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Übernahme eines Pflegebetriebs: Kein Kaufpreis gerechtfertigt?

Der Wert von Pflegeimmobilien steigt je nach Größe und baulichem Zustand langsam wieder an. Über diese Preise und ihre Entwicklung wird in der Branche gern und viel diskutiert. Aber wie sieht es bei den Transaktionen von Pflegebetrieben aus? Dabei kann es sich zum Beispiel um Unternehmen mit einem Jahresergebnis von 250.000 Euro und bis zu 120 Mitarbeitenden handeln. Welchen Wert hat ein solcher Pflegebetrieb?

Grundsätzlich gilt: Pflegebetriebe haben einen Unternehmenswert, wenn sie positive Zahlen schreiben. Für unwirtschaftlich arbeitende Gesellschaften kann dementsprechend auch kein Verkaufspreis erzielt werden, bzw. sie haben sogar einen „negativen Verkaufspreis“. Auf Betriebe, die sich in einem Insolvenzverfahren befinden – und deshalb im Fokus der Öffentlichkeit stehen – trifft das oftmals auch zu. Auf dem Markt befinden sich jedoch auch ganz andere, wirtschaftlich gut aufgestellte Unternehmen, die bis zu 7-stellige Kaufpreise wert sind. Lesen Sie hier, welche Kriterien darüber entscheiden, ob ein Kaufpreis gerechtfertigt ist und wie hoch er sein darf.

In welchen Fällen kann es zu einer kostenfreien Übernahme kommen?

„Wenn ein Betrieb eine sehr geringe Auslastung hat, Personal fehlt und Arbeitsabläufe nicht funktionieren, arbeitet auch ein etablierter Betrieb defizitär und fällt in eine Pre-Opening-Phase zurück“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji. Ein Übernehmer muss dann viel investieren, bis der Betrieb wieder den Break Even erreicht. „Zur Finanzierung von negativen Ergebnissen kommt die Bereitstellung von Management-Kapazitäten und vor allem Kosten für Personalakquise. Deshalb kann der Übernehmer hier zu Recht erwarten, nichts für den Betrieb bezahlen zu müssen – oder im Zweifel sogar noch einen Zuschuss vom Immobilieneigentümer zu erhalten.“

Ein Beispiel für einen negativen Betriebswert in Eckdaten

Struktur und Qualität:

Anzahl der Plätze < 50
Anteil an Einbettzimmern < 75%
Abgelegene Lage und/oder mangelnde Verkehrsanbindung
Instandhaltungsstau oder sanierungsbedürftige Immobilie
Qualitätsmängel in der Pflege, Belegungsstopp

Wirtschaftliche Situation:

Negatives Geschäftsergebnis
Belegung unter 40%
Hoher Anteil an Leasingkräften (über 5 Vollzeitkräfte pro 100 Bewohner)
Leitungsebene nicht mehr besetzt bzw. dysfunktional, keine funktionierende Prozess-Steuerung

Was sind die Merkmale für einen wirtschaftlich gut aufgestellten Betrieb?

Auf dem Markt befinden sich jedoch auch zahlreiche solide Unternehmen. Für einen nachhaltigen Betriebswert sprechen folgende Merkmale:

Geschäftsergebnis mindestens ausgeglichen
Auslastung von mindestens 80 %
Leitungsebene vollständig besetzt und gut eingearbeitet
Keine Qualitätsmängel: Es liegt entweder ein aktueller Prüfbericht mit positiver Bewertung vor und/oder der Betrieb verfügt über ein etabliertes internes Qualitätsmanagement-System
Leasingquote niedrig, z. B. max. 2 Vollzeitkräfte pro 100 Bewohner.
Pflegesätze werden regelmäßig verhandelt und sind auf dem aktuellen Stand

Wie wird der realistische Wert eines Pflegebetriebs ermittelt?

Für die Ermittlung eines Unternehmenswerts – das gilt für alle Branchen – gibt es drei gängige Methoden:

Ertragswertmethode: Hier wird auf der Basis der in den drei zurückliegenden Jahren erwirtschafteten Gewinne eine Prognose für die kommenden drei Jahre erstellt. Der Durchschnitt aus diesen Beträgen bildet die Basis für die Berechnung. Entscheidend für die Wertermittlung sind dann ein Kapitalisierungszinssatz und ein Risikozuschlag, die als reduzierende Faktoren wirken: Der Durchschnittsertrag wird durch den aus Kapitalisierungszinssatz und Risikozuschlag addierten Prozentsatz geteilt.
Multiplikatorenmethode: Auch hier wird ein Durchschnittswert aus dem Gewinn von sechs Geschäftsjahren, den vorangehenden zwei Jahren, dem voraussichtlichen Ergebnis im laufenden Jahr und dem prognostizierten der folgenden 3 Jahre ermittelt. Allerdings wird hier das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern herangezogen (EBITDA = Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization. Deutsch: Gewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen auf Sachanlagen und Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände). Der Durchschnittswert wird dann mit einem Faktor, „Multiple“ multipliziert, der auf nachweisbaren Erfahrungswerten in der jeweiligen Branche basiert. Der Korridor realistischer Multiples für die Kaufpreisermittlung für Pflegeheime liegt zwischen dem 4- und 8-fachen des EBITDA, bei Einzelgesellschaften auch darunter. Das ist allerdings nur eine Faustregel. Welcher Faktor angesetzt wird, hängt wiederum davon ab, inwieweit die oben genannten Kriterien von guter Auslastung bis adäquater Pflegesätze erfüllt sind.
Substanzwertverfahren: Dieses Verfahren wird in der Regel nur im Falle einer Insolvenz genutzt. Es wird der aktuelle Wert sämtlicher Vermögensgegenstände ermittelt und mit den bestehenden Verbindlichkeiten verrechnet.

Wie sind diese Methoden zu bewerten? „Die Ertragswertmethode ist sehr aufwändig und bietet am Ende doch nur eine Scheingenauigkeit, da der Kapitalisierungszins und insbesondere der Risikozuschlag auf der Vorhersage künftiger Entwicklungen beruhen. Die sind immer spekulativ, und manchmal sogar völlig aus der Luft gegriffen“, erklärt Anja Sakwe Nakonji. „Wir von TERRANUS arbeiten deshalb in unseren Mandaten mit der Multiplikatorenmethode, sie beruht auf Erfahrungen und Daten der Branche.“

Voraussetzung für ein angemessenes Ergebnis ist in jedem Fall, dass das den Berechnungen zugrunde liegende Betriebsergebnis differenziert betrachtet wird. Folgende Aspekte können dabei eine Rolle spielen:

Gab es zum Beispiel innerhalb der letzten Jahre Sondereffekte wie zum Beispiel staatliche Zuschüsse wie Corona-Hilfen oder andererseits außergewöhnlich Ausgaben?
Auch die vorhandene Gehaltsstruktur kann das Geschäftsergebnis verzerren. Überhöhte Abgaben an zentrale Organisationseinheiten, die ein Übernehmer nicht fortzahlen muss, können den Gewinn geschmälert haben. Umgekehrt ist mangelnde Tariftreue in der jüngeren Vergangenheit eine Zeitbombe. Wenn der Nachfolger kurzfristig deutliche Lohnerhöhungen gewähren muss, sieht sein Gewinn dann plötzlich viel kleiner aus.
Ein weiteres absehbares potenzielles Risiko kann in der Personalstruktur liegen: Wird die Fachkraftquote erfüllt? Sind am Standort genug Fachkräfte zu bekommen? Oder müssen diese erst teuer und aufwändig angeworben werden?

Eine differenzierte Betrachtung lohnt sich!

Weist das Geschäftsergebnis in der jüngeren Vergangenheit Verluste auf, lohnt es sich, genau hinzuschauen, was die Gründe dafür waren – und was der Verkäufer in der Zwischenzeit schon unternommen hat, um die Probleme zu beheben. Beispiel Ursache Belegungsstopp wegen Qualitätsmängeln: Hat der Voreigentümer vielleicht noch in den letzten Monaten eine neue Qualitätsmanagerin eingestellt und hat die Heimaufsicht den Belegungsstopp schon wieder aufgehoben? Dann wäre der Wert des Betriebes trotz negativem Geschäftsergebnis höher anzusetzen.

Bei der Bewertung eines Betriebs muss auch der Wert des Personals berücksichtigt werden. Anja Sakwe Nakonji: „Rechnet man branchenübliche Recruitingkosten wie Kosten für Stellenausschreibungen, Vermittlungsgebühren, Anwerbe- oder Willkommensprämien zusammen, ist man schnell bei ca. 6000 Euro. Diese Investition bleibt dem Übernehmer für jede einzelne Fachkraft erspart.“

Tipp für Verkäufer: Jeder Betrieb hat individuelle Qualitäten. Stellen Sie in den Verhandlungen die Attraktivität Ihrer Einrichtung heraus. Wer ein gutes Produkt hat, darf selbstbewusst sein!

Ratschlag für Betreiber, die expandieren wollen: Im Vergleich zu einer Neugründung ist eine Übernahme, selbst bei einem reduzierten Betrieb, immer noch leichter zu bewältigen, geht schneller und kostet weniger Management-Kapazität.

So können wir Sie unterstützen

Sie wollen eine Einrichtung, die nicht mehr in Ihr Konzept passt, abgeben? Oder Sie wollen expandieren und suchen geeignete Betriebe? Jeder Einzelfall muss differenziert betrachtet werden: Wir von TERRANUS kennen aufgrund unserer 25-jährigen Markterfahrung alle Fallstricke. Wir beraten Sie bei der Bewertung von Betrieben, bereiten den Verkauf vor und begleiten den Prozess. Haben Sie Fragen dazu? Dann sprechen Sie uns einfach gern an!

Was zeichnet Investoren in schwierigen Zeiten aus?

Die Immobilienbranche erlebt gerade unruhige Zeiten: Baukosten und Zinsen sind hoch, Kaufpreisfaktoren hingegen eher niedrig. Diese Rahmenbedingungen bieten wenig Anreiz, um neue Investitionen in Sozialimmobilien zu tätigen. Einige Investoren tun es aber dennoch mit großem Engagement. Drei dieser Unternehmen zeichnet der Vincentz-Verlag gemeinsam mit TERRANUS jetzt aus: Aachener Grundvermögen, PATRIZIA und Carestone. Sie sind nominiert für den Expo Award „Investor des Jahres“. „Alle drei haben in einer für Investment schwierigen Zeit weiter in Seniorenwohnen und Pflegeheime investiert. Sie haben die nach wie vor große Bedeutung dieses Immobilien-Segments erkannt. Mit ihren Entscheidungen haben sie Mut und Pioniergeist bewiesen, die sich auszahlen werden.“, begründet TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu die Auswahl.

