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Fachwissen zum Download: TERRANUS Whitepaper

Konkrete Beratung zum Nulltarif: Das TERRANUS Whitepaper zur Neureglung der Investitionskosten in NRW erklärt, womit Betreiber und Immobilienbesitzer ab Mitte 2021 rechnen müssen. Ein zweiter Leitfaden unterstützt mit Tipps und Tools zur Standortanalyse für neue Wohn- und Pflegekonzepte.

Profitieren Sie vom Fachwissen unserer Experten: Mit zwei Whitepapern startet TERRANUS seine neue Reihe von Leitfäden, Studien und Tools, um Betreibern, Immobilienbesitzern sowie Investoren wertvolle Beratung aus erster Hand zu liefern. Jedes Whitepaper widmet sich einer konkreten Fragestellung aus dem operativen Geschäft, legislativen Neuregelungen, veränderten Rahmenbedingungen oder der aktuellen Marktentwicklung. Dazu liefert Deutschlands führende Managementberatung für Sozialimmobilien und den Betrieb von Pflege- und Seniorenheimen konkrete Lösungen und Handlungsoptionen zum gebührenfreien Download.

Den Start machen das TERRANUS Whitepaper zur Neuregelung der Investitionskosten in NRW sowie der Leitfaden zur Standortanalyse für neue Wohn- und Pflegekonzepte und zur Suche leistungsstarker Kooperationspartner.

Im Fokus: Aufhebung des Bestandsschutzes der Investitionsfolgekosten im Mietmodell

Das Whitepaper zur Neuregelung der Investitionskosten in NRW beschreibt die Auswirkungen des GEPA NRW auf die Refinanzierung bestehender Pflegeimmobilien ab Mitte 2021 und erklärt, welche Parameter der sogenannten „fiktiven Vergleichsrechnung“ zugrundeliegen. „Mit der Neukalkulation der Investitionsfolgekosten werden wir vermehrt Insolvenzen bei Betreibern sehen“, prognostiziert TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu. Für Betreiber wie Vermieter von Pflegeimmobilien stellen sich daher folgende Fragen:

Wie entwickeln sich die Investitionskosten bei meiner Pflegeimmobilie?
Wann steht die nächste Zinskonversion an und wie wirkt sich diese auf die Höhe der Investitionsfolgekosten aus?
Und: Welche Folgen resultieren daraus für das Geschäftsmodell der Betreiber sowie für die Miete oder Pacht von Pflegeimmobilien?

Eckpunkte der Standortbewertung und Kriterien für die Suche nach Kooperationspartnern

Das zweite Whitepaper widmet sich den Fragen, ob sich ein Standort eher für eine klassische Pflegeeinrichtung, für Betreutes Wohnen oder für Service- oder Residenz-Wohnen eignet und anhand welcher Kriterien sich potenzielle Kooperationspartner auswählen lassen. „Relevante Daten und Kennzahlen analysieren, die Marktsituation im jeweiligen Umfeld kennen – das bildet die Basis für jede strategische Überlegung“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji und stellt zentrale Analysetools und -parameter vor. Denn zu Beginn jedweder Planung von Neu- oder Ausbau gilt für Betreiber und Investoren fundiert zu ermitteln:

Für welches Pflege- und Wohnkonzept eignet sich dieser Standort?
Welche Wohn- und Pflegekonzepte sind zukunftsfähig, wie lassen sich Potenziale und Risiken analysieren?
Und: Finden sich leistungsstarke Kooperationspartner für das spezifische Konzept im jeweiligen Umfeld?

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TERRANUS Pflege-Report 2020

Kompaktes Wissen für strategischen Erfolg: Vor welchen Herausforderungen stehen Betreiber und Investoren angesichts neuer Wohn- und Pflegewünsche der Generation 65+? Warum führt die Neukalkulation der Investitionsfolgekosten zu mehr Insolvenzen? Antworten auf die drängendsten Fragen der Branche in und nach der Corona-Krise liefert der TERRANUS Pflege-Report 2020.

Neue Lebensstile, gestiegene Ansprüche: Auf die individuellen Wünsche der heutigen Generation 65+ reagieren Betreiber zunehmend mit vielfältigen Wohn-und Pflegeangeboten. Daraus resultiert auch, dass die Betriebe sich mehr und mehr zu Verbundanbietern entwickeln, die sich freier denn je zwischen den vollstationären, teilstationären und ambulanten Finanzierungssäulen des deutschen Gesundheitswesens bewegen.

Was gesellschaftlich sinnvoll erscheint und den hohen Bedarf an Senioren-Wohnen langfristig decken könnte, wird jedoch immer wieder durch Regulierungsinitiativen einzelne Bundesländer gebremst. Egal, ob es sich um übergreifende Kooperationen aus den unterschiedlichen Sektoren handelt oder ob sich bestehende Pflegeeinrichtungen durch neue Gesetze – wie das Beispiel der Neukalkulation von Investitionsfolgekosten in NRW zeigt – in ihrer Existenz bedroht fühlen.

Wie die Branche mit viel Kreativität neue Konzepte für die Zukunft entwickelt, warum der Gesetzgeber – auch im Hinblick auf die andauernde Corona-Pandemie – zeitnah zukunftssichere und über Bundesländergrenzen hinweg einheitliche Reformen vornehmen sollte, erklärt der neue Pflege-Report kompakt auf 19 Seiten. Er liefert Betreibern, Banken und Investoren aktuelle Fakten für den wirtschaftlichen Erfolg einer Einrichtung.

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Im Fokus: Standorte und Partner für vielfältige Wohn- und Pflegekonzepte

Die Corona-Pandemie rückte die Pflege älterer Menschen stärker denn je in den Focus der Aufmerksamkeit. Doch neben der Wertschätzung braucht es vor allem viel Kreativität und Ressourcen, um zukünftig den enormen Bedarf an Senioren-Wohnen samt Service und Pflege abzudecken. Eine echte Chance für Betreiber, Investoren und Wohnungsbaugesellschaften, die mit neuen Konzepten auf die demografische Entwicklung und die veränderten Wünsche der Senioren reagieren. Wie aber findet sich bei steigenden Grundstückspreisen ein geeigneter Standort und welche Kriterien sind an Kooperationspartner anzulegen?

Finanzielle Einbußen für Tageseinrichtungen

Die wirtschaftlichen Auswirkungen in der vollstationären Pflege durch die Corona-Krise hielten sich dank Schutzschirm der Bundesregierung und enorm engagierter Mitarbeiter in Grenzen. Dennoch: Tageseinrichtungen sind und waren die großen Verlierer. Ihre Auslastung sank zu Beginn der Krise teilweise auf Null, dennoch gehen sie bei der Refinanzierung ihrer Investitionsfolgekosten weitgehend leer aus.

Digitalisierung in Pflegeheimen

Der digitale Wandel sowohl in der stationären Pflege als auch im ambulanten und häuslichen Bereich erfuhr durch die Pandemie eine neue Dynamik. Wie die Digitalisierung nicht nur den Arbeitsalltag der Pflegekräfte während der Pandemie erleichterte und wie Tablet und Co. auch die Vereinsamung der Pflegebedürftigen verhinderte.

Die Themen im Überblick:

Wie sich die Lebensentwürfe der Senioren, Wohnkonzepte und die Rolle der Betreiber verändern?
Was die Pandemie für die Digitalisierung in Pflegeheimen bedeutet?
Weshalb die Neukalkulation der Investitionsfolgekosten in NRW vermehrt zu Insolvenzen führen könnte?
Warum es mehr Wertschätzung und Ressourcen für die systemrelevante Pflegebranche bedarf?

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Sanieren in der Krise: Jetzt neu aufstellen!

Eine Vielzahl von Pflegeheim-Betreibern befürchtet Refinanzierungslücken und Einnahmeausfälle, die unzureichend durch die COVID-19-Schutzschirme kompensiert werden und die angespannte Ertrags- und Liquiditätssituation verstärken können. Allerdings: Mit strategischer Beratung oder Unterstützung durch ein zielgerichtetes Interimsmanagement lässt sich die Zukunft sichern, rät TERRANUS.

Die zeitversetzt eintretenden Auswirkungen der Corona-Krise belasten die wirtschaftliche Situation vieler Pflegeheime: Mochte das Ausfallrisiko mit 0,54 Prozent vor der Epidemie gering erscheinen, so konstatiert eine steigende Zahl der bundesweit rund 14.500 Pflegeheime Liquiditätsengpässe, die deutlich kritischer zu werten sind als rückläufige Erträge. 46 Prozent der Einrichtungen, so eine aktuelle Branchenumfrage, klagen über Einnahmeausfälle, die nicht durch die COVID-19-Schutzschirme von Bund und Ländern kompensiert werden. Eine Refinanzierungslücke im weiteren Verlauf der Epidemie erwarten 65 Prozent der Betriebe. Im schlimmsten Fall droht dem ein oder anderen Träger die Zahlungsunfähigkeit.

