorgung der Stadtbevölkerung in Zukunft gesichert ist.“
Neue Ideen rund um den Wachstumsmarkt: Wann rechnen sich Investitionen in Sozialimmobilien und welche alternativen Trends und Strategien sind denkbar? Diese Fragen beantwortet Markus Bienentreu auf der EXPO REAL im Rahmen einer Paneldiskussion. Mindestens ebenso spannend: die zweite Konferenz zum Thema „Service-Wohnen – eine eigene Assetklasse?“
Neue Ideen rund um den Wachstumsmarkt: Wann rechnen sich Investitionen in Sozialimmobilien und welche alternativen Trends und Strategien sind denkbar? Diese Fragen beantwortet Markus Bienentreu auf der EXPO REAL im Rahmen einer Paneldiskussion. Mindestens ebenso spannend: die zweite Konferenz zum Thema „Service-Wohnen – eine eigene Assetklasse?“
Die EXPO REAL vom 7. bis zum 9. Oktober ist der Branchentreff schlechthin. Und angesichts der Zukunftsaussichten könnte man in München fast eine Goldgräberstimmung erwarten. Doch der Teufel steckt bekanntlich im Detail und längst nicht jede Sozialimmobilie rechnet sich. Deshalb geht es in zwei Paneldiskussionen um die Trends der Branche, um Alternativen und ihre Renditechancen.
„Healthcare-Immobilien: Innovativ bauen und erfolgreich investieren“ heißt das Forum, in dem eine Expertenrunde der Frage nachgeht, ob sich Sozialimmobilien auch in Zukunft lohnen. Wobei es eigentlich nicht mehr um das „ob“ geht, sondern um das „wie“. Denn die explodierende Nachfrage einer alternden Gesellschaft spricht unverändert für den Wachstumsmarkt, der zudem noch völlig konjunkturunabhängig ist. Doch wie finden Sozialimmobilien in städtischen 1A-Lagen auch bei Grundstückspreisen von 1.000 Euro und mehr pro Quadratmeter ihren Platz? Die Antwort lautet: Mit intelligenten Konzepten, die über den Tellerrand des eigenen Bedarfs hinausblicken. Und durch Kooperationen, die neuen Raum in Ballungsgebieten schaffen und erschließen.
Ein Beispiel dafür sind strategische Partnerschaften zwischen Supermärkten und Immobilien-Betreibern. Mit einem zweiten Stockwerk auf den zentral gelegenen Einkaufszentren ließe sich der innerstädtische Platzmangel lindern und gleichzeitig die Ertragslage der Supermärkte verbessern. Eine Chance auch für Investoren.
Unabhängig vom Standort und von der Innovationskraft neuer Standort- und Betreiberkonzepte gilt für alle Sozialimmobilien: Ohne fundierte Markt- und Branchenkenntnisse, ohne einen Überblick über die legislativen Rahmenbedingungen gehen Investoren unnötige Risiken ein. Beim wichtigsten Branchentreff in München diskutieren die namhaften Experten deshalb auch darüber, wie sich der Markt dieser Spezialimmobilien derzeit und mittelfristig entwickelt, wo sich Investments lohnen oder welche Chancen und Risiken diese Asset-Klasse prägen.
So lange wie möglich selbständig, dazu eine individuell abgestimmte Unterstützung und das alles möglichst zentral in einem Umfeld mit maximaler Lebensqualität: Diese Idealvorstellung vom Älterwerden teilen wohl die meisten Menschen. Die Umsetzung der Maximalforderung ist schon heute ein Kraftakt und wird in Zukunft immer schwieriger. Eine der wichtigsten Lösungsoptionen: Betreutes Wohnen.
„Seniorenimmobilienforum: Wird Service-Wohnen für Senioren zur eigenen Assetklasse?“, lautet deshalb die Fragestellung der zweiten Paneldiskussion, bei der Markus Bienentreu als Experte für Sozialimmobilien beteiligt sein wird. Denn Betreutes Wohnen scheint aktuell eine der erfolgversprechendsten Lösungen zu sein, um die explodierende Nachfrage zeitnah abzudecken. Maximale Autonomie bis hin zur Rundum-Versorgung – so weit reicht das Angebotsspektrum des Service-Wohnens und deckt damit auch die unterschiedlichen Ansprüche möglicher Interessenten ab.
