wissenswertes Archiv

So geht Neuausrichtung: Seniorenresidenz in nur 11 Monaten saniert!

In nur elf Monaten vom Schließungskandidaten mit 100 leeren Betten und einer verunsicherten Belegschaft zum markt- und zukunftsfähigen Haus: Die Seniorenresidenz Helenenhof in Bad Bodenteich ist ein Praxis-Beispiel für erfolgreiches Interim Management. Lesen Sie hier in allen einzelnen Schritten, wie TERRANUS die Einrichtung saniert, konzeptionell neu ausgerichtet und schließlich einen neuen langfristigen Betreiber vermittelt hat.

In elf Monaten vom Schließungskandidaten zum markt- und zukunftsfähigen Haus: Nach einer umfassenden Restrukturierung durch TERRANUS hat die Seniorenresidenz Helenenhof in Bad Bodenteich wieder einen langfristigen Betreiber gefunden. Die Einrichtung wurde Anfang des Jahres an die Auvictum Holding GmbH übergeben.

Die Einrichtung gehörte ursprünglich zur Novent Unternehmensgruppe. Nach deren Insolvenzantrag im März 2023 bemühte sich der Insolvenzverwalter um einen Nachfolger. Trotz intensiver Suche fand sich jedoch kein Betreiber, der das Haus in der damaligen Situation übernehmen wollte. Von 138 Pflegeplätzen waren nur noch 35 belegt. Die Heimaufsicht hatte bereits Monate zuvor wegen Mängeln in der Bewohnerversorgung einen Belegungsstopp verhängt. Viele MitarbeiterInnen hatten bereits gekündigt, die verbliebenen Beschäftigten waren infolge der Insolvenz und der drohenden Schließung massiv verunsichert. „Die Einrichtung war damals definitiv nicht marktfähig“, fasst TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji, die das Projekt federführend betreut hat, die Ausgangslage zusammen.

Die rettende Auffanglösung

„Für den Investor ist eine Schließung natürlich die allerungünstigste Lösung. Ein einmal geschlossenes Pflegeheim wieder zu eröffnen kostet sehr viel Zeit und Geld.“, erklärt Terranus-Geschäftsführer Markus Bienentreu. Die Lösung: Der Immobilieneigentümer AIF Capital beauftragte TERRANUS mit einer Auffanglösung mit anschließender Neuausrichtung und Vermarktung. „Wir haben uns in dieser schwierigen Situation für TERRANUS entschieden, weil wir bereits bei früheren Projekten erfolgreich zusammengearbeitet haben und dieses Beraterunternehmen in der Branche einen sehr guten Ruf für Sanierungs- und Restrukturierungs-Projekte hat“, erklärt Daniel Wolf, Geschäftsführer bei AIF Capital.

Um die Einrichtung überhaupt am Laufen zu halten, mussten die TERRANUS-Experten zunächst einmal autarke Versorgungsstrukturen aufbauen, außerdem die Pflege-Qualität verbessern und die Pflegesätze neu verhandeln. Die nötigen Rettungsschritte in chronologischer Reihenfolge:

Rettungsaktion Teil 1: Erste-Hilfe-Maßnahmen

Gründung einer eigenen Betriebsgesellschaft für die Seniorenresidenz Helenenhof
Erstellung eines Businessplans für die Einrichtung
Beantragung eines eigenen Versorgungsvertrags nach §72 SGB XI
Übernahme der verschiedenen Assets (u.a. Heimverträge, Arbeitsverträge, Anlage- und Umlaufvermögen) vom Insolvenzverwalter.
Persönliche Präsenz in der Einrichtung, Information und Eröffnung neuer Perspektiven für Mitarbeitende, Bewohner und Angehörige
Verhandlung neuer eigener Verträge, z. B. mit einem Energieversorger, Wartungsunternehmen, Gebäudereiniger und Wäscherei
Sicherung des Zahlungsverkehrs mit Pflegekassen, Sozialämtern und den Bewohnern bzw. den Angehörigen
Presse- und Öffentlichkeitsarbeit

„Diese Phase dauert in der Regel zwei bis vier Monate“, erklärt Anja Sakwe Nakonji. „Im Helenenhof begannen die Maßnahmen jedoch bereits nach zwei Monaten zu greifen, und der von der Heimaufsicht verhängte Belegungsstopp wurde aufgehoben.“

Rettungsaktion Teil 2: Stabilisierung des Betriebs

Verhandlung neuer, realistischer, kostendeckender Pflegesätze mit den Pflegekassen
Personalakquise: Um die Belegschaft aufzustocken, wurde unter anderem regelmäßig auf den Wochenmärkten in Bad Bodenteich und den umliegenden Ortschaften mit einem Info-Stand geworben. Zentrale Führungsfunktionen konnten neu bzw. wieder besetzt, sowie mehrere Pflegefachkräfte eingestellt werden. Pflegekräfte wurden auch über den TERRANUS-Kooperationspartner Auxila aus Indien angeworben und erfolgreich in den Betrieb integriert.
Umfangreiches Coaching der Einrichtungsleitung
Weiterer Vertrauensaufbau gegenüber der Heimaufsicht durch Dienstplanabsicherung und Nachweis der Pflege-Qualität
Investitionen u. a. in die IT-Ausstattung und die Hilfsmittelausstattung
Steigerung der Belegung durch Marketing-Maßnahmen

Diese Phase einer Sanierung dauert mindestens sechs Monate, oft auch acht bis zwölf Monate. Im Helenenhof waren jedoch schon nach sechs Monaten wieder 60 Plätze belegt. Und bei den sehr zügig angegangenen Neuverhandlungen der Pflegesätze hat TERRANUS je nach Pflegegrad Steigerungen um 25 bis 40 % erzielt!

Rettungsaktion Teil 3: Das zukunftsfähige Nutzungskonzept

Jede Auffanglösung ist ein Provisorium. Das eigentliche Ziel ist, dass ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt. Die Attraktivität der Einrichtung für langfristige Betreiber steigt, wenn die betriebswirtschaftlichen Parameter passen: Wenn die Belegung möglichst hoch ist, kein Fremdpersonal eingesetzt werden muss, kein Investitionsstau besteht. Gleichzeitig sollte die Immobilienstruktur zukunftsfähig sein. Parallel zur Sanierung entwickelte AIF Capital in enger Abstimmung mit TERRANUS deshalb ein neues, langfristiges Nutzungskonzept für die Einrichtung. Die Planung und bauliche Umsetzung wurde durch AIF erbracht. Dabei wurden 26 Plätze in 22 betreute Wohneinheiten umgewandelt. „Die Umstrukturierung bietet zwei Vorteile: Erstens ist die Einrichtung mit den 80 verbleibenden reinen Pflegeplätzen im Wettbewerb vor Ort besser aufgestellt, und zweitens wird für das Betreute Wohnen weniger Fachpersonal benötigt. In der neuen Ausrichtung ist das Haus wieder markt- und zukunftsfähig“, so TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu.

Rettungsaktion Teil 4: Suche nach langfristigem Betreiber

TERRANUS übernahm schließlich auch die Betreibersuche und begleitete die Verhandlungen des neuen Pachtvertrages. Aufgrund der Insolvenzen der vergangenen Jahre, kann es heute länger dauern, bis ein neuer Betreiber gefunden ist. Markus Bienentreu: „Dank unserer 25-jährigen Erfahrung kennen wir den Betreibermarkt zum Glück sehr genau. Wir haben in diesem Fall Auvictum angesprochen, ein expandierendes Unternehmen, das seit 2021 auf dem Markt ist und sein Portfolio erweitern möchte. Wir dachten: Das passt! – Und hatten Recht damit!“

Folgende Parameter werden für einen neuen Pachtvertrag verhandelt:

Miethöhe
Mietfreie Zeiten
Einrichtungszuschüsse
Dauer des Mietvertrages

Lohnt sich die Auffanglösung?
Ein Rechenbeispiel, basierend auf den Erfahrungen von TERRANUS:

Sanierung

Kosten

Implementierung der Auffanglösung

70.000 €

Mietausfall vor und während Insolvenz-/Übergabephase sowie Interimsbetrieb

700.000 €

Zuschuss für den Interim-Betrieb

700.000 €

Summe

1.470.000 €

Schließung und Wiedereröffnung

Summe Mietausfall während Schließungsphase, Leerstand, Betreibersuche (18-24 Monate)

900.000 € – 1.000.000 €

Mietausfall während Pre-Opening für neuen Betreiber (12 Monate)

300.000 €

Pre-Opening-Zuschuss für den neuen Betreiber (Möblierung, Betriebskosten o.ä.)

800.000 € – 1.000.000 €

Summe

2.000.000 € – 2.300.000 €

Die Entscheidung, den Betrieb durch eine Auffanglösung aufrecht zu halten, ist nicht leicht. Sie lohnt sich, wenn mindestens noch 25-30 Bewohner und eine entsprechende Anzahl an Mitarbeitern in der Einrichtung sind. Je besser es gelingt, in der Auffangphase Personal zu gewinnen und die Belegung zu steigern, umso früher fließen wieder Mietzahlungen durch einen neuen Betreiber. Leerstand kann den Eigentümer hingegen noch teurer zu stehen kommen als im Beispiel oben. Die Folgekosten sind im Vorhinein kaum abzuschätzen. Ein Leerziehen ist nur sinnvoll, wenn die Immobilie für andere Nutzungen umfassender umgebaut werden soll.

Fazit von Anja Sakwe Nakonji im Fall von Bad Bodenteich: „Der Eigentümer AIF hat die Sanierung nicht nur finanziell, sondern auch mit Weitblick und großem Vertrauen in die handelnden Personen begleitet. Das Ergebnis ist für alle Beteiligten ein Gewinn.“

Wie können wir Sie unterstützen?

Befindet sich in Ihrem Portfolio eine Einrichtung, die in Schieflage geraten ist oder deren Betreiber bereits aufgeben musste? Als Interim-Betreiber von Pflegeeinrichtungen verfügen wir von TERRANUS über einzigartige Erfahrung und Expertise. Dabei übernehmen wir Verantwortung für Betriebe in Übergangsphasen und machen sie wieder markt- und zukunftsfähig. Haben Sie Fragen dazu? Dann sprechen Sie uns einfach gern an!

So geht Entspannung fürs Heimrecht – Bayern macht es vor

Betreiber von Pflegeheimen kämpfen mit einer Vielzahl an kleinteiligen Vorschriften zu personellen und baulichen Mindestanforderungen, die zum Teil hohe Kosten verursachen, aber nicht zur Realität des Pflege-Alltags passen. Bayern hat nun als erstes Bundesland sein Heimrecht gelockert und Entlastungen bei Kosten und Bürokratie geschaffen. Welches sind die Neuregelungen im Einzelnen? Und wie profitieren Betreiber und Investoren davon?