„In dieser Situation gilt es, einen kühlen Kopf zu bewahren“, rät TERRANUS Aufsichtsratsvorsitzender Carsten Brinkmann, „einen Maßnahmenplan mit durchdachten Sanierungs- und Restrukturierungskonzepten zu entwickeln, um sich für die Nach-Corona-Zeit neu aufzustellen.“ Denn trotz der zeitweiligen Corona bedingten Einnahmeausfälle besteht nach wie vor ein wachsender Bedarf an teil- und vollstationären Angeboten, der sich in den kommenden Jahren beschleunigen wird. Um aus der Situation gestärkt hervorzugehen, rät TERRANUS dazu, das eigene Betriebskonzept, die innerbetrieblichen Prozesse, die Wirtschaftlichkeit und nicht zuletzt das eigene Marktpotenzial auf den Prüfstand zu stellen. Denn erst die präzise Analyse erlaubt eine gezielte und nachhaltige Intervention.

Analysieren, beraten und umsetzen: 360-Grad-Kompetenz gefragt

„Identifizieren wir dabei gemeinsam mit dem Betreiber eine strukturelle Schieflage, die die Zukunftsfähigkeit gefährdet“, erklärt Carsten Brinkmann, „stehen wir ihm mit unserer fachlichen Expertise bis hin zu einem projektbezogenen Interimsmanagement zur Verfügung.“ Damit lassen sich Restrukturierung und Sanierung frühzeitiger und konsequenter umsetzen. Denn inmitten der Corona-Pandemie mit ihren mannigfaltigen Anforderungen an das Management und die Mitarbeiter ist die Leitung ohnehin stark gefordert, Kapazitäten für eine konsequente Restrukturierung oder Neuausrichtung sind rar. „Abhängig von der jeweiligen Situation können wir nicht nur beraten, sondern übernehmen auch die konkrete Umsetzung der Strategie, coachen die Führungskräfte, sprechen mit Banken, Kostenträgern und Immobilienbesitzern oder führen bei Vakanzen den kompletten Betrieb, bis er wieder stabil und erfolgreich wirtschaftet“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji. Mit der tiefen Marktkenntnis und der 360-Grad-Kompetenz unterstützt Deutschlands führendes Beratungsunternehmen nicht nur das Management.

Mit der zügigen Umsetzung sorgen die Experten auch dafür, dass in der Krisensituation nicht noch Vertrauen verloren geht. „Wir übernehmen seit knapp 25 Jahren in solchen Momenten Verantwortung“, erklärt Carsten Brinkmann, „da ist Transparenz, Offenheit und Fingerspitzengefühl gefragt, um das Vertrauen von Behörden und Dienstleistern, von Banken und Immobilienvermieter, aber auch der Mitarbeiter, Bewohner und deren Angehörigen nicht zu erschüttern.“ Das gilt insbesondere, sollte sich der Pflegeheimbetreiber aufgrund der verfahrenen Situation für eine Sanierung nach ESUG und Insolvenz in Eigenverwaltung entscheiden, um den Betrieb zu sanieren.

ESUG enthält effektive Instrumente zur Rettung von Pflegeheimbetrieben

Einen erfolgversprechenden Weg aus der Schieflage bietet das sogenannte Gesetz „zur weiteren Erleichterung der Sanierung von Unternehmen“ (ESUG). Es enthält eine Reihe von effektiven Instrumenten, die eine Rettung von Unternehmen begünstigen. „Wird das Verfahren frühzeitig und mit professioneller Unterstützung eingeleitet, hat es keinerlei Auswirkung auf den Geschäftsbetrieb des Pflegeheims“, erklärt Carsten Brinkmann. Es folgen dann nicht etwa „Pleite“ und Schließung, sondern Fortführung und Sanierung – entweder aus eigener Kraft oder durch einen möglichen Verkauf. Bislang wurde dieses Insolvenzverfahren als gezieltes Sanierungsinstrument selten genutzt. Dabei könnte es die Betriebe gerade in und nach der Corona-Epidemie unterstützen, sich „überlegt“ wieder aufzustellen und langfristig wettbewerbsfähig zu werden.

Die ESUG-Vorteile im Überblick

Eigenverwaltung
Die Geschäftsführung der Betriebsgesellschaft bleibt – unter Aufsicht eines sogenannten Sachverwalters und fachkundiger Beratung – auch im Insolvenzverfahren grundsätzlich handlungsbefugt, um die Betreuung und Pflege der Bewohner zu gewährleisten. Der Sachverwalter trifft an der Stelle eines Insolvenzverwalters die notwendigen insolvenzspezifischen Entscheidungen oder solche von besonderer Bedeutung für das Unternehmen. Die bisherigere Geschäftsleitung bleibt ohne Unterbrechung an dem Prozess und der Verantwortung für den Betrieb beteiligt (§ 270a InsO) und erhält damit die Möglichkeit, eine Sanierung trotz Insolvenzverfahrens mitzugestalten.
Schutzschirmverfahren
Ein „Schutzschirmverfahren“ (§ 270b InsO) können zudem gefährdete Unternehmen beantragen, die zum Zeitpunkt der Antragsstellung noch zahlungsfähig sind und dies auch in den kommenden zwei Wochen bleiben werden. Es ermöglicht dem Betreiber über drei Monate, ohne Vollstreckungsdruck und bei Verfügungsbefugnis über sein Vermögen, einen Sanierungsplan auszuarbeiten, der anschließend als Insolvenzplan im Verfahren umgesetzt werden kann. Unter Aufsicht eines vorläufigen Sachverwalters und mit Unterstützung von versierten Beratern kann die Geschäftsleitung so die Neustrukturierung des Betriebs eigenverantwortlich vorantreiben. Ein für die Reputation des Pflegeheims zentraler Aspekt ist zudem, dass ein Schutzschirmverfahren in der Regel nicht veröffentlicht wird, der Antrag bei erfolgreicher Sanierung innerhalb von 90 Tagen zurückgenommen werden kann und somit auch der Versorgungsvertrag aufgrund fehlender Wirtschaftlichkeit nicht gefährdet wird.
Vorschlagsrecht für Sanierungsberater
Ein wesentlicher Vorteil des Schutzschirmverfahrens besteht zudem darin, dass der Betreiber selbst einen branchenerfahrenen und insolvenzrechtlich versierten Berater als „Vertrauensperson“ vorschlagen kann (§ 56a InsO). Der wird vom Gericht als vorläufiger Sachverwalter bestellt, sofern er nicht als offensichtlich ungeeignet gilt. Innerhalb der gestärkten Eigenverwaltung und mit Unterstützung des Sachverwalters steigen die Chancen einer tragfähigen Sanierung, die auf der Erfahrung und den Erkenntnissen der Geschäftsleitung und des Branchenkenners aufbauen.

Sanierung vor Sanktion: Win-Win-Situation für Mieter und Vermieter

Eine erfolgreiche Sanierung und Restrukturierung des Betriebs nutzt in der Corona-Krise auch den Immobilieneigentümern bzw. Vermieter und den beteiligten Banken. Denn vermag der Betreiber seiner Mietverpflichtung nicht mehr nachzukommen, sind die Möglichkeiten des Eigentümers begrenzt. Entweder er einigt sich auf eine Senkung oder Stundung des Mietzinses (siehe Corona-Spezial 5), vereinbart mit dem Betreiber die Übergabe des Betriebs oder es kommt gar zu einer Betriebsschließung oder Übernahme.

Letzteres ist sicher die schlechteste Alternative. „Denn bei einer Not-Übernahme bliebe einem Nachfolger im Vorfeld kaum Zeit, um Einblick in den laufenden Betrieb, in Kostenstruktur, Belegungssituation und Pflegequalität zu erhalten und sich vorzubereiten. Noch zudem haftet er bei einem Betriebsübergang nach § 613a BGB für nicht gezahlte Mitarbeitergehälter, Sozialabgaben und Steuern des Vorgängers. Ein schwer kalkulierbares Risiko, das ein neuer Betreiber meist in Form von mietfreien Zeiten einpreist. „Da lohnt sich die Investition in die Sanierung mit einem erfahrenen und projektbezogenen Interimsmanager“, erklärt Anja Sakwe Nakonji. Denn nach erfolgreicher Sanierung führt der aktuelle Betreiber das Pflegeheim entweder weiter oder übergibt die Einrichtung an einen neuen Betreiber, der seinerseits bestehende Verträge (inklusive Versorgungsvertrag und Vergütungsvereinbarung) übernimmt – eine solide Basis für alle Beteiligten, nicht zuletzt für Bewohner und Mitarbeiter.

Redaktionsschluss für diesen Beitrag war der 22. September 2020, er stellt keine Rechtsberatung dar und kann die individuelle rechtliche Beratung, die die Besonderheiten des Einzelfalls und der Vertragswerke berücksichtigt, nicht ersetzen.

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Vermieter in die Pflicht? Können Pflegeheimbetreiber ihren Vermieter an Corona-bedingten Verlusten beteiligen?

Die Corona-Krise bedeutet für Pflegeheimbetreiber erheblich mehr Ausgaben und weniger Einnahmen. Während ein Teil der Verluste vom „COVID19-Krankenhausentlastungsgesetz“ abgedeckt ist, werden ausgerechnet die Investitionskosten nicht erfasst. Welche Rechte haben Betreiber, und können beziehungsweise dürfen sie deshalb die Miete mindern?

Welche Ansprüche kann ein Mieter geltend machen?

Pauschal 10 Prozent, 50 Prozent oder (nur) der Ersatz des konkret entstandenen beziehungsweise entstehenden Schadens: Die Spanne dessen, was Pflegeheimbetreiber derzeit in der Praxis von ihren Vermietern als Beteiligung an ihren Corona-bedingten Einnahmeausfällen erbitten oder verlangen, ist erheblich.

Ob der Betreiber als Mieter einen Anspruch auf Mietreduktion hat, hängt vom Einzelfall ab, das heißt, vor allem von den konkreten Vereinbarungen und Regelungen des bestehenden Mietvertrages. Vom Grundsatz her hat der Betreiber (Mieter) das wirtschaftliche Betriebsrisiko zu tragen und daher keinen Rechtsanspruch auf eine Mietreduktion oder -anpassung.

Ein Recht zur Herabsetzung der Miete kommt jedoch etwa dann in Betracht, wenn ein Mangel der Mietsache oder eine Störung der Geschäftsgrundlage besteht. Beides wird derzeit nur in einigen Ausnahmefällen anzunehmen sein. Das gilt erst recht für eine mögliche Kündigung des Mietverhältnisses, auch wenn der Betrieb im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie von Behördenseite „stillgelegt“ oder untersagt wird. Ein vollständiger Wegfall der Geschäftsgrundlage, der eine Beendigungsmöglichkeit nach sich ziehen kann, lässt sich (mit der bisherigen Rechtsprechung) wohl nur in absoluten Ausnahmesituationen begründen. „Höhere Gewalt“ wird per se keinen Beendigungsgrund darstellen, sondern ist im Mietvertragsrecht nur dann relevant, wenn es um die Frage eines etwaigen Verschuldens einer Vertragspartei geht.

Dabei muss allerdings eines berücksichtigt werden: In der Geschichte der Bundesrepublik hatte die Rechtsprechung zu Mängeln einer Mietsache sowie zur Störung der Geschäftsgrundlage wohl noch keinen Fall zu entscheiden, der mit der derzeitigen Pandemie vergleichbar wäre. Insofern lässt sich noch nicht hinreichend rechtssicher beurteilen, wie Gerichte die Rechtslage in dieser so besonderen Situation bewerten. Und unklar ist weiter, ob nicht der Gesetzgeber gegebenenfalls noch (weiter) „lenkend“ eingreift.

Welche Rechte stehen dem Vermieter zu?

Dem Vermieter wird demnach, Stand heute, in der Regel ein Anspruch auf Fortzahlung der mietvertraglich vereinbarten Miete zustehen. Was aber, wenn der Mieter dennoch die Miete nicht zahlt? Viele Vermieter werden auf den Gedanken kommen, die ihnen gestellten Mietsicherheiten zu verwerten. Hierzu sollten die vertraglichen Regelungen aber zunächst sorgfältig geprüft werden. Typischerweise und grundsätzlich darf eine Mietsicherheit im laufenden Mietverhältnis nach Ansicht vieler in der juristischen Literatur nicht „gezogen“ werden, es sei denn, dies ist vertraglich wirksam vereinbart. Denn eine Mietsicherheit soll eine etwaige Vollstreckung gegenüber dem Mieter nicht erleichtern. Sie dient vielmehr in erster Linie dem Schutz des Vermieters vor Insolvenz des Mieters.

Behandlung der Investitionskosten spielt eine wichtige Rolle

Die Investitionskosten des Pflegeheimbetreibers, das heißt, dessen Kosten unter anderem für Miete, aber auch die Instandsetzung und Instandhaltung von Gebäuden und deren Anlagen, sind von erheblicher Bedeutung für das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Dabei geht es auch um die Frage, inwieweit ein Pflegeheimbetreiber diese Kosten in zulässiger Weise auf die Bewohner umlegen darf (und gegebenenfalls vom Sozialhilfeträger erstattet verlangen kann).

Die entscheidende Frage ist: Darf der Betreiber seinen Bewohnern mehr Investitionskosten in Rechnung stellen, als er für die Refinanzierung seiner Miete, Instandsetzung und Instandhaltung etc. aufzuwenden hat? Und ab welcher Höhe muss er zumindest einen Teil der eingesparten Miete an den Bewohner weitergeben?

Eventuell könnte hier ein Rückforderungsanspruch des Bewohners beziehungsweise des Sozialhilfeträgers entstehen. Jedenfalls darf es nicht sein, dass sich der Betreiber an den Investitionskosten „ungerechtfertigt bereichert“ und es zu keinem Ausgleich mit dem Vermieter kommt. Hier kann vor dem Hintergrund der komplexen Situation, insbesondere der Verflechtungen der mietrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Bestimmungen sowie dem Umstand, dass sich derzeit vieles „im Fluss“ befindet und sich quasi täglich neue Umstände ergeben, noch nicht abschließend beurteilt werden, inwieweit ein Ausgleich zwischen den jeweiligen Vertragsparteien angemessen zu erzielen ist.

Ziel: Einvernehmliche Lösung der Mietvertragsparteien

Grundsätzlich stehen viele Immobilieneigentümer als Vermieter der Bitte nach einer temporären Mietreduktion offen gegenüber. Voraussetzung ist allerdings in aller Regel, dass der Betreiber Corona-bedingte Einbußen bei den Investitionskosten nachweisen kann. Eine pauschale, undifferenzierte Forderung werden die meisten Vermieter kritisch sehen. Kaum damit rechnen kann ein Vermieter jedoch, dass das Verweigern einer Stundung durch den Vermieter den Mieter dazu bewegt, die Miete in der gegebenen Situation auch tatsächlich zu zahlen. Das heißt, dass – unabhängig davon, ob der Vermieter eine Stundung gewährt oder nicht – der Mieter die Miete zumindest für die Monate April bis Juni 2020 schon aufgrund des gesetzlichen Mietmoratoriums nicht zahlen wird.

Hier ist eine einvernehmliche Stundungsvereinbarung in Kombination mit einer sogenannten Tilgungsbestimmung ein probates Mittel, um die Liquidität des Mieters zu sichern, Planungssicherheit für beide Parteien zu schaffen und schließlich das Anfechtungsrisiko von zukünftigen Mietzahlungen an den Vermieter im Falle einer Insolvenz des Mieters zu reduzieren. Im Zuge dessen können sich die Parteien auch darauf einigen, dass (jedenfalls bei einer vertragsgemäßen Rückzahlung) vom Mieter keine Verzugszinsen auf die gestundeten Beträge zu entrichten sind.

Es wird auch im Interesse des Immobilieneigentümers sein, den Mieter als Betreiber zu unterstützen und das Mietverhältnis langfristig zu sichern. Dabei fällt dem Vermieter ein möglicher (teilweiser) Mietverzicht eventuell leichter, wenn auch der Betreiber zum Beispiel durch die vorzeitige Verlängerung des Mietvertrages Entgegenkommen signalisiert. Mit der Vereinbarung eines Besserungsscheins oder einer Anrechnung möglicher weiterer öffentlich-rechtlicher Ansprüche und Zahlungen, die dem Mieter aufgrund einer Erweiterung des bestehenden Rettungsschirmes möglicherweise noch gewährt werden, sind Vermieter eher zu Zugeständnissen bereit. So muss gewährleistet sein, dass ein etwa reduzierter Mietbetrag nachgezahlt wird, sofern die höheren Investitionskosten zu einem späteren Zeitpunkt doch noch von einer anderen Stelle ausgeglichen werden.