Wird es vor diesem Hintergrund Zeit, das Betreute Wohnen aus der Assetklasse der Sozialimmobilien herauszulösen und ihm damit mehr Bedeutung beizumessen? Schließlich rückt diese Wohnform auch immer mehr in den Fokus potenzieller Investoren. Kontroverse Positionen sind bei dieser Paneldiskussion garantiert, denn auch die Immobilien selbst können nicht alle mit den gleichen Maßstäben gemessen werden. Bei der Beurteilung der Renditeaussichten spielt der Standort eine ebenso zentrale Rolle wie das richtige Betreiberkonzept oder das Erschließen der passenden Zielgruppen. Und schließlich werfen die Experten auch einen Blick auf die Zukunftstrends, die noch in der Ideenphase stecken oder gerade dabei sind, ihre Marktreife zu beweisen.
Sie haben keine Zeit, an den öffentlichen Paneldiskussionen teilzunehmen? Dann freut sich Markus Bienentreu auf ein persönliches Treffen mit Ihnen zu einem anderen Zeitpunkt auf der Fachmesse in München. Für die Terminabsprache erreichen Sie ihn hier:
Kompaktes Wissen für strategischen Erfolg: Welcher Handlungsspielraum bleibt Betreibern in Zeiten des akuten Fachkräftemangels? Wie lässt sich die Personalgewinnung optimieren und was bedeutet der Einsatz von Zeitarbeitern? Antworten auf die drängendsten Fragen der Branche liefert der TERRANUS Pflege-Report 2019.
Kompaktes Wissen für strategischen Erfolg: Welcher Handlungsspielraum bleibt Betreibern in Zeiten des akuten Fachkräftemangels? Wie lässt sich die Personalgewinnung optimieren und was bedeutet der Einsatz von Zeitarbeitern? Antworten auf die drängendsten Fragen der Branche liefert der TERRANUS Pflege-Report 2019.
Die Generation 65+ wächst stark und mit ihr explodiert die Zahl der Pflegebedürftigen. Um diesem Bedarf gerecht zu werden, braucht es dringend neue Pflegeheime und vor allem eins – qualifizierte Pflegefachkräfte. Trotz kontinuierlichen Wachstums und idealen Investitionsklimas stellt der akute Fachkräftemangel aktuell eine der größten Herausforderungen für die Branche dar.
Welche Instrumente ihn abmildern und wie etwas mehr Flexibilität und Freiheit – auch von Seiten der Politik – den Pflegealltag entschärfen könnten, erklärt der neue Pflege-Report kompakt auf 19 Seiten. Er liefert Betreibern, Banken und Investoren aktuelle Fakten für den wirtschaftlichen Erfolg einer Einrichtung. Bestellen Sie jetzt den TERRANUS Pflege-Report 2019!
Im Fokus: Fachkräftemangel in der Pflege
Ob E-Recruiting, Gesundheitsförderung oder höhere Gehälter – den Personalmangel in der Pflege erfolgreich zu bewältigen, ist ein enormer Kraftakt. „Vor allem die politischen Rahmenbedingungen müssen stimmen“, erläutert TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu, „neben professioneller Personalgewinnung und Mitarbeiterbindung bleiben sie ein entscheidender Faktor für den erfolgreichen Betrieb eines Pflegeheims.“ Um der weiterhin starken Reglementierung des Pflegemarkts etwas entgegenzusetzen, sind kreative Lösungen und neue Konzepte gefragt. Wie der Weg dorthin aussehen könnte und welche Stolpersteine existieren, analysiert der neue TERRANUS Pflege-Report.
Die Themen im Überblick:
Welche Risiken birgt der Fachkräftemangel für Betreiber, Investoren und die Gesellschaft?
Sind Pflegekräfte aus dem Ausland die Lösung?
Wie setzen Pflegebetriebe E-Recruiting-Strategien richtig ein?
Warum sollte in Pflegeheimen eine neue Führungskultur entstehen?