Heimrecht ist Ländersache. Das heißt, Vorschriften für Pflegeheimbetreiber und Immobilieneigentümer, z. B. zum Personaleinsatz oder baulichen Mindestanforderungen, werden jeweils in den einzelnen Bundesländern gesetzlich geregelt. Als erstes Bundesland hat nun Bayern sein Heimrecht gelockert, um Betreiber finanziell zu entlasten und bürokratischen Aufwand zu reduzieren.

Was wurde neu geregelt und was bedeutet das für die Praxis?

Das bayerische „Pflege- und Wohnqualitätsgesetz“ (PfleWoqG), am 1. August 2008 in Kraft getreten, gibt nur allgemeine Grundsätze für Pflegeeinrichtungen vor. Konkrete Regelungen sind in der so genannten „Ausführungsverordnung“ zu diesem Gesetz (AVPfleWoqG) definiert. Diese wurde in Bayern nun novelliert und dabei deutlich verändert. Die neue Version ist zum 1. Januar diesen Jahres in Kraft getreten. „Die Neufassung bietet eine deutliche Entlastung für Betreiber und interessante Perspektiven für Investoren“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu.

Dies sind die Änderungen für bayerische Pflegeheime im Einzelnen:

Erleichterungen bei den baulichen Mindestanforderungen

Für alle Einrichtungen, die bereits vor dem 1. September 2011 bestanden haben oder vor diesem Stichtag eine Baugenehmigung erhalten oder beantragt hatten, wird nun in Bezug auf wesentliche bauliche Mindestanforderungen Bestandsschutz gewährt. Das heißt, die bisher angesetzte Einbettzimmer-Quote von 75 % entfällt, und die starre Quote von 25 % rollstuhlgerechten Zimmern ist ebenfalls aufgehoben. Zudem entfällt in Bestandsbauten die Mindestwohnfläche von 14 m² für Ein- und 20 m² für Zweibettzimmer. Auch was den Zugang von den Zimmern zu Sanitärräumen, Anzahl und Ort der Lager- und Fäkalienspülräume sowie die Zuordnung von Gemeinschaftsräumen betrifft, müssen diese Häuser an ihren Grundrissen nichts ändern.
Die bisher in Bayern geforderte Einbettzimmer-Quote von 75% wird generell – auch für nach dem 1.9.2011 erbaute und alle zukünftig geplanten Einrichtungen – aufgehoben. Gefordert ist nur noch ein „angemessener Anteil“ an Einzelzimmern.
Die Anzahl der vorgeschriebenen Pflegebäder wird auf eines pro stationärer Einrichtung reduziert. Zuvor war es ein Pflegebad pro 40 Bewohner.
Für eingestreute und solitäre Kurzzeitplätze muss die Wohnfläche nur noch 12 m² (bzw. 18 m² bei Zweibettzimmern) betragen, statt wie bisher 14 bzw. 20. Damit soll die Kurzzeitpflege in Bayern gefördert werden.
Pflegeheime sind nicht mehr verpflichtet, einen Abschiedsraum vorzuhalten. Betreiber können ab jetzt den Abschiedsprozess für Angehörige eigenverantwortlich gestalten.
Für Pflegewohngemeinschaften gelten grundsätzlich die gleichen baulichen Mindestanforderungen wie für stationäre Einrichtungen, z. B. zu sanitären Anlagen oder zur Größe von Gemeinschaftsräumen. Aber auch hier gibt es einen Bestandsschutz für bereits vor dem 1. 9. bestehende Einrichtungen. Darüber hinaus darf in begründeten Einzelfällen entsprechend der verfolgten fachlichen Konzeption und mit Zustimmung der zuständigen Behörde von den Mindestanforderungen abgewichen werden.
Eine neue Pflicht ist in der Ausführungsverordnung allerdings hinzugekommen: Sämtliche Bewohnerzimmer in stationären Einrichtungen müssen verpflichtend mit Telekommunikationsanschlüssen ausgestattet werden, inklusive der Möglichkeit, das Internet zu nutzen. Diese Anforderung ist im Laufe der nächsten fünf Jahren zu erfüllen.

Erleichterungen bei den personellen Anforderungen

Mit der neuen Ausführungsverordnung setzt Bayern jetzt auch die Personalbemessung (PeBeM) nach §113c SGB XI in verbindliches Landesrecht um. Das heißt: Die starre Fachkraftkraftquote von 50% ist Vergangenheit. „Das hat viele Vorteile für die Einrichtungen“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji, „die Arbeit kann wirtschaftlicher organisiert werden. Pflegefachkräfte können dank ihrer Vorbehaltsaufgaben eine größere Anzahl von Bewohnern versorgen. Pflegeassistenten und Pflegehelfer übernehmen für den Rest eigene Touren.“
Im Nachtdienst muss in stationären Einrichtungen nur noch eine Pflegekraft pro 40 Bewohner anwesend sein. In Einrichtungen mit 40 – 50 und über 80 Bewohnern darf sich die zweite bzw. dritte Pflegekraft auch zu Hause in Rufbereitschaft befinden. Nach wie vor muss jedoch auch im Nachtdienst immer eine Pflegefachkraft anwesend sein.
Will ein Einrichtungsleiter oder eine Einrichtungsleiterin eine weitere gleichartige Einrichtung übernehmen, ist dafür keine behördliche Zustimmung mehr erforderlich. Auch die Genehmigung von Einrichtungs- und Pflegedienstleitung in Personalunion wurde vereinfacht.
Lockerungen gibt es schließlich noch beim Einsatz von gerontopsychiatrisch ausgebildeten Fachkräften. Bislang musste pro 30 Bewohner ein solcher Mitarbeiter bzw. Mitarbeiterin eingestellt werden. Die Neuregelung erlaubt nun auch eine Zuständigkeit für bis zu 120 Bewohner – wenn die betreffende Fachkraft von Aufgaben im Regelbetrieb freigestellt ist.

Welchen Nutzen bringen die Lockerungen?

Die Absenkung der baulichen Mindestanforderungen erspart vielen Trägern kostenintensive Umbauten. Dadurch werden auch die Pflegebedürftigen selbst bzw. ihre Angehörigen entlastet, da die im Zuge von Umbauten anfallenden Investitionskosten in der Regel auf Bewohnerinnen und Bewohner umgelegt werden. „Bei einer größeren Anzahl von Zwei-Bett-Zimmern stehen zudem insgesamt mehr Pflegeplätze zur Verfügung, die dringend benötigt werden“, erklärt Anja Sakwe Nakonji. Die Änderungen bei den Mindestanforderungen im Personalbereich führen ebenfalls zu finanziellen Einsparungen und Flexibilität für Betreiber.

Die Neuregelungen im Landesheimrecht haben auch für Investoren Vorteile: Jetzt sind wieder eine größere Anzahl an Sozialimmobilien in Bayern interessant, weil auch Häuser mit vielen Zweibettzimmer-Anteilen oder wenigen rollstuhlgerechten Zimmern ohne Umbauten wieder vermietet werden können.

Fazit von Anja Sakwe Nakonji: „Die Novellierung des bayerischen Heimrechts korrigiert Auflagen, die für viele Betreiber unverhältnismäßig oder nicht praktikabel waren. Betreiber und Verbände fordern das seit langem und wünschen sich weniger Regulierung und vor allem mehr Realismus bei den rechtlichen Vorgaben. Insofern ist es zu begrüßen, dass sie zumindest vom bayerischen Gesetzgeber ein Stückweit gehört worden sind. Hoffentlich ziehen andere Bundesländer nach!“

Beratung zu Ihren Betriebsabläufen

Ihre Einrichtung befindet sich nicht in Bayern? Umso wichtiger ist es, dass Sie Ihre Organisationsstruktur wirtschaftlich aufstellen. Sie haben zum Beispiel Beratungsbedarf bei der Umsetzung der PeBeM oder anderer Vorschriften in Ihrem Bundesland? Mit unserem Leistungspaket „Strategie- und Management-Beratung“ unterstützen wir Sie dabei.

Sprechen Sie uns gerne an!

Konsolidierung, Zinssenkung, neue Konzepte: Wie können Betreiber und Investoren 2025 profitieren?

Im vergangenen Jahr gab es immer noch Heimschließungen und Betreiberwechsel, aber auch positive Entwicklungen wie Zinssenkungen und wieder anlaufende Verkäufe. Außerdem rücken neue Wohn- und Betreuungsformen für Senioren stärker ins Blickfeld. Ist in der Pflegebranche eine Wende angebrochen? Die TERRANUS-Geschäftsführer Anja Sakwe Nakonji und Markus Bienentreu sprechen im Interview über die aktuelle Marktlage.

Im abgelaufenen Jahr gab es Heimschließungen, viele Betreiberwechsel, aber auch eine Konsolidierung auf dem Betreibermarkt, Zinssenkungen und eine wieder steigende Nachfrage nach Pflegeimmobilien. Außerdem rücken neue Wohn- und Betreuungsformen für Senioren immer stärker ins Blickfeld. Ist in der Pflegebranche eine Wende angebrochen? Und wie wird sich diese Wende in 2025 fortsetzen? Die TERRANUS-Geschäftsführer Anja Sakwe Nakonji und Markus Bienentreu sprechen im Interview über die aktuelle Marktlage.

Was war in 2024 die wichtigste Entwicklung für Betreiber und Investoren?

Markus Bienentreu: Die – wenn auch verhaltene – Erholung in der vollstationären Pflege. Insbesondere durch die Nachverhandlung von Pflegesätzen konnten viele Betreiber ihre Wirtschaftlichkeit wieder verbessern und es kam zu weniger Insolvenzen. Das ist eine erfreuliche Entwicklung für den Markt.

Trotz dieser Konsolidierung auf dem Betreibermarkt gab es aber auch im abgelaufenen Jahr Heimschließungen und relativ viele Betreiberwechsel, wie wird sich die Lage in 2025 weiterentwickeln?

Anja Sakwe Nakonji: Die Schockstarre, in die der Markt zwischenzeitlich durch die Betreiberinsolvenzen gefallen war, ist vorbei! Dennoch stehen viele Betreiber weiterhin unter Druck. Insbesondere eine unzureichende Belegung aufgrund des Fachkräftemangels kann zu Problemen führen. Aber auch Einrichtungen mit veralteten Strukturen können aufgrund der verschärften Rahmenbedingungen nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden. Das bedeutet: Es wird weiterhin bei Betreibern Portfoliobereinigungen geben müssen. Interessant ist, dass neue Betreiber – sowohl deutsche als auch ausländische Unternehmen – auf dem hiesigen Markt am Start sind. Ich bin gespannt, welche Auswirkungen das auf die Branche haben wird!

Markus Bienentreu: Eine wirkliche Entspannung auf dem Pflegemarkt sehe ich auch noch nicht. Die steigende Anzahl leerstehender Betten aufgrund des Personalmangels sind ein alarmierendes Zeichen! Auch im ambulanten Bereich gibt es wegen fehlenden Pflegekräften Versorgungslücken. Viele Familien finden für ihre pflegebedürftigen Angehörigen keinen ambulanten Dienst mehr. Damit es wirklich wieder aufwärts geht, brauchen wir dringend regulatorische Änderungen wie eine weitere Lockerung der Fachkraftquote.

Die europäische Zentralbank hat im vergangenen Jahr die Leitzinsen in drei Stufen abgesenkt, zuletzt im Dezember auf 3,00 %. Welche Auswirkungen haben die Zinssenkungen auf die Sozialimmobilien-Branche?

Markus Bienentreu: Ganz klar eine belebende! Unsere Kunden kommen wieder häufiger mit Ankaufs-Projekten auf uns zu. Die niedrigeren Zinsen werden aber auch zu wieder steigenden Kaufpreisfaktoren führen. Dieser Trend ist jetzt schon zu beobachten. Die Spitzenwerte aus der Zeit vor der Krise werden wir aber sicherlich in den nächsten Jahren nicht erreichen.

Anja Sakwe Nakonji: Günstige Kredite kurbeln natürlich auch die Bauaktivität an. Experten rechnen zudem für dieses Jahr mit stabilen Baukosten. Der aktuelle ZIA-Stimmungsindex zeigt: Projektentwickler bewerten aktuell Ihre Aussichten erheblich positiver als noch im III. Quartal 2024. Diese Antriebsfaktoren für Bautätigkeit machen Hoffnung, zumal Deutschland unbestritten neue Pflegeheimplätze benötigt. Aber das macht nur Sinn, wenn ausreichend Personal zur Verfügung steht bzw. die Rahmenbedingungen so angepasst werden, dass die Bewohner mit dem zur Verfügung stehenden Personal versorgt werden können.

Markus Bienentreu: Zwar haben sich durch die gesunkenen Zinsen die Finanzierungsbedingungen wieder etwas gebessert. Für eine echte Trendwende reicht es meiner Meinung nach aber noch nicht. Knackpunkt bleibt die Refinanzierung der Investitionskosten, wobei es hier zwischen den Bundesländern deutliche Unterschiede gibt: In Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen wurde die Refinanzierung soweit angepasst, dass sich Neubauprojekte durchaus wirtschaftlich rechnen können. In allen anderen Bundesländern ist das nicht der Fall. Die Folge ist: Neubauten werden derzeit praktisch nur von Betreibern im Eigentumsmodell oder von Aufteilern realisiert. Mit dem Vertrieb im Teileigentum lassen sich derzeit noch auskömmliche Kaufpreise erzielen.

Weniger Investment in Pflegeheime, dafür mehr in Seniorenwohnen – ist das jetzt eine gute Strategie? Ist in der Pflegebranche eine Wende angebrochen? Und wenn ja, wie wird sich diese Wende in 2025 fortsetzen?

Anja Sakwe Nakonji: Seniorenwohnkonzepte wie Betreutes Wohnen sind sowohl für Bewohnerinnen und Bewohner als auch für Betreiber und Investoren attraktiv. Als Anlagealternative für Pflegeheime müssen auch hier Standort, Objektqualität und Kaufpreis stimmen. Wir haben bereits im vergangenen Jahr bei verschiedenen Projekten Kunden bei der Umwandlung von stationären Kapazitäten in Betreutes Wohnen beraten.

Markus Bienentreu: Auch ich sehe, dass innovative, hybride Wohnkonzepte zurzeit auf großes Interesse am Markt stoßen. Aber wer glaubt, diese an jedem Standort zu jedem Preis vermietet zu bekommen, ist auf dem Holzweg! Vielmehr hängt der Erfolg solcher Modelle nicht unwesentlich von der an den Investor zu zahlenden Miete und deren Durchsetzbarkeit am Markt ab. Um erfolgreich zu sein, gelten hier ähnliche „Spielregeln“, wie in der vollstationären Pflege. Nur wenn Standort, Konzept und Refinanzierung (Mietpreis) zueinander passen, habe ich ein wirklich nachhaltiges Investment für Betreiber und Immobilieneigentümer.

Was ist jetzt eine gute Strategie für Investoren?

Markus Bienentreu: Auch in 2025 gilt: Genau hinschauen, was man kauft und ob das Investment nachhaltig ist. Pflegeimmobilien sind – wenn die (oben genannten) Parameter stimmen – für Investoren immer noch eine sichere Anlageform, auch und gerade jetzt, wo die Finanzierung wieder günstiger wird und wenig andere Anlagemöglichkeiten zur Verfügung stehen.

Anja Sakwe Nakonji: Investoren sollten prüfen, ob Ihre Objekte weiter marktfähig sind und welche Anlagenalternativen es gibt. Seniorenwohnen bietet für Anleger zwar ein geringeres Personalrisiko im Betrieb, aber auch Vermietungsrisiken, wenn die kalkulierten Mieten sich am Markt nicht durchsetzen lassen. In jedem Fall gilt für Investoren weiterhin, den Austausch mit ihren Betreibern suchen. Für einen drohenden Betreiberausfall lässt sich dann meist frühzeitig eine Lösung finden und finanzieller Schaden durch Mietausfälle und ggf. einen Betreiberwechsel ist geringer.

Wie sollten sich Betreiber in 2025 aufstellen?

Markus Bienentreu: Das Personal ist mittlerweile zum wichtigsten Kunden geworden. Deshalb lauten die zentralen Fragen für Betreiber: Wie halte ich mein Personal und wie und wo kann ich weitere Pflegekräfte rekrutieren?

Anja Sakwe Nakonji: Für Betreiber ist eine Portfoliostrategie notwendig, die das Dauerthema Personalgewinnung unterstützt. Moderne gut ausgestattete Arbeitsplätze sind vor allem für junge Pflegekräfte interessant. Um weiterhin wirtschaftlich arbeiten zu können, müssen Betreiber Ihre Arbeitsorganisation optimieren. Der neue Personalbemessungs-Maßstab (PeBeM) erlaubt zum Beispiel eine Tourenplanung nach dem Kompetenzmodell: Das heißt, Fachkräfte konzentrieren sich ausschließlich auf die Aufgaben, für die Assistenten und Pflegehelfer nicht qualifiziert sind, und führen ihre eigenen Touren durch. Betreiber sollten außerdem alle Automatisierungs- und Digitalisierungschancen nutzen, dafür gibt es zum Teil auch finanzielle Förderungen von Bund und Ländern. Betreiber müssen sich außerdem darauf gefasst machen, dass die mit der Krankenhaus-Reform angestrebte Spezialisierung der Kliniken noch häufiger als bislang zu ungenauen oder falschen Überleitungsdiagnosen führen wird.

Was muss sich 2025 ändern?

Anja Sakwe Nakonji: Wir wünschen uns eine Regierung, die die Pflege auf die Agenda setzt!

Markus Bienentreu: Wir brauchen endlich eine umfassende Pflegereform!

Wie altersgerechte Wohnungen unsere Sozialsysteme entlasten können

Die Alterung der Gesellschaft setzt unser Sozial- und Gesundheitssystem an vielen Stellen unter Druck. Die Schaffung von bezahlbarem, altersgerechtem Wohnraum kann für Entlastung sorgen. Senioren, die barrierefrei wohnen und in ihrem Quartier gut versorgt werden, bleiben länger selbstständig, erleiden seltener Unfälle, haben eine höhere Lebensqualität und werden später – oder vielleicht gar nicht – pflegebedürftig.

Das Rentensystem: in Schieflage. Die Altenpflege: hohe Kosten, zu wenig Plätze, nicht genug Personal. Altersgerechter Wohnraum: Mangelware… Die Alterung der Gesellschaft setzt unser Sozial- und Gesundheitssystem an vielen Stellen unter Druck. Die Schaffung von bezahlbarem, altersgerechtem Wohnraum kann für eine erhebliche Entlastung sorgen. Wie das gelingen kann, zeigt das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) in seinem aktuellen „Leitfaden Social Impact Investing – Senior Living 2030“. Wir haben die wesentlichen Inhalte hier für Sie zusammengefasst.

Nach einer Erhebung der Kreditanstalt für Wiederaufbau stehen in Deutschland derzeit weniger als 600.000 barrierefreie Wohnungen zur Verfügung. Der Bedarf liegt jedoch bei bis zu 2 Millionen. Weil das Angebot an bedarfsgerechtem Wohnraum so gering ist, passiert vor allem eines: Ältere Menschen verharren und vereinsamen in ihren angestammten Wohnungen, die in vielen Fällen zu groß, nicht barrierearm und daher unfallträchtig sind.

Alternativen gibt es kaum – schon gar nicht solche, die auch bezahlbar sind. Rund 60 Prozent der alleinstehenden Senioren haben ein monatliches Nettoeinkommen von unter 2.000 Euro. Ein Umzug in eine andere Wohnung kommt häufig auch aus finanziellen Gründen nicht in Frage. Dies gilt vor allem für Mittel- und Großstädte, in denen die Mieten in den letzten Jahren massiv gestiegen sind.

Barrierefreies Wohnen verringert Pflegebedürftigkeit

Eine hohe Zahl pflegebedürftiger Senioren in ungeeigneten Wohnungen sorgt jedoch an vielen Stellen im System für Stress: Die ambulante Versorgung ist in der Fläche aufwändig und wenig effizient. Ambulante Pflegedienste verbringen viel Zeit im Auto. Zu kleine Bäder, Treppen und enge Flure machen die Versorgung der Menschen zusätzlich mühsam. Und: Wer zuhause den Treppenabsatz herunterfällt und sich dabei z. B. einen Bruch zuzieht, wird schnell zum Pflegefall und kann dann nicht mehr daheim versorgt werden. Umgekehrt gesprochen: Wer barrierefrei wohnt und in seinem Quartier gut versorgt wird, bleibt länger selbstständig, hat eine höhere Lebensqualität und wird später, oder vielleicht gar nicht pflegebedürftig.

Und das wiederum entlastet die Pflegeversicherung, die in den nächsten Jahrzehnten deutlich mehr und vor allem auch längere Pflegebedürftigkeit finanzieren muss. Aktuell sorgen die 15 Prozent vollstationär versorgten Pflegebedürftigen für mehr als 35 Prozent der Kosten. Jede durch Prävention vermiedene oder verkürzte stationäre Versorgung ist daher ein doppelter Gewinn: Für die betroffenen Senioren und für die Beitragszahler.

Infrastruktur schaffen durch Social Impact Investing

Wie lässt sich dieser Zustand verbessern und mehr Pflegeprävention erreichen? Das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) gibt in seinem Leitfaden darauf folgende Antwort: Social Impact Investing von Immobilieninvestoren in bedarfsgerechte und bezahlbare Wohnkonzepte und Quartierslösungen für Senioren.

Diese Strategie wird empfohlen, weil es ohne privates Kapital gar nicht geht: Der Staat kann und wird nicht im erforderlichen Maße die nötigen Mittel bereitstellen, um genügend altersgerechte Wohnungen zu bauen. Das gilt im Übrigen auch für andere demografisch nötige soziale Infrastruktur, wie z.B. Kindergärten, Schulen etc. Social Impact Investing ist aber auch deshalb eine sinnvolle Lösung, weil es ausreichend privates Kapital gibt, das solide und langfristige Anlagemöglichkeiten sucht. Gerade institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen, Stiftungen etc. suchen verstärkt nachhaltige, ESG konforme Anlagen, die auch einen gesellschaftlichen Nutzen stiften.

Rahmenbedingungen für Investitionen verbessern

Was muss sich tun, damit diese Investitionen in größerem Stil getätigt werden? Hier führt der Leitfaden eine ganze Reihe von Ansatzpunkten auf: Finanzierungsmodelle wie Social Bonds oder Public-Private-Partnerships können Projekte mit sozialem Nutzen fördern. Über Scoring-Systeme werden Investitionen messbar und können gezielt in soziale Infrastruktur gelenkt werden.

Darüber hinaus bedarf es einer klaren Nomenklatur für seniorengerechtes Wohnen mit definierten Benchmarks auf Basis bereits vorhandener Kriterien. Seniorengerechtes Wohnen ist keine einheitliche Asset-Klasse. Bewohnern, Bauwirtschaft, Investoren und Politik fehlt es daher oftmals an der Orientierung. Einheitliche Standards können die nötige Vergleichbarkeit und Transparenz schaffen.

Und schließlich kann die Politik für gezielte Investitionsanreize sorgen, um den altersgerechten Wohnungsbau zu fördern. In Frage kommen z.B. Förderprogramme, Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen und Steuervergünstigungen. Auch von Änderungen im Bauplanungsrecht würden solche Projekte profitieren, etwa indem die Baunutzungsverordnung (BauNVO) für Senior Living-Projekte erweitert und entsprechende Genehmigungsverfahren vereinfacht werden.

Nachfrage und Kapital zusammenbringen

Fazit von Carsten Brinkmann, Terranus-Aufsichtsrat und Vorsitzender des Round-Table Senior Living beim ICG: „Der Ausbau von Senior Living ist eine gesellschaftspolitische Notwendigkeit. Jetzt ist die Zeit zu handeln, um zukunftsorientiert Wohnraum zu schaffen, der für die Zielgruppe erschwinglich ist, und in dem sich ältere Menschen sicher, wohl und wertgeschätzt fühlen.“

Die Nachfrage ist vorhanden, das private Kapital auch. Wohnungswirtschaft und Politik müssen jetzt gemeinsam die dafür nötigen Rahmenbedingungen schaffen. Der ICG-Leitfaden zeigt die Richtung auf und bietet eine Reihe von pragmatischen Lösungsansätzen und Diskussionsgrundlagen.

Den vollständigen Leitfaden können Sie hier herunterladen

zum Leitfaden

Pflegekräfte halten – Einnahmen sichern

Fehlen in einer Einrichtung Pflegekräfte, zum Beispiel weil sich Kündigungen häufen, muss die Belegung reduziert werden und in Folge sinken die Einnahmen. So kann ein Pflegeheim leicht in die Verlustzone rutschen. Mitarbeitende zu halten ist also Voraussetzung, um die Existenz einer Einrichtung zu sichern. Die spannende Frage ist: Wie geht das? Was ist dafür entscheidend? Ein Obstkorb im Pausenraum, Bonuszahlungen, der Betriebsausflug? Oder vielleicht etwas ganz anderes?

Das Beratungsunternehmen Gallup misst regelmäßig die Arbeitszufriedenheit und die Arbeitgeberbindung von Beschäftigten in Deutschland. Laut der aktuellen Studie aus diesem Jahr ist es darum zurzeit nicht gut bestellt: Vier von zehn Befragten schauen sich schon nach weniger als zwölf Monaten im Unternehmen bereits wieder nach einem neuen Job um. Nur 14 Prozent der Arbeitnehmer fühlen sich emotional stark an den Arbeitgeber gebunden. „Die Gallup-Zahlen stellen einen Durchschnitt aus allen Branchen dar. In der Pflegebranche sind die Zahlen aufgrund der aktuellen Belastung wahrscheinlich sogar noch dramatischer.“, vermutet Terranus-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji.

Führungsqualität ist der alles entscheidende Faktor

Woran fehlt es den Arbeitnehmern? Studien in verschiedenen Branchen haben gezeigt, dass monetäre Benefits und andere materielle Extras nur eine kurzfristige Wirkung auf Motivation und Mitarbeiterbindung haben. Die Gründe für die mangelnde Arbeitnehmerbindung sieht das Gallup-Institut vielmehr in der mangelnden Führungskultur in vielen Unternehmen: Nur 22 Prozent der Studien-Teilnehmer sind uneingeschränkt mit ihrem direkten Vorgesetzten zufrieden. Kündigungsgrund schlechte Führungsqualität? Das deckt sich auch mit der Erfahrung von Terranus. „Wir kennen mehrere Beispiele, wo in einer gut funktionierenden und wirtschaftlich erfolgreichen Einrichtung nach einem Wechsel der Pflegedienstleitung bzw. Einrichtungsleitung sich das Blatt komplett gewendet hat: Die Atmosphäre verschlechterte sich, mehr und mehr Mitarbeitende haben gekündigt, die Belegung musste deshalb eingeschränkt werden. Schließlich schrieb die ehemals gewinnbringende Einrichtung rote Zahlen.“, berichtet Anja Sakwe Nakonji. „Ob Mitarbeitende sich dauerhaft wohlfühlen, hängt mehr als alles andere von der Qualität der Führung ab“, so Sakwe Nakonji weiter. Das bedeutet: Schlechte Führung ist auch ein Risikofaktor für Investoren.

Was sind die Kardinalfehler in der Führung?

Autoritärer Führungsstil: Führungskräfte, die besserwisserisch auftreten und einfach nur Anweisungen geben ohne Zusammenhänge zu erklären, demotivieren die Mitarbeitenden. Fachkräfte wollen den Sinn in Ihrer Arbeit erkennen und ihre eigene Perspektive auf Arbeitsabläufe und die Lösung von Problemen einbringen. Führungskräfte sollten sich daher Zeit nehmen, den Mitarbeitenden zuzuhören und sie bei der Gestaltung von Arbeitsprozessen einbinden. Das verbessert nicht nur die Stimmung im Team, sondern auch die Arbeitsqualität.
Mangelnde Orientierung: Auch das Gegenteil von einem autoritären Führungsstil wirkt sich ungünstig auf die Mitarbeiterbindung aus. Kernaufgabe von Führungskräften ist es, Ziele zu setzen und klare Regeln für die Zusammenarbeit zu definieren, idealerweise auch das unter Einbeziehung der Mitarbeitenden. Und natürlich müssen Vorgesetzte auch Aufgaben delegieren, dabei sollte aber immer der Sinn-Zusammenhang vermittelt werden (Was? Wie? Warum? Bis wann?).
Fehlendes Feedback: Mitarbeitende wollen gesehen werden und wissen, wo sie mit Ihrer Arbeitsleistung stehen. Vor allem wollen sie mit Ihren Stärken wahrgenommen werden. Das vermissen in Deutschland viele Beschäftigte noch: In der Gallup-Studie gaben nur 27 Prozent der Befragten an, dass ihre Stärken in ihrem Arbeitsalltag im Mittelpunkt stehen. Mitarbeitende, die Wertschätzung erleben und ihren Fähigkeiten entsprechend eingesetzt werden, sind nicht nur zufriedener, sondern bringen auch mehr Leistung. Passieren Fehler, sollten Führungskräfte damit offen und konstruktiv umgehen, das heißt Fehler als Chance zur Qualitäts-Steigerung betrachten und entsprechend kommunizieren.
Mangelnde Identifikation: Liefern Sie Mitarbeitenden gute Gründe, warum sie gerade in Ihrer Einrichtung bleiben sollten! Dazu müssen Ziele, ein Leitbild, eine Unternehmens-Philosophie und gemeinsame Werte definiert, kommuniziert und – ganz wichtig – glaubwürdig gelebt werden. Im Alltag tragen auch Gemeinschafts- und Social-Media-Aktivitäten zur Identifikation mit dem Betrieb bei. Wenn es um Veränderungen oder Einschnitte geht, ist es für eine Einrichtung von existenzieller Bedeutung, dass Führungskräfte Sinn und Notwendigkeit der Maßnahmen umfassend und auf motivierende Weise kommunizieren.

Noch ein Tipp von der erfahrenen Pflegeheim- und Krankenhaus-Managerin Anja Sakwe Nakonji: „Garantie-Rezepte für die Führung in der Pflege gibt es nicht, weil wir es dort mit unterschiedlichen Menschen zu tun haben. Deshalb sollten Führungskräfte jede Person in der Belegschaft individuell betrachten. Fragen Sie sich: Was braucht genau dieser Mensch, um motiviert zu sein?“ Einer, der genau so vorgeht, ist Jürgen Sturm, seit 14 Tagen Heimleiter in der „Senioren-Residenz am Park“ in Bad Bramstedt: „Das erste, was ich hier tue, ist gute Kontakte zu den Mitarbeitenden aufbauen. Das ist die wichtigste Aufgabe einer Führungskraft. Die Mitarbeitenden sind unser Kapital!“ Terranus hat ihn im Rahmen eines Interim Management-Mandats für die Einrichtung gewonnen.

So behalten Sie die Arbeitgeberattraktivität immer im Blick

Pflegekräfte können es sich heute leisten, spontan zu kündigen, wenn es Ihnen an einem Arbeitsplatz nicht mehr gefällt, sie finden sofort anderswo eine neue Stelle. Und in sozialen Netzwerken wie kununu.de verbreiten sich Meinungen, wie attraktiv eine bestimmte Einrichtung als Arbeitgeber ist. Das beeinflusst wiederum Bewerber. So kann durch schlechte Führung für ein bestimmtes Haus ein Teufelskreis aus Personalmangel entstehen. „Investoren oder Geschäftsführer von Betreiber-Unternehmen sollten deshalb die Arbeitgeberattraktivität auch von einzelnen Einrichtungen immer im Blick behalten“, empfiehlt Anja Sakwe Nakonji. Warn-Signale für eine unzureichende Führungs-Qualität sind

Fluktuation: Gibt es häufigen Personalwechsel? Bleiben neue Pflegekräfte nur wenige Wochen oder Monate in der Einrichtung? Das sind Hinweise auf ein schlechtes Betriebsklima, Probleme in der Aufgabenverteilung und Unzufriedenheit mit den Führungskräften.
Krankenstand: Liegen die durchschnittlichen pro-Kopf-Fehltage höher als im Branchendurchschnitt? Dann spricht das für Überlastung, Konflikte und mangelnde Wertschätzung bzw. mangelndes Sinn-Erleben.
Atmosphäre: Welche Stimmung in einem Pflegeheim herrscht, lässt sich für Besucher sofort erkennen. Unglücklich wirkende Bewohner und unfreundliches, erschöpft wirkendes, abweisendes Personal sind deutliche Anzeichen für ein schlechtes Betriebsklima. Aber Vorsicht: Es kann sich dabei auch um eine nicht repräsentative Momentaufnahme handeln, an einem Tag, an dem zufällig vieles schiefgeht.

Eine objektive Möglichkeit, die Führungsqualität in einer Einrichtung und deren wirtschaftliche Lage systematisch und kontinuierlich zu bewerten, ist das Monitoring. Dabei werten die Terranus-Consultants nicht nur Kennzahlen aus, sondern sie verschaffen sich auch einen umfassenden persönlichen Eindruck vor Ort. Wir beraten Sie gern zu dieser Leistung. Sprechen Sie uns einfach an!

CDD: Schutz vor Fehlinvestitionen

Ganz einfach: Der Erfolg eines Immobilieninvestors besteht in der nachhaltigen Rendite. Vorauszusehen, welche Sozialimmobilie künftig welche Rendite erzielen wird, ist hingegen ein aufwändiger, komplexer Prozess. Der wirtschaftliche Erfolg einer Pflegeeinrichtung hängt von sehr vielen, zum Teil überraschenden Faktoren ab. Lesen Sie hier, welche Fallstricke drohen und welche Risiken Sie im Blick haben müssen.

Ganz einfach: Der Erfolg eines Immobilieninvestors liegt in der nachhaltigen Rendite. Aber vorauszusehen, welche Sozialimmobilie künftig welche Rendite erzielen wird, ist ein aufwändiger, komplexer Prozess. Von der Bevölkerungsentwicklung im Einzugsgebiet über das Raum- und Funktionsprogramm bis hin zur refinanzierbaren Miete hängt der wirtschaftliche Erfolg einer Pflegeeinrichtung von sehr vielen, zum Teil überraschenden Faktoren ab.

Sie wollen Ihr Portfolio durch Zukäufe weiterer Sozialimmobilien ergänzen? Sichergehen, dass auch weiterhin alles gut läuft und die Rendite in erwarteter Höhe erwirtschaftet wird? Einzelne Objekte aus der Entfernung von außen einzuschätzen, ist zäh und zeitraubend. Die Terranus-Experten sind Insider. Wir entschlüsseln alle relevanten Faktoren für Sie: Wir beschaffen die nötigen Zahlen, haben die Kompetenz, sie zu Interpretieren und erstellen auf dieser Basis eine unabhängige Beurteilung, eine Commercial Due Diligence (CDD) für eine konkrete Immobilie. Dabei betrachten wir jede Immobilie in ihrem individuellen Kontext. Welche Kriterien ausschlaggebend sind für unsere Bewertung, lesen Sie hier:

Standortanalyse

Hier geht es zunächst um die Frage, wie attraktiv der Standort für Bewohner und – das wird immer wichtiger – für Mitarbeiter ist. Insbesondere für ortsfremde Investoren ist es sehr schwer, das Umfeld einer Einrichtung ganzheitlich einzuschätzen. Die Terranus-Experten wissen, welche Faktoren dafür wichtig sind. Mit unserem exklusiven internen Tool „Potenzial-Analyse“ klären wir sicher, in welchem Maße die Anforderungen an seniorenrelevante Infrastruktur wie zum Beispiel Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten erfüllt sind. Ausländische oder ortsfremde Investoren erhalten ein umfassendes Bild der Bevölkerungsstruktur und wirtschaftlichen Situation der Stadt, des Stadtteils und der unmittelbaren Umgebung der Einrichtung.

Analyse des Pflegemarkts und des Wettbewerbs in der Region

Wird die Einrichtung auch künftig noch ausgelastet sein? „Im Allgemeinen bevorzugen Pflegebedürftige eine Einrichtung so nah wie möglich an der bisherigen Umgebung“, erklärt Terranus-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji. Deshalb betrachtet Terranus mit einem weiteren exklusiven internen Tool, dem „Pflege-Atlas“, wie sich die Bevölkerung in den Postleitzahl-Gebieten in unmittelbarer Nähe der Einrichtung entwickelt. „Da kann es Überraschungen geben, z. B. dass sich ein zurzeit dichtbesiedeltes Gebiet leert. Auch was jeweils als nah anzusehen ist, hängt wiederum von den strukturellen Gegebenheiten des Standorts ab, ist z. B. in der Stadt anders als auf dem Land“, so Sakwe Nakonji weiter. Genauso wichtig wie die Entwicklung des Bedarfs in der Region ist natürlich auch der Wettbewerb vor Ort. Welche Häuser mit welchen Konzepten befinden sich dort? Welche Zukunftsaussichten haben diese Wettbewerber mit ihren baulichen Voraussetzungen und jeweiligem Betriebskonzept? Und welche anderen Versorgungsformen wie zum Beispiel Wohngemeinschaften gibt es in der Umgebung? Wenn nötig, besuchen Terranus-Experten zur Recherche die Einrichtungen vor Ort persönlich. „Außerdem kennen wir sehr genau die jeweiligen heimrechtlichen Bestimmungen in jedem Bundesland bzw. wissen, welche Veränderungen dort anstehen. Auch diese Rahmenbedingungen können große Auswirkungen auf die Zukunft einer Einrichtung haben“, fügt Anja Sakwe Nakonji hinzu.

Betreiberanalyse

Am deutschen Markt sind große und kleine Betreiberunternehmen in dreistelliger Zahl tätig. Sie alle immer vor Augen zu haben, ist für Investoren nahezu unmöglich. Wir von Terranus kennen hingegen durch unsere über 25-jährige intensive Marktbearbeitung sehr viele Unternehmen. Wir liefern Informationen zur Entwicklung und der strategischen Ausrichtung eines bestimmten Betreibers.

Gebäudeanalyse

Terranus ermittelt an dieser Stelle natürlich, ob die Immobilie den aktuellen und eventuell auch zukünftigen Anforderungen an eine Seniorenimmobilie gerecht wird. Darüber hinaus sind aber noch ganz andere Fragen spannend: Entspricht das Gebäude den aktuellen landesheimrechtlichen Vorgaben? Das betrifft zum Beispiel Größe und Ausstattung der Bäder, aber auch die Nettoraumfläche, die rein rechnerisch im Schnitt jedem Bewohner zur Verfügung steht. Werden diese Größen unterschritten, kann sich das wesentlich auf die erzielbare Miete und den künftigen Betrieb auswirken. Und was haben ein wirtschaftlicher Betrieb und hohe pflegerische Qualität mit dem Grundriss der Einrichtung zu tun? Die Anordnung von Zimmern und Gemeinschaftsräumen ist im günstigen Fall so, dass das Pflegepersonal kurze Wege hat. Das spart kostbare Rüstzeit und schafft mehr Raum für die Betreuung der Bewohner. Fazit von Terranus-Geschäftsführer Markus Bienentreu: „Je funktionaler die Immobilie geplant ist, desto besser sind die Aussichten für einen wirtschaftlichen Betrieb. Der wiederum sichert die Miete und damit die Rendite.“

Analyse von Miete und Betriebskonzept

Vom Betriebskonzepts hängt ab, welchen Umsatz eine Seniorenimmobilie erzielen kann. Um nachhaltig zu sein, muss die Miete mit den zur Refinanzierung zur Verfügung stehenden Einnahmen im Verhältnis stehen. Ist die Miete zu hoch, besteht die Gefahr, dass der Betreiber zumindest mittelfristig nicht wirtschaftlich arbeiten kann und deshalb aufgeben muss. Folgende Aspekte werden durch Terranus untersucht:

Anzahl der Ein- und Zweibettzimmer. Bei einer hohen Anzahl an Zweitbettzimmern: Sind die Zweibettzimmer nachhaltig belegbar? Und wäre der Betrieb nach einer Umwandlung in Einbettzimmer noch überlebensfähig?
Wie hoch sind die im Pflegesatz genehmigten Investitionskosten? Und welcher Anteil davon steht für Miete zur Verfügung?
Welche Pflegeformen und welche dazugehörigen Leistungen werden wie angeboten?
Welche Dienstleistungen werden in Eigenregie und welche über externe Dienstleister erbracht?

Ausblick und Einschätzung

Welche Zukunftschancen hat die Einrichtung am Markt? Am Ende der Analyse setzen wir sämtliche Faktoren zueinander in Beziehung und geben schließlich auf der Basis unserer 25 Jahre Markterfahrung eine eindeutige Empfehlung zu der jeweiligen Immobilie ab. Markus Bienentreu: „Unsere Kunden, die CDD in Anspruch genommen haben, haben auch jetzt in der Krise erheblich weniger Probleme als andere, die teilweise böse Überraschungen mit ihren Immobilien erlebt haben.“

Das Leistungspaket

Was Sie unter anderem im Rahmen einer CDD von uns erwarten können:

Der exklusive Terranus „Pflege-Atlas“ bietet einer breite, nicht öffentlich verfügbare Datenbasis für die Analyse.
Unsere Experten besuchen persönlich die jeweilige Einrichtung und ggf. auch Einrichtungen des Wettbewerbs.
Wir stellen alle wirtschaftlichen Daten zum Betreiber zusammen.
Wir beurteilen das Gebäude: Werden die landesheimrechtlichen Vorgaben erfüllt? Kurze Wege fürs Personal? Ist die Einbettzimmerquote marktgerecht?
Wir betrachten die Belegung und die Aussichten auf künftige Belegung
Wir beurteilen das Betriebskonzept: Stimmt der Leistungs-Mix?
Wir überprüfen den Mietvertrag auf die Miethöhe und ob marktübliche Regelungen, z. B. zur Instandhaltung, eingehalten sind.

Zum Thema Mietvertrag hat Markus Bienentreu ein interessantes Fallbeispiel: „Bei der Prüfung eines Vertrags haben wir einen gravierenden Fehler gefunden. Es stellte sich heraus, dass im Mietvertrag die Pläne für Pflege und Betreutes Wohnen vertauscht waren. Ein derartiger Schriftformmangel führt dazu, dass der Betreiber kurzfristig hätte kündigen können. Das Problem haben wir für den Investor, der natürlich langfristig orientiert ist, über einen Nachtrag gelöst.“

Sie möchten ein Objekt aus Ihrem Portfolio bewerten lassen? Sie interessieren sich für eine CDD und möchten mehr darüber erfahren? Dann sprechen Sie uns gerne an!

Der TERRANUS Branchen Monitor 2024 ist erschienen!

In unseren zahlreichen Mandaten tragen wir bei Terranus Branchenwissen aus erster Hand zusammen. Und wir sehen, dass es am Markt aufwärts geht! Zu beobachten sind Anzeichen einer Belebung: Die Zahl der Betreiber-Insolvenzen ist rückläufig, die Kaufpreise für Immobilien sind gesunken und die Renditen dadurch zuletzt wieder gestiegen. Die Zahlen von Insolvenzen und Schließungen sind zuletzt ebenfalls zurückgegangen. Restrukturierung und Interim Management bleiben dennoch wichtige Themen für die Branche.

Worauf es für die verschiedenen Marktteilnehmer jetzt jeweils ankommt, damit sie von dem Aufschwung profitieren können, lesen Sie im Terranus Branchen Monitor 2024.

Dies sind die Themen:

Schließungen und Insolvenzen: Ein Ende des Negativ-Trends ist in Sicht. 10 Schlaglichter zur aktuellen Lage
Werterhalt durch Interim Management: Eine Insolvenz muss keineswegs das Ende für eine Einrichtung bedeuten – es kann auch Ihre Rettung sein.
Personal gewinnen: Originelle Maßnahmen führen zum Erfolg. Lassen Sie sich durch unsere Beispiele inspirieren!
Ausländische Pflegekräfte: Hier finden Sie ein verblüffendes Rechenbeispiel, wie Betreiber mit ausländischen Pflegekräften enorme Kosten sparen können.
Personal halten: Wie sich das Rollenverständnis von Team- und Pflegedienstleiter*innen auf das Betriebsklima und die Arbeitsqualität auswirkt.
Leerstand in Pflegeeinrichtungen: Ambulante Wohnformen für Senioren sind ein personalsparendes Modell der Zukunft, das sich etagenweise schon jetzt umsetzen lässt.
Die Marktbelebung nutzen: Warum Sie jetzt Pflegeimmobilien kaufen sollten und wie Sie am besten dabei vorgehen.

Bewährte Informationsqualität

Terranus gibt den Branchen Monitor seit 2009 jährlich heraus. Die Publikation richtet sich sowohl an Investoren als auch Betreiber von Senioren- und Pflegeimmobilien und beleuchtet aktuelle Themen der Branche. Bestellen Sie Ihre digitale Ausgabe, indem Sie auf das Feld „Mein Branchen Monitor“ klicken.

Wir wünschen Ihnen eine spannende Lektüre und freuen uns auf Ihr Feedback!

Mein Branchen Monitor

Sie möchten ein ganz bestimmtes Vorhaben absichern und wünschen sich dafür ein Gutachten, dem Sie wirklich vertrauen können? Unsere Expertinnen und Experten liefern Ihnen detaillierte Marktberichte und fundierte Bewertungen. Wir stehen Ihnen jederzeit zur Seite, wenn es um die Realisierung Ihrer Projekte geht. Sprechen Sie uns an!

Interim Management sichert Werte

Stellen Sie sich vor: Ein Pflegeheim ist nur noch knapp zur Hälfte mit Bewohnern und Personal ausgelastet. Der Betreiber macht in diesem Haus hohe Verluste, kann die Miete nicht mehr aufbringen und kündigt die Schließung der Einrichtung an. Ein Horror-Szenario für den Immobilien-Besitzer, das zurzeit leider keine Seltenheit ist. Rettung für die Einrichtung und die Rendite bietet ein Interims-Management.

Dringend gesucht: Neuer Betreiber

Natürlich ist es im Interesse des Investors, eine Immobilie möglichst schnell wieder zu vermieten, damit wieder Einnahmen erzielt werden können. Dazu muss das Haus für einen neuen Betreiber allerdings attraktiv sein! Ein leeres Haus ist das ganz sicher nicht: Wenn der neue Betreiber die Belegung erst wieder aufbauen und neue Mitarbeiter rekrutieren muss, muss er viel Zeit, Arbeit und Geld investieren, bis sich das Projekt für ihn rentiert. In der aktuellen Marktsituation lässt sich deshalb für ein leeres Haus – wenn überhaupt – nur in einer langen und aufwändigen Suche ein neuer Betreiber finden. Zudem wären die Anforderungen des Betreibers hoch: Pre-Opening-Phasen werden zurzeit mit bis zu 18 Monaten veranschlagt, in denen keine oder nur eine sehr niedrige Miete fließt. In einem solchen Prozess können leicht zwei bis drei Jahresmieten ausfallen!

Die kostengünstigere Alternative: Den Betrieb mit den noch verbliebenen Bewohnern und Mitarbeitern durch ein Interim Management stabilisieren und wieder ausbauen. Dieses Vorgehen bietet die besten Chancen, schnell einen neuen Betreiber zu finden. Terranus unterstützt Investoren seit rund 20 Jahren mit Interim Management von Pflegeeinrichtungen und Senioren-Wohnanlagen. „An diese Aufträge gehen wir heran wie ein neuer Betreiber, wir bringen den Betrieb in allen Bereichen up to Date“, erklärt Anja Sakwe Nakonji, die diese Leistung bei Terranus als Geschäftsführerin verantwortet.

Interims-Management: Der Nutzen für Investoren

Wie ist das Vorgehen von Terranus bei einem Interim Management? Welche Aufgaben fallen an? Hier einige Beispiele:

Personal-Marketing: In Zeiten des Fachkräfte-Mangels ist das ein besonders wichtiges Thema. Terranus nutzt dafür lokale und überregionale Netzwerke. Immer bedeutender wird für das Recruiting auch eine Social Media Präsenz, in der sich die Einrichtung als attraktiver Arbeitgeber präsentiert.
Überprüfen von Personalschlüssel und Personaleinsatz: Kann die Belegung optimiert werden? Übernehmen die einzelnen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter die zu ihrer Qualifikation passenden Aufgaben? Eventuell müssen Kündigungen oder Änderungskündigungen ausgesprochen und oft muss neues Personal eingestellt werden.
Technik: Sind IT, Schwesternruf und Telefonanlage auf dem neuesten Stand, so dass effizient damit gearbeitet werden kann? „Kürzlich haben wir zum Beispiel in einer Einrichtung noch das Betriebssystem Windows 95 vorgefunden“, erzählt Anja Sakwe Nakonji. Während des Interims-Managements erhält die Einrichtung ein einheitliches digitales System auf aktuellem Standard.
Ausstattung: Auf welchem baulichen und technischem Stand ist die Küche? Sind Umbauten, zum Beispiel der Bäder erforderlich? Auch der Zustand von Möbeln und Fußböden spielt eine Rolle. Wenn sie einheitlich und in guten Zustand sind, vermitteln sie einen Eindruck von Wertigkeit.

Anja Sakwe Nakonji: „Wir können sehr schnell und sehr strukturiert einen Betrieb übernehmen. Erfahrungsgemäß dauert es circa vier bis sechs Monate, bis wir die Einrichtung wieder gut ans Laufen gebracht haben und dann noch etwa zwei bis vier Monate, bis die Einrichtung fit ist für eine Übernahme.“ Das Interim Management bietet aber noch weiter reichende Chancen: „Diese Phase zwischen zwei Vermietungen ist eine Gelegenheit für den Eigentümer, einen ungefilterten und vollständigen Einblick in die Qualitäten und ggf. Risiken der Immobilie zu bekommen und die wirklich nötigen Verbesserungen vorzunehmen.“ Zusätzlich zu den Management-Kompetenzen verfügt Terranus über eine hohe Kompetenz für Transaktionen inklusive entsprechender Tools. Diese Verzahnung von Investoren-Kenntnissen und Betreiberwissen macht unser Beratungsunternehmen zu einem besonders qualifizierten Partner in Umbruchphasen.

Sorgfältig prüfen: Die Zukunftsaussichten der Einrichtung

Interim Management ist kostengünstiger als Leerstand. Immobilien-Eigentümer sollten dennoch genau prüfen, ob sich die Investition lohnt, das heißt ob die jeweilige Einrichtung eine Zukunft hat. Nur wenn die Voraussetzungen für einen wirtschaftlichen Betrieb gegeben sind, findet sich auch ein neuer Betreiber.

Die Kriterien für die Zukunftsfähigkeit einer Einrichtung gliedern sich in drei Bereiche:

Objektqualität: Ideal für einen wirtschaftlichen Betrieb ist eine Größe von 80 – 120 Pflegeplätzen. Wie ist die Raumaufteilung gestaltet? Zweibettzimmer und sogenannte „Tandem-Zimmer“, die sich ein Bad teilen, sollten – wenn überhaupt – nur in sehr geringer Zahl vorhanden sein. Auch ein insgesamt hoher Sanierungsbedarf ist Anlass zur Vorsicht: Er muss entweder durch hohe Investitionen behoben werden – oder er wirkt sich negativ auf die Zukunftschancen der Einrichtung aus.
Standortqualität: Pflegeimmobilien, die außerhalb von Ortschaften, also „auf der grünen Wiese“ liegen, haben sich nicht bewährt. Für Mitarbeitende und Angehörige sind sie schwer zu erreichen, und für die Bewohner gibt es keinerlei Einkaufs- oder Freizeit-Angebote, die sie aus eigener Kraft ansteuern können. In der Nachbarschaft sollten sich außerdem nicht zu viele andere Pflegeheime befinden, die eine Konkurrenz darstellen. Aufschluss über die Standort-Qualität einzelner Häuser gibt der Terranus-Pflege-Atlas.
Betriebsqualität: Gibt es in der Einrichtung häufigen Personalwechsel? Hat sie einen schlechten Ruf? Gibt es vielleicht sogar Beanstandungen durch die Heimaufsicht wegen mangelnder Pflegequalität? „Einen schlechten Ruf in einen guten umzukehren, ist durch konsequente Arbeit natürlich möglich, aber das dauert sehr lange und sollte deshalb in die Betrachtung der Wirtschaftlichkeit einbezogen werden“, erklärt Anja Sakwe Nakonji.

Sollte die Prüfung der Zukunftsfähigkeit einer Einrichtung tatsächlich negativ ausfallen, wird sich auch kein neuer Betreiber finden und es empfiehlt sich, einen klaren Schlussstrich zu ziehen: Schließung der Einrichtung und anschließende Umnutzung der Immobilie. Lesen Sie dazu auch den Beitrag „Schließung eines Pflegeheims“.

Sie haben problematische Einrichtungen in Ihrem Portfolio? Die Terranus-Experten beraten Sie gern zu den Zukunftsperspektiven Ihrer Immobilien sowie zu den Chancen eines Interim Managements.

Sprechen Sie uns einfach an!

Erfolgsfaktoren für Pflegeheim-Betreiber

Zum neunten Mal in Folge stiftet Terranus den Preis „Betreiber des Jahres“, der in wenigen Tagen auf der Messe „Expo Living & Care“ verliehen wird. Eine gute Gelegenheit, die Frage zu stellen: Was macht eigentlich einen guten Pflegeheim-Betreiber aus? Welche Kriterien entscheiden über den Erfolg? Aufschluss geben die Konzepte der Nominierten, die wir hier vorstellen, sowie eine Checkliste mit weiteren Merkmalen.

Zum neunten Mal in Folge stiftet TERRANUS den Preis „Betreiber des Jahres“, der in wenigen Tagen auf der Messe „Expo Living & Care“ verliehen wird. Drei Unternehmen sind nominiert. Über den Gewinner abstimmen werden die Messebesucher. Eine gute Gelegenheit, die Frage zu stellen: Was macht eigentlich einen guten Pflegeheim-Betreiber aus? Welche Kriterien entscheiden über den Erfolg? Aufschluss geben die Konzepte der Nominierten, die wir hier vorstellen, sowie eine Checkliste mit weiteren Merkmalen.

Illersenio: Innovation trifft auf Erfahrung

ArteCare: Neue Wege im Personal-Marketing

VidaCura: Der Vielfalt den Rücken stärken

Checkliste: Solider Pflegeheim-Betreiber

Illersenio: Innovation trifft auf Erfahrung

Ein großes Pflegeheim mit 158 Zimmern, eingerichtet im Stil von modernen Hotel-Suiten, komplett errichtet in Holz-Hybrid-Modulbauweise mit überwiegend ökologischen Werkstoffen, ausgestattet mit verschiedenen Begegnungsflächen und speziellen Themenräumen für Aktivierung und Biografie-Arbeit. Ein Zukunftstraum? Nein, schon in wenigen Monaten Realität im bayerischen Vöhringen. Dort baut Betreiber Illersenio dieses Pflegeheim der Zukunft als Ersatz für eine in die Jahre gekommene Einrichtung.

Die 158 Pflegezimmer werden als einzelne Module – komplett mit Einbauschränken und sanitären Anlagen – in einem spezialisierten Holzbaubetrieb gefertigt. Grundstock für das Gebäude ist ein Stahlbeton-Korpus. Hier werden die einzelnen Zimmer nach und nach angesetzt. Im Vergleich zu einer konventionellen Umsetzung wurde mit dieser Methode eine Kostenersparnis von rund fünf Prozent und eine Bauzeitersparnis von mindestens sechs Monaten erreicht.

Kosten- und Zeitersparnis plus optimale Unterstützung des Betriebs

„Bei dem Projekt geht es aber um mehr als Einsparungen oder innovative Bauweise“, erklärt Illersenio-Marketingleiter Roland Negele, „beispielsweise ist das Wohnkonzept konzeptionell in drei Zonen gegliedert, die verschiedene Formen sozialer Interaktion fördern: die privaten Zimmer; halb-öffentliche Lounge-Bereiche, wo sich die Bewohner zwanglos treffen können; und komplett öffentliche ‚Dorfplätze’ für Gemeinschaftsaktivitäten und als offener Bereich für Besucher.“ Die Architektur der Immobilie wurde außerdem so ausgelegt, dass der Betrieb optimal unterstützt wird: Pflegerinnen und Pfleger haben kurze Wege und Routinearbeiten werden vereinfacht, weil z. B. in jeder Wohneinheit alles gleich angeordnet ist. Roland Negele: „Das macht die Einrichtung für die Mitarbeitenden zu einem attraktiven Arbeitsplatz“.

Unter anderem für dieses innovative Pflegeheim-Konzept ist Illersenio (hinter der Marke steht die Caritasverein Illertissen gGmbH) für den von Terranus gestifteten Expo Award „Betreiber des Jahres“ nominiert. Weitere Pluspunkte: 55 Jahre Markterfahrung und die solide, mittlere Größe mit 700 Mitarbeitern, drei großen stationären Einrichtungen, acht Tagespflege-Einrichtungen, sechs ambulanten Diensten und mehreren Senioren-Wohnquartieren und -anlagen mit insgesamt über 300 Appartements für Betreuten Wohnen.

ArteCare: Neue Wege im Personal-Marketing

ArteCare wurde vor 15 Jahren von Philipp Hünersdorf gemeinsam mit der Artemed Gruppe mit dem Ziel gegründet, in der stationären Pflege eine qualitätsführende Rolle einzunehmen. Das Unternehmen bestand zunächst nur aus zwei Einrichtungen in Peine in Niedersachsen. In einem moderaten Wachstumsprozess kamen nach und nach durch Übernahmen sowie Neubauten weitere Einrichtungen in anderen Bundesländern hinzu. Heute sind es elf wirtschaftlich gesunde Einrichtungen mit insgesamt rund 1.000 Plätzen.

Was ist das Erfolgsrezept von ArteCare? „Unser außergewöhnliches Personal-Marketing“, erklärt Geschaftsführer Philipp Hünersdorf: „Die Bewohner kommen fast von allein, die Mitarbeiter aber nicht! Dafür müssen wir viel tun.“ Zunächst wurden im Unternehmen Werte für die gemeinsame Arbeit definiert: „Leidenschaftlich, Familiär, Verlässlich“ Umgesetzt wird das durch eine intensive Aktivierung der Bewohner – z.B. durch Gymnastik mit Musik, gemeinsames Singen, Kuchen und Plätzchen backen – und mit einem besonderen Augenmerk auf menschlicher Zuwendung. Philipp Hünersdorf: „Das gefällt potenziellen Mitarbeitern!“ ArteCare hat zudem auch ein nachhaltiges Einarbeitungskonzept entwickelt: „Neue Kolleginnen und Kollegen werden nicht einfach zum nächstmöglichen Zeitpunkt in eine Schicht gestellt. Wir nehmen uns viel Zeit für das Onboarding: Von einer Hausführung und ausführlichen Informationen am gemeinsamen Einführungstag bis hin zu einer 2-wöchigen Phase, in der die Neuen zusätzlich zum normalen Dienstplan mitlaufen,.“ Darüber hinaus locken noch ein Job-Rad, gepflegte Personalräume mit Obst und Getränken sowie eine funktionierende IT.

Attraktive Arbeitsplätze werden auf Social Media gezeigt

Aber wie erfahren potenzielle Bewerber von all diesen Benefits? Über Facebook, Instagram und eine eigene Bewerber-Plattform mit dem doppeldeutigen und provokanten Titel „Respekt, Alter!“ In Fotos und Videos werden Highlights aus dem Alltag im Pflegeheim gezeigt. Als Pflegepersonal sind Menschen zu sehen, die mit Tätowierungen, Piercings und einem lässigen Kleidungsstil fast wie Rockstars wirken. Philipp Hünersdorf: „Früher haben wir auf unseren Bildern konventionell gestylte junge Damen mit Perlenohrringen gezeigt. Wenn man sich jedoch in einer Pflegeeinrichtung umschaut, sieht das Personal ganz anders aus. Wir bilden jetzt die Wirklichkeit ab!“ Auch das ist offenbar attraktiv für Bewerber!

Ergebnis: Alle Stellen sind besetzt, nur in seltenen Notfällen muss auf Leasing-Personal zurückgegriffen werden. Das ist nicht nur wirtschaftlich, sondern entlastet auch das eigene Personal von Überstunden. Philipp Hünersdorf: „Damit haben wir ein sich selbst verstärkendes System aufgebaut, das entspannte Arbeiten in Vollbesetzung zieht weitere Arbeitskräfte an.“

VidaCura: Der Vielfalt den Rücken stärken

Mit insgesamt 130 Pflegeeinrichtungen, Seniorenresidenzen und Tagespflegen, in denen rund 8.000 Menschen betreut werden, ist die 2017 gegründete VidaCura GmbH mit verschiedenen, regionalen Tochtergesellschaften der größte Betreiber unter den Nominierten für den Expo-Award. Tatsächlich ist das Unternehmen in den letzten Jahren enorm gewachsen und vereint unter anderen die Gruppen Pichlmayr, WH Care, Mundus Leben und Kuijpers in einem Verbund. „Im Gegensatz zu anderen schnell gewachsenen Betreibern hat VidaCura den Aufbau und die Integration neuer Unternehmensteile organisatorisch und wirtschaftlich gut bewältigt“, erklärt Terranus-Geschäftsführer Markus Bienentreu. Wie konnte das gelingen? Was ist das Erfolgsrezept von VidaCura? „Wir verstehen uns als Unternehmerverbund mit starken, lokalen Strukturen und individuellen Marken. Bei der VidaCura gibt es kein Konzerndenken, sondern ein kollegiales Miteinander, ein Lernen auf Augenhöhe. Das macht uns und unsere Verbundunternehmen stark“, erklärt Gründer und CEO Andreas-Hartwig Kütt.

Jedes Haus behält seine Identität

In den Häusern bleibt alles so, wie es war: Name, Markenauftritt, Einrichtungsleitung, Kollegen und Ansprechpartner bleiben und schaffen Vertrautheit. Hinzu kommt jedoch eine machtvolle Rückenstärkung: „Die aktuellen Herausforderungen in der Pflege wie Personalmangel, Kostensteigerungen, Digitalisierungsstreben und wachsende Regulierung lassen sich bei gleichzeitig steigendem Qualitätsdenken in einem starken Unternehmensverbund am besten lösen“, sagt Andreas-Hartwig Kütt. Das geballte Know-how und die Stärke des Verbundes erlauben es den Einrichtungen, mit modernen IT- und Softwaresystemen höhere Effizienz, Transparenz und Qualität zu realisieren und gleichzeitig mehr Raum für die Pflege zu gewinnen. So werden innovative Systeme in den Bereichen Recruiting, Personalmanagement, Dienstplanung, Pflegedokumentation, Weiterbildung und Mitarbeiterkommunikation eingeführt.

Weitere Synergieeffekte entstehen unter anderem im Qualitätsmanagement, im Einkauf und Pflegesatzmanagement sowie im Themenbereich Nachhaltigkeit, wenn es um Bau, Energieverbrauch, Müllvermeidung, Personalbindung und Gesundheitsmanagement geht. Andreas-Hartwig Kütt erläutert: „Unser Ziel ist es, die einzelnen Unternehmensgruppen im Hintergrund optimal zu unterstützen, ihre regionale und kulturelle Individualität aber zu bewahren und sie so in eine gute und sichere Zukunft zu führen.“

Checkliste: Solider Pflegeheim-Betreiber

Wie ein Unternehmen von seiner Struktur her aufgestellt ist, ist entscheidend für die Chancen, auch schwierige Phasen zu überstehen. Natürlich muss jedes Unternehmen in puncto Wirtschaftlichkeit individuell betrachtet werden. Folgende Indikatoren spielen jedoch nach der Erfahrung der Terranus-Consultants häufig eine wichtige Rolle für stabilen Erfolg:

Die Größe des Unternehmens: Ideal sind Unternehmen, die mehrere Einrichtungen in einer Region besitzen und so regionale Synergieeffekte zwischen diesen Einrichtungen z. B. in Sachen Personal nutzen können.
Die Größe einzelner Einrichtungen: Eine Einrichtung arbeitet erst ab einer Größe von 80 Plätzen wirtschaftlich. Wichtig: Es müssen mindestens 90 % Einbettzimmer sein.
Die Standorte der Einrichtungen: Um sowohl für Bewohner als auch für Mitarbeiter attraktiv zu sein, sollten die Einrichtungen nicht außerhalb von Ortschaften liegen, sondern gut an den ÖPNV angeschlossen sein und in der Nähe auch Angebote von Handel und Gastronomie haben.
Das Wachstum: Wie verlief die Entwicklung des Unternehmens in den letzten Jahren? Gab es ein gesundes, moderates Wachstum oder wurde sehr schnell expandiert? Oder wurden vielleicht in kurzer Zeit gleichzeitig mehrere neue Konzepte umgesetzt? Beides kann zu einer Überforderung des Betreiber-Unternehmens und Verlusten bis hin zur Insolvenz führen.
Die Führung: Gab es bei den Einrichtungsleitungen in den letzten Jahren viel Fluktuation? Wenn eine Einrichtung schon seit vier oder fünf Jahren von derselben Person geführt wird, ist das ein gutes Zeichen.
Das Personal: Gibt es viel Fluktuation? Wird in größerem Umfang Leasing-Personal eingesetzt? Beides wäre eher ein schlechtes Zeichen.
Die Kommunikation: Eine offene Informationspolitik ist Kennzeichen eines nach innen und außen gut aufgestellten Unternehmens
Der Zustand der Immobilie: Werden Instandhaltungsmaßnahmen zeitnah umgesetzt? Der Zustand der Immobilie ist die „Visitenkarte“ nach außen.
Die Erlösplanung: Werden Pflegesätze zeitnah nachverhandelt?
Gibt es überzeugende innovative Arbeitsansätze? Wie die Beispiele der Nominierten für den Expo Award zeigen, sichert ein Unternehmen damit seine wirtschaftliche Zukunft.

Sie möchten genauen Aufschluss über die Rentabilität einer bestimmten Einrichtung oder eines bestimmten Unternehmens erhalten? Unsere Experten beraten Sie gern: Mit unseren Analysetools verschaffen wir Ihnen einen zuverlässigen Überblick über Chancen sowie Risiken und unterstützen Sie bei Ihren Entscheidungen.

Sprechen Sie uns gerne an!

Leere Pflegezimmer – Was tun?

Bundesweit stehen rund 15 % aller Betten in Pflegeheimen leer. Das ist jedoch nur eine Durchschnittszahl, in vielen Fällen ist der Leerstand sogar höher. Mancherorts sind ganze Etagen verwaist. Dadurch gehen den Betreibern erhebliche Einnahmen verloren, und Senioren fehlt der barrierefreie Wohnraum, der am Wohnungsmarkt schwer zu finden ist. Die Integration von ambulante Wohnformen ist eine kreative, zukunftsfähige Lösung.

Bundesweit stehen rund 15 % aller Betten in Pflegeheimen leer. Das ist jedoch nur eine Durchschnittszahl, in vielen Fällen ist der Leerstand sogar höher. Grund ist häufig der Fachkräftemangel: Wo Pflegekräfte fehlen, können keine Bewohner aufgenommen werden. Mancherorts sind ganze Etagen verwaist. Dadurch gehen den Betreibern erhebliche Einnahmen verloren, und Senioren fehlt der barrierefreie Wohnraum, der am Wohnungsmarkt schwer zu finden ist.

Aufbau von alternativen Wohnformen

Wie können Betreiber und Eigentümer die Ausfälle auffangen und das Potenzial ihrer Einrichtung wieder voll nutzen? Eine Möglichkeit: Die Umwandlung von leer stehenden Zimmern in ambulante Wohnformen für Senioren. Ein zusammenhängender Bereich oder eine Etage eines Pflegeheims können in eine Pflege-Wohngemeinschaft oder in Betreutes Wohnen umgewandelt werden.

Die Zielgruppe

Menschen, die nur in geringem Umfang pflegebedürftig sind, also die Pflegegrad 1 oder 2 haben, haben schon seit Jahren keine Chance mehr, in ein Pflegeheim aufgenommen zu werden. Zu gering ist der Zuschuss der Pflegekasse, die Plätze werden deshalb an Menschen mit höherer Pflegebedürftigkeit vergeben. „Obwohl sie viele Alltagstätigkeiten noch selbstständig erledigen können, fühlen sich jedoch viele dieser Menschen allein in einer Wohnung unsicher und oft auch einsam“, weiß Terranus-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji. „Für diese Menschen kann ein finanzierbares Wohnen in einer Gemeinschaft mit Notfallbetreuung und einigen Service-Leistungen eine ideale Lösung sein, die die Lebensqualität deutlich steigert.“

Möglichkeit 1: Pflege-Wohngemeinschaft

Die Zimmer werden als Service-Wohneinheiten einzeln vermietet und können mit persönlichen Möbeln eingerichtet werden. Alle Bewohnerinnen und Bewohner werden vollumfänglich rund um die Uhr betreut: Eine Präsenzkraft gestaltet den Alltag gemeinsam mit den Senioren. Nachts steht eine Betreuungskraft zur Verfügung, die bei Notfällen handlungsfähig ist. Bei Bedarf unterstützt ein ambulanter Pflegedienst zum Beispiel bei der Morgen- oder Abend-Toilette. Diese Leistungen werden zusätzlich zur Miete über separate Verträge berechnet. Die Zimmer und Bäder in der Einrichtung sind natürlich barrierefrei und behindertengerecht, ein kostbarer Vorteil, der auf dem freien Wohnungsmarkt kaum zu finden ist.

Voraussetzungen:

Eine Wohngemeinschaft darf in der Regel (hängt vom jeweiligen Bundesland ab) höchstens 12 Plätze bzw. Bewohner haben.
In der Regel sind maximal zwei Wohngemeinschaften nach den gegenwärtigen Bestimmungen der Landesheimgesetze und ihrer Verordnungen innerhalb einer Einrichtung erlaubt.
Die Wohngemeinschaft muss vom stationären Bereich baulich abgetrennt und durch einen eigenen Eingang (Wohnungstür) zu betreten sein.
Erforderlich ist außerdem ein zentraler Gemeinschaftsraum mit Küche innerhalb der WG.
Ein ambulanter Pflegedienst sollte zur Verfügung stehen oder als Kooperationspartner angebunden sein.

Möglichkeit 2: Betreutes Wohnen

Die Umnutzung von Pflegezimmern in Betreutes Wohnen setzt voraus, dass eine Küche eingebaut werden kann, so dass eine komplette separate Wohneinheit entsteht. Die Senioren bestimmen selbst, wie selbstständig sie leben bzw. wieviel Hilfe sie beanspruchen wollen. Verpflegung und weitere Serviceleistungen können je nach Wunsch hinzugebucht werden. Die Ausgestaltung der Service-Leistungen ist dem Betreiber überlassen, so kann zum Beispiel eine Betreuungskraft für Notfälle in der Nacht eingesetzt werden.

Voraussetzungen:

Umbaumaßnahmen, um Kücheneinheiten zu integrieren bzw. größere Wohneinheiten zu schaffen.
Der Bereich des Betreuten Wohnens muss vom stationären Bereich oder einer Wohngemeinschaft abgetrennt sein.
Ein ambulanter Pflegedienst sollte zur Verfügung stehen oder als Kooperationspartner angebunden sein.

Die Vorteile bei einer Umwandlung

Je nach den baulichen Gegebenheiten einer Einrichtung ist auf einer leer stehenden Etage auch eine Kombination von einer Wohngemeinschaft und Betreutem Wohnen möglich. Die Umwandlung in ambulante Wohnformen bietet folgende Vorteile:

Für Betreiber fließen auch ohne zusätzliches Fachpersonal wieder mehr Einnahmen.
Für Wohngemeinschaften und Betreutes Wohnen existiert keine fixe Fachkraftquote. Der Nachtdienst kann zum Beispiel über Pflegehelfer organisiert werden.
Die Räumlichkeiten in einem Pflegeheim sind bereits barrierefrei, das reduziert den Umbau-Aufwand.
Für einen ambulanten Pflegedienst ist die Arbeit in einem solchen Modell attraktiv, denn hier befinden sich mehrere Pflegebedürftige an einer Adresse, lange Wegezeiten entfallen.
Für Senioren ist diese Möglichkeit, sicher aufgehoben zu sein, eine große Erleichterung. Wenn Probleme auftreten, ist kompetente Hilfe sofort verfügbar.

Fazit: Es entsteht ein kleines Quartier, das Senioren die Möglichkeit bietet, auch bei fortschreitender Pflegebedürftigkeit in der vertrauten Umgebung mehr Leistungen zu erhalten. Gleichzeitig öffnet sich die Pflegeeinrichtung stärker in die Kommune und kann so ihre Vernetzung vor Ort intensivieren.

Vorbereitung auf zukünftige Wohnmodelle

Bundesgesundheitsminister Karl Lauterbach hat kürzlich die Einführung einer „Stambulanten Versorgung“ angekündigt, die Regelleistung der Pflegekassen werden soll. Einzelheiten hat er dazu jedoch noch nicht genannt. „Wie auch immer das neue Gesetz ausgestaltet sein wird – eins ist sicher: Pflegewohnformen, bei denen alte Menschen in Wohnungen oder Zimmern mit Basis-Betreuung leben und zusätzlich je nach Bedarf von einem ambulanten Pflegedienst betreut werden, sind ein Modell der Zukunft“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji. „Mit der Einrichtung von Wohngemeinschaften oder Betreutem Wohnen sind Betreiber bereits auf zukünftige Modelle vorbereitet!“

Beratung zur Teil-Umnutzung Ihrer Pflegeeinrichtung

Sie wünschen sich Unterstützung bei der Umsetzung? Unsere Experten beraten Sie bei dem Prozess, z. B. wie die vorhandene Raumstruktur am besten genutzt werden kann und ob eine Wohngemeinschaft in Ihrem individuellen Fall wirtschaftlich ist. Sie haben mit Leerständen in Ihrer Einrichtung zu kämpfen, ambulante Wohnformen passen bei Ihnen jedoch nicht als Ergänzung? Auch in diesem Fall zeigen wir Ihnen im Rahmen unserer Strategie- und Management-Beratung weitere Lösungswege auf.

Sprechen Sie uns gerne an!