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Jetzt neu: TERRANUS Pflege-Report 2021

Kompaktes Wissen für den strategischen Erfolg: Die Generation 65+ zeichnet ein völlig neues Bild des Alters und Alterns. Individueller, selbstbestimmter und aktiver als jede Generation zuvor, wollen die Babyboomer-Rentner ihren eigenen Lifestyle verwirklichen. Besonders wichtig für sie: hohe Lebensqualität, viele Aktivitäten, Gesundheitspflege und Gemeinschaft.

Aktuelle Zahlen belegen: Der demografische Wandel in Deutschland ist stark fortgeschritten. Prognosen des Statistischen Bundesamtes zufolge werden im Jahr 2030 rund 29 Prozent, 2060 sogar 34 Prozent der Bevölkerung 65 Jahre und älter sein. Das Besondere an dieser Altersgruppe: Sie ist individueller, selbstbestimmter, aktiver und fitter als vergleichbare Altersgruppen zuvor. Und diesen Lebensstil wollen die „neuen Alten“ auch in ihrer dritten Lebensphase so lange wie möglich beibehalten. Investoren, Wohnungswirtschaft und Betreiber tun gut daran, dieser Entwicklung mit kreativen und vielfältigen Angeboten zu begegnen. Die Herausforderung: Den individuellen Lebensentwürfen und Bedürfnissen der Generation 65+ gerecht werden und gleichzeitig den mit dem Eintritt der Babyboomer in das Rentenalter stark steigenden Bedarf an Servicewohnformen decken.

Obwohl sich die „neuen Alten“ in ihren individuellen Ansprüchen sehr unterscheiden, verbinden sie auch viele Gemeinsamkeiten. Das hört sich zunächst paradox an, ist es aber nicht. So haben sie alle den Wunsch nach Selbstbestimmung, ein starkes Gesundheitsbewusstsein und suchen Aktivität und Teilhabe am sozialen Leben, sprich: Lebensqualität. Diese beinhaltet physische und mentale Fitness genauso wie einen gesunden Lebensstil. Dementsprechend verändern sich auch die Ansprüche dieser Generation an ihren Wohnraum. Dieser sollte neben Barrierefreiheit viel Raum für individuelle Lebensentfaltung bieten und die Möglichkeit, potenzielle Einschränkungen möglichst lange zu kompensieren. Immer vorausgesetzt, Rente und Vermögen decken dies finanziell ab.

Luxusresidenz oder einfaches Wohnen

Einer Studie des empirica-Instituts zufolge verfügen viele Senioren über ausreichende Mittel, um eine altersgerechte Wohnung finanzieren zu können. Experten schätzen: Bei einer monatlichen Mietbelastung des verfügbaren Einkommens von 50 Prozent können rund acht Millionen ältere Menschen Mietkosten von 1.000 Euro, vier Millionen Senioren bis zu 2.000 Euro und etwa drei Millionen Ältere sogar 2.500 Euro im Monat stemmen. Auf diese Unterschiede sollten Wohnungswirtschaft, Investoren und Betreiber mit einem vielfältigen Servicewohnangebot reagieren.

Mit den Enkeln chatten

Die Corona-Pandemie hat eindrucksvoll gezeigt: Senioren in Servicewohnungen und Pflegeheimen profitieren in hohem Maße von digitalen Kommunikations- und Informationstechnologien. Computer, Handys und Tablets ermöglichen es ihnen, am sozialen Leben teilzuhaben. Servicewohnen ohne Internetzugang und digitale Technologien ist nicht mehr zeitgemäß. Für Betreiber von Servicewohnformen empfiehlt es sich, das Thema Digitalisierung künftig noch stärker in die Planung ihrer Projekte einzubeziehen.

Richtig kalkuliert

Für eine realistische Mietkalkulation zwischen Immobilienbesitzer und Betreiber zählen zahlreiche Parameter, die später auch über ein marktfähiges Angebot für Senioren entscheiden. Eine exakte Wettbewerbs-, Standort- und Potenzialanalyse bilden die Grundlage für die strategische Entscheidung, für welche Zielgruppe das jeweilige Servicewohnen entwickelt und gebaut werden soll und welche Miete verlangt werden kann. Denn die Rechnung geht nur auf, wenn die finale Miete für Bewohner zu Wohnqualität sowie potenziellem Serviceangebot passt und wettbewerbsfähig ist.

Die Themen im Überblick:

Vor welche Herausforderungen stellen die neuen Ansprüche und Wünsche der Babyboomer-Rentner Wohnungswirtschaft, Investoren und Betreiber?
Warum sind digitale Technologien beim Servicewohnen ein Muss?
Warum braucht es unbedingt ein breit gefächertes Angebot an Servicewohnformen?
Wie lässt sich die passende Miete oder Pacht zwischen Betreiber und Immobilienbesitzer kalkulieren?

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Digitales Potenzial sinnvoll nutzen!

Was bleibt vom digitalen Schub nach der Corona-Krise? Werden sich smarte Plattformen, Apps und Co. in der Pflege langfristig bewähren und weiterentwickeln? Sascha Saßen, Leiter Qualität und Ethik bei KORIAN Deutschland, sieht in der Digitalisierung eine große Chance — wenn intelligente Systeme effizient und an der richtigen Stelle eingesetzt werden.

Sascha Saßen, Leiter Qualität und Ethik bei KORIAN Deutschland.

Herr Saßen, welche Erfahrungen haben Sie mit der Digitalisierung in der Corona-Krise gemacht? Was hat sich beschleunigt und bewährt, was ergibt auch langfristig Sinn?

Die Corona-Krise hat den Digitalisierungsprozess erheblich beschleunigt. Da unsere Bewohner als Hochrisikogruppe besonders schutzbedürftig sind, haben wir sehr frühzeitig gehandelt, um das Infektionsrisiko präventiv einzudämmen. Begleitet von einem Mehrstufenplan haben wir Maßnahmen ergriffen und auf unser workflowbasiertes QMH sowie digitale Schulungsplattformen zurückgegriffen. Bereits vor der ersten Lockerung Corona-bedingter Schutzmaßnahmen entwickelte KORIAN eine Besucher-App, die wir zur besseren Koordinierung der Angehörigenbesuche bereits im Juni 2020 einführten.

Welche Vorteile bietet die KORIAN Besucher-App im Einzelnen?

Die Ziele und Vorteile liegen klar auf der Hand: Pflegeheimbesuche werden digital geplant, gesteuert und die Mitarbeitenden der Pflegeeinrichtungen bei der Datenerfassung, Hygienebelehrung, der Besuchsdauer und -menge sowie bei der Kontaktpersonennachverfolgung unterstützt. Gleichzeitig können Angehörige Termine einsehen, online buchen sowie Buchungsbestätigungen und Terminerinnerungen via E-Mail erhalten. Den Behörden bietet die App die nötige Transparenz bei Corona-bedingter Nachverfolgung, immer unter Beachtung des Datenschutzes.