Wirtschaftskraft, Lebensqualität und der Fußball: Die Metropole an der Isar führt die deutschen Ranglisten an. Das gilt leider auch für die hohe Auslastung der Münchner Pflegeheime, denn die Bevölkerung in der Altersgruppe 65+ bis 2040 wächst stark, wie der TERRANUS Bedarfskompass zeigt.
Wirtschaftskraft, Lebensqualität und der Fußball: Die Metropole an der Isar führt die deutschen Ranglisten an. Das gilt leider auch für die hohe Auslastung der Münchner Pflegeheime, denn die Bevölkerung in der Altersgruppe 65+ bis 2040 wächst stark, wie der TERRANUS Bedarfskompass zeigt.
München bietet die höchste Lebensqualität aller deutschen Städte urteilen die weltweiten Rankings. Und selbst im internationalen Vergleich glänzt die bayrische Landeshauptstadt mit Platz drei, nur noch übertroffen von Wien und Zürich. Exzellente Freizeitmöglichkeiten, eine gute städtische Infrastruktur, Bildungs- und Verkehrsangebote – die Juroren zeigen sich Jahr für Jahr begeistert. Soviel Lob hat seinen Preis: München ist auch Spitze, wenn es um die deutsche Stadt mit den teuersten Wohnungspreisen und höchsten Mieten geht. Die Bodenrichtwerte explodieren seit Jahren und in Vierteln wie Altbogenhausen oder im Herzogpark liegen sie inzwischen bereits bei über 5.000 Euro je Quadratmeter. Und das ist einer der Gründe dafür, warum in München nicht mehr Pflegeheime neu gebaut werden.
Neubauten im Umland reichen nicht aus
Derzeit liegt der Versorgungsgrad der Generation 65+ mit 2,9 Prozent schon weit unter dem von Berlin mit 4,84 und Hamburg mit 5,28 Prozent. Die hohen Grundstückspreise und die reglementierte Refinanzierung über die Investitionsfolgekosten haben in den letzten Jahren dazu geführt, dass neue Pflegeheime eher im Speckgürtel Münchens entstanden sind, über die fehlende Plätze in der Stadt kompensiert werden sollen. Ein schwacher Trost für alle pflegebedürftigen Münchner.
Münchner Pflegeheime: Hohe Auslastungsquote
Dabei wären erhebliche Investitionen in Neubau und Pflegepersonal auch in der Innenstadt dringend geboten: In der Bayernmetropole vermelden die Pflegeheime meistens „mia san voll belegt“ und kündigen lange Wartezeiten an. Ende 2017 waren die vollstationären Pflegeplätze, so die aktuellsten Statistiken, zu 95,4 Prozent belegt. Rechnet man noch jene Betten hinzu, die meist aufgrund fehlender Pflegekräfte nicht belegbar waren, so ergibt sich sogar eine Auslastungsquote von rund 97,1 Prozent.
Mit diesem Wert nimmt München die Spitzenposition im TERRANUS Bedarfskompass ein. Stadt für Stadt analysiert TERRANUS dabei nicht nur, wie die aktuelle Situation aussieht, sondern auch wie sich der Bedarf an Pflegeplätzen bis zum Jahr 2040 in den deutschen Metropolen und Ballungszentren entwickeln wird. Damit liefert der TERRANUS Bedarfskompass ein verlässliches Instrument dafür, wo Investitionen in professionelles Pflegepersonal und bauliche Infrastruktur besonders dringend benötigt wird. Neben dem Bedarfskompass für München veröffentlichte Deutschlands führende Managementberatung für den Betrieb von Pflege- und Sozialimmobilien bereits die Zahlen für Berlin und Hamburg, weitere sieben Städte folgen.
In den Süden investieren: Bis 2040 werden in München 39,8 Prozent zusätzliche Pflegeplätze benötigt. Das erfordert hohe Investitionen in die bauliche Infrastruktur sowie in qualifiziertes Pflegepersonal – und das kontinuierlich.
Handeln gefragt: Selbst wenn der Versorgungsgrad in München bei mageren 2,9 Prozent bliebe, steigt der Bedarf an zusätzlichen Pflegeplätzen um üppige 39,8 Prozent. Die Renovierung oder gar Schließung veralteter Immobilien nicht einberechnet.