Sofern der Vermieter ein Begehren seines Mieters auf Mietreduzierung, Stundung der Miete oder gar Auflösung des Mietvertrages erhält, sollte er sich kurzfristig mit ihm, insbesondere zur Liquiditätssicherung, in Verbindung setzen und sich die Situation vom Mieter unter Vorlage von Nachweisen erläutern lassen. Beiden Seiten ist zu empfehlen, einen tragfähigen Kompromiss zu finden, um auch diese Krise ohne allzu großen Schaden zu überstehen und eine ausgewogene Lastenteilung zu erreichen.

Ein Artikel in Zusammenarbeit mit:

Frau Dr. Maritheres Palichleb
Rechtsanwältin
GSK STOCKMANN
www.gsk.de

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Katastrophenschutz für Pflegeheime

Zwischen Krisenmanagement und Verzweiflung: Pflegekräfte und Heimleiter leisten derzeit Unglaubliches, um 818.000 pflegebedürftige Menschen zu versorgen. Dabei fallen nicht nur in den akut betroffenen Einrichtungen immer mehr Pflegekräfte Corona-bedingt aus. Fünf Punkte, die in und nach der Krise dringend benötigt und umgesetzt werden müssen.

Die Dramatik in vielen von COVID-19-betroffenen Einrichtungen spitzt sich zu, viele Pflegeheime durchleben aktuell einen Albtraum. Bereits in den letzten Wochen meldete die ARD nach einer Umfrage bei den zuständigen Landesministerien mehr als 520 akut von Corona betroffene Pflegeheime, inzwischen dürfte die Zahl deutlich angestiegen sein. Von „hohen Fallzahlen bei Betreuten und Tätigen in Pflegeeinrichtungen“ sowie „weiterhin durch COVID-19-bedingte Ausbrüche in Alters- und Pflegeheimen“ berichtet auch der aktuelle Lagebericht des Robert-Koch-Instituts (RKI, Stand: 21.4.2020).

Zentraler Krisenplan dringend notwendig

Während die Epidemie viele Bevölkerungsgruppen bislang verschonte, sind Pflegeheime doppelt betroffen, da die Bewohner zur Risikogruppe zählen und gleichzeitig Mitarbeiter betroffen sind. Bislang starben, so die Zahlen des RKI, deutschlandweit fast 1.500 Bewohner von Alten- und Pflegeheimen, die Dunkelziffer schätzen Experten noch höher ein. „Die aktuelle Corona-Epidemie fällt in vielen Pflegeheimen ohne jede Übertreibung in den Bereich des Katastrophenschutzes“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji, „daher bedarf es dringend eines zentralen Krisenplans, einer Steuerung auf kommunaler und Landesebene. Denn wir dürfen die Einrichtungen mit dieser schweren Epidemie nicht allein lassen.“ So sieht das auch der Landkreis Bamberg und forderte bei der Bundeswehr Amtshilfe ein. Soldaten aus der Oberpfalz unterstützen derzeit in insgesamt elf Einrichtungen die Pflegeteams im Kampf gegen den Corona-Virus.

Massiver Fachkräftemangel verschärft die Situation

„Die Belastungsgrenze der Pflegekräfte und Heimleiter ist in vielen Einrichtungen längst überschritten“, erklärt Anja Sakwe Nakonji, „dabei kommt auf sie ein Marathon zu. Denn auch in den nächsten Wochen und Monaten gilt es, die vulnerable Gruppe der älteren, multimorbiden Menschen in den Pflegeheimen zu schützen.“ Eine enorme Verantwortung, denn neben der physischen geht es auch um die psychische Versorgung der häufig schwer pflegebedürftigen Menschen. Doch derzeit fallen in den von COVID-19 betroffenen Einrichtungen immer mehr Mitarbeiter aus, weil sie sich in Quarantäne befinden oder sich – nach RKI-Angaben – häufig selbst infizieren. Dabei herrschte in vielen Pflegeheimen schon vor der Corona-Krise ein akuter Mangel an Pflegekräften – ein Defizit, das inmitten der akuten Krise dazu führt, dass kaum Ersatzkräfte für erkrankte Mitarbeiter zu finden sind und die bestehenden Probleme weiter verschärft.

Dabei berichten beinahe alle Einrichtungen von zum Teil massiven Personalengpässen, bei einigen, von Corona besonders stark betroffenen, Pflegeheimen fällt mehr als die Hälfte des Pflegeteams aus. Und noch immer mangelt es an ausreichend Schutzkleidung und Tests, um die Pflegenden sowie die Bewohner zu schützen. Um die Krise in den kommenden Monaten und bis zur Einführung eines Impfstoffs zu managen, sieht Anja Sakwe Nakonji neben den existenzsichernden Maßnahmen der Bundesregierung für die Pflegeeinrichtungen (siehe Corona Spezial 2 und 3) dringenden Handlungsbedarf bei:

5 Punkte, die vor und nach der Corona-Krise wichtig sind

Schutz- und Hygienemitteln: Den Pflegeheimen müssen ausreichend große Mengen an Schutzmasken, -kleidung und -brillen sowie Desinfektionsmitteln zur Verfügung stehen. Da die Versorgungslage in ganz Europa derzeit schwierig ist, müssen Pflegeeinrichtungen mit gleicher Priorität wie Krankenhäuser behandelt und mit entsprechender Schutzausrüstung zentral versorgt werden. Denn Hygienepläne und -Experten nutzen wenig, wenn es an Grundsätzlichem mangelt.
der erweiterten Testung von Pflegekräften und Bewohnern: Um Infektionen einzudämmen und Ausbrüche in Einrichtungen zu vermeiden, bedarf es deutlich erweiterter Tests unter den Bewohnern und Mitarbeitern. Die Ausweitung dieser Tests sollte aufgrund der Zunahme der COVID-19-Fälle in Pflegeheimen schnell erfolgen, damit die Infektion unter Pflegekräften und den ihnen anvertrauten Menschen eingedämmt werden kann. Eine Priorität der Pflegeeinrichtungen bei der Testung ist dringend geboten, denn laut RKI sind von den an Corona verstorbenen Patienten 86 Prozent älter als 70 Jahre.
zentralen Notfallplänen und Notfall-Teams, die auf kommunaler und Landesebene bereitstehen und gesteuert werden: Auch wenn die Pflegeheime über ein funktionierendes Hygiene- und Krisenmanagement verfügen, ist das bei der dramatischen Entwicklung der Corona-Krise in vielen Einrichtungen und bei der massiven Ausfallsituation in den Teams häufig kaum noch umzusetzen. Ein zentraler Notfallplan und dessen Koordinierung auf Landesebene wären nötig. Bei besonders starken Ausbrüchen in mehreren Pflegeheimen einer Kommune wäre auch darüber nachzudenken, ob ein Haus speziell zur Quarantäne infizierter Patienten genutzt wird. Eine Strategie, die bei Krankenhäusern und einer Einrichtung in Hessen erfolgte und die effiziente Eindämmung des Virus ermöglicht.
der Unterstützung von Plattformen für Ehrenamtliche: Um die Corona-bedingten Personalengpässe auch in den kommenden Monaten abzumildern, gilt es, jene Pflegekräfte zurückzugewinnen, die in der Vergangenheit in andere Branchen wechselten und nun in Kurzarbeit sind. So spricht beispielsweise die ehrenamtliche Initiative „Pflegia – Gemeinsam helfen“ die ehemaligen Pflegekräfte über soziale Medien an, um sie für die Krisensituation in den kommenden Wochen und Monaten zu rekrutieren. Die Freiwilligen registrieren sich in weniger als zwei Minuten und geben an, welche Ausbildung und Erfahrung sie mitbringen und wie viele Schichten sie in lokalen Pflegeheimen übernehmen könnten. Anschließend bringt das Pflegia Service-Team sie direkt in Verbindung mit den Einrichtungen. Neben der Unterstützung solcher Initiativen sollte sichergestellt sein, dass den ehrenamtlichen Helfern keinerlei Nachteile während ihrer bestehenden Kurzarbeit entstehen.
Finanzierung der Pflegeheime und Pflegekräfte auch nach der Krise verbessern: Neben dem aktuellen Schutzschirm für Einrichtungen benötigt die Versorgungsstruktur langfristig eine ausreichende finanzielle Ausstattung. Dazu bedarf es eines breiten, gesellschaftlichen Konsens und einer offenen Diskussion darüber, wie die Lasten künftig zu verteilen sind, damit die systemrelevante Versorgung älterer Menschen gewährleistet werden kann.

„Ein bundesweiter Krisenplan mit verbindlichen Kriterien für die Versorgung Pflegebedürftiger in der aktuellen Corona-Krise, dazu die Unterstützung der Einrichtungen auf kommunaler Ebene mit Schutzausrüstung und der Bereitstellung ausreichender Notfallteams“, erklärt Anja Sakwe Nakonji, damit wären die Krisenherde in deutschen Pflegeheimen in den kommenden Wochen zu bewältigen. „Es ist eine schöne Anerkennung, den Pflegekräften am Abend zu applaudieren, dann sollten sie auch am nächsten Morgen Unterstützung für den Umgang mit der Epidemie und den schutzbedürftigen Menschen erhalten.“

Redaktionsschluss für diesen Beitrag war der 23.4.2020.

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Pflege-Rettungsschirm: Zu kurz gesprungen!

Lückenhafte Refinanzierung: Der Pflege-Rettungsschirm gemäß COVID-19-Krankenhausentlastungsgesetz entschädigt Pflegeheime für Corona-bedingte Mehrausgaben und Mindereinnahmen. Dabei übersah der Gesetzgeber einen zentralen Baustein des Pflegesatzes – die Investitionsfolgekosten.

Beim Ausfüllen der Anträge zur Kostenerstattung sowie zum Ausgleich der Mindereinnahmen gemäß COVID-19-Krankenhausentlastungsgesetz (§ 150 Absatz 2 SGB XI) bemerken in diesen Tagen viele Betreiber die Lücke: Es findet sich darauf keine Entschädigung für die Investitionsfolgekosten. „Denn der Pflege-Rettungsschirm umfasst lediglich die Leistungsbeträge der Pflegeversicherung sowie die finanziellen Anteile der Pflegebedürftigen wie Unterkunft und Verpflegung“, stellt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu fest, „dagegen fehlt die Erstattung für den dritten Baustein des Pflegesatzes völlig: Die Investitionsfolgekosten refinanzieren die systemrelevante Infrastruktur, also die Gebäude und die Ausstattung der Pflegeeinrichtungen.“ Doch diese sind „Ländersache“ und wurden, trotz der Intervention bundesweiter Branchenvertreter, nicht unter dem Schutzschirm erfasst.

Staatliche Unterstützung reicht nicht aus

Corona-bedingte Schließungen von Tagespflegeeinrichtungen, Aufnahmestopps in der vollstationären Pflege, Absagen im Bereich der Kurzzeitpflegen, aber auch höhere Sterberaten können bei den Betreibern zu gravierenden Ertrags- bzw. Mietausfällen führen. „Mieten oder Zins und Tilgung für die Pflegeimmobilie jedoch müssen die Betreiber auch weiterhin entrichten, und die werden derzeit durch den Rettungsschirm nicht ausgeglichen.“ Selbst wenn die Einrichtung unter die aktuelle Regelung zum Schutz von Wohnraum- und Gewerbemietern fiele (siehe Teil 1 des TERRANUS Corona-Spezial) und für einige Monate keine Miete oder Pacht zahlt, so ist ihre Mietzahlpflicht maximal bis zum 30. Juni 2022 aufgeschoben, aber keineswegs aufgehoben. Und für die aufgrund des Mietmoratoriums gestundeten Mietzahlungen stehen dem Immobilieneigentümer in jedem Fall auch Verzugszinsen zu.

„Betreiber können ihre Mietschulden langfristig nur begleichen oder den Kapitaldienst leisten, wenn die entsprechenden Einnahmeausfälle refinanziert werden“, sagt Markus Bienentreu und ergänzt, „damit betrifft die Erstattung der Investitionsfolgekosten durch den Rettungsschirm auch die Immobilieneigentümer und deren wirtschaftliche Situation. Zur Entlastung der öffentlichen Hand und nach Wegfall der geförderten Finanzierung investierten sie in den letzten 20 Jahren in den Neubau von Pflegeheimen und ermöglichten so einen erheblichen Teil der heutigen Versorgungsstruktur. Auch in Zukunft benötigen wir dieses private Kapital, um den steigenden Bedarf an Pflegeplätzen zu finanzieren.“

Zurzeit treffen die fehlenden Einnahmen vor allem Betreiber mit einem hohen Anteil an Tagespflegeplätzen, während die stationären Pflegeeinrichtungen noch eine gute Auslastung aufweisen. Je nachdem, wie sich die Pandemie künftig entwickelt, kann sich dies mehr oder weniger auch auf vollstationäre Einrichtungen auswirken. Das gilt beispielsweise für den Fall, dass das gesamte Pflegekraft-Team einer Einrichtung unter Quarantäne steht und die Einrichtung vorübergehend geschlossen werden müsste.

„Will man diesen wichtigen und von politischer Seite immer wieder betont systemrelevanten Bereich schützen, muss bei den Investitionsfolgekosten schnell nachgebessert werden“, erklärt Bienentreu, „hier sind die Länder in der Pflicht, zügig entsprechende Regelungen zu treffen.“ Aus dem Gesundheitsministerium Nordrhein-Westfalens beispielsweise gibt es zumindest für die Tagespflege erste positive Signale, dass die Kommunen, mit denen Tagespflegen auch bisher die Investitionskosten abrechnen, die Mindereinnahmen ausgleichen. Im Bereich der Kurzzeitpflege konnte bislang noch keine Klärung erzielt werden, und auch bei der vollstationären Pflege sehen die Entscheider auf Landesebene noch keinen dringenden Handlungsbedarf. „Dabei wäre eine rasche und positive Nachricht für die Betreiber wichtig, damit sie sich voll und ganz auf die Versorgung der pflegebedürftigen Menschen konzentrieren können, denn die hat derzeit höchste Priorität.“

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Rettungsschirm im Überblick: Von Kassensturz bis Kredit

Herausforderungen meistern: Zwischen COVID-19-Entlastungsgesetz, KfW-Krediten, Sofort- und Staatshilfen, der Abmilderung des Insolvenzrechts und Kreditverträgen stellen sich für Pflegeheimbetreiber vielfältige Fragen, um den Geschäftsbetrieb aufrecht zu halten und die Wirtschaftlichkeit auch nach der Krise zu sichern!

Die Corona-Epidemie fordert das Krisenmanagement der Betreiber auf allen Ebenen. In den meisten Einrichtungen herrscht Ausnahmezustand: Nicht nur pflegebedürftige Menschen sind gefährdet, sondern auch Mitarbeiter können sich nur unzureichend schützen und fallen bei Symptomen aus.

„In der aktuellen Situation gilt es zunächst, den Überblick zu bewahren und Kapazitäten in der Verwaltung vorzuhalten“, erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu, „denn neben dem Schutz der Bewohner und Mitarbeiter sehen sich Betreiber mit einer dynamischen Situation konfrontiert, mit Aufnahmeverboten oder -beschränkungen, verwaisten Tagespflegen, dem Mangel an Schutzmaterial und vielem mehr. Das kann, möglicherweise auch zeitversetzt, erheblichen Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit der Einrichtung haben. Um die Liquidität sicherzustellen, benötigen Betreiber einen tagesaktuellen Überblick möglicher Stützungs- und Ausgleichsmaßnahmen des Rettungsschirms und deren konkreter Umsetzung.“

So kündigte Bundeswirtschaftsminister Peter Altmaier erst zu Beginn dieser Woche für die sogenannten KfW-Schnellkredite an, dass der Staat bis zu einer maximalen Höhe von 800.000 Euro jetzt 100 Prozent der Kreditrisiken trägt und deren Laufzeit auf 10 Jahre erhöht werde. Dass Kredite zurückgezahlt und nicht mit „verlorenen“ Zuschüssen gleichzusetzen sind, muss dabei allen bewusst sein.

Ein Überblick: Staatliche Rettungsinstrumente und bestehende Kreditverträge

Um die Stützungs- und Ausgleichsmaßnahmen in vollem Umfang zur Liquiditätssicherung zu nutzen, gilt es, einen Überblick über die verschiedenen Mittel zu verschaffen also, ob es sich um Zuschüsse oder Kredite handelt, um Ausgleichszahlungen für Corona-bedingte Mehrausgaben oder Mindereinnahmen aufgrund des COVID-19-Krankenhausentlastungsgesetzes
(§ 150 SGB XI) oder um die Abmilderung der Corona-Folgen im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht. Eine besondere Brisanz für die Liquidität in Corona-Zeiten stellen zudem Finanzkennzahlen in laufenden Kreditverträgen dar, deren Verletzung bei einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse ein Kündigungsrecht des Kreditgebers bzw. Fälligstellung, Auszahlungssperren oder Nachbesicherungen begründen kann und damit unmittelbar die Zahlungsfähigkeit des Unternehmens bedrohen. Der TERRANUS-Überblick im Einzelnen:

Auswirkung der Corona-Krise auf Kreditfinanzierungen

Zahlreiche Unternehmen investierten in der Vergangenheit erheblich in die Modernisierung und den Ausbau ihrer Betriebe, zum einen wegen der enorm steigenden Nachfrage nach Pflegeplätzen und gewachsener Komfortansprüche der Bewohner, zum anderen aufgrund regulatorischer Vorgaben der jeweiligen Landesheimgesetze. Eine Vielzahl der laufenden Darlehnsverträge enthalten Finanzkennzahlen, die dem Kreditgeber als klassisches Frühwarnsystem für die wirtschaftliche Situation des Darlehnsnehmers dienen. Die Einhaltung der Finanzkennzahlen wird üblicherweise pro Quartal auf einer rollierenden Zwölfmonatsbasis getestet.

Kommt es nun in der Corona-Krise aufgrund möglicher Aufnahmestopps oder vorübergehender Schließungen von Teilbereichen oder Einrichtungen zu erheblich geringeren Einnahmen, stellt sich die Frage, welche Auswirkungen diese wesentlich nachteilige Veränderung auf bestehende Kreditverträge und die Kapitaldienstfähigkeit hat. Eine allgemeine Regelung zu Aussetzung der vertraglichen Vereinbarung bei Pandemien oder Fällen höherer Gewalt gibt es in der Regel nicht.

Ausschlaggebend für die konkreten Folgen ist der jeweilige Kreditvertrag. Je nach Vereinbarung löst die Verletzung der Finanzkennzahlen ein Kündigungsrecht aus, führt zu Zinserhöhung oder zu Beschränkungen wie etwa Ausschüttungssperren oder der Pflicht, weitere Sicherheiten zu stellen. „Um die harten Folgen eines Bruchs der Finanzkennzahlen inmitten der Corona-Krise zu vermeiden“, erklärt Markus Bienentreu, „sollten die Unternehmen frühzeitig das Gespräch mit den Darlehensgebern suchen, transparent über die aktuelle Situation informieren sowie über den Verzicht der Ausübung des Kündigungsrechts, Aussetzung der Finanzkennzahlen oder die Anpassung des Kreditvertrags verhandeln.“

Denn für den Kreditgeber sollte es von Interesse sein, einem dem Grunde nach gesunden Unternehmen im auch künftig kräftig wachsenden Pflegemarkt kreditnehmerfreundliche Bedingungen zu gewähren. Für die Liquidität der Betreiber jedenfalls wäre es fatal, wenn aufgrund der oben geschilderten Umstände in der Zeit der Corona-Krise die Mittel aus noch nicht abgerufenen Kreditzusagen oder laufende Ziehungen aus revolvierenden Kreditfazilitäten nicht mehr zur Verfügung stünden.

Aussetzung der Insolvenzantragspflicht für Geschäftsführer

Um eine Insolvenzwelle bei Unternehmen zu vermeiden, setzt die Bundesregierung die Insolvenzantragspflicht für von der Corona-Pandemie betroffene Betriebe bis zum 30. September aus (COVInsAG). Je nach Lage der COVID-19-Entwicklung kann das Gesetz bis zum 31. März 2021 verlängert werden. Voraussetzung ist, dass das Unternehmen am 31.12.2019 zahlungsfähig war, die Überschuldung aus der Pandemie resultiert und Aussicht auf eine erfolgreiche Sanierung besteht. Daraus folgt auch für Geschäftsführer von Pflegeeinrichtungen, dass sie während des Aussetzungszeitraums alle Geschäftsführungsaufgaben im ordnungsgemäßen Geschäftsgang gewissenhaft tätigen, die zur Aufrechterhaltung oder Wiederaufnahme dienen.

Zudem werden neue Finanzierungen vorübergehend erleichtert, da sie nicht als gläubigerbenachteiligende oder sittenwidrige Beiträge zu einer Insolvenzverschleppung anzusehen sind. Eine vorübergehende Einschränkung der Anfechtungsrechte soll ferner das Risiko bestehender Vertragspartner und Lieferanten reduzieren, sodass ihre Ansprüche aus Leistungen in einem etwaigen Insolvenzverfahren nicht untergehen.

Mag die Regelung zunächst auch für Entlastung sorgen, halten Insolvenzexperten sie dennoch für hochgefährlich. Denn grundsätzlich haften Unternehmen und deren Geschäftsleiter weiter für jede Zahlungs- und Leistungsverpflichtung gegenüber Kunden und Lieferanten, die sie neu eingehen. Das schließt auch die Verpflichtung von Lohnzahlungen an Mitarbeiter ein. „Um nach der Corona-Krise nicht einer enormen finanziellen Last oder gar rechtlichen Risiken gegenüber zu stehen, erscheint es viel sinnvoller, vorrangig die von der Bundesregierung speziell für Pflegeheime und die Sicherung der Versorgung pflegebedürftiger Menschen bereitgestellten Mittel auszuschöpfen“, empfiehlt Markus Bienentreu. Geraten Unternehmen dennoch in finanzielle Engpässe, sollten sie sich vor Inanspruchnahme der neuen Insolvenz-Regelung eingehend rechtlich beraten lassen, was dieser Beitrag nicht leisten kann.

KfW-Schnellkredite zur Liquiditätssicherung

Unter der Voraussetzung, dass ein mittelständisches Unternehmen im Jahr 2019 oder im Durchschnitt der letzten drei Jahre einen Gewinn ausgewiesen hat, werden sogenannte „Sofortkredite“ gewährt. Das Volumen beträgt pro Unternehmen bis zu drei Monatsumsätze des Jahres 2019, jedoch maximal 800.000 Euro für Unternehmen mit einer Beschäftigtenzahl über 50 und maximal 500.000 Euro für Betriebe mit 10 bis 50 Mitarbeitern (Vollzeitäquivalente). Allerdings darf die Gesellschaft nicht bereits zum 31. Dezember 2019 in Schwierigkeiten gewesen sein. Für den Kredit mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einem Zinssatz von aktuell 3 Prozent erhält die Geschäftsbank des Betriebes eine 100-prozentige Haftungsfreistellung durch die Bundesregierung. Da die Bewilligung ohne weitere Risikoprüfung mit Hilfe der Bank oder der KfW erfolgt, stehen die Mittel, so der Bundeswirtschaftsminister, schnell zu Verfügung. Das jedenfalls ist der Stand zu Ostern, allerdings ändern sich die Regelungen zu den KfW-Schnellkrediten und deren konkrete Umsetzung durch die Banken beinahe täglich.

Entschädigungsleistung für Pflegeheime auf Basis des COVID-19-Krankenhausentlastungsgesetzes

Mit Einführung der Kostenerstattungsregelung (§ 150 Abs. 2 und 3 SGB XI) können Pflegeeinrichtungen die Erstattung Corona-bedingter außerordentlicher Mehrkosten oder Mindereinnahmen bei den zuständigen Pflegekassen geltend machen. Sukzessive werden dazu in diesen Tagen Listen und Formulare der einzelnen Pflegekassen mittels Führung des GKV-Spitzenverbands veröffentlicht. Unter die Mehrkosten fallen erhöhte Ausgaben für Schutzausrüstung und Desinfektionsmittel. Aufwendungen für zusätzliche Pflegekräfte – etwa wegen der Mehrarbeit für Quarantänemaßnahmen – fallen ebenso darunter. Das bezieht sich sowohl auf Neueinstellungen und Leiharbeitskräfte als auch auf die Mehrarbeit des Stammteams.

Mindereinnahmen entstehen beispielsweise, wenn aufgrund bestehender Quarantäne keine neuen Pflegebedürftigen aufgenommen werden können oder eine temporäre Schließung erfolgt. In diesen oder vergleichbaren Konstellationen sollen anteilige Ertragsausfälle über die Pflegeversicherung ausgeglichen werden. Auch die Mindereinnahmen der Tagespflege werden mit Ausnahme der Investitionskosten übernommen. Wie unbürokratisch und zügig die Aufwendungen erstattet und an die Einrichtungen ausbezahlt werden, bleibt abzuwarten.

Um Pflegeeinrichtungen und Pflegekräfte zusätzlich zu entlasten, entschied die Bundesregierung zudem die Umstellung der Pflegebegutachtung sowie die befristete Aussetzung von Qualitätsprüfungen. Und auch von der Fachkraftquote dürfen Betriebe im Notfall abweichen.

Soforthilfen für Unternehmen mit bis zu 50 Beschäftigten

Darüber hinaus stehen Zuschüsse als Soforthilfen zur Verfügung, die je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen. Nordrhein-Westfalen beispielsweise fördert Unternehmen die Corona bedingt wirtschaftliche Schwierigkeiten haben, mit bis zu 50 Beschäftigten (Vollzeitäquivalente) mit einer Einmalzahlung von 25.000 Euro. Die Soforthilfe darf auch mit den anderen Hilfspaketen kumulieren, sofern in den betroffenen Betrieben dadurch die finanzielle Notsituation nicht überkompensiert wird. Der Zuschuss muss mit der Steuererklärung 2020 eingereicht und versteuert werden.

Neben den genannten Instrumenten ermöglicht die Bundesregierung auch steuerliche Liquiditätsmaßnahmen wie die zinslose Stundung von Einkommens-, Körperschafts- und Umsatzsteuer sowie in Ausnahmen die Stundung von Sozialversicherungsbeiträgen durch den GKV-Spitzenverband.

„Bei den enormen Herausforderungen, die Pflegeeinrichtungen mit ihrer systemrelevanten Infrastruktur in den kommenden Wochen und Monaten zu bewältigen haben, kommt es mehr denn je darauf an, den Dialog mit den beteiligten Institutionen zu intensivieren, die Corona-bedingten finanziellen Auswirkungen präzise zu dokumentieren“, erklärt Markus Bienentreu, „sowie die eigene Liquidität in dieser historischen Ausnahmesituation präzise zu steuern, Engpässe vorherzusehen und im Zweifel mit den Schutzpaketen abzufedern.“

Redaktionsschluss für diesen Beitrag war der 9. April, er stellt keine Rechtsberatung dar und kann die individuelle rechtliche Beratung, die die Besonderheiten des Einzelfalls und der Vertragswerke berücksichtigt, nicht ersetzen.

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Corona-Krise: Mietzahlpflicht für Pflegeheime?

Die Dynamik der aktuellen Krise trifft Pflegeheime besonders. Dabei ringen Betreiber nicht allein um die Gesundheit der Bewohner und Pflegekräfte, sondern auch mit zusätzlichen Aufwendungen und möglichen Einnahmeausfällen. Was aber bedeutet das für Eigentümer von Sozialimmobilien, für Mietzahlungen, Ausfälle und mögliche „Immobilien“-Darlehen?

In Rekordzeit spannt der Gesetzgeber derzeit Rettungsschirme für Unternehmen: Auf Bundes- wie Landesebene werden beinahe täglich Regelungen verabschiedet, um die gesundheitlichen wie wirtschaftlichen Folgen des Corona-Virus einzudämmen. Pflegeheime erreicht die weltweite Pandemie vielfach, denn ältere, pflegebedürftige Menschen und deren Pflegekräfte sind besonders gefährdet. Zudem entstehen den Einrichtungen Mehrkosten durch Hygiene-Maßnahmen, die in ihrem Ausmaß in den Bereich des Katastrophenschutzes fallen, aber für unsere Gesellschaft essenziell sind.

Seit Ende März ermöglicht das „COVID19-Krankenhausentlastungsgesetz“ nicht nur Krankenhäusern und Ärzten sondern auch Pflegeeinrichtungen den Ausgleich Corona-bedingter finanzieller Belastungen. Es verspricht neben der raschen wirtschaftlichen Unterstützung auch Entlastung von Bürokratie, Aussetzen von Qualitätsüberprüfungen und gestattet im Notfall, dass Betreiber von den gesetzlichen Vorgaben für die Personalausstattung abweichen. Ob und wann finanzielle Hilfen greifen und wie weit sie in der Praxis reichen, bleibt abzuwarten. Betriebe, insbesondere mit verwaister Tagespflege stehen den riesigen Herausforderungen ohne nennenswerte Rücklagen gegenüber. Vor allem kleine und ältere Pflegeheime, so berichtete das RWI Leibniz-Institut, waren bereits vor der Epidemie wirtschaftlich bedroht.

Gesetz verschiebt Risiko vom Betreiber auf Immobilien-Eigentümer

Eine in jeder Hinsicht brisante Situation, in der Politik und Gesellschaft den Wert der Pflege soeben erst wiederentdecken und die enorme Leistung von Mitarbeitern und Betreibern zu schätzen lernen. Dass unsere Gesellschaft auf eine solch gute Versorgungsstruktur zurückgreifen kann, haben nach dem Wegfall der geförderten Finanzierung zu einem wesentlichen Teil Investoren, also privates Kapital, ermöglicht. Wie aber wirkt sich die Situation auf Investoren, Betreiber und Kreditinstitute aus und was bedeutet die neue Gesetzeslage für die Miet- oder Pachtzahlung, insbesondere wenn die Investitionsfolgekosten zur Refinanzierung von Miete, Pachten oder Kapitaldienst nicht vom Rettungsschirm abgedeckt sind?

Zunächst einmal schränkt sie das Recht der Vermieter ein, Miet- und Pachtverhältnisse wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, sofern diese auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Diese Regelung bleibt zunächst auf den Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni begrenzt und könnte bis September 2020 verlängert werden, für den Fall, dass die wirtschaftlichen Beeinträchtigungen durch die Corona-Krise länger andauern. Die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung, so die Bundesregierung, bleibt auch in dieser Zeit bestehen. Zahlungsrückstande berechtigen den Vermieter nicht zur Kündigung, solange der Mieter diese bis zum 30. Juni 2022 begleicht.

Dieser Punkt wird heftig diskutiert, insbesondere wegen der Berichterstattung über die Einstellung von Mietzahlungen großer Handelsketten und Konzerne. Das Gesetz, so argumentieren derzeit Politiker und Juristen, lässt das Bestreben des Gesetzgebers klar erkennen, nur diejenigen Unternehmen mit der Kündigungsbeschränkung unterstützen zu wollen, die durch die Pandemie in wirtschaftliche Not geraten. Ein allgemeines pandemiebedingtes Leitstungsverweigerungsrecht hingegen sei von Ministerien und Bundestag keineswegs intendiert.

Für die aufgrund des Mietmoratoriums gestundeten Mietzahlungen stehen dem Eigentümer in jedem Fall Verzugszinsen zu. Dennoch kann es länger dauern bis die Zahlungen ausgeglichen sind. Damit betrifft das aus der Corona-Krise entstehende Problem auch den Immobilieneigentümer. Denn trotz ausbleibender Mieten bestehen für den Vermieter die übrigen Rechtsverhältnisse fort, seien es laufende Darlehnsverträge aus Fremdkapital oder sonstige Verpflichtungen. Fällt ein Betrieb schlagartig als Mieter aus, etwa durch die Folgen eines generellen Aufnahmestopps oder eine Corona-bedingte Schließung, drohen erhebliche wirtschaftliche Folgen. Die mögliche Zahlungsunfähigkeit eines Pächters verschlechtert in jedem Fall das Kreditrating der Investoren, kann zur Kündigung von Kreditverträgen führen und erhebliche Auswirkungen auf die Rentabilität nach sich ziehen.

In dem Zusammenhang wird die Frage der prinzipiellen Mietzahlungspflicht oder des Anspruchs auf Vertragsanpassung diskutiert. Vorrang haben die im Miet- oder Pachtvertrag festgehaltenen Vereinbarungen und die Betreiberpflicht, die in der Regel keine so genannte „Force-Majeure-Klauseln“ beinhalten. Letztere verschieben die gesetzliche Risikoverteilung für Fälle der höheren Gewalt vom Mieter auf den Vermieter, worum es sich in der aktuellen Situation, einer durch die Weltgesundheitsorganisation eingestufte Pandemie, wahrscheinlich handeln dürfte. Allerdings gelten Pflegeheime als so genannte Betreiberimmobilien und die Mietverträge enthalten eine Betriebspflicht, die bewusst das Risiko für den Betrieb der Immobilie auf Seiten des Mieters legt. Ob etwa im Fall einer Schließung der Tagespflege wegen des Corona-Virus mit einer Ausnahme von der Betriebspflicht argumentiert werden kann, hängt nicht zuletzt von den Formulierungen im Mietvertrag ab.

Unsichere Rechtslage: Miteinander verhandeln, um die Krise zu meistern

Das deutsche Infektionsschutzgesetz jedenfalls sieht keine Einschränkung der Mietzahlungspflicht vor, auch wenn Behörden Aufnahmestopps verhängen oder eine Einrichtung für eine begrenzte Zeit wegen der Evakuierung aller Bewohner geschlossen wird. Das Verwendungsrisiko liegt grundsätzlich beim Mieter, es sei denn, es besteht ein objektbezogener Mangel, etwa die Nichteinhaltung brandschutzrechtlicher Erfordernisse oder andere bauliche Unzulänglichkeiten. Das ist bei den Corona-Maßnahmen offensichtlich nicht der Fall. Möglich wäre in der aktuellen Krise und bei behördlichen Anordnungen der Wegfall der Geschäftsgrundlage zu sehen – wie es für Einschränkungen in Folge von Embargos oder kriegsähnlichen Zuständen gelten kann.

Sollte die Corona-bedingte Leistungserschwerung tatsächlich die Störung der Geschäftsgrundlage begründen und in der künftigen Rechtsprechung Bestand haben, könnte der Mieter eine Anpassung des Vertrages etwa durch die Reduzierung der Miete anstreben. Allerdings findet sich in gewerblichen Mietverträgen häufig die Regelung, dass der Mieter nur dann zur Mietminderung berechtigt ist, wenn der Mangel rechtskräftig festgestellt und unbestritten ist. Ein klärendes Urteil dazu ist derzeit sicherlich nicht zeitnah zu erwarten und es bleibt die Frage, ob eine Pandemie tatsächlich als Mangel anzusehen wäre. Wie die Rechtsprechung zu all den Fragen ausfallen wird, bleibt abzuwarten.

„In der jetzigen unsicheren Situation, die keiner von uns kommen sah“, erklärt TERRANUS Aufsichtsratsvorsitzender Carsten Brinkmann, „sollten die Beteiligten keine einseitigen Handlungen vornehmen, sondern miteinander reden und sich bemühen, die Krise gemeinsam zu überstehen. So könnten sich die Parteien auf befristete Stundungen oder Mietreduzierungen mit Besserungsschein verständigen, um nach überstandener Krise ein vertrauensvolles und möglichst langfristiges Mietverhältnis fortzusetzen.“ Sinnvoller noch, so sehen es viele Branchenvertreter, wäre ein staatlicher Fonds, um die Mietzahlungen und den Kapitaldienst für Pflegeimmobilien abzudecken, damit eine funktionierende Versorgungsstruktur für die Zukunft gesichert bleibt.

Bei den vielen juristischen Ungewissheiten und nicht bekannten Rechtsfolgen rund um die Corona-Pandemie sollten Betreiber wie Immobilien-Eigentümer sich in jedem Fall eingehend beraten lassen, um auf der Basis des bestehenden Mietvertrags in Verhandlung zu treten. Die schlechteste aller Lösungen wären nicht abgestimmte Einstellungen von Mietzahlungen oder -minderungen einerseits sowie übereilte Kündigungen des Mietverhältnisses andererseits. Denn dann könnten sich nach überstandener Corona-Krise beide Seiten im Streitfall vor Gericht mit erheblichem Schadenersatz konfrontiert sehen.

Redaktionsschluss für diesen Beitrag war der 2. April, er stellt keine Rechtsberatung dar und kann die individuelle rechtliche Beratung, die die Besonderheiten des Einzelfalls und des jeweiligen Mietvertrags berücksichtigt, nicht ersetzen.

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Bedarfskompass Hannover: Solides Fundament

Bescheiden und bodenständig: In aller Stille überflügelt Hannover bei der Zahl verfügbarer Pflegeplätze die großen deutschen Metropolen und lässt selbst den Bundesdurchschnitt deutlich hinter sich. Bis 2040 jedoch wächst auch hier die Altersgruppe 65+ noch einmal kräftig, wie der TERRANUS Bedarfskompass zeigt.

Es scheint die Bodenständigkeit zu sein, die der Stadt in der norddeutschen Tiefebene ihren besonderen Charme verleiht. Denn jenseits aller Großstadt-Attitüden glänzt Hannover mit soliden Werten, die ihre Bewohner zu schätzen wissen. So nimmt die „grünste Stadt Deutschlands“ mit dem riesigen Stadtwald Eilenriede und den Herrenhäuser Gärten auch eine führende Rolle ein, wenn es um die aktuelle Versorgungsstruktur für pflegebedürftige Menschen geht. Ein Grund dafür mag die recht konstante Einwohnerzahl der niedersächsischen Landeshauptstadt sein. In den letzten 100 Jahren pendelte sie kontinuierlich um die 500.000-Marke und trotz des Zuwachs in den letzten Jahren, kann in Hannover vom Verdichtungsstress der anderen deutschen Metropolen keine Rede sein.

Mögen auch die Bodenrichtwerte zwischen dem schlichten Mühlenberg und dem edleren Waldheim erheblich variieren, sprengten sie 2019 selbst in der teuersten Gegend nicht die 1.000-Euro-Marke. In München werden dagegen in Vierteln wie Altbogenhausen oder im Herzogpark inzwischen bereits bis zu 5.000 Euro verzeichnet. Moderate Preise und verfügbare Flächen sorgten bislang wohl dafür, dass Hannover ausreichend Pflegeheime errichtete und mit einem Versorgungsgrad von 6,17 Prozent den höchsten Wert der bislang im TERRANUS Bedarfskompass analysierten Städte belegt. In München liegt die Versorgungsquote der Generation 65+ nur bei bescheidenen 2,9 Prozent, auch Berlin rangiert mit 4,84 und Hamburg mit 5,28 Prozent noch deutlich hinter Hannover.

Hannoveraner Pflegeheime: Auslastungsquote unter Bundesdurchschnitt

Und so stehen in der Landeshauptstadt an Ihme und Leine derzeit noch ausreichend freie Plätze für Pflegebedürftige bereit, die Auslastungsquote der Pflegeheime liegt insgesamt mit rund 89 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt von 92,9 Prozent (Stand 2018). Während Pflegebedürftige und ihre Angehörigen in Städten wie Köln immer häufiger abgewiesen werden, dürfte dies, zumindest statistisch, in Hannover im Moment selten der Fall sein, wie der TERRANUS Bedarfskompass belegt.

Stadt für Stadt analysiert TERRANUS dabei nicht nur, wie die aktuelle Situation aussieht, sondern auch wie sich der Bedarf an Pflegeplätzen bis zum Jahr 2040 in den deutschen Metropolen und Ballungszentren entwickeln wird. Damit liefert er ein verlässliches Instrument dafür, wo Investitionen in professionelles Pflegepersonal und bauliche Infrastruktur besonders dringend benötigt wird. Neben dem Bedarfskompass für Hannover veröffentlichte Deutschlands führende Managementberatung für den Betrieb von Pflege- und Sozialimmobilien bereits die Zahlen für Berlin, Hamburg, München und Köln, weitere fünf Städte folgen.

Hannover altert rasch: In Neubauten investieren

Doch auch für Hannover steht der Bedarfskompass bis 2040 auf „rot“, immer vorausgesetzt die Niedersachsen möchten den zugeben hohen Versorgungsgrad beibehalten. „Und das sollten sie in jedem Fall anstreben“, erklärt TERRANUS Geschäftsführer Markus Bienentreu, „denn in Zukunft werden immer weniger Familienmitglieder auf einen schwer Pflegebedürftigen entfallen – zum einen, weil die Generation der Babyboomer selbst weniger Kinder hat, zum anderen, weil die Erwerbsquote unter Frauen steigt und die Familien weiter verstreut leben.“ Demnach wird künftig ein höherer Anteil der Pflegedürftigen stationär versorgt werden müssen, darauf ist Hannover derzeit besser vorbereitet als andere Großstädte in Deutschland.

Das Credo lautet: Neu bauen und weiter investieren – denn bis 2040 steigt der Bedarf an zusätzlichen Pflegeplätzen in Hannover um 39,2 Prozent. Derzeit halten die Einrichtungen in der niedersächsischen Landeshauptstadt mit einer Auslastung von rund 89 Prozent noch ausreichend Pflegeplätze bereit.

Generationenwechsel: Mit der wachsenden Generation 65+ nimmt auch der Bedarf an Pflegeplätzen rasch zu. Allerdings glänzt Hannover mit einem Versorgungsgrad von 6,17 Prozent – dem höchsten Wert, den TERRANUS bislang bei der Analyse der deutschen Metropolen und Städte ermittelte.

Für Investitionen in Pflegeheime bedeutet dies: Bis 2040 steigt die Bevölkerung der Altersgruppe 65+ von derzeit rund 103.000 auf dann rund 140.000 Menschen. Würden die Niedersachsen in Zukunft den Versorgungsgrad auf 5,5 Prozent absenken, werden bis dahin 23,9 Prozent oder 1.483 zusätzliche Pflegeplätze benötigt – Ersatzbauten für Plätze in veralteten Einrichtungen sind darin noch nicht enthalten. Legt man statistisch – entsprechend der Systematik für die anderen Städte im Bedarfskompass – den aktuell vergleichsweise hohen Versorgungsgrad von 6,17 Prozent zu Grunde, müssten bis dahin gar 39,2 Prozent oder 2.436 zusätzliche Pflegeplätze