Alle Informationen werden bei der Ermittlung möglicher Besuchstermine berücksichtigt und ermöglichen so eine gezielte Steuerung. Ein Reporting bietet Einblick in geplante Termine, aktuelle Kennzahlen und in die Ermittlung von Besuchshistorien. Da das Angebot von den Angehörigen gut angenommen wurde, haben wir die Anwendung sukzessive auch auf Besuche von internen Audit- und Arbeitssicherheitsteams ausgeweitet, vom Betriebsarzt, der Medizintechnik, von ambulanten Diensten oder Dozenten. Die Rückmeldungen aus den Einrichtungen waren durchweg positiv. Verbesserungsvorschläge wurden und werden rasch umgesetzt und verbessern das System kontinuierlich. So ist es mit den neuesten Weiterentwicklungen der BesucherApp möglich, „Adhoc“- Besuche – ähnlich der LUCA App – zu buchen, interne und externe Schnelltestergebnisse einzutragen und auszudrucken sowie über die BesucherApp einen QR-Code zur Nutzung in der Corona-Warn-App zu erstellen. Personen, die die Einrichtung betreten, können über den QR-Code in der Corona-Warn-App einchecken. Sofern eine Person eine Corona-Infektion in der App meldet, können alle anderen Personen, die zum gleichen Zeitpunkt in der Einrichtung angemeldet waren, schnell und einfach benachrichtigt werden.

Wird der Digitalisierungsschub mit Ende der Pandemie an Fahrt verlieren?

Wie in anderen Bereichen wirkte die Corona-Krise auch in der Pflege als Beschleuniger für die Digitalisierung, zum Beispiel bei der Ausstattung der Einrichtungen mit Tablets, der Möglichkeit von Video-Calls oder der Entwicklung von Besucher-Apps. Gleichzeitig stieg auch die Bereitschaft von Mitarbeitenden, Bewohner*innen und Angehörigen enorm, digitale Kommunikationsinstrumente etwa für Skype-Gespräche tatsächlich zu nutzen.

Wie unsere Studie (Ipsos/ Korian Stiftung für Pflege und würdevolles Altern) belegt, spielen digitale Tools ohnehin eine immer größere Rolle im Alltag von Senioren. Zu den Tools, die Senioren am häufigsten einsetzen, gehören E-Mails und soziale Netzwerke. Heute nutzt über die Hälfte (53 %) der älteren Menschen mindestens einmal pro Woche soziale Netzwerke, vor vier Jahren war es nur rund ein Drittel (35 %). Darüber hinaus setzen Senioren digitale Tools vermehrt für die Verwaltung ihrer Finanzen (49 %) ein, für die Suche nach Informationen und für die aktive Teilnahme an Online-Foren (38%). Zudem besuchen rund fünf Prozent der Senioren mindestens einmal pro Monat Online-Partnerbörsen.

Wir sehen also: Der Digitalisierungs-Zug ist aufgegleist und wird nicht mehr aufzuhalten sein. Überall in der Welt zeichnen sich aktuell ähnliche Entwicklungen ab. Die Herausforderung wird sein, dieses kreative Potenzial sinnvoll zu nutzen und neue Plattformen für Pflege, Pflegewissen sowie für daraus abzuleitende Entscheidungen in der Pflegerealität zu entwickeln.

Wie wird sich diese Entwicklung auf die Pflegebranche auswirken?

Corona war und ist der Grund, Neues auszuprobieren, zu studieren und auch wieder zu verwerfen – der Bundesregierung ging es schließlich nicht anders. Am Ende bleiben sinnstiftende, digitale Anwendungen, welche die Mitarbeitenden nicht mehr missen wollen. Wir nutzen in unseren Einrichtungen deutschlandweit den „Lindera Mobilitätstest“, mit dem das Pflegepersonal frühzeitig Stürze von Senioren erkennen und diesen vorbeugen kann. Durch eine Ganganalyse auf dem Smartphone oder Tablet spiegelt die App das Gangbild des Bewohners wider und gibt Empfehlungen, welche Muskeln gestärkt oder welche Hilfsmittel genutzt werden sollten. Im Laufe des vergangenen Jahres führten wir den Lindera-Mobilitätstest in allen Einrichtungen deutschlandweit ein. Solche Anwendungen werden wir auch künftig weiter ausbauen und die „neuen“ Datenquellen in bestehende Konzepte integrieren. Oder anders ausgedrückt: Wie gelangen die Daten aus einer Anwendung wie Lindera in die Pflegedokumentation?

Wann immer uns Technologie und Digitalisierung die Möglichkeit geben, die Pflege und Lebensqualität unserer Bewohner zu verbessern, die Angehörigen zu entlasten und stärker in den Alltag unserer Bewohner zu integrieren, werden wir sie nutzen. Wir müssen effizienter arbeiten, damit wir unsere Zeit und Ressourcen auf das Wichtigste konzentrieren können, nämlich auf die beste Pflege für den Menschen. Corona war also mehr der Auslöser, jetzt folgt ein eigenständiger Entwicklungszyklus jenseits der nächsten fünf Jahre.

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Pflegereform: Finanzierungslücken schließen

Künftig werden alle Pflegekräfte nach Tarif bezahlt und Kräfte aus dem Ausland, die in Deutschland Menschen betreuen, erhalten den Mindestlohn – so zwei aktuelle Beschlüsse. Um diese umsetzen zu können, ist eine grundlegende Finanzierungsreform der Pflege nötig, fordert TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji.

Höhere Löhne für Pflegekräfte sind notwendig. Zum einen als Anerkennung ihrer Arbeit, zum anderen, um bei der Personalgewinnung Chancengleichheit zwischen Krankenhäusern und Altenhilfe zu schaffen. Nach Angaben des Arbeitsministeriums erhält nur knapp die Hälfte der rund 1,2 Millionen Pflegekräfte in Deutschland derzeit den Tariflohn. Das geht so nicht weiter, keine Frage. Allerdings müssen die Pflegekassen die höheren Löhne auch refinanzieren, sonst geraten viele Einrichtungen in wirtschaftliche Schieflage. Denn ab dem 1. September 2022, so sieht es die Pflegereform 2021 vor, können nur noch die Einrichtungen mit der Pflegeversicherung abrechnen, die ihre Pflege- und Betreuungskräfte nach Tarif bezahlen.

„Bundesgesundheitsminister Jens Spahn muss sich jetzt dringend mit einer Finanzierungsreform der Pflege beschäftigen“, fordert Anja Sakwe Nakonji. Zwar sieht die verabschiedete Reform eine zusätzliche Querfinanzierung der höheren Löhne durch Steuergelder vor, eine nachhaltige Regelung zur Eigenanteil-Deckelung bei den Pflegekosten fehlt jedoch. „Da ist auch der jährliche Steuerzuschuss von einer Milliarde Euro für die Pflegeversicherung, der ab 2022 gezahlt werden soll, nur ein Tropfen auf den heißen Stein“, so die TERRANUS-Expertin weiter. Die Folgen des demografischen Wandels lassen sich damit nicht bewältigen. Eine weitere Entscheidung bringt immerhin ein wenig Entlastung für die stationär untergebrachten Pflegebedürftigen mit Pflegegrad 2 bis 5 mit sich. So soll deren Eigenanteil im ersten Jahr im Pflegeheim um 5 Prozent, im zweiten um 25 Prozent, im dritten um 45 Prozent und ab dem vierten Jahr um 70 Prozent sinken. Dies betrifft jedoch nicht die Investitionsfolgekosten sowie die Kosten für Unterkunft und Verpflegung.

Hohe Mehrkosten bei der 24/7-Pflege

Bei allen Maßnahmen der Pflegereform fällt eine Gruppe komplett heraus: diejenigen, die ihre Angehörigen zuhause pflegen. Sie versorgen rund 75 Prozent der Pflegebedürftigen in Deutschland. Weil viele Betroffene ihren Angehörigen so lange wie möglich ein selbstbestimmtes Leben zuhause bieten wollen, nutzen sie die Unterstützung ausländischer Pflegekräfte. Schätzungsweise 150.000 bis 300.000 Pflegekräfte aus Osteuropa arbeiten in deutschen Haushalten – und die Entlohnung dieser Kräfte ist oft meilenweit von Mindestlohn oder Tarifbezahlung entfernt.

Die finanzielle Ungleichheit soll nun durch ein aktuelles Urteil des Bundesarbeitsgerichtes korrigiert werden. Demnach erhalten auch sie den Mindestlohn sowie eine entsprechende Entlohnung ihrer Bereitschaftszeiten. Zurzeit prüft das Landesarbeitsgericht, was genau die Bereitschaftszeit der 24/7-Pflegekräften beinhaltet. Sollte das Urteil rechtskräftig werden, wäre die häusliche Pflege für viele kaum noch zu finanzieren, die Nachfrage nach Pflegeheimplätzen und auch die Schwarzarbeit würde explodieren. Die existierenden Pflegeheime könnten die große Zahl der privat Gepflegten im Fall der Fälle jedenfalls nicht ansatzweise aufnehmen. Ursprünglich geplante Erhöhungen des Pflegegeldes oder des Tagespflege-Budgets sowie die Einführung des Entlastungsbudgets wurden in der neuen Reform schließlich ersatzlos gestrichen. Nur die Leistungen zur Finanzierung von Pflegediensten für die medizinische Versorgung werden erhöht. „Höhere Löhne für Pflegekräfte – ob aus Deutschland oder dem Ausland – sind notwendig. Doch ohne finanzielle Solidität ist das nicht ohne zusätzliche Belastungen der Pflegebedürftigen und ihrer Angehörigen umsetzbar“, mahnt Anja Sakwe Nakonji.

Wagnis- und Risikozuschlag für Pflegeheimbetreiber und Pflegedienste

Der Bundesverband privater Anbieter sozialer Dienste e. V. kritisiert in der neuen Pflegereform ein weiteres Detail: Die Bedürfnisse und unternehmerischen Anforderungen privater Betreiber von Pflegediensten und -heimen werden in keiner Weise berücksichtigt. Doch das ist Voraussetzung dafür, dass diese Einrichtungen auch auf lange Sicht zukunftssichere und attraktive Jobs sowie gute pflegerische Angebote für Pflegebedürftige und ihre Angehörigen bieten wollen. Das heißt, neben höheren Löhnen und Gehältern für Pflegende muss zukünftig auch ein entsprechender Zuschlag für Wagnis und Risiko der Unternehmer eingeplant werden. Schließlich schlagen die Personalkosten bei Pflegeeinrichtungen und -diensten im Schnitt mit mehr als 70 Prozent zu Buche. Und die höheren Löhne müssen Pflegeeinrichtungen auch bezahlen können, ohne ihre eigene Existenz zu gefährden, weil die nötigen finanziellen Mittel zur Sicherung und zum Weiterbestehen der Einrichtung schlichtweg fehlen. Bisher gibt es noch kein Zeichen seitens der Kostenträger, neben der Erhöhung der Gehälter auch die unternehmerischen Anforderungen in die Entgeltvereinbarung einzubeziehen und somit den Pflegeeinrichtungen zu ermöglichen, künftige Risiken erfolgreich abzudecken.

Fakt ist: Die deutsche Pflegereform benötigt eine rundum erneuerte und durchdachte Finanzreform. Denn es reicht nicht, dass Pflegekräfte künftig mehr verdienen und mehr Entscheidungsbefugnisse bei der Auswahl der richtigen Hilfsmittel sowie der häuslichen Versorgung von Pflegebedürftigen erhalten. All das will auch finanziert werden – und das nicht auf Kosten der Pflege, der Pflegenden und der Pflegebedürftigen mit ihren Angehörigen.

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Seniorenwohnen: Zeit für den Turbo

Konsequentes Handeln gefragt: Nur ein expansiver Ausbau von Wohn- und Versorgungsformen vermag den aktuellen wie künftigen Mangel an Wohnraum für Senioren zu verhindern. Dazu bedarf es des Schulterschlusses aller Beteiligten, fordert Carsten Brinkmann.

Die Zeit drängt – für Gesellschaft, Politik und Immobilienwirtschaft. Deutschlandweit mangelt es an adäquatem und bezahlbarem Wohnraum für Senioren, und das über alle Wohn- und Versorgungsformen hinweg. Obwohl dieser eklatante Mangel längst bekannt ist, nimmt bislang niemand die gesellschaftliche Herausforderung entschlossen an. Bedenkt man zudem, dass der Beschäftigungsstand bis 2040 von derzeit 45 auf dann 35 Millionen Arbeitnehmer sinkt und damit viele helfende Hände und Beitragszahler wegfallen, wird das wahre Ausmaß der Misere deutlich. Einziger Ausweg: Senioren dabei unterstützen, möglichst lange in den eigenen vier Wänden zu leben, und dazu die gesamte Bandbreite digitaler Assistenzsysteme nutzen. Verbesserte IT, Sensorik, KI und Software ermöglichen bereits heute eine höhere Automatisierung, Flexibilitäts- und Qualitätssteigerung.

So könnte künftig eine beschleunigte Digitalisierung den starken Rückgang bei den Beschäftigten kompensieren. Oder anders formuliert: Es entsteht eine Digitalisierungs-Dividende zur Sicherung des Rentenniveaus, Steigerung des Lebensstandards und für den Sozialausgleich. Und das nicht zum ersten Mal in der Geschichte. Arbeiteten Erwerbstätige zum Beispiel 1950 im Schnitt noch 2.400 Stunden, betrug die Zahl 2020 nur noch rund 1.300. Parallel dazu aber stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) je Arbeitsstunde von 6 auf 50 Euro. Das unterstreicht, wie unbegründet manche Befürchtungen vor der zunehmenden Automatisierung Ende des vergangenen Jahrhunderts waren und letztlich auch für den aktuellen Digitalisierungsschub sein werden.

Denn ohne Assistenzsysteme, ohne altersgerechte Umbauten werden viele ältere Menschen kaum autonom bis ins hohe Alter leben können. So wohnen aktuell in rund drei Millionen deutschen Haushalten eine Person, manchmal auch mehrere, deren Mobilität eingeschränkt ist. Von den rund 42 Millionen Privatwohnungen bundesweit, so die Kreditanstalt für Wiederaufbau, seien dennoch lediglich 560.000 nach bestimmten Kriterien barrierearm, also ohne Schwellen, Stufen, ausreichender Bewegungsfreiheit etc. Damit besteht nach einer aktuellen Evaluierung der Bundesregierung bereits heute eine Versorgungslücke von mehr als 2 Millionen altersgerechten Wohnungen für aktuell rund 18 Millionen Senioren – Tendenz steigend.

Dabei liegen gerade bedarfsgerechte, meist Zweizimmer-Wohnungen inzwischen weit oben in der Gunst älterer Menschen. Doch erschwingliche Angebote in diesem Sektor bleiben weit hinter der Nachfrage zurück, zumal viele Senioren nicht „zahlungskräftig“ genug sind. So verharren sie – aus Mangel an Alternativen – in ihren viel zu großen und eben nicht barrierearmen Wohnungen. Das Dilemma liegt auf der Hand: Der Anteil an Single-Haushalten steigt mit zunehmendem Alter, das verfügbare Nettohaushaltseinkommen hingegen sinkt. Um auch künftig die benötigte Infrastruktur und Alterssicherung gesellschaftlich finanzieren zu können, benötigt Deutschland dringend die aus der Digitalisierung und Automatisierung folgende höhere Produktivität.

Gravierender Mangel: Bedarfsgerechter Wohnraum für 21 Millionen Senioren

Denn in Zukunft dürfte sich der Mangel an bedarfsgerechtem Wohnraum gravierend zuspitzen. Mit den Babyboomern, also den zwischen 1955 und 1969 Geborenen, geht sukzessive die stärkste Generation aller Zeiten in Rente. Bis 2050, so das Statistische Bundesamt, wächst die Zahl der Menschen über 65 Jahren auf 21 Millionen an. Mehr als jeder vierte Deutsche (27 Prozent) gehört dann dieser Alterskohorte an. Noch 1990 umfasste sie gerade einmal 12 Millionen Menschen, machte also weniger als 15 Prozent der Gesamtbevölkerung aus. „Dies zeigt die dringende Notwendigkeit, zügig bedarfsgerechte Wohnangebote für ältere Menschen zu schaffen“, erklärt TERRANUS-Aufsichtsratsvorsitzender Carsten Brinkmann, „sonst droht mittelfristig eine gravierende Wohnungs- und Versorgungsnot für ältere Menschen. Dabei sind die individuellen Wohnvorstellungen der „neuen“ Alten, der Grad des Unterstützungsbedarfs und die finanziellen Möglichkeiten zu berücksichtigen.“

Denn die Gruppe der künftigen „fitten Alten“ gestaltet bewusst ihren dritten Lebensabschnitt. Sie sucht frühzeitig Wohn- und Lebensformen, die einen individuellen Lebensstil und sozialen Austausch mit sicheren Betreuungs- und Pflegeoptionen verbindet. Immer vorausgesetzt, dass sie sich das auch künftig noch leisten kann. Bis 2025 wurde das Rentenniveau zwar auf 48 Prozent des Durchschnittsverdienst eingefroren, danach jedoch fällt die politisch vereinbarte „Haltelinie“. Bereits für 2029 prognostiziert eine aktuelle Bertelsmann-Studie ein Sicherungsniveau von nur noch 46,3 Prozent, das bis 2050 weiter auf 42,6 Prozent sinkt. Kurzum: Die Renten werden kleiner. Bis 2035 könnte der Anteil der Senioren mit Grundsicherung auf bis zu 20 Prozent ansteigen, so die Studie.

Sozialsysteme entlasten: In hohem Tempo bedarfsgerechte Wohnkonzepte entwickeln

„Für Politik, Städteplaner und Wohnungsbau bedeutet dies: Mehr denn je müssen wir Wohnkonzepte und Quartiere entwickeln, die der enorm wachsenden Zahl von Senioren nicht nur Versorgungssicherheit bietet, sondern die sich Rentner auch leisten können“, sagt Carsten Brinkmann, „wir brauchen nicht noch mehr 3-5 Zimmerwohnungen im Hochpreissegment, sondern gut geschnittene, bezahlbare Zweizimmerwohnungen.“ Derzeit verfügen rund 60 Prozent der alleinstehenden Seniorinnen über ein monatliches Nettoeinkommen von bis zu 1.500 Euro, 13 Prozent über mehr als 2.000 Euro. Bei den Senioren sind es etwa 50 beziehungsweise 20 Prozent. Damit ist mehr als die Hälfte der alleinlebenden älteren Menschen berechtigt, eine Sozialwohnung in Anspruch zu nehmen. Nur fehlen davon aktuell auch rund 670.000 Wohnungen auf dem deutschen Markt und die allermeisten sind keineswegs altersgerecht ausgestattet.

Investitionen in dringend benötigte Immobilien-Infrastruktur machen daher auch wirtschaftspolitisch Sinn: Denn das reale Wachstum der Investitionen in Infrastruktur von 1999 bis 2019 blieb mit ca. 10 Prozent deutlich hinter dem gesamtwirtschaftlichen Wachstum mit ca. 20 Prozent zurück. Das bedeutet: Deutschland lebt aus der Substanz mit einer jährlichen Investitionslücke von bis zu 100 Milliarden Euro und einem dadurch entgangenen BIP-Wachstum von geschätzten ein Prozent pro Jahr.

„Wir benötigen das Engagement aller, unserer Gesellschaft, der Politik, Immobilienbranche und Investoren, um in hohem Tempo den aktuellen und mehr noch den künftigen Wohnraum für ältere Menschen zu schaffen“, erklärt Carsten Brinkmann, „es ist an der Zeit, den Turbo einzuschalten! Um mit Investitionen in Immobilien-Infrastruktur die sozialen Sicherungssysteme zu stabilisieren und demografiefester zu machen.“

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Homeoffice: Denken, das ansteckt?

In Zeiten der Lockdowns und hoher Inzidenzen entdeckten Unternehmen die Vorteile des Digitalisierungsschubs und des Homeoffice. Inzwischen legt sich die Euphorie und macht Platz für eine differenziertere Betrachtung. Eine Zwischenbilanz von Carsten Brinkmann.

Eines scheint gewiss: Die „alte“ Normalität einer sturen Präsenzkultur im Büro gehört in vielen Unternehmen der Vergangenheit an. Dennoch, die anfängliche Euphorie über den enormen Digitalisierungsschub macht inzwischen einer Ernüchterung und Differenzierung der künftigen Homeoffice-Potenziale Platz. Denn mit der Zeit sinken das Wohlbefinden und die Resilienz vieler Mitarbeiter und verdrängen den positiven Elan aus dem Frühjahr 2020. Damals klinkten sich quasi über Nacht Millionen Beschäftigte vom heimischen Schreibtisch und mit autodidaktischem Eifer in ihre Betriebe ein.

Digitalisierung und neue Arbeitsformen: Erfahrung aus der Lockdown-Zeit

Zunächst mit Erfolg – die Leistungsfähigkeit, so Studien des Fraunhofer-Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO), blieb gleich oder stieg anfänglich sogar an. Aus der Not geboren, nutzten Arbeitgeber wie Arbeitnehmer die Gunst der Stunde und sammelten Erfahrungen mit digitaler Technik und angepassten Arbeitsformen, die im medizinischen Bereich anders aussehen als beispielsweise im Rechnungswesen. Deutlich wurde auch, dass kreative Ideen und Innovationen eher durch lebendigen Austausch, durch die „Schwarmintelligenz“ im Team als in einsamen Kemenaten entstehen. Und vor allem Dienstleistungen leben von der engen Beziehung zwischen Menschen, denn insbesondere der persönliche Kontakt schafft Vertrauen und langfristige Bindungen.

Die nun beschleunigte Digitalisierung könnte uns bei der Bewältigung der demografischen Entwicklung entscheidend unterstützen, beispielsweise den starken Rückgang bei Beschäftigten und insbesondere bei Fachkräften zu kompensieren. Durch Produktivitäts- und Effizienzsteigerung entstünde langfristig eine Digitalisierungs-Dividende zur Sicherung des Rentenniveaus, Steigerung des Lebensstandards und für den Sozialausgleich. Und das geschieht nicht zum ersten Mal in der Geschichte. Arbeiteten Erwerbstätige zum Beispiel 1950 im Schnitt noch 2.400 Stunden, betrug die Zahl 2020 nur noch rund 1.300. Parallel dazu stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) je Arbeitsstunde von 6 auf 50 Euro. Das unterstreicht, wie unbegründet manche Befürchtungen vor der zunehmenden Automatisierung in der Vergangenheit waren und schließlich auch für den aktuellen Digitalisierungsschub sein werden: Sie verbessert unser Dasein und unser Miteinander.

Echte „Homeoffice-Typen“ sind eher selten

Was aber folgt aus der Erfahrung der beschleunigten Digitalisierung, wenn der persönliche Kontakt für viele Aufgaben unabdingbar scheint. Es blieben noch standardisierte Arbeitsprozesse, die sich ebenso gut im Homeoffice wie in Präsenz bearbeiten lassen. Fördert dann Homeoffice die Zufriedenheit und Leistungsfähigkeit der Mitarbeiter? Eine Typfrage, denn inzwischen ist klar: Die „neue Welt“ verlangt den Menschen weit mehr ab als Teams, Zoom & Co. Glauben machen. Technologie allein reicht eben nicht aus, um eine neue Arbeitswelt zu schaffen. Es geht um das richtige Mindset und eine Arbeitskultur, die ein positives Umfeld schafft und Ergebnisse befördert. Modelle, die in der analogen Welt passten, müssen ins Virtuelle transformiert werden: Das bedarf eines neuen Miteinanders und anderer Regeln.

Denn, ob Homeoffice gelingt oder gar Vorteile bringt, hängt nicht nur von der konkreten Aufgabe oder Organisationsstrukturen ab. Es sind auch Faktoren bestimmend, die in der Persönlichkeit des Mitarbeiters und seiner Haltung liegen. Drei elementare Unterschiede machen Psychologen dafür verantwortlich: Der erste unterscheidet Mitarbeiter danach, wie wichtig ihnen soziale Kontakte für ihr Wohlbefinden sind. Ein weiterer bewertet, ob und wie motiviert Mitarbeiter selbstständig und ohne Teamspirit arbeiten. Und der dritte beschreibt den Grad an Eigenverantwortung und Eigeninitiative, mit dem der Einzelne seine Entscheidungen trifft. Wer gerne und motiviert alleine arbeiten und Aufgaben durchdenken kann, mühelos Entscheidungen fällt, ein hohes Maß an Eigenverantwortung trägt sowie sich selbst zu strukturieren vermag, ist der ideale Homeoffice-Typ. Ihn „verlangt“ nur selten nach einem Team. Das trifft nach Schätzungen der Arbeitspsychologen bestenfalls auf ein Drittel aller Menschen zu. Denn es gibt auch jene, die erst inmitten des Teams aufblühen und engagiert mitarbeiten, gerne Rücksprache mit dem Vorgesetzten halten, klare Zielvorgaben wünschen und Entscheidungen nicht alleine fällen möchten. Dieser Typus mag ein guter Teamplayer sein, Homeoffice-Begabungen zählen weniger zu seinen Stärken.

Das bedeutet auch: Die hybride Arbeitswelt ist keineswegs ein Allheilmittel, das Unternehmen automatisch produktiver und Mitarbeiter glücklicher macht. Wer nur selten persönlich im Büro erscheint, verliert langfristig die Bindung an das Unternehmen und wird von Kollegen und Vorgesetzten anders wahrgenommen. Das beeinflusst natürlich auch die berufliche Weiterentwicklung. In Zukunft kommt dem „Büro-Raum“ eine neue Bedeutung zu, mehr denn je wird er zum Ort der Kommunikation und des Zusammenwirkens. Auf den ersten Blick mag die neue mobile Arbeitswelt für Mitarbeiter, sofern sie nicht in der Produktion oder mit Patienten arbeiten, überwiegend Vorteile bringen: weniger Dienstreisen und Berufspendelei, mehr Zeit für Familie und Hobbies. Zudem wird nach der Corona-Zeit wohl niemand mehr als Drückeberger angesehen, nur weil er überwiegend mobil arbeitet. Doch soziale Kontakte, der Austausch untereinander und die persönliche Weiterentwicklung finden im „Homeoffice“ nur sehr begrenzt statt. Noch zudem bieten das „geregelte“ Arbeiten im Büro Orientierung und begrenzt die Vermischung von Arbeits- und Freizeit. Wer heimkehrt, darf „abschalten“ und sich erholen.

Virtuelle Teams fordern neue Führungsfähigkeiten

Auch die Anforderungen an die Führungskräfte steigen, erfordern mehr Disziplin und andere Befähigungen als bislang. Neben vielen digitalen Fertigkeiten, häufigen virtuellen Einzel- und Teammeetings müssen Leitungskräfte lernen, Prozesse viel stärker zu strukturieren und intensiver den Austausch mit jenen Teams oder Mitarbeitern zu halten, die sich „auf Distanz“ verlieren könnten. Es bedarf viel Aufmerksamkeit, um niemanden zu übersehen. In hybriden Arbeitsmodellen müssen Führungskräfte ihre Mitarbeiter intensiver wahrnehmen, um zu unterstützen und einschätzen, ob sie in den Projekten vorankommen, es Probleme oder Spannungen im Team gibt. Bei Präsenz im Büro nehmen die Führungskräfte das viel schneller wahr als in Teams, die sich parallel in analogen und digitalen Räumen bewegen.

Nimmt man „Digital Leadership“ ernst, bedeutet es weitaus mehr, als die neuen virtuellen Instrumente zu beherrschen. Es gilt zu differenzieren, welche Prozesse, welche Mitarbeitertypen oder ganze Teams virtuell gut agieren und in welchen Bereichen es zu weniger Kundenbindung, einer abnehmenden Resilienz und Leistungsfähigkeit der Mitarbeiter führt. Das ist umso wichtiger, als viele Unternehmen auch nach der Pandemie Homeoffice weiterführen werden. Der größere Teil zielt jedoch nicht auf die vollständige Relokalisierung der Arbeit an den Heimarbeitsplatz, sondern auf hybride Mischformen. Der permanente Arbeitsplatz in der eigenen Wohnung leistete im Umgang mit der Pandemie einen bedeutsamen Beitrag. Als Leitmotiv für die Nach-Corona-Zeit jedoch scheint er sich nicht generell zu eignen – auch wenn Remote Work flexibleren Lebensentwürfen entgegenkommt und wohnortunabhängig Mitarbeiter erreichbar macht.

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Bedarfskompass Stuttgart: Lücken im Ländle

Es wird eng zwischen Stuttgarter Talkessel und dem Birkenkopf: Die Landeshauptstadt bietet kaum noch freie Pflegeplätze, die Wartelisten der Pflegeheime sind prall gefüllt. Dabei wächst die Bevölkerung in der Altersgruppe 65+ bis 2040 um rund 50 Prozent, wie der TERRANUS Bedarfskompass zeigt.

Sie zählt zu den reichsten Städten Deutschlands, in der noch immer das Herz der Automobilindustrie schlägt. Vier Prozent des deutschen Bruttoinlandsprodukts werden allein in der Metropolregion Stuttgart erwirtschaftet. Kein Wunder also, dass die Preise für Wohneigentum und Grundstücke nach München und Berlin zur den teuersten der Republik gehören. Daran ändert auch die Pandemie wenig, die Preise für Baugrundstücke blieben bislang stabil, die für Wohneigentum stiegen selbst 2020 weiter an.

Seit Jahren übersteigt die Nachfrage nach Grundstücken in der schwäbischen Metropole das Angebot. Und so sind geeignete Bauflächen für Pflegeheime nicht nur teuer, sondern auch rar. Konkret bedeutet dies: Ein Quadratmeter Bauland kostet in der Innenstadt leicht 2.000 Euro und mehr, in der Nähe des Schlossgartens liegt der Preis sogar bei rund 3.000 Euro. In den umliegenden Bezirken pendelte er sich immer noch auf beachtliche 1.500 bis 2.000 Euro ein. „So finden sich kaum geeignete Bauflächen für Pflegeheime“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu, „noch zudem sind die aufgerufenen Preise, wie in vielen Großstädten, nicht refinanzierbar.“

Generationswechsel: 2040 jeder vierte Stuttgarter älter als 65 Jahre

Ein Dilemma für die Pflegebedürftigen und ihre Angehörigen in der Landeshauptstadt, in der dringend in den Neubau von Pflegeeinrichtungen investiert werden müsste. „Die Stadt weiß, dass sie den Bedarf an Pflegeplätzen aktuell nicht decken kann“, berichtet etwa die Stuttgarter Zeitung, „und in Zukunft erst recht nicht.“ Bereits heute werden pflegebedürftige Stuttgarter auf der Suche nach stationärer Pflege häufig abgewiesen, in Zukunft dürfte sie meist aussichtslos bleiben.

Zum einen resultiert dieser Mehrbedarf aus der demografischen Veränderung, jeder fünfte Stuttgarter wird 2030 älter als 65 Jahre alt sein, 2040 wird dies sogar für jeden Vierten gelten. Verstärkt wird der Mangel noch durch die Umwandlung von Doppel- in Einzelzimmer, die sich aus der Umsetzung der veränderten Landesheimbauverordnung ergibt und wodurch sich die Zahl der bereits bestehenden Plätze weiter verringert. Selbst ein Ausweichen auf ambulante Pflege scheint derzeit keine Option, es sei „schwierig, freie Kapazitäten bei Pflegediensten aufzutun“, so die Stuttgarter Grünen, „Angehörige und Krankenhaussozialdienste finden nur mit großer Mühe eine ambulante Anschlussversorgung nach einem Krankenhausaufenthalt.“

Analyse belegt: Mangel herrscht bereits bei mittlerem Versorgungsgrad

Dabei liegt der Versorgungsgrad mit stationären Pflegeplätzen für Stuttgarter über 65 mit 4,89 Prozent ohnehin im bescheidenen Mittelfeld, etwa gleichauf mit Berlin und deutlich hinter Hamburg mit 5,28 und Hannover mit 6,17 Prozent. Stadt für Stadt analysiert TERRANUS nicht nur, wie die aktuelle Situation aussieht, sondern auch, wie sich der Bedarf an Pflegeplätzen bis zum Jahr 2040 in den deutschen Metropolen und Ballungszentren entwickeln wird. Damit liefert der Bedarfskompass ein verlässliches Instrument dafür, wo Investitionen in professionelles Pflegepersonal und bauliche Infrastruktur besonders dringend benötigt wird. Neben der Analyse für Stuttgart veröffentlichte Deutschlands führende Managementberatung für den Betrieb von Pflege- und Sozialimmobilien bereits die Zahlen für München, Berlin, Hamburg, Köln und Hannover, weitere sechs Städte folgen.

Rasch Platz schaffen: Der Bedarfskompass für Stuttgart steht auf „rot“. Bis 2040 steigt der Bedarf an zusätzlichen Pflegeplätzen um 40,2 Prozent und damit auch die benötigten Investitionen in bauliche Infrastruktur sowie in qualifiziertes Fachpersonal.

Neu bauen, zügig investieren: Bei gleichbleibendem Versorgungsgrad steigt der Bedarf an zusätzlichen Pflegeplätzen in Stuttgart um 40,2 Prozent. Zudem stehen Investitionen in Ersatz- und Umbauten für jene Pflegeheime an, die in die Jahre gekommen sind oder nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Noch mag die Landeshauptstadt mit einem Durchschnittsalter von 42 Jahren recht jung wirken, während das Durchschnittsalter in Deutschland bereits bei 44,5 Jahren liegt. Dafür holt Stuttgart aber rasch auf: Bis 2040 steigt der Anteil der über 65-Jährigen, so die Prognose des Statistischen Bundesamts, von derzeit 18,4 auf dann 24,9 Prozent an. Bei gleichbleibendem Versorgungsgrad benötigt die Stadt insgesamt mindestens 7.557 Pflegeplätze. Klettert dieser Wert jedoch weiter nach oben, weil die alternde Babyboomer-Generation ohnehin weniger Kinder hat und somit seltener zu Hause von Familienmitgliedern gepflegt werden kann, dürften noch deutlich mehr stationäre Pflegeplätze benötigt werden als bislang berechnet.

Da der Kaufkraftindex mit 111,5 in Stuttgart deutlich über dem Bundesdurchschnitt (100) liegt, könnten sich gerade in der Landeshauptstadt auch Investitionen in hochwertigere Seniorenresidenzen rechnen. „Aber auch für diese Alternativen bedarf es dringend geeigneter Grundstücke “, erklärt Bienentreu, „damit die Versorgung der Stadtbevölkerung in Zukunft gesichert ist. Denn wenn nicht bald investiert wird, werden wir dramatische Engpässe sehen.“

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Jetzt neu: TERRANUS Branchen-Monitor 2021

Stresstest bestanden: Investitionen in Pflegeheime und neue Wohnformen für Senioren überzeugen auch in der Krise. Was macht die Nische resilienter als andere Assetklassen? – Jetzt im TERRANUS Branchen-Monitor 2021.

Mitten in der Corona-Krise stieg das Interesse der Investoren an Seniorenimmobilien deutlich. Und während der Hotel- und Büro-Immobilienmarkt schwächeln, spielen die Spezialimmobilien ihre Stärken aus. Warum Pflegeheime und neue Wohnformen für Senioren auch in Zeiten der Pandemie mehr denn je als nachhaltige und konjunkturunabhängige Anlage überzeugen, erklärt der neue Branchen-Monitor kompakt auf 19 Seiten.

Damit liefert er Investoren, Banken und Betreibern den entscheidenden Wissensvorsprung für ein erfolgreiches Investment in Pflegeimmobilien. Bestellen Sie jetzt den TERRANUS Branchen-Monitor 2021!

Im Fokus: Logistik-, Wohn- und Seniorenimmobilien in Pandemie-Zeiten

Sie stehen in der Corona-Krise auf der Gewinnerseite: Wohn- und Senioren- sowie Logistikunternehmen. Denn während die Pandemie bei anderen gewerblichen Immobilien zu großen Miet- und Pachtausfällen führte, konnte bei Pflegeimmobilien davon kaum die Rede sein. „Aus meiner Sicht hat sich der Seniorenimmobilienmarkt seit Ausbruch der Corona-Krise gut behauptet“, sagt TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu zu der Entwicklung. Warum er für 2021 trotzdem mit einer Seitwärtsbewegung oder wieder leicht sinkenden Renditen rechnet, wieso es bei einer Investition in die Assetklasse Pflegeimmobilien oder Betreutes Wohnen Berater mit fundierten Kenntnissen zum Betreibermarkt und zu den unterschiedlichen gesetzlichen Vorgaben in den 16 Bundesländern bedarf, erläutert der neue TERRANUS Branchen-Monitor.

Die Themen im Überblick:

Was macht die Nische Pflegeimmobilien resilienter als andere Assetklassen?
Warum sind moderne Wohnformen für Senioren ein so spannendes Thema?
Was braucht es, um Pflege auch in Zukunft finanzieren zu können?
Wieso setzen Wissenschaftler, Pflege- und IT-Branche auf neuen Digitalisierungsschub in der Pflege?

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Umzug: Vertraute Expertise in neuen Räumen!

Es ist endlich geschafft: Nach 20 Jahren in der Zeppelinstraße finden Sie unsere neuen Geschäftsräume ab dem 01.05.2021 nun im Cäcilienkloster 6 in 50676 Köln.

Der Name verrät es schon: Unsere neuen Büroräume befinden sich in historischer Umgebung, direkt gegenüber von St. Cäcilien. Die Kirche gehört zu den zwölf großen romanischen Kirchen in der Altstadt Kölns und ist seit 1956 architektonischer Höhepunkt des bekannten Schnütgen Museums für mittelalterliche Kunst.

360 Grad im Fokus

Aber damit nicht genug der Neuigkeiten: Auch unsere Website erscheint jetzt in Teilen verändert. Sie enthält noch mehr Informationen und Antworten auf Fragen rund um das Thema Spezialimmobilien. Herzstück ist unsere interaktive 360-Grad-Grafik auf der Über-uns-Seite. Diese liefert einen Überblick über unsere Leistungen:

Strategie- & Management-Beratung
Sanierung, Restrukturierung & Interimsmanagement
Monitoring, Reporting & Benchmarking
Verkehrswertermittlung, Asset-Management
Commercial Due Diligence
Transaktionsberatung & M&A-Advisor
Immobilien- & Betreiber-Vermittlung
Markt-, Standort- & Wettbewerbsanalyse

Antworten auf wichtige Fragen

Zusätzliche Informationen bieten auch unsere zielgruppenspezifischen FAQs zu den Themen Immobilien und Betreiber, die wir regelmäßig aktualisieren und ergänzen. Auch unsere Publikationen Branchenmonitor, Pflegereport sowie Whitepaper finden sich künftig unter einem eigenen Menüpunkt und sind damit noch leichter zu erreichen.

Es hat sich also einiges bei uns verändert, ein Besuch lohnt sich daher auf jeden Fall – ob persönlich oder virtuell.

Doch bei allen Veränderungen bleibt eines wie gehabt: Wir liefern Ihnen die Antworten auf Ihre Fragen und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.

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2021: Handlungsdruck steigt!

Eine Erkenntnis drängte sich mit dem Ausbruch von COVID-19 ins Bewusstsein aller: Pflege zählt zu den elementaren Bedürfnissen im Leben. Sie ist nicht nur „systemrelevant“, sondern prägt als zentrale „soziale Frage der 20er Jahre“ auch unsere Perspektive auf 2021 und das kommende Jahrzehnt. Ein Ausblick auf die drängendsten Fragen in diesem Jahr.

Eigentlich ist der Gedanke nicht neu: Pflege zählt zu den wirklich zentralen menschlichen Bedürfnissen. Doch die Strukturen im Gesundheitswesen und die mangelnde öffentliche Aufmerksamkeit verstellten in der Vergangenheit häufig den Blick auf diese Tatsache. Mit Ausbruch von COVID-19 im März 2020 änderte sich das, voller Anerkennung blickt die Gesellschaft seither auf die Pflegenden inmitten der Pandemie. Sie bescherte den Pflegeeinrichtungen und Krankenhäusern, den Pflegenden, Pflegebedürftigen und ihren Angehörigen eine Belastungsprobe, wie wir sie in unserer Generation bislang noch nicht erlebt haben.

„Die Krise offenbarte, dass in unseren stationären und ambulanten Pflegeeinrichtungen Menschen arbeiten, die fachlich kompetent sind und sich in dieser Ausnahmesituation für die Senioren und ihre Familien mit individuellen Lösungen, organisatorischem Aufwand und persönlichem Engagement einbringen“, erklärt TERRANUS Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji. „Das Jahr 2020 wird sicher in unserer kollektiven Erinnerung bleiben. Jetzt kommt es darauf an, die gewonnenen Erkenntnisse zügig für den Auf- und Ausbau solider und nachhaltiger Strukturen zu nutzen.“

Entscheiden und handeln: Von der Finanzierung bis zum Pflegekraftmangel

Mag die Krise auch demonstrieren, dass Pflegende und Pflegeeinrichtungen weit über sich selbst hinauswuchsen, zeigten sich in ihr aber auch zahlreiche strukturelle Mängel, und sie führte dazu, dass grundlegende Debatten aufgeschoben wurden. Für 2021 stehen diese Themen drängender denn je auf der Agenda:

Vergütung der Pflege: Der Pflegekraftmangel in Deutschland spitzt sich bei weiterhin steigender Nachfrage zu. Eine angemessene Vergütung für Mitarbeiter in Pflegeeinrichtungen erhöht nicht nur prinzipiell die Attraktivität des Berufs. Sie ist auch vor dem Hintergrund der generalistischen Pflegeausbildung dringend notwendig, um eine Chancengleichheit bei der Mitarbeiterakquise zwischen Krankenhaus und Altenhilfe herzustellen.
Finanzierung von Pflegeleistungen: Steigende Personalkosten durch eine attraktivere Vergütung der Pflegekräfte wird aber auch die Kosten für die Pflegeversicherung in die Höhe treiben. Dabei stellt sich prinzipiell die Frage: Wie lassen sich steigende Pflegeleistungen langfristig finanzieren? Und welche Leistungen werden von der Pflegeversicherung abgedeckt, um eine Leistungsgerechtigkeit unter den sich differenzierenden Pflege- und Wohnformen zu gewährleisten? Eine Ungleichbehandlung der Sektoren (ambulant vor stationär) würde künftig die Entwicklung vielfältiger und individueller Versorgungsformen hemmen. Die Unterscheidung nach „Wohnen“ und „Pflege“ hingegen erlaubt eine Angebotsvielfalt und Leistungsgerechtigkeit. So ermöglicht etwa die Trennung der Kosten für Unterkunft und Verpflegung pflegebedürftigen Menschen eine individuellere Lebensführung und die Mitbestimmung darüber, welches Wohn- und Lebensumfeld sie sich leisten wollen.
Deckelung der Eigenanteile in Pflegeheimen: Ganz gleich, ob Politik und Öffentlichkeit über höhere Gehälter für Pflegekräfte oder über die Deckelung der Eigenanteile in der stationären Pflege debattieren – nur ein ehrlicher Diskurs um die gesamtgesellschaftlichen Kosten schafft Klarheit. Eine Begrenzung des Eigenanteils etwa auf maximal 700 Euro pro Monat und längstens 36 Monate entlastet Pflegebedürftige sowie ihre Angehörigen und ist wünschenswert, damit ein bescheidener Wohlstand durch die Pflegekosten nicht völlig aufgezehrt wird und in die Sozialhilfe führt. Gleichzeitig gilt es, offen darüber zu diskutieren, welche Gelder wir gesellschaftlich für Pflege bereitstellen und wie wir sie sinnvoll verteilen können.
Einsatz von Pflegehilfskräften: Der eklatante Pflegefachkraftmangel wird sich angesichts der kontinuierlich steigenden Zahl an Pflegebedürftigen weiter zuspitzen. Die Debatte darum, welche Aufgaben auch Pflegehilfskräfte oder andere Berufsgruppen wie etwa Physio- oder Ergotherapeuten übernehmen können, wird von zentraler Bedeutung sein. Welche Qualifizierungen zusätzlich erforderlich sind, um die Qualität der Pflege garantieren zu können, sollte offen diskutiert werden und in Delegations- und Schulungskonzepte münden.
Vorsorge im Sinne des Katastrophenschutzes: Die exakte Überprüfung der Pandemiepläne auf lokaler Ebene und die Festlegung von Handlungsketten etwa bei Lieferengpässen von Schutzkleidung schützt vor Blindflügen, wie wir sie zu Beginn der Corona-Krise erlebten. Damit ließen sich vorab die Frage von Quarantänebereichen klären, die Organisation von Testzentren festlegen oder Vorgaben für die Vorsorge der einzelnen Einrichtungen definieren. Im Ernstfall weiß dann jeder, wie der Prozess abläuft.
Geriatrische Rehabilitation ausbauen: Es braucht dringend einen bedarfsgerechten Ausbau der Rehabilitationseinrichtungen für hochbetagte Menschen, da diese Einrichtungen in den meisten Fällen eine stationäre oder ambulante Weiterversorgung nach einem Krankenhausaufenthalt bereitstellen. Die geriatrischen Reha-Fälle steigen seit Jahren, bislang aber wird der Ausbau vernachlässigt.

Die Liste der Herausforderungen für 2021 ließe sich lange fortführen. „Auch wenn die Pflegeeinrichtungen derzeit noch mit der Bewältigung der Pandemie und der enormen Test- und Impflogistik ausgelastet sind,“so Anja Sakwe Nakonji, „ist es jetzt Zeit, zügig die drängenden Fragen zu klären und die Weichen für die Zukunft zu stellen.“ Denn in einem Punkt sind sich wohl alle mit Bundesgesundheitsminister Jens Spahn einig: „Pflege ist die soziale Frage der 20er Jahre!“

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Gesetzliche Klarstellung: Mietzahlung in der Pandemie

Bei staatlich angeordneten Schließungen und Beschränkungen, die zu eingeschränkter Nutzbarkeit von Miet- bzw. Pachtobjekten führt, kann gewerblichen Mietern eine Anpassung der Mietzahlung wegen Störung der Geschäftsgrundlage zustehen. Diese Regelung beschloss der Bundestag jetzt für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von angeordneten COVID-19 Maßnahmen betroffen sind.

Mit Beginn der Corona-bedingten Maßnahmen im Frühjahr 2020 rückte eine juristische Zweifelsfrage in den Fokus: Welche Auswirkungen haben eine eingeschränkte Nutzbarkeit von Immobilien auf die Zahlungspflichten der betroffenen Mieter oder Pächter? Für Pflegeimmobilien stellt sich die Frage möglicherweise bei verwaisten Tagespflegen, Belegungsstopps oder in wenigen Fällen bei der angeordneten Schließung ganzer Pflegeeinrichtung, wie erst jüngst im Landkreis Diepholz oder in Berlin-Schöneberg geschehen.

Zum Teil entschieden Gerichte mit unterschiedlichen Urteilen – während im einen die Mietanpassung als notwendig und geboten erachtet wurde, lehnte das andere sie ab und sah das Verwendungsrisiko der Mietsache beim Mieter. Idealerweise einigen sich Mieter und Vermieter im gegenseitigen Interesse auf eine einvernehmliche Regelung.

Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

Aus Gründen der Klarstellung hat der Gesetzgeber am 17. Dezember 2020 zwei wesentliche Neuregelungen beschlossen. Dies betrifft § 7, Artikel 240 EGBGB, und stellt fest: Sind gewerblich vermietete oder verpachtete Grundstücke oder Räume infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, wird vermutet, dass sich aufgrund der behördlichen Maßnahmen ein wesentlicher Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB geändert hat. Demzufolge hat sich die Grundlage des Mietvertrags nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert.

Für die Praxis gilt: Einvernehmliche Einigung erarbeiten!

Der Gesetzgeber wollte mit der Neuregelung bestehende Unsicherheiten beseitigen und nicht die Verhandlungsposition gewerblicher Mieter bzw. Pächter stärken. Daher blieben die Kernelemente der in § 313 BGB geregelten Störung der Geschäftsgrundlage und der allgemeinen mietrechtlichen Regelungen unangetastet. Es zählt nach wie vor der Einzelfall, wonach der Mieter darzulegen und zu beweisen hat, dass die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die durch die Pandemie verursachten Veränderungen vorausgesehen hätte. Er muss insbesondere die Unzumutbarkeit einer unveränderten Beibehaltung des Mietvertrages aufgrund angeordneter Schließung oder Beschränkung der Nutzbarkeit im Zusammenhang mit der COVID -19-Pandemie nachweisen, die zu erheblichen Umsatzeinbußen führen und nicht durch den staatlichen Rettungsschirm für Pflegeeinrichtungen oder Kostensenkungen kompensiert werden können. Bei weniger frequentierten Tagespflegen oder niedriger belegten Pflegeheimen in Folge von Fachkräftemangel oder höheren Sterberaten, die nicht direkte Folge der behördlichen Beschränkungen sind, bleiben die Kernelemente der in § 313 BGB geregelten Störung der Geschäftsgrundlage und der allgemeinen mietrechtlichen Regelungen voraussichtlich bestehen.

Eine pauschale gesetzliche Mietminderung aufgrund der Pandemie oder einseitiger Risikozuordnung sieht die Neuregelung nicht vor. Das Minderungsrecht bleibt unangetastet, der Mieter selbst muss aktiv werden. „In der Praxis und besonders in der jetzigen unsicheren Situation“, erklärt TERRANUS-Aufsichtsrat Carsten Brinkmann, „sollten Betreiber und Vermieter vor allem miteinander reden und sich bemühen, diese anhaltende Krise gemeinsam zu überstehen. Eine Abmachung auf befristete Stundungen oder Mietreduzierungen schaffen womöglich ein solideres Fundament, um nach überstandener Krise ein vertrauensvolles und möglichst langfristiges Mietverhältnis fortzusetzen.“

Bei aller Unsicherheit ist jedoch gewiss: Wer jetzt einen Mietvertrag neu abschließt, ist sich des Pandemierisikos bewusst und sollte die Folgen vertraglich regeln. Denn dem Neumieter wird es künftig schwerer fallen, sich auf die nun gesetzlich normierte Vermutung einer Störung der Geschäftsgrundlage zu berufen.

Redaktionsschluss für diesen Beitrag war der 4. Januar, er stellt keine Rechtsberatung dar und kann die individuelle rechtliche Beratung, die die Besonderheiten des Einzelfalls und des jeweiligen Mietvertrags berücksichtigt, nicht ersetzen.