Platz schaffen, in Neubauten investieren
Für München jedenfalls steht der Bedarfskompass auf „rot“. Konkret bedeutet das: Bis 2040 werden sage und schreibe 39,8 Prozent zusätzliche Pflegeplätze benötigt. Und das obwohl die Prognose auf der letzten, sehr zurückhaltenden Einschätzung des Bevölkerungswachstums durch das Statistische Bundesamt (2017) basiert, die von der aktuellen Entwicklung bereits eingeholt wurde. Der Bedarf dürfte also noch höher ausfallen. „Die Pflegeheime in München laufen längst voll“, resümiert auch TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu, „Schritt für Schritt wird es in den nächsten 2 bis 20 Jahren zu erheblichen Engpässen kommen. Eine fatale Entwicklung, zumal in München kaum bezahlbare Grundstücke für die Errichtung neuer Pflegeimmobilien zu haben sind.“
Ein Lichtblick: Der Kaufkraftindex in München liegt mit 135 Prozent weit über dem Bundesdurchschnitt (100 Prozent), selbst bei der Generation der Rentner im Alter von 72+ sind es immer noch 125 Prozent. Ein Teil der Bevölkerung an der Isar ist also finanziell in der Lage, private Alternativen zum Pflegeheim zu finanzieren. „Das aber bleibt die Ausnahme, deshalb benötigen wir dringend Investitionen. Wer jetzt in den Neubau von Pflegeheimen investiert, darf sich der Nachfrage sicher sein.“
Beim Bau von Pflegeimmobilien halten sich private Geldgeber bedeckt – trotz idealem Investitionsklima. Markus Bienentreu erklärt, wie der Gesetzgeber den baulichen Pflegenotstand erzeugt und damit die Versorgung pflegebedürftiger Menschen gefährdet.
Beim Bau von Pflegeimmobilien halten sich private Geldgeber bedeckt – trotz idealem Investitionsklima. Markus Bienentreu erklärt, wie der Gesetzgeber den baulichen Pflegenotstand erzeugt und damit die Versorgung pflegebedürftiger Menschen gefährdet.
360.000 zusätzlich benötigte Pflegeplätze bis 2030 und nicht mal ansatzweise genügend Pflegeheime, um diesen Bedarf abzudecken. „Ein Szenario, das sich niemand wünscht, auf das wir aber geradewegs zusteuern“, sagt TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu. „Denn obwohl es sich beim Markt für Pflegeimmobilien auch langfristig um einen echten Wachstumsmarkt handelt, ist der Investitionsanreiz für Kapitalgeber aufgrund der unsicheren Gesetzeslage aktuell nicht gegeben.“
Kostenexplosion und stockende Refinanzierung
Rund 50 Milliarden Euro privates Kapital müssten rasch in tausende neu zu errichtende Pflegeimmobilien fließen. Eine Summe, die durchaus zur Verfügung steht – zumindest theoretisch. Doch die Entwicklung der Investitionskosten und der damit verbundenen Mieteinnahmen für Pflegeheime entpuppt sich als echtes Bremsmanöver für Investoren.
„Wenn der Teil des Pflegesatzes, der zur Finanzierung der Immobilien und damit der Mieten so stark reglementiert wird, dass er die Explosion der Baukosten sowie den erhöhten Flächenverbrauch bei Pflegeheimen nicht mehr auffangen kann“, erklärt Markus Bienentreu, „dann läuft etwas schief.“ Das belegt auch der TERRANUS Investitionskostenindex detailliert für alle 16 Bundesländer sowie für Gesamt-, Ost- und Westdeutschland.
Investitionskosten und Mieten entwickeln sich seitwärts
Lediglich um 5 Prozent legten die Investitionsfolgekosten im Durchschnitt zwischen 2010 und 2016 zu. Ganz im Gegensatz zu den Baukosten, die im gleichen Zeitraum um mehr als 13 Prozent stiegen und damit um das 2,5-fache rascher. Besonders drastisch ist die Entwicklung in den letzten zwei Jahren: Bis Ende 2018 verzeichneten die Baupreise nochmals einen Anstieg von rund 10 Prozent, während die vorläufige Prognose für den Investitionskostenindex nur magere 1 Prozent vorsieht.
„Es ist ein einfaches Rechenexempel“, so Bienentreu, „bei einem Abfall der Bruttoanfangsrendite von 5,95 auf 4,9 Prozent innerhalb weniger Jahre und einem parallel dazu ansteigenden Kaufpreisfaktor von der 16,8-fachen auf die 20,3-fache Jahresmiete, kann man nicht erwarten, dass private Investoren mit ihrem Geld bereit stehen.“ Und das hat künftig gravierende Folgen: Schafft der Gesetzgeber nicht endlich investitionsfördernde statt -hemmende Rahmenbedingungen, ist der bauliche Pflegenotstand schon jetzt vorprogrammiert und damit die Versorgung pflegebedürftiger Menschen in Gefahr.
Spitzenleistung bringen und Vorbildfunktion erfüllen: Welche Unternehmen auf der Altenheim EXPO Ende Juni zum Betreiber sowie Investor des Jahres gekürt wurden, erklärt Markus Bienentreu.
Spitzenleistung bringen und Vorbildfunktion erfüllen: Welche Unternehmen auf der Altenheim EXPO Ende Juni zum Betreiber sowie Investor des Jahres gekürt wurden, erklärt Markus Bienentreu.
Mit einem vielfältigen und umfangreichen Kongressprogramm sowie einer begleitenden Fachausstellung konnte die zentrale Strategiemesse der Pflegewirtschaft auch in diesem Jahr wieder punkten. Die Branche traf sich am 25. und 26. Juni in Berlin, um aktuelle Entwicklungen zu diskutieren und passende Strategien zu erarbeiten.
Das große gemeinsame Ziel, die Zukunft der Pflege so nachhaltig wie möglich zu gestalten, wurde auch bei der Auswahl der Kandidaten für die Altenheim EXPO Awards berücksichtigt. Nominiert waren Unternehmen, die im letzten Jahr besonders aktiv waren und mit innovativen Ideen und zukunftsweisenden Konzepten überzeugen konnten. Nach einem spannenden ersten Veranstaltungstag wählten die Kongressteilnehmer live vor Ort aus jeweils drei Kandidaten den Betreiber sowie Investor des Jahres 2019.
TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu stellt die Nominierten vor
„Investor des Jahres 2019“ wurde die INP Holding AG aus Hamburg
Die Bremer Convivo-Gruppe gewinnt den Award als „Betreiber des Jahres 2019“
Das TERRANUS-Team auf der Altenheim EXPO 2019 in Berlin: Schön war’s!
Gewinner überzeugen mit nachhaltigem Erfolg
Einen ehrgeizigen Wachstumskurs legte die Bremer Convivo-Gruppe im letzten Jahr hin. Zudem entwickelte sie mit den Convivo Parks ein zukunftsträchtiges Konzept, das bundesweit ausgerollt werden soll: Selbstständiges Wohnen für Senioren mit individualisierbaren Service-Angeboten. Sie wurden deshalb mit dem Award für den Betreiber des Jahres ausgezeichnet. Der zweite und dritte Platz ging an die Sozialholding Mönchengladbach und die Dorea Familie.
Sich sozial engagieren und verantwortlich investieren lautet das Motto der INP Holding AG aus Hamburg, die es schaffte, Ansprüche an Qualität und Renditen gleichermaßen zu erfüllen und damit den Preis als Investor des Jahres gewann. Insbesondere die umfassende Betreuung der Immobilie im eigenen Haus zeichnet das Unternehmen aus. Ebenfalls in dieser Kategorie nominiert waren Cofinimmo und Deutsche Wohnen.
TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu überreichte den Gewinnern einen Scheck in Höhe von jeweils 5.000 Euro: Herzlichen Glückwunsch!
Steigender Pflegebedarf trifft auf baulichen und personellen Pflegenotstand: Welche Entwicklungen die Branche aktuell bewegen und welche Strategien jetzt gefragt sind, erfahren Sie auf der Altenheim EXPO am 25. und 26. Juni 2019 in Berlin.
Steigender Pflegebedarf trifft auf baulichen und personellen Pflegenotstand: Welche Entwicklungen die Branche aktuell bewegen und welche Strategien jetzt gefragt sind, erfahren Sie auf der Altenheim EXPO am 25. und 26. Juni 2019 in Berlin.
Eigentlich sollte die Pflegebranche gerade richtig durchstarten. Stattdessen herrscht eher Katerstimmung, denn die Prognosen sind eindeutig: Der Bedarf an Pflegeplätzen wächst so stark, dass er das Angebot deutlich übersteigen wird. Grund dafür ist nicht nur die demografische Entwicklung, sondern vor allem der Mangel an qualifizierten Pflegefachkräften und ein künstlich erzeugter baulicher Pflegenotstand – Investoren, Planer und Betreiber werden vom Gesetzgeber regelrecht im Stich gelassen.
Dennoch gilt: Trotz enger gesetzlicher Rahmenbedingungen ist der Markt für Pflegeimmobilien weiterhin ein echter Wachstumsmarkt. Erfahren Sie von TERRANUS und weiteren Experten der Branche, mit welchem strategischen Gesamtkonzept Sie auch künftig erfolgreich am Markt agieren können. Welche Chancen ergeben sich trotz der sich stetig verändernden Rahmenbedingungen? Antworten auf diese Fragen und mehr erhalten Sie am 25. und 26. Juni auf der Altenheim EXPO – dem zentralen Strategiekongress in Berlin.
Im Fokus: Gewinne im Pflegemarkt und Digitalisierung
Das Anfang Januar in Kraft getretene Pflegepersonal-Stärkungsgesetz (PpSG) verspricht zwar die vollständige Finanzierung und Refinanzierung von 13.000 zusätzlichen Pflegestellen. Auch die Konzertierte Aktion Pflege sollte den Arbeitsalltag von Pflegekräften spürbar verbessern. Die Krux bei der Sache: Setzen Pflegeheime exakt das um, was der Gesetzgeber fordert, steigen die Preise und eine öffentliche Diskussion um vermeintliche Renditen im Pflegemarkt entbrennt.
Warum Ehrlichkeit und ein solides Zahlenwerk für eine faire Bewertung von Wagnis und Unternehmerlohn in der stationären Pflege wichtig sind, erklärte Herbert Mauel bereits im Branchenmonitor 2019. Am ersten Veranstaltungstag der diesjährigen Altenheim EXPO diskutiert der Geschäftsführer des Bundesverbands privater Anbieter sozialer Dienste (bpa) mit weiteren Experten zudem die aktuellen Maßnahmen an der Schnittstelle zwischen Politik und Praxis:
Mehr Reglementierung oder mehr unternehmerische Freiheit?
Zukunft Personal: Was Politik und Arbeitgeber tun können
Die Digitalisierung in der Pflege bildet einen weiteren Schwerpunkt der Altenheim EXPO 2019. Helmut Kreidenweis, Professor für Sozialinformatik an der Katholischen Universität Eichstätt-Ingolstadt sprach im Interview mit Wissenswert bereits darüber, welche Chancen die digitale Pflege bietet und wie Prozesse verbessert werden können. Erfahren Sie am zweiten Veranstaltungstag, welche strategischen Maßnahmen Prof. Kreidenweis für den digitalen Wandel in Pflegebetrieben empfiehlt:
Zentrale Herausforderungen für die eigene Organisation erkennen
Handlungsfelder strategisch priorisieren
Agile Innovationsmethoden kennenlernen und nutzen
Prozesse konsequent vom Kunden, Bewerber und Mitarbeiter her denken
Unternehmens-, Digitalisierungs- und IT-Strategien verknüpfen
Altenheim EXPO Night 2019: Awardverleihung
Zukunftsweisende Innovationen und überzeugende Strategien mit nachhaltigem Erfolg: Wer den Markt für Sozialimmobilien in diesem Jahr besonders stark geprägt hat und den Altenheim EXPO Award verdient, entscheiden die Kongressteilnehmer während der Altenheim EXPO Night. Seien Sie live dabei, wenn TERRANUS den Betreiber und Investor des Jahres 2019 mit dem exklusiven Preis der Pflegewirtschaft auszeichnet. Treffen Sie uns Ende Juni auf der Altenheim EXPO in Berlin – spannende Gespräche und erfolgreiches Networking inklusive!