Wie ist das Vorgehen und was die Strategie hinter dem Engagement der drei Unternehmen?

Aachener Grundvermögen: Hochwertige Projekte und soziales Engagement
Patrizia: Mit kluger Strategie durch die Krise
Carestone: Ein Privatanleger-Modell, das trägt

Aachener Grundvermögen: Hochwertige Projekte und soziales Engagement

Spa, Fitness-Studio, Tiefgarage, begrünter Dachgarten, hochwertig-stylish teilmöblierte Appartements und eine prestigeträchtige Lage: Die Senioren-Residenz „The Heart“ in Hamburgs Hafencity bietet Betreutes Wohnen der Extra-Klasse. Die vor sechs Monaten eröffnete Anlage ist das neueste Vorzeige-Projekt der Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft.

Die exklusive Service-Residenz mit 182 Miet-Wohnungen liegt unmittelbar an der Elbe und ist eingebettet in das vielfältige architektonisch spannende Quartier – mit seiner lebendigen Atmosphäre und der attraktiven Mischung aus Gastronomie, Kultur und Shopping sowie Arbeiten und Wohnen. Zu den Highlights gehören die Elbphilharmonie und das Kreuzfahrt-Terminal, die fußläufig zu erreichen sind. Das ist komfortables Senioren-Wohnen mitten im Leben!

Projekte mit Alleinstellungsmerkmal: Lage, Konzept, Betreiber

Seit 2007 ist die Aachener Grundvermögen im Bereich Sozialimmobilien tätig, anfangs wurden ausschließlich stationäre Einrichtungen erworben, seit 2017 sind auch neue Wohn- und Betreuungsformen hinzugekommen. CEO Georg Heinze erklärt die Strategie: „Bei allen Projekten legen wir Wert auf ein Alleinstellungsmerkmal, entweder die Lage oder

die Immobilie selbst. Am wichtigsten ist uns aber der Betreiber. Aufgrund unseres Gesellschafterhintergrunds und aus Überzeugung akzeptieren wir nur Unternehmen, deren Arbeit auf einem christlichen Menschenbild basiert und die Ethik im Alter eine besondere Berücksichtigung findet.“

Mit seinem exklusiven Standort, dem ganzheitlichen Service- und Genuss-Konzept sowie mit dem Betreiber VILVIF, Tochtergesellschaft eines diakonischen Unternehmens, erfüllt „The Heart“ sogar alle drei Kriterien. Weitere Beispiele sind das Haus „Fahrenkrön“ in Hamburg und das neue Renafan Kompetenzzentrum in Hannover, das die Aachener noch in diesem Sommer übernehmen wird. Beide Objekte befinden sich an attraktiven, zentrumsnahen Standorten, und ein weiteres Alleinstellungsmerkmal ist jeweils ihre besondere Mischung in der Nutzung: Stationäre Pflege ist nicht nur mit Wohngemeinschaften, Tagespflege und Betreutem Wohnen kombiniert, sondern zusätzlich mit Büroetagen, Mitarbeiterwohnungen, Gastronomie, Physiotherapie und Friseur. Das Haus Fahrenkrön beherbergt sogar noch zwei Kindertagesstätten.

Patrizia: Mit kluger Strategie durch die Krise

Die PATRIZIA setzt in großem Umfang auf Pflegeimmobilien und Betreutes Wohnen: Das Unternehmen unterhält zwei Fonds in diesem Segment. Seit knapp 20 Jahren widmet sich das Unternehmen den Sozial- und Gesundheitsimmobilien, mit einem heutigen Gesamt-Volumen in Höhe von 1,5 Mrd. €.

Der Fokus von PATRIZIA liegt hierbei auf „long-income“ Produkten bzw. stabilen Renditen und einem nachhaltigen Investment-Ansatz: „Wir schauen nach Objekten, die wir lange im Bestand halten. Dafür muss der Standort stimmen, die Immobilie muss in einem baulich guten Zustand sein, die Konzeption sollte den aktuell gültigen gesetzlichen Regularien entsprechen“, erklärt Head of Investment Management Operated Properties Thomas Otto die Strategie. Neben der Betreiberbonität legt PATRIZIA großen Wert auf eine möglichst breite Diversifizierung auf Betreiberebene: „Wir haben Klumpen-Risiken vermieden, weswegen uns die Insolvenzwelle der vergangenen Jahre längst nicht so hart getroffen hat wie andere Investoren. Durch unser aktives Assetmanagement konnten wir die wenigen Beeinträchtigungen innerhalb des Portfolios schnell lösen“, so Thomas Otto.

Planbarkeit in der Belegung mindert Vermietungsrisiko
Nachdem PATRIZIA die Krisenjahre gut überstanden hat und sich Zinsen und folglich auch Kaufpreise wieder stabilisiert haben, konnte das Unternehmen in den vergangenen zwölf Monaten verschiedene Chancen nutzen, um weiter zu investieren. Rd. 150 Mio. € wurden in die Übernahme von fünf Objekten investiert, darunter eine schlüsselfertige Projektentwicklung. Letztere, der „Neuendorfer Hof“ in Berlin-Spandau, ist dabei besonders interessant. Der Neubau, den PATRIZIA im Forward-Deal erwirbt, belegt die Nachhaltigkeits-Strategie des Unternehmens. Es handelt sich um einen Ersatz-Neubau für eine Einrichtung mit einer Mischung aus stationärer Pflege und Wohnen für Menschen mit Behinderungen sowie passenden Förderangeboten. Das Besondere daran: Durch den Ersatzneubau wird die Planbarkeit der Belegung deutlich verbessert. Zudem beziehen die Bewohner bereits in jungen Jahren das Objekt, leben zumeist jahrzehntelang in der Einrichtung und wechseln im Seniorenalter in die benachbarte stationäre Pflege. „Dieser ganzheitliche Ansatz und die im Vergleich zur vollstationären Pflege deutlich reduzierte Fluktuation bietet sowohl für Betreiber als auch für den Investor eine langfristige Planbarkeit und eine Reduzierung von Risiken“, erklärt Thomas Otto.

Carestone: Ein Privatanleger-Modell, das trägt

Das Modell: Carestone entwickelt und realisiert deutschlandweit Seniorenimmobilien. Privatanleger kaufen Pflegeapartments innerhalb einer solchen Immobilie im Teileigentum. Einer von Carestones über 25 Betreiberpartnern pachtet die gesamte Anlage und erbringt die Pflegeleistungen. Ein von Carestone eingesetzter Verwalter fungiert dabei als Schnittstelle zwischen den Immobilieneigentümern und dem Betreiber. Das reduziert den Aufwand privater Investoren entscheidend: Der Betreiber übernimmt Belegung und Instandhaltung des Hauses, der Verwalter sorgt für die regelmäßige Mietauskehr an die Eigentümer. Diese genießen im Bedarfsfall zudem ein Vorbelegungsrecht in der Einrichtung oder anderen Häusern desselben Betreibers.

Nachhaltige Neubauten schaffen zahlreiche Mehrwerte
„Das Modell eröffnet Menschen aus der Mitte der Gesellschaft den Zugang zu sozialen Kapitalanlagen. Gleichzeitig hat es uns in den letzten Jahren getragen, in denen institutionelle Anleger sehr zurückhaltend waren“, erklärt CDO Ralf Licht. Entwickelt wurde es vor rund 25 Jahren u. a. von den späteren Carestone-Gründern. Zunächst wurden Bestandsobjekte aufgeteilt und vermarktet, aufgrund der großen Nachfrage ab 2016 Immobilien dann auch selbst entwickelt. Die Erschließung der gesamten Wertschöpfungskette – von der Entwicklung hochwertiger Seniorenimmobilien bis hin zu ihrer Vermarktung – schuf noch einen weiteren Vorteil: Das Unternehmen ist heute in der Lage, zertifiziert klimaschonende Immobilien in Serie umzusetzen. Reduzierung von Emissionen im Bau, Einsatz erneuerbarer Energien und eine Planung, die Gebäude rückbau- und recyclingfähig konzipiert. Ralf Licht: „Wir als Unternehmer sind gefordert, für die Einhaltung der Klimaziele zu sorgen. Dabei haben wir den Ehrgeiz, immer den neuesten Standards zu entsprechen – auch wenn wir dafür mehrere Anläufe für den Bauantrag nehmen müssen.“ Die Käufer profitieren von der ökologischen Bauweise durch günstigere Finanzierungen, KfW-Förderung und bessere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten. Die Betreiberpartner erhalten energieeffiziente Häuser, die die Nebenkosten senken und damit die eigene Liquidität schonen.

So groß ist die Nachfrage: Trotz der schwierigen Marktbedingungen hat Carestone in 2024 zwölf Neubauprojekte an den Start gebracht. Von Januar bis Dezember wurden rund 930 Einheiten verkauft. Aktuell arbeitet das Unternehmen an über 90 Immobilienprojekten im Bestands- und Neubausegment, die knapp 8.500 Pflegeplätze schaffen beziehungsweise erhalten.

Dringend benötigte Kapazitäten geschaffen

Fazit von TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu zu den Nominierungen: „Alle Nominierten haben sich darum verdient gemacht, Pflegeplätze und Seniorenwohn-Appartements zu erhalten und zusätzlich durch Neu- oder Ausbauten mehr dringend benötigte Kapazitäten zu schaffen. Interessant sind auch ihre Strategien, die Investitionen in Bezug auf Wohnformen und Preisklasse zu diversifizieren, und Konzepte mit einer gemischten Nutzung zu fördern.“

Die Auswahl unter den drei Nominierten, das heißt die Entscheidung über den Sieger, treffen die Messebesucher der „Expo Living & Care“ in einer Live-Abstimmung.

So geht Neuausrichtung: Seniorenresidenz in nur 11 Monaten saniert!

In nur elf Monaten vom Schließungskandidaten mit 100 leeren Betten und einer verunsicherten Belegschaft zum markt- und zukunftsfähigen Haus: Die Seniorenresidenz Helenenhof in Bad Bodenteich ist ein Praxis-Beispiel für erfolgreiches Interim Management. Lesen Sie hier in allen einzelnen Schritten, wie TERRANUS die Einrichtung saniert, konzeptionell neu ausgerichtet und schließlich einen neuen langfristigen Betreiber vermittelt hat.

In elf Monaten vom Schließungskandidaten zum markt- und zukunftsfähigen Haus: Nach einer umfassenden Restrukturierung durch TERRANUS hat die Seniorenresidenz Helenenhof in Bad Bodenteich wieder einen langfristigen Betreiber gefunden. Die Einrichtung wurde Anfang des Jahres an die Auvictum Holding GmbH übergeben.

Die Einrichtung gehörte ursprünglich zur Novent Unternehmensgruppe. Nach deren Insolvenzantrag im März 2023 bemühte sich der Insolvenzverwalter um einen Nachfolger. Trotz intensiver Suche fand sich jedoch kein Betreiber, der das Haus in der damaligen Situation übernehmen wollte. Von 138 Pflegeplätzen waren nur noch 35 belegt. Die Heimaufsicht hatte bereits Monate zuvor wegen Mängeln in der Bewohnerversorgung einen Belegungsstopp verhängt. Viele MitarbeiterInnen hatten bereits gekündigt, die verbliebenen Beschäftigten waren infolge der Insolvenz und der drohenden Schließung massiv verunsichert. „Die Einrichtung war damals definitiv nicht marktfähig“, fasst TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji, die das Projekt federführend betreut hat, die Ausgangslage zusammen.

Die rettende Auffanglösung

„Für den Investor ist eine Schließung natürlich die allerungünstigste Lösung. Ein einmal geschlossenes Pflegeheim wieder zu eröffnen kostet sehr viel Zeit und Geld.“, erklärt Terranus-Geschäftsführer Markus Bienentreu. Die Lösung: Der Immobilieneigentümer AIF Capital beauftragte TERRANUS mit einer Auffanglösung mit anschließender Neuausrichtung und Vermarktung. „Wir haben uns in dieser schwierigen Situation für TERRANUS entschieden, weil wir bereits bei früheren Projekten erfolgreich zusammengearbeitet haben und dieses Beraterunternehmen in der Branche einen sehr guten Ruf für Sanierungs- und Restrukturierungs-Projekte hat“, erklärt Daniel Wolf, Geschäftsführer bei AIF Capital.

Um die Einrichtung überhaupt am Laufen zu halten, mussten die TERRANUS-Experten zunächst einmal autarke Versorgungsstrukturen aufbauen, außerdem die Pflege-Qualität verbessern und die Pflegesätze neu verhandeln. Die nötigen Rettungsschritte in chronologischer Reihenfolge:

Rettungsaktion Teil 1: Erste-Hilfe-Maßnahmen

Gründung einer eigenen Betriebsgesellschaft für die Seniorenresidenz Helenenhof
Erstellung eines Businessplans für die Einrichtung
Beantragung eines eigenen Versorgungsvertrags nach §72 SGB XI
Übernahme der verschiedenen Assets (u.a. Heimverträge, Arbeitsverträge, Anlage- und Umlaufvermögen) vom Insolvenzverwalter.
Persönliche Präsenz in der Einrichtung, Information und Eröffnung neuer Perspektiven für Mitarbeitende, Bewohner und Angehörige
Verhandlung neuer eigener Verträge, z. B. mit einem Energieversorger, Wartungsunternehmen, Gebäudereiniger und Wäscherei
Sicherung des Zahlungsverkehrs mit Pflegekassen, Sozialämtern und den Bewohnern bzw. den Angehörigen
Presse- und Öffentlichkeitsarbeit

„Diese Phase dauert in der Regel zwei bis vier Monate“, erklärt Anja Sakwe Nakonji. „Im Helenenhof begannen die Maßnahmen jedoch bereits nach zwei Monaten zu greifen, und der von der Heimaufsicht verhängte Belegungsstopp wurde aufgehoben.“

Rettungsaktion Teil 2: Stabilisierung des Betriebs

Verhandlung neuer, realistischer, kostendeckender Pflegesätze mit den Pflegekassen
Personalakquise: Um die Belegschaft aufzustocken, wurde unter anderem regelmäßig auf den Wochenmärkten in Bad Bodenteich und den umliegenden Ortschaften mit einem Info-Stand geworben. Zentrale Führungsfunktionen konnten neu bzw. wieder besetzt, sowie mehrere Pflegefachkräfte eingestellt werden. Pflegekräfte wurden auch über den TERRANUS-Kooperationspartner Auxila aus Indien angeworben und erfolgreich in den Betrieb integriert.
Umfangreiches Coaching der Einrichtungsleitung
Weiterer Vertrauensaufbau gegenüber der Heimaufsicht durch Dienstplanabsicherung und Nachweis der Pflege-Qualität
Investitionen u. a. in die IT-Ausstattung und die Hilfsmittelausstattung
Steigerung der Belegung durch Marketing-Maßnahmen

Diese Phase einer Sanierung dauert mindestens sechs Monate, oft auch acht bis zwölf Monate. Im Helenenhof waren jedoch schon nach sechs Monaten wieder 60 Plätze belegt. Und bei den sehr zügig angegangenen Neuverhandlungen der Pflegesätze hat TERRANUS je nach Pflegegrad Steigerungen um 25 bis 40 % erzielt!

Rettungsaktion Teil 3: Das zukunftsfähige Nutzungskonzept

Jede Auffanglösung ist ein Provisorium. Das eigentliche Ziel ist, dass ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt. Die Attraktivität der Einrichtung für langfristige Betreiber steigt, wenn die betriebswirtschaftlichen Parameter passen: Wenn die Belegung möglichst hoch ist, kein Fremdpersonal eingesetzt werden muss, kein Investitionsstau besteht. Gleichzeitig sollte die Immobilienstruktur zukunftsfähig sein. Parallel zur Sanierung entwickelte AIF Capital in enger Abstimmung mit TERRANUS deshalb ein neues, langfristiges Nutzungskonzept für die Einrichtung. Die Planung und bauliche Umsetzung wurde durch AIF erbracht. Dabei wurden 26 Plätze in 22 betreute Wohneinheiten umgewandelt. „Die Umstrukturierung bietet zwei Vorteile: Erstens ist die Einrichtung mit den 80 verbleibenden reinen Pflegeplätzen im Wettbewerb vor Ort besser aufgestellt, und zweitens wird für das Betreute Wohnen weniger Fachpersonal benötigt. In der neuen Ausrichtung ist das Haus wieder markt- und zukunftsfähig“, so TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu.

Rettungsaktion Teil 4: Suche nach langfristigem Betreiber

TERRANUS übernahm schließlich auch die Betreibersuche und begleitete die Verhandlungen des neuen Pachtvertrages. Aufgrund der Insolvenzen der vergangenen Jahre, kann es heute länger dauern, bis ein neuer Betreiber gefunden ist. Markus Bienentreu: „Dank unserer 25-jährigen Erfahrung kennen wir den Betreibermarkt zum Glück sehr genau. Wir haben in diesem Fall Auvictum angesprochen, ein expandierendes Unternehmen, das seit 2021 auf dem Markt ist und sein Portfolio erweitern möchte. Wir dachten: Das passt! – Und hatten Recht damit!“

Folgende Parameter werden für einen neuen Pachtvertrag verhandelt:

Miethöhe
Mietfreie Zeiten
Einrichtungszuschüsse
Dauer des Mietvertrages

Lohnt sich die Auffanglösung?
Ein Rechenbeispiel, basierend auf den Erfahrungen von TERRANUS:

Sanierung

Kosten

Implementierung der Auffanglösung

70.000 €

Mietausfall vor und während Insolvenz-/Übergabephase sowie Interimsbetrieb

700.000 €

Zuschuss für den Interim-Betrieb

700.000 €

Summe

1.470.000 €

Schließung und Wiedereröffnung

Summe Mietausfall während Schließungsphase, Leerstand, Betreibersuche (18-24 Monate)

900.000 € – 1.000.000 €

Mietausfall während Pre-Opening für neuen Betreiber (12 Monate)

300.000 €

Pre-Opening-Zuschuss für den neuen Betreiber (Möblierung, Betriebskosten o.ä.)

800.000 € – 1.000.000 €

Summe

2.000.000 € – 2.300.000 €

Die Entscheidung, den Betrieb durch eine Auffanglösung aufrecht zu halten, ist nicht leicht. Sie lohnt sich, wenn mindestens noch 25-30 Bewohner und eine entsprechende Anzahl an Mitarbeitern in der Einrichtung sind. Je besser es gelingt, in der Auffangphase Personal zu gewinnen und die Belegung zu steigern, umso früher fließen wieder Mietzahlungen durch einen neuen Betreiber. Leerstand kann den Eigentümer hingegen noch teurer zu stehen kommen als im Beispiel oben. Die Folgekosten sind im Vorhinein kaum abzuschätzen. Ein Leerziehen ist nur sinnvoll, wenn die Immobilie für andere Nutzungen umfassender umgebaut werden soll.

Fazit von Anja Sakwe Nakonji im Fall von Bad Bodenteich: „Der Eigentümer AIF hat die Sanierung nicht nur finanziell, sondern auch mit Weitblick und großem Vertrauen in die handelnden Personen begleitet. Das Ergebnis ist für alle Beteiligten ein Gewinn.“

Wie können wir Sie unterstützen?

Befindet sich in Ihrem Portfolio eine Einrichtung, die in Schieflage geraten ist oder deren Betreiber bereits aufgeben musste? Als Interim-Betreiber von Pflegeeinrichtungen verfügen wir von TERRANUS über einzigartige Erfahrung und Expertise. Dabei übernehmen wir Verantwortung für Betriebe in Übergangsphasen und machen sie wieder markt- und zukunftsfähig. Haben Sie Fragen dazu? Dann sprechen Sie uns einfach gern an!

So geht Entspannung fürs Heimrecht – Bayern macht es vor

Betreiber von Pflegeheimen kämpfen mit einer Vielzahl an kleinteiligen Vorschriften zu personellen und baulichen Mindestanforderungen, die zum Teil hohe Kosten verursachen, aber nicht zur Realität des Pflege-Alltags passen. Bayern hat nun als erstes Bundesland sein Heimrecht gelockert und Entlastungen bei Kosten und Bürokratie geschaffen. Welches sind die Neuregelungen im Einzelnen? Und wie profitieren Betreiber und Investoren davon?

Heimrecht ist Ländersache. Das heißt, Vorschriften für Pflegeheimbetreiber und Immobilieneigentümer, z. B. zum Personaleinsatz oder baulichen Mindestanforderungen, werden jeweils in den einzelnen Bundesländern gesetzlich geregelt. Als erstes Bundesland hat nun Bayern sein Heimrecht gelockert, um Betreiber finanziell zu entlasten und bürokratischen Aufwand zu reduzieren.

Was wurde neu geregelt und was bedeutet das für die Praxis?

Das bayerische „Pflege- und Wohnqualitätsgesetz“ (PfleWoqG), am 1. August 2008 in Kraft getreten, gibt nur allgemeine Grundsätze für Pflegeeinrichtungen vor. Konkrete Regelungen sind in der so genannten „Ausführungsverordnung“ zu diesem Gesetz (AVPfleWoqG) definiert. Diese wurde in Bayern nun novelliert und dabei deutlich verändert. Die neue Version ist zum 1. Januar diesen Jahres in Kraft getreten. „Die Neufassung bietet eine deutliche Entlastung für Betreiber und interessante Perspektiven für Investoren“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu.

Dies sind die Änderungen für bayerische Pflegeheime im Einzelnen:

Erleichterungen bei den baulichen Mindestanforderungen

Für alle Einrichtungen, die bereits vor dem 1. September 2011 bestanden haben oder vor diesem Stichtag eine Baugenehmigung erhalten oder beantragt hatten, wird nun in Bezug auf wesentliche bauliche Mindestanforderungen Bestandsschutz gewährt. Das heißt, die bisher angesetzte Einbettzimmer-Quote von 75 % entfällt, und die starre Quote von 25 % rollstuhlgerechten Zimmern ist ebenfalls aufgehoben. Zudem entfällt in Bestandsbauten die Mindestwohnfläche von 14 m² für Ein- und 20 m² für Zweibettzimmer. Auch was den Zugang von den Zimmern zu Sanitärräumen, Anzahl und Ort der Lager- und Fäkalienspülräume sowie die Zuordnung von Gemeinschaftsräumen betrifft, müssen diese Häuser an ihren Grundrissen nichts ändern.
Die bisher in Bayern geforderte Einbettzimmer-Quote von 75% wird generell – auch für nach dem 1.9.2011 erbaute und alle zukünftig geplanten Einrichtungen – aufgehoben. Gefordert ist nur noch ein „angemessener Anteil“ an Einzelzimmern.
Die Anzahl der vorgeschriebenen Pflegebäder wird auf eines pro stationärer Einrichtung reduziert. Zuvor war es ein Pflegebad pro 40 Bewohner.
Für eingestreute und solitäre Kurzzeitplätze muss die Wohnfläche nur noch 12 m² (bzw. 18 m² bei Zweibettzimmern) betragen, statt wie bisher 14 bzw. 20. Damit soll die Kurzzeitpflege in Bayern gefördert werden.
Pflegeheime sind nicht mehr verpflichtet, einen Abschiedsraum vorzuhalten. Betreiber können ab jetzt den Abschiedsprozess für Angehörige eigenverantwortlich gestalten.
Für Pflegewohngemeinschaften gelten grundsätzlich die gleichen baulichen Mindestanforderungen wie für stationäre Einrichtungen, z. B. zu sanitären Anlagen oder zur Größe von Gemeinschaftsräumen. Aber auch hier gibt es einen Bestandsschutz für bereits vor dem 1. 9. bestehende Einrichtungen. Darüber hinaus darf in begründeten Einzelfällen entsprechend der verfolgten fachlichen Konzeption und mit Zustimmung der zuständigen Behörde von den Mindestanforderungen abgewichen werden.
Eine neue Pflicht ist in der Ausführungsverordnung allerdings hinzugekommen: Sämtliche Bewohnerzimmer in stationären Einrichtungen müssen verpflichtend mit Telekommunikationsanschlüssen ausgestattet werden, inklusive der Möglichkeit, das Internet zu nutzen. Diese Anforderung ist im Laufe der nächsten fünf Jahren zu erfüllen.

Erleichterungen bei den personellen Anforderungen

Mit der neuen Ausführungsverordnung setzt Bayern jetzt auch die Personalbemessung (PeBeM) nach §113c SGB XI in verbindliches Landesrecht um. Das heißt: Die starre Fachkraftkraftquote von 50% ist Vergangenheit. „Das hat viele Vorteile für die Einrichtungen“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji, „die Arbeit kann wirtschaftlicher organisiert werden. Pflegefachkräfte können dank ihrer Vorbehaltsaufgaben eine größere Anzahl von Bewohnern versorgen. Pflegeassistenten und Pflegehelfer übernehmen für den Rest eigene Touren.“
Im Nachtdienst muss in stationären Einrichtungen nur noch eine Pflegekraft pro 40 Bewohner anwesend sein. In Einrichtungen mit 40 – 50 und über 80 Bewohnern darf sich die zweite bzw. dritte Pflegekraft auch zu Hause in Rufbereitschaft befinden. Nach wie vor muss jedoch auch im Nachtdienst immer eine Pflegefachkraft anwesend sein.
Will ein Einrichtungsleiter oder eine Einrichtungsleiterin eine weitere gleichartige Einrichtung übernehmen, ist dafür keine behördliche Zustimmung mehr erforderlich. Auch die Genehmigung von Einrichtungs- und Pflegedienstleitung in Personalunion wurde vereinfacht.
Lockerungen gibt es schließlich noch beim Einsatz von gerontopsychiatrisch ausgebildeten Fachkräften. Bislang musste pro 30 Bewohner ein solcher Mitarbeiter bzw. Mitarbeiterin eingestellt werden. Die Neuregelung erlaubt nun auch eine Zuständigkeit für bis zu 120 Bewohner – wenn die betreffende Fachkraft von Aufgaben im Regelbetrieb freigestellt ist.

Welchen Nutzen bringen die Lockerungen?

Die Absenkung der baulichen Mindestanforderungen erspart vielen Trägern kostenintensive Umbauten. Dadurch werden auch die Pflegebedürftigen selbst bzw. ihre Angehörigen entlastet, da die im Zuge von Umbauten anfallenden Investitionskosten in der Regel auf Bewohnerinnen und Bewohner umgelegt werden. „Bei einer größeren Anzahl von Zwei-Bett-Zimmern stehen zudem insgesamt mehr Pflegeplätze zur Verfügung, die dringend benötigt werden“, erklärt Anja Sakwe Nakonji. Die Änderungen bei den Mindestanforderungen im Personalbereich führen ebenfalls zu finanziellen Einsparungen und Flexibilität für Betreiber.

Die Neuregelungen im Landesheimrecht haben auch für Investoren Vorteile: Jetzt sind wieder eine größere Anzahl an Sozialimmobilien in Bayern interessant, weil auch Häuser mit vielen Zweibettzimmer-Anteilen oder wenigen rollstuhlgerechten Zimmern ohne Umbauten wieder vermietet werden können.

Fazit von Anja Sakwe Nakonji: „Die Novellierung des bayerischen Heimrechts korrigiert Auflagen, die für viele Betreiber unverhältnismäßig oder nicht praktikabel waren. Betreiber und Verbände fordern das seit langem und wünschen sich weniger Regulierung und vor allem mehr Realismus bei den rechtlichen Vorgaben. Insofern ist es zu begrüßen, dass sie zumindest vom bayerischen Gesetzgeber ein Stückweit gehört worden sind. Hoffentlich ziehen andere Bundesländer nach!“

Beratung zu Ihren Betriebsabläufen

Ihre Einrichtung befindet sich nicht in Bayern? Umso wichtiger ist es, dass Sie Ihre Organisationsstruktur wirtschaftlich aufstellen. Sie haben zum Beispiel Beratungsbedarf bei der Umsetzung der PeBeM oder anderer Vorschriften in Ihrem Bundesland? Mit unserem Leistungspaket „Strategie- und Management-Beratung“ unterstützen wir Sie dabei.

Sprechen Sie uns gerne an!

Konsolidierung, Zinssenkung, neue Konzepte: Wie können Betreiber und Investoren 2025 profitieren?

Im vergangenen Jahr gab es immer noch Heimschließungen und Betreiberwechsel, aber auch positive Entwicklungen wie Zinssenkungen und wieder anlaufende Verkäufe. Außerdem rücken neue Wohn- und Betreuungsformen für Senioren stärker ins Blickfeld. Ist in der Pflegebranche eine Wende angebrochen? Die TERRANUS-Geschäftsführer Anja Sakwe Nakonji und Markus Bienentreu sprechen im Interview über die aktuelle Marktlage.

Im abgelaufenen Jahr gab es Heimschließungen, viele Betreiberwechsel, aber auch eine Konsolidierung auf dem Betreibermarkt, Zinssenkungen und eine wieder steigende Nachfrage nach Pflegeimmobilien. Außerdem rücken neue Wohn- und Betreuungsformen für Senioren immer stärker ins Blickfeld. Ist in der Pflegebranche eine Wende angebrochen? Und wie wird sich diese Wende in 2025 fortsetzen? Die TERRANUS-Geschäftsführer Anja Sakwe Nakonji und Markus Bienentreu sprechen im Interview über die aktuelle Marktlage.

Was war in 2024 die wichtigste Entwicklung für Betreiber und Investoren?

Markus Bienentreu: Die – wenn auch verhaltene – Erholung in der vollstationären Pflege. Insbesondere durch die Nachverhandlung von Pflegesätzen konnten viele Betreiber ihre Wirtschaftlichkeit wieder verbessern und es kam zu weniger Insolvenzen. Das ist eine erfreuliche Entwicklung für den Markt.

Trotz dieser Konsolidierung auf dem Betreibermarkt gab es aber auch im abgelaufenen Jahr Heimschließungen und relativ viele Betreiberwechsel, wie wird sich die Lage in 2025 weiterentwickeln?

Anja Sakwe Nakonji: Die Schockstarre, in die der Markt zwischenzeitlich durch die Betreiberinsolvenzen gefallen war, ist vorbei! Dennoch stehen viele Betreiber weiterhin unter Druck. Insbesondere eine unzureichende Belegung aufgrund des Fachkräftemangels kann zu Problemen führen. Aber auch Einrichtungen mit veralteten Strukturen können aufgrund der verschärften Rahmenbedingungen nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden. Das bedeutet: Es wird weiterhin bei Betreibern Portfoliobereinigungen geben müssen. Interessant ist, dass neue Betreiber – sowohl deutsche als auch ausländische Unternehmen – auf dem hiesigen Markt am Start sind. Ich bin gespannt, welche Auswirkungen das auf die Branche haben wird!

Markus Bienentreu: Eine wirkliche Entspannung auf dem Pflegemarkt sehe ich auch noch nicht. Die steigende Anzahl leerstehender Betten aufgrund des Personalmangels sind ein alarmierendes Zeichen! Auch im ambulanten Bereich gibt es wegen fehlenden Pflegekräften Versorgungslücken. Viele Familien finden für ihre pflegebedürftigen Angehörigen keinen ambulanten Dienst mehr. Damit es wirklich wieder aufwärts geht, brauchen wir dringend regulatorische Änderungen wie eine weitere Lockerung der Fachkraftquote.

Die europäische Zentralbank hat im vergangenen Jahr die Leitzinsen in drei Stufen abgesenkt, zuletzt im Dezember auf 3,00 %. Welche Auswirkungen haben die Zinssenkungen auf die Sozialimmobilien-Branche?

Markus Bienentreu: Ganz klar eine belebende! Unsere Kunden kommen wieder häufiger mit Ankaufs-Projekten auf uns zu. Die niedrigeren Zinsen werden aber auch zu wieder steigenden Kaufpreisfaktoren führen. Dieser Trend ist jetzt schon zu beobachten. Die Spitzenwerte aus der Zeit vor der Krise werden wir aber sicherlich in den nächsten Jahren nicht erreichen.

Anja Sakwe Nakonji: Günstige Kredite kurbeln natürlich auch die Bauaktivität an. Experten rechnen zudem für dieses Jahr mit stabilen Baukosten. Der aktuelle ZIA-Stimmungsindex zeigt: Projektentwickler bewerten aktuell Ihre Aussichten erheblich positiver als noch im III. Quartal 2024. Diese Antriebsfaktoren für Bautätigkeit machen Hoffnung, zumal Deutschland unbestritten neue Pflegeheimplätze benötigt. Aber das macht nur Sinn, wenn ausreichend Personal zur Verfügung steht bzw. die Rahmenbedingungen so angepasst werden, dass die Bewohner mit dem zur Verfügung stehenden Personal versorgt werden können.

Markus Bienentreu: Zwar haben sich durch die gesunkenen Zinsen die Finanzierungsbedingungen wieder etwas gebessert. Für eine echte Trendwende reicht es meiner Meinung nach aber noch nicht. Knackpunkt bleibt die Refinanzierung der Investitionskosten, wobei es hier zwischen den Bundesländern deutliche Unterschiede gibt: In Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen wurde die Refinanzierung soweit angepasst, dass sich Neubauprojekte durchaus wirtschaftlich rechnen können. In allen anderen Bundesländern ist das nicht der Fall. Die Folge ist: Neubauten werden derzeit praktisch nur von Betreibern im Eigentumsmodell oder von Aufteilern realisiert. Mit dem Vertrieb im Teileigentum lassen sich derzeit noch auskömmliche Kaufpreise erzielen.

Weniger Investment in Pflegeheime, dafür mehr in Seniorenwohnen – ist das jetzt eine gute Strategie? Ist in der Pflegebranche eine Wende angebrochen? Und wenn ja, wie wird sich diese Wende in 2025 fortsetzen?

Anja Sakwe Nakonji: Seniorenwohnkonzepte wie Betreutes Wohnen sind sowohl für Bewohnerinnen und Bewohner als auch für Betreiber und Investoren attraktiv. Als Anlagealternative für Pflegeheime müssen auch hier Standort, Objektqualität und Kaufpreis stimmen. Wir haben bereits im vergangenen Jahr bei verschiedenen Projekten Kunden bei der Umwandlung von stationären Kapazitäten in Betreutes Wohnen beraten.

Markus Bienentreu: Auch ich sehe, dass innovative, hybride Wohnkonzepte zurzeit auf großes Interesse am Markt stoßen. Aber wer glaubt, diese an jedem Standort zu jedem Preis vermietet zu bekommen, ist auf dem Holzweg! Vielmehr hängt der Erfolg solcher Modelle nicht unwesentlich von der an den Investor zu zahlenden Miete und deren Durchsetzbarkeit am Markt ab. Um erfolgreich zu sein, gelten hier ähnliche „Spielregeln“, wie in der vollstationären Pflege. Nur wenn Standort, Konzept und Refinanzierung (Mietpreis) zueinander passen, habe ich ein wirklich nachhaltiges Investment für Betreiber und Immobilieneigentümer.

Was ist jetzt eine gute Strategie für Investoren?

Markus Bienentreu: Auch in 2025 gilt: Genau hinschauen, was man kauft und ob das Investment nachhaltig ist. Pflegeimmobilien sind – wenn die (oben genannten) Parameter stimmen – für Investoren immer noch eine sichere Anlageform, auch und gerade jetzt, wo die Finanzierung wieder günstiger wird und wenig andere Anlagemöglichkeiten zur Verfügung stehen.

Anja Sakwe Nakonji: Investoren sollten prüfen, ob Ihre Objekte weiter marktfähig sind und welche Anlagenalternativen es gibt. Seniorenwohnen bietet für Anleger zwar ein geringeres Personalrisiko im Betrieb, aber auch Vermietungsrisiken, wenn die kalkulierten Mieten sich am Markt nicht durchsetzen lassen. In jedem Fall gilt für Investoren weiterhin, den Austausch mit ihren Betreibern suchen. Für einen drohenden Betreiberausfall lässt sich dann meist frühzeitig eine Lösung finden und finanzieller Schaden durch Mietausfälle und ggf. einen Betreiberwechsel ist geringer.

Wie sollten sich Betreiber in 2025 aufstellen?

Markus Bienentreu: Das Personal ist mittlerweile zum wichtigsten Kunden geworden. Deshalb lauten die zentralen Fragen für Betreiber: Wie halte ich mein Personal und wie und wo kann ich weitere Pflegekräfte rekrutieren?

Anja Sakwe Nakonji: Für Betreiber ist eine Portfoliostrategie notwendig, die das Dauerthema Personalgewinnung unterstützt. Moderne gut ausgestattete Arbeitsplätze sind vor allem für junge Pflegekräfte interessant. Um weiterhin wirtschaftlich arbeiten zu können, müssen Betreiber Ihre Arbeitsorganisation optimieren. Der neue Personalbemessungs-Maßstab (PeBeM) erlaubt zum Beispiel eine Tourenplanung nach dem Kompetenzmodell: Das heißt, Fachkräfte konzentrieren sich ausschließlich auf die Aufgaben, für die Assistenten und Pflegehelfer nicht qualifiziert sind, und führen ihre eigenen Touren durch. Betreiber sollten außerdem alle Automatisierungs- und Digitalisierungschancen nutzen, dafür gibt es zum Teil auch finanzielle Förderungen von Bund und Ländern. Betreiber müssen sich außerdem darauf gefasst machen, dass die mit der Krankenhaus-Reform angestrebte Spezialisierung der Kliniken noch häufiger als bislang zu ungenauen oder falschen Überleitungsdiagnosen führen wird.

Was muss sich 2025 ändern?

Anja Sakwe Nakonji: Wir wünschen uns eine Regierung, die die Pflege auf die Agenda setzt!

Markus Bienentreu: Wir brauchen endlich eine umfassende Pflegereform!

Wie altersgerechte Wohnungen unsere Sozialsysteme entlasten können

Die Alterung der Gesellschaft setzt unser Sozial- und Gesundheitssystem an vielen Stellen unter Druck. Die Schaffung von bezahlbarem, altersgerechtem Wohnraum kann für Entlastung sorgen. Senioren, die barrierefrei wohnen und in ihrem Quartier gut versorgt werden, bleiben länger selbstständig, erleiden seltener Unfälle, haben eine höhere Lebensqualität und werden später – oder vielleicht gar nicht – pflegebedürftig.

Das Rentensystem: in Schieflage. Die Altenpflege: hohe Kosten, zu wenig Plätze, nicht genug Personal. Altersgerechter Wohnraum: Mangelware… Die Alterung der Gesellschaft setzt unser Sozial- und Gesundheitssystem an vielen Stellen unter Druck. Die Schaffung von bezahlbarem, altersgerechtem Wohnraum kann für eine erhebliche Entlastung sorgen. Wie das gelingen kann, zeigt das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) in seinem aktuellen „Leitfaden Social Impact Investing – Senior Living 2030“. Wir haben die wesentlichen Inhalte hier für Sie zusammengefasst.

Nach einer Erhebung der Kreditanstalt für Wiederaufbau stehen in Deutschland derzeit weniger als 600.000 barrierefreie Wohnungen zur Verfügung. Der Bedarf liegt jedoch bei bis zu 2 Millionen. Weil das Angebot an bedarfsgerechtem Wohnraum so gering ist, passiert vor allem eines: Ältere Menschen verharren und vereinsamen in ihren angestammten Wohnungen, die in vielen Fällen zu groß, nicht barrierearm und daher unfallträchtig sind.

Alternativen gibt es kaum – schon gar nicht solche, die auch bezahlbar sind. Rund 60 Prozent der alleinstehenden Senioren haben ein monatliches Nettoeinkommen von unter 2.000 Euro. Ein Umzug in eine andere Wohnung kommt häufig auch aus finanziellen Gründen nicht in Frage. Dies gilt vor allem für Mittel- und Großstädte, in denen die Mieten in den letzten Jahren massiv gestiegen sind.

Barrierefreies Wohnen verringert Pflegebedürftigkeit

Eine hohe Zahl pflegebedürftiger Senioren in ungeeigneten Wohnungen sorgt jedoch an vielen Stellen im System für Stress: Die ambulante Versorgung ist in der Fläche aufwändig und wenig effizient. Ambulante Pflegedienste verbringen viel Zeit im Auto. Zu kleine Bäder, Treppen und enge Flure machen die Versorgung der Menschen zusätzlich mühsam. Und: Wer zuhause den Treppenabsatz herunterfällt und sich dabei z. B. einen Bruch zuzieht, wird schnell zum Pflegefall und kann dann nicht mehr daheim versorgt werden. Umgekehrt gesprochen: Wer barrierefrei wohnt und in seinem Quartier gut versorgt wird, bleibt länger selbstständig, hat eine höhere Lebensqualität und wird später, oder vielleicht gar nicht pflegebedürftig.

Und das wiederum entlastet die Pflegeversicherung, die in den nächsten Jahrzehnten deutlich mehr und vor allem auch längere Pflegebedürftigkeit finanzieren muss. Aktuell sorgen die 15 Prozent vollstationär versorgten Pflegebedürftigen für mehr als 35 Prozent der Kosten. Jede durch Prävention vermiedene oder verkürzte stationäre Versorgung ist daher ein doppelter Gewinn: Für die betroffenen Senioren und für die Beitragszahler.

Infrastruktur schaffen durch Social Impact Investing

Wie lässt sich dieser Zustand verbessern und mehr Pflegeprävention erreichen? Das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) gibt in seinem Leitfaden darauf folgende Antwort: Social Impact Investing von Immobilieninvestoren in bedarfsgerechte und bezahlbare Wohnkonzepte und Quartierslösungen für Senioren.

Diese Strategie wird empfohlen, weil es ohne privates Kapital gar nicht geht: Der Staat kann und wird nicht im erforderlichen Maße die nötigen Mittel bereitstellen, um genügend altersgerechte Wohnungen zu bauen. Das gilt im Übrigen auch für andere demografisch nötige soziale Infrastruktur, wie z.B. Kindergärten, Schulen etc. Social Impact Investing ist aber auch deshalb eine sinnvolle Lösung, weil es ausreichend privates Kapital gibt, das solide und langfristige Anlagemöglichkeiten sucht. Gerade institutionelle Investoren wie Versicherungen, Pensionskassen, Stiftungen etc. suchen verstärkt nachhaltige, ESG konforme Anlagen, die auch einen gesellschaftlichen Nutzen stiften.

Rahmenbedingungen für Investitionen verbessern

Was muss sich tun, damit diese Investitionen in größerem Stil getätigt werden? Hier führt der Leitfaden eine ganze Reihe von Ansatzpunkten auf: Finanzierungsmodelle wie Social Bonds oder Public-Private-Partnerships können Projekte mit sozialem Nutzen fördern. Über Scoring-Systeme werden Investitionen messbar und können gezielt in soziale Infrastruktur gelenkt werden.

Darüber hinaus bedarf es einer klaren Nomenklatur für seniorengerechtes Wohnen mit definierten Benchmarks auf Basis bereits vorhandener Kriterien. Seniorengerechtes Wohnen ist keine einheitliche Asset-Klasse. Bewohnern, Bauwirtschaft, Investoren und Politik fehlt es daher oftmals an der Orientierung. Einheitliche Standards können die nötige Vergleichbarkeit und Transparenz schaffen.

Und schließlich kann die Politik für gezielte Investitionsanreize sorgen, um den altersgerechten Wohnungsbau zu fördern. In Frage kommen z.B. Förderprogramme, Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen und Steuervergünstigungen. Auch von Änderungen im Bauplanungsrecht würden solche Projekte profitieren, etwa indem die Baunutzungsverordnung (BauNVO) für Senior Living-Projekte erweitert und entsprechende Genehmigungsverfahren vereinfacht werden.

Nachfrage und Kapital zusammenbringen

Fazit von Carsten Brinkmann, Terranus-Aufsichtsrat und Vorsitzender des Round-Table Senior Living beim ICG: „Der Ausbau von Senior Living ist eine gesellschaftspolitische Notwendigkeit. Jetzt ist die Zeit zu handeln, um zukunftsorientiert Wohnraum zu schaffen, der für die Zielgruppe erschwinglich ist, und in dem sich ältere Menschen sicher, wohl und wertgeschätzt fühlen.“

Die Nachfrage ist vorhanden, das private Kapital auch. Wohnungswirtschaft und Politik müssen jetzt gemeinsam die dafür nötigen Rahmenbedingungen schaffen. Der ICG-Leitfaden zeigt die Richtung auf und bietet eine Reihe von pragmatischen Lösungsansätzen und Diskussionsgrundlagen.

Den vollständigen Leitfaden können Sie hier herunterladen

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Pflegekräfte halten – Einnahmen sichern

Fehlen in einer Einrichtung Pflegekräfte, zum Beispiel weil sich Kündigungen häufen, muss die Belegung reduziert werden und in Folge sinken die Einnahmen. So kann ein Pflegeheim leicht in die Verlustzone rutschen. Mitarbeitende zu halten ist also Voraussetzung, um die Existenz einer Einrichtung zu sichern. Die spannende Frage ist: Wie geht das? Was ist dafür entscheidend? Ein Obstkorb im Pausenraum, Bonuszahlungen, der Betriebsausflug? Oder vielleicht etwas ganz anderes?

Das Beratungsunternehmen Gallup misst regelmäßig die Arbeitszufriedenheit und die Arbeitgeberbindung von Beschäftigten in Deutschland. Laut der aktuellen Studie aus diesem Jahr ist es darum zurzeit nicht gut bestellt: Vier von zehn Befragten schauen sich schon nach weniger als zwölf Monaten im Unternehmen bereits wieder nach einem neuen Job um. Nur 14 Prozent der Arbeitnehmer fühlen sich emotional stark an den Arbeitgeber gebunden. „Die Gallup-Zahlen stellen einen Durchschnitt aus allen Branchen dar. In der Pflegebranche sind die Zahlen aufgrund der aktuellen Belastung wahrscheinlich sogar noch dramatischer.“, vermutet Terranus-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji.

Führungsqualität ist der alles entscheidende Faktor

Woran fehlt es den Arbeitnehmern? Studien in verschiedenen Branchen haben gezeigt, dass monetäre Benefits und andere materielle Extras nur eine kurzfristige Wirkung auf Motivation und Mitarbeiterbindung haben. Die Gründe für die mangelnde Arbeitnehmerbindung sieht das Gallup-Institut vielmehr in der mangelnden Führungskultur in vielen Unternehmen: Nur 22 Prozent der Studien-Teilnehmer sind uneingeschränkt mit ihrem direkten Vorgesetzten zufrieden. Kündigungsgrund schlechte Führungsqualität? Das deckt sich auch mit der Erfahrung von Terranus. „Wir kennen mehrere Beispiele, wo in einer gut funktionierenden und wirtschaftlich erfolgreichen Einrichtung nach einem Wechsel der Pflegedienstleitung bzw. Einrichtungsleitung sich das Blatt komplett gewendet hat: Die Atmosphäre verschlechterte sich, mehr und mehr Mitarbeitende haben gekündigt, die Belegung musste deshalb eingeschränkt werden. Schließlich schrieb die ehemals gewinnbringende Einrichtung rote Zahlen.“, berichtet Anja Sakwe Nakonji. „Ob Mitarbeitende sich dauerhaft wohlfühlen, hängt mehr als alles andere von der Qualität der Führung ab“, so Sakwe Nakonji weiter. Das bedeutet: Schlechte Führung ist auch ein Risikofaktor für Investoren.

Was sind die Kardinalfehler in der Führung?

Autoritärer Führungsstil: Führungskräfte, die besserwisserisch auftreten und einfach nur Anweisungen geben ohne Zusammenhänge zu erklären, demotivieren die Mitarbeitenden. Fachkräfte wollen den Sinn in Ihrer Arbeit erkennen und ihre eigene Perspektive auf Arbeitsabläufe und die Lösung von Problemen einbringen. Führungskräfte sollten sich daher Zeit nehmen, den Mitarbeitenden zuzuhören und sie bei der Gestaltung von Arbeitsprozessen einbinden. Das verbessert nicht nur die Stimmung im Team, sondern auch die Arbeitsqualität.
Mangelnde Orientierung: Auch das Gegenteil von einem autoritären Führungsstil wirkt sich ungünstig auf die Mitarbeiterbindung aus. Kernaufgabe von Führungskräften ist es, Ziele zu setzen und klare Regeln für die Zusammenarbeit zu definieren, idealerweise auch das unter Einbeziehung der Mitarbeitenden. Und natürlich müssen Vorgesetzte auch Aufgaben delegieren, dabei sollte aber immer der Sinn-Zusammenhang vermittelt werden (Was? Wie? Warum? Bis wann?).
Fehlendes Feedback: Mitarbeitende wollen gesehen werden und wissen, wo sie mit Ihrer Arbeitsleistung stehen. Vor allem wollen sie mit Ihren Stärken wahrgenommen werden. Das vermissen in Deutschland viele Beschäftigte noch: In der Gallup-Studie gaben nur 27 Prozent der Befragten an, dass ihre Stärken in ihrem Arbeitsalltag im Mittelpunkt stehen. Mitarbeitende, die Wertschätzung erleben und ihren Fähigkeiten entsprechend eingesetzt werden, sind nicht nur zufriedener, sondern bringen auch mehr Leistung. Passieren Fehler, sollten Führungskräfte damit offen und konstruktiv umgehen, das heißt Fehler als Chance zur Qualitäts-Steigerung betrachten und entsprechend kommunizieren.
Mangelnde Identifikation: Liefern Sie Mitarbeitenden gute Gründe, warum sie gerade in Ihrer Einrichtung bleiben sollten! Dazu müssen Ziele, ein Leitbild, eine Unternehmens-Philosophie und gemeinsame Werte definiert, kommuniziert und – ganz wichtig – glaubwürdig gelebt werden. Im Alltag tragen auch Gemeinschafts- und Social-Media-Aktivitäten zur Identifikation mit dem Betrieb bei. Wenn es um Veränderungen oder Einschnitte geht, ist es für eine Einrichtung von existenzieller Bedeutung, dass Führungskräfte Sinn und Notwendigkeit der Maßnahmen umfassend und auf motivierende Weise kommunizieren.

Noch ein Tipp von der erfahrenen Pflegeheim- und Krankenhaus-Managerin Anja Sakwe Nakonji: „Garantie-Rezepte für die Führung in der Pflege gibt es nicht, weil wir es dort mit unterschiedlichen Menschen zu tun haben. Deshalb sollten Führungskräfte jede Person in der Belegschaft individuell betrachten. Fragen Sie sich: Was braucht genau dieser Mensch, um motiviert zu sein?“ Einer, der genau so vorgeht, ist Jürgen Sturm, seit 14 Tagen Heimleiter in der „Senioren-Residenz am Park“ in Bad Bramstedt: „Das erste, was ich hier tue, ist gute Kontakte zu den Mitarbeitenden aufbauen. Das ist die wichtigste Aufgabe einer Führungskraft. Die Mitarbeitenden sind unser Kapital!“ Terranus hat ihn im Rahmen eines Interim Management-Mandats für die Einrichtung gewonnen.

So behalten Sie die Arbeitgeberattraktivität immer im Blick

Pflegekräfte können es sich heute leisten, spontan zu kündigen, wenn es Ihnen an einem Arbeitsplatz nicht mehr gefällt, sie finden sofort anderswo eine neue Stelle. Und in sozialen Netzwerken wie kununu.de verbreiten sich Meinungen, wie attraktiv eine bestimmte Einrichtung als Arbeitgeber ist. Das beeinflusst wiederum Bewerber. So kann durch schlechte Führung für ein bestimmtes Haus ein Teufelskreis aus Personalmangel entstehen. „Investoren oder Geschäftsführer von Betreiber-Unternehmen sollten deshalb die Arbeitgeberattraktivität auch von einzelnen Einrichtungen immer im Blick behalten“, empfiehlt Anja Sakwe Nakonji. Warn-Signale für eine unzureichende Führungs-Qualität sind

Fluktuation: Gibt es häufigen Personalwechsel? Bleiben neue Pflegekräfte nur wenige Wochen oder Monate in der Einrichtung? Das sind Hinweise auf ein schlechtes Betriebsklima, Probleme in der Aufgabenverteilung und Unzufriedenheit mit den Führungskräften.
Krankenstand: Liegen die durchschnittlichen pro-Kopf-Fehltage höher als im Branchendurchschnitt? Dann spricht das für Überlastung, Konflikte und mangelnde Wertschätzung bzw. mangelndes Sinn-Erleben.
Atmosphäre: Welche Stimmung in einem Pflegeheim herrscht, lässt sich für Besucher sofort erkennen. Unglücklich wirkende Bewohner und unfreundliches, erschöpft wirkendes, abweisendes Personal sind deutliche Anzeichen für ein schlechtes Betriebsklima. Aber Vorsicht: Es kann sich dabei auch um eine nicht repräsentative Momentaufnahme handeln, an einem Tag, an dem zufällig vieles schiefgeht.

Eine objektive Möglichkeit, die Führungsqualität in einer Einrichtung und deren wirtschaftliche Lage systematisch und kontinuierlich zu bewerten, ist das Monitoring. Dabei werten die Terranus-Consultants nicht nur Kennzahlen aus, sondern sie verschaffen sich auch einen umfassenden persönlichen Eindruck vor Ort. Wir beraten Sie gern zu dieser Leistung. Sprechen Sie uns einfach an!

CDD: Schutz vor Fehlinvestitionen

Ganz einfach: Der Erfolg eines Immobilieninvestors besteht in der nachhaltigen Rendite. Vorauszusehen, welche Sozialimmobilie künftig welche Rendite erzielen wird, ist hingegen ein aufwändiger, komplexer Prozess. Der wirtschaftliche Erfolg einer Pflegeeinrichtung hängt von sehr vielen, zum Teil überraschenden Faktoren ab. Lesen Sie hier, welche Fallstricke drohen und welche Risiken Sie im Blick haben müssen.

Ganz einfach: Der Erfolg eines Immobilieninvestors liegt in der nachhaltigen Rendite. Aber vorauszusehen, welche Sozialimmobilie künftig welche Rendite erzielen wird, ist ein aufwändiger, komplexer Prozess. Von der Bevölkerungsentwicklung im Einzugsgebiet über das Raum- und Funktionsprogramm bis hin zur refinanzierbaren Miete hängt der wirtschaftliche Erfolg einer Pflegeeinrichtung von sehr vielen, zum Teil überraschenden Faktoren ab.

Sie wollen Ihr Portfolio durch Zukäufe weiterer Sozialimmobilien ergänzen? Sichergehen, dass auch weiterhin alles gut läuft und die Rendite in erwarteter Höhe erwirtschaftet wird? Einzelne Objekte aus der Entfernung von außen einzuschätzen, ist zäh und zeitraubend. Die Terranus-Experten sind Insider. Wir entschlüsseln alle relevanten Faktoren für Sie: Wir beschaffen die nötigen Zahlen, haben die Kompetenz, sie zu Interpretieren und erstellen auf dieser Basis eine unabhängige Beurteilung, eine Commercial Due Diligence (CDD) für eine konkrete Immobilie. Dabei betrachten wir jede Immobilie in ihrem individuellen Kontext. Welche Kriterien ausschlaggebend sind für unsere Bewertung, lesen Sie hier:

Standortanalyse

Hier geht es zunächst um die Frage, wie attraktiv der Standort für Bewohner und – das wird immer wichtiger – für Mitarbeiter ist. Insbesondere für ortsfremde Investoren ist es sehr schwer, das Umfeld einer Einrichtung ganzheitlich einzuschätzen. Die Terranus-Experten wissen, welche Faktoren dafür wichtig sind. Mit unserem exklusiven internen Tool „Potenzial-Analyse“ klären wir sicher, in welchem Maße die Anforderungen an seniorenrelevante Infrastruktur wie zum Beispiel Verkehrsanbindung und Einkaufsmöglichkeiten erfüllt sind. Ausländische oder ortsfremde Investoren erhalten ein umfassendes Bild der Bevölkerungsstruktur und wirtschaftlichen Situation der Stadt, des Stadtteils und der unmittelbaren Umgebung der Einrichtung.

Analyse des Pflegemarkts und des Wettbewerbs in der Region

Wird die Einrichtung auch künftig noch ausgelastet sein? „Im Allgemeinen bevorzugen Pflegebedürftige eine Einrichtung so nah wie möglich an der bisherigen Umgebung“, erklärt Terranus-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji. Deshalb betrachtet Terranus mit einem weiteren exklusiven internen Tool, dem „Pflege-Atlas“, wie sich die Bevölkerung in den Postleitzahl-Gebieten in unmittelbarer Nähe der Einrichtung entwickelt. „Da kann es Überraschungen geben, z. B. dass sich ein zurzeit dichtbesiedeltes Gebiet leert. Auch was jeweils als nah anzusehen ist, hängt wiederum von den strukturellen Gegebenheiten des Standorts ab, ist z. B. in der Stadt anders als auf dem Land“, so Sakwe Nakonji weiter. Genauso wichtig wie die Entwicklung des Bedarfs in der Region ist natürlich auch der Wettbewerb vor Ort. Welche Häuser mit welchen Konzepten befinden sich dort? Welche Zukunftsaussichten haben diese Wettbewerber mit ihren baulichen Voraussetzungen und jeweiligem Betriebskonzept? Und welche anderen Versorgungsformen wie zum Beispiel Wohngemeinschaften gibt es in der Umgebung? Wenn nötig, besuchen Terranus-Experten zur Recherche die Einrichtungen vor Ort persönlich. „Außerdem kennen wir sehr genau die jeweiligen heimrechtlichen Bestimmungen in jedem Bundesland bzw. wissen, welche Veränderungen dort anstehen. Auch diese Rahmenbedingungen können große Auswirkungen auf die Zukunft einer Einrichtung haben“, fügt Anja Sakwe Nakonji hinzu.

Betreiberanalyse

Am deutschen Markt sind große und kleine Betreiberunternehmen in dreistelliger Zahl tätig. Sie alle immer vor Augen zu haben, ist für Investoren nahezu unmöglich. Wir von Terranus kennen hingegen durch unsere über 25-jährige intensive Marktbearbeitung sehr viele Unternehmen. Wir liefern Informationen zur Entwicklung und der strategischen Ausrichtung eines bestimmten Betreibers.

Gebäudeanalyse

Terranus ermittelt an dieser Stelle natürlich, ob die Immobilie den aktuellen und eventuell auch zukünftigen Anforderungen an eine Seniorenimmobilie gerecht wird. Darüber hinaus sind aber noch ganz andere Fragen spannend: Entspricht das Gebäude den aktuellen landesheimrechtlichen Vorgaben? Das betrifft zum Beispiel Größe und Ausstattung der Bäder, aber auch die Nettoraumfläche, die rein rechnerisch im Schnitt jedem Bewohner zur Verfügung steht. Werden diese Größen unterschritten, kann sich das wesentlich auf die erzielbare Miete und den künftigen Betrieb auswirken. Und was haben ein wirtschaftlicher Betrieb und hohe pflegerische Qualität mit dem Grundriss der Einrichtung zu tun? Die Anordnung von Zimmern und Gemeinschaftsräumen ist im günstigen Fall so, dass das Pflegepersonal kurze Wege hat. Das spart kostbare Rüstzeit und schafft mehr Raum für die Betreuung der Bewohner. Fazit von Terranus-Geschäftsführer Markus Bienentreu: „Je funktionaler die Immobilie geplant ist, desto besser sind die Aussichten für einen wirtschaftlichen Betrieb. Der wiederum sichert die Miete und damit die Rendite.“

Analyse von Miete und Betriebskonzept

Vom Betriebskonzepts hängt ab, welchen Umsatz eine Seniorenimmobilie erzielen kann. Um nachhaltig zu sein, muss die Miete mit den zur Refinanzierung zur Verfügung stehenden Einnahmen im Verhältnis stehen. Ist die Miete zu hoch, besteht die Gefahr, dass der Betreiber zumindest mittelfristig nicht wirtschaftlich arbeiten kann und deshalb aufgeben muss. Folgende Aspekte werden durch Terranus untersucht:

Anzahl der Ein- und Zweibettzimmer. Bei einer hohen Anzahl an Zweitbettzimmern: Sind die Zweibettzimmer nachhaltig belegbar? Und wäre der Betrieb nach einer Umwandlung in Einbettzimmer noch überlebensfähig?
Wie hoch sind die im Pflegesatz genehmigten Investitionskosten? Und welcher Anteil davon steht für Miete zur Verfügung?
Welche Pflegeformen und welche dazugehörigen Leistungen werden wie angeboten?
Welche Dienstleistungen werden in Eigenregie und welche über externe Dienstleister erbracht?

Ausblick und Einschätzung

Welche Zukunftschancen hat die Einrichtung am Markt? Am Ende der Analyse setzen wir sämtliche Faktoren zueinander in Beziehung und geben schließlich auf der Basis unserer 25 Jahre Markterfahrung eine eindeutige Empfehlung zu der jeweiligen Immobilie ab. Markus Bienentreu: „Unsere Kunden, die CDD in Anspruch genommen haben, haben auch jetzt in der Krise erheblich weniger Probleme als andere, die teilweise böse Überraschungen mit ihren Immobilien erlebt haben.“

Das Leistungspaket

Was Sie unter anderem im Rahmen einer CDD von uns erwarten können:

Der exklusive Terranus „Pflege-Atlas“ bietet einer breite, nicht öffentlich verfügbare Datenbasis für die Analyse.
Unsere Experten besuchen persönlich die jeweilige Einrichtung und ggf. auch Einrichtungen des Wettbewerbs.
Wir stellen alle wirtschaftlichen Daten zum Betreiber zusammen.
Wir beurteilen das Gebäude: Werden die landesheimrechtlichen Vorgaben erfüllt? Kurze Wege fürs Personal? Ist die Einbettzimmerquote marktgerecht?
Wir betrachten die Belegung und die Aussichten auf künftige Belegung
Wir beurteilen das Betriebskonzept: Stimmt der Leistungs-Mix?
Wir überprüfen den Mietvertrag auf die Miethöhe und ob marktübliche Regelungen, z. B. zur Instandhaltung, eingehalten sind.

Zum Thema Mietvertrag hat Markus Bienentreu ein interessantes Fallbeispiel: „Bei der Prüfung eines Vertrags haben wir einen gravierenden Fehler gefunden. Es stellte sich heraus, dass im Mietvertrag die Pläne für Pflege und Betreutes Wohnen vertauscht waren. Ein derartiger Schriftformmangel führt dazu, dass der Betreiber kurzfristig hätte kündigen können. Das Problem haben wir für den Investor, der natürlich langfristig orientiert ist, über einen Nachtrag gelöst.“

Sie möchten ein Objekt aus Ihrem Portfolio bewerten lassen? Sie interessieren sich für eine CDD und möchten mehr darüber erfahren? Dann sprechen Sie uns gerne an!

Der TERRANUS Branchen Monitor 2024 ist erschienen!

In unseren zahlreichen Mandaten tragen wir bei Terranus Branchenwissen aus erster Hand zusammen. Und wir sehen, dass es am Markt aufwärts geht! Zu beobachten sind Anzeichen einer Belebung: Die Zahl der Betreiber-Insolvenzen ist rückläufig, die Kaufpreise für Immobilien sind gesunken und die Renditen dadurch zuletzt wieder gestiegen. Die Zahlen von Insolvenzen und Schließungen sind zuletzt ebenfalls zurückgegangen. Restrukturierung und Interim Management bleiben dennoch wichtige Themen für die Branche.

Worauf es für die verschiedenen Marktteilnehmer jetzt jeweils ankommt, damit sie von dem Aufschwung profitieren können, lesen Sie im Terranus Branchen Monitor 2024.

Dies sind die Themen:

Schließungen und Insolvenzen: Ein Ende des Negativ-Trends ist in Sicht. 10 Schlaglichter zur aktuellen Lage
Werterhalt durch Interim Management: Eine Insolvenz muss keineswegs das Ende für eine Einrichtung bedeuten – es kann auch Ihre Rettung sein.
Personal gewinnen: Originelle Maßnahmen führen zum Erfolg. Lassen Sie sich durch unsere Beispiele inspirieren!
Ausländische Pflegekräfte: Hier finden Sie ein verblüffendes Rechenbeispiel, wie Betreiber mit ausländischen Pflegekräften enorme Kosten sparen können.
Personal halten: Wie sich das Rollenverständnis von Team- und Pflegedienstleiter*innen auf das Betriebsklima und die Arbeitsqualität auswirkt.
Leerstand in Pflegeeinrichtungen: Ambulante Wohnformen für Senioren sind ein personalsparendes Modell der Zukunft, das sich etagenweise schon jetzt umsetzen lässt.
Die Marktbelebung nutzen: Warum Sie jetzt Pflegeimmobilien kaufen sollten und wie Sie am besten dabei vorgehen.

Bewährte Informationsqualität

Terranus gibt den Branchen Monitor seit 2009 jährlich heraus. Die Publikation richtet sich sowohl an Investoren als auch Betreiber von Senioren- und Pflegeimmobilien und beleuchtet aktuelle Themen der Branche. Bestellen Sie Ihre digitale Ausgabe, indem Sie auf das Feld „Mein Branchen Monitor“ klicken.

Wir wünschen Ihnen eine spannende Lektüre und freuen uns auf Ihr Feedback!

Mein Branchen Monitor

Sie möchten ein ganz bestimmtes Vorhaben absichern und wünschen sich dafür ein Gutachten, dem Sie wirklich vertrauen können? Unsere Expertinnen und Experten liefern Ihnen detaillierte Marktberichte und fundierte Bewertungen. Wir stehen Ihnen jederzeit zur Seite, wenn es um die Realisierung Ihrer Projekte geht. Sprechen Sie uns an!

Interim Management sichert Werte

Stellen Sie sich vor: Ein Pflegeheim ist nur noch knapp zur Hälfte mit Bewohnern und Personal ausgelastet. Der Betreiber macht in diesem Haus hohe Verluste, kann die Miete nicht mehr aufbringen und kündigt die Schließung der Einrichtung an. Ein Horror-Szenario für den Immobilien-Besitzer, das zurzeit leider keine Seltenheit ist. Rettung für die Einrichtung und die Rendite bietet ein Interims-Management.

Dringend gesucht: Neuer Betreiber

Natürlich ist es im Interesse des Investors, eine Immobilie möglichst schnell wieder zu vermieten, damit wieder Einnahmen erzielt werden können. Dazu muss das Haus für einen neuen Betreiber allerdings attraktiv sein! Ein leeres Haus ist das ganz sicher nicht: Wenn der neue Betreiber die Belegung erst wieder aufbauen und neue Mitarbeiter rekrutieren muss, muss er viel Zeit, Arbeit und Geld investieren, bis sich das Projekt für ihn rentiert. In der aktuellen Marktsituation lässt sich deshalb für ein leeres Haus – wenn überhaupt – nur in einer langen und aufwändigen Suche ein neuer Betreiber finden. Zudem wären die Anforderungen des Betreibers hoch: Pre-Opening-Phasen werden zurzeit mit bis zu 18 Monaten veranschlagt, in denen keine oder nur eine sehr niedrige Miete fließt. In einem solchen Prozess können leicht zwei bis drei Jahresmieten ausfallen!

Die kostengünstigere Alternative: Den Betrieb mit den noch verbliebenen Bewohnern und Mitarbeitern durch ein Interim Management stabilisieren und wieder ausbauen. Dieses Vorgehen bietet die besten Chancen, schnell einen neuen Betreiber zu finden. Terranus unterstützt Investoren seit rund 20 Jahren mit Interim Management von Pflegeeinrichtungen und Senioren-Wohnanlagen. „An diese Aufträge gehen wir heran wie ein neuer Betreiber, wir bringen den Betrieb in allen Bereichen up to Date“, erklärt Anja Sakwe Nakonji, die diese Leistung bei Terranus als Geschäftsführerin verantwortet.

Interims-Management: Der Nutzen für Investoren

Wie ist das Vorgehen von Terranus bei einem Interim Management? Welche Aufgaben fallen an? Hier einige Beispiele:

Personal-Marketing: In Zeiten des Fachkräfte-Mangels ist das ein besonders wichtiges Thema. Terranus nutzt dafür lokale und überregionale Netzwerke. Immer bedeutender wird für das Recruiting auch eine Social Media Präsenz, in der sich die Einrichtung als attraktiver Arbeitgeber präsentiert.
Überprüfen von Personalschlüssel und Personaleinsatz: Kann die Belegung optimiert werden? Übernehmen die einzelnen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter die zu ihrer Qualifikation passenden Aufgaben? Eventuell müssen Kündigungen oder Änderungskündigungen ausgesprochen und oft muss neues Personal eingestellt werden.
Technik: Sind IT, Schwesternruf und Telefonanlage auf dem neuesten Stand, so dass effizient damit gearbeitet werden kann? „Kürzlich haben wir zum Beispiel in einer Einrichtung noch das Betriebssystem Windows 95 vorgefunden“, erzählt Anja Sakwe Nakonji. Während des Interims-Managements erhält die Einrichtung ein einheitliches digitales System auf aktuellem Standard.
Ausstattung: Auf welchem baulichen und technischem Stand ist die Küche? Sind Umbauten, zum Beispiel der Bäder erforderlich? Auch der Zustand von Möbeln und Fußböden spielt eine Rolle. Wenn sie einheitlich und in guten Zustand sind, vermitteln sie einen Eindruck von Wertigkeit.

Anja Sakwe Nakonji: „Wir können sehr schnell und sehr strukturiert einen Betrieb übernehmen. Erfahrungsgemäß dauert es circa vier bis sechs Monate, bis wir die Einrichtung wieder gut ans Laufen gebracht haben und dann noch etwa zwei bis vier Monate, bis die Einrichtung fit ist für eine Übernahme.“ Das Interim Management bietet aber noch weiter reichende Chancen: „Diese Phase zwischen zwei Vermietungen ist eine Gelegenheit für den Eigentümer, einen ungefilterten und vollständigen Einblick in die Qualitäten und ggf. Risiken der Immobilie zu bekommen und die wirklich nötigen Verbesserungen vorzunehmen.“ Zusätzlich zu den Management-Kompetenzen verfügt Terranus über eine hohe Kompetenz für Transaktionen inklusive entsprechender Tools. Diese Verzahnung von Investoren-Kenntnissen und Betreiberwissen macht unser Beratungsunternehmen zu einem besonders qualifizierten Partner in Umbruchphasen.

Sorgfältig prüfen: Die Zukunftsaussichten der Einrichtung

Interim Management ist kostengünstiger als Leerstand. Immobilien-Eigentümer sollten dennoch genau prüfen, ob sich die Investition lohnt, das heißt ob die jeweilige Einrichtung eine Zukunft hat. Nur wenn die Voraussetzungen für einen wirtschaftlichen Betrieb gegeben sind, findet sich auch ein neuer Betreiber.

Die Kriterien für die Zukunftsfähigkeit einer Einrichtung gliedern sich in drei Bereiche:

Objektqualität: Ideal für einen wirtschaftlichen Betrieb ist eine Größe von 80 – 120 Pflegeplätzen. Wie ist die Raumaufteilung gestaltet? Zweibettzimmer und sogenannte „Tandem-Zimmer“, die sich ein Bad teilen, sollten – wenn überhaupt – nur in sehr geringer Zahl vorhanden sein. Auch ein insgesamt hoher Sanierungsbedarf ist Anlass zur Vorsicht: Er muss entweder durch hohe Investitionen behoben werden – oder er wirkt sich negativ auf die Zukunftschancen der Einrichtung aus.
Standortqualität: Pflegeimmobilien, die außerhalb von Ortschaften, also „auf der grünen Wiese“ liegen, haben sich nicht bewährt. Für Mitarbeitende und Angehörige sind sie schwer zu erreichen, und für die Bewohner gibt es keinerlei Einkaufs- oder Freizeit-Angebote, die sie aus eigener Kraft ansteuern können. In der Nachbarschaft sollten sich außerdem nicht zu viele andere Pflegeheime befinden, die eine Konkurrenz darstellen. Aufschluss über die Standort-Qualität einzelner Häuser gibt der Terranus-Pflege-Atlas.
Betriebsqualität: Gibt es in der Einrichtung häufigen Personalwechsel? Hat sie einen schlechten Ruf? Gibt es vielleicht sogar Beanstandungen durch die Heimaufsicht wegen mangelnder Pflegequalität? „Einen schlechten Ruf in einen guten umzukehren, ist durch konsequente Arbeit natürlich möglich, aber das dauert sehr lange und sollte deshalb in die Betrachtung der Wirtschaftlichkeit einbezogen werden“, erklärt Anja Sakwe Nakonji.

Sollte die Prüfung der Zukunftsfähigkeit einer Einrichtung tatsächlich negativ ausfallen, wird sich auch kein neuer Betreiber finden und es empfiehlt sich, einen klaren Schlussstrich zu ziehen: Schließung der Einrichtung und anschließende Umnutzung der Immobilie. Lesen Sie dazu auch den Beitrag „Schließung eines Pflegeheims“.

Sie haben problematische Einrichtungen in Ihrem Portfolio? Die Terranus-Experten beraten Sie gern zu den Zukunftsperspektiven Ihrer Immobilien sowie zu den Chancen eines Interim Managements.

Sprechen Sie uns einfach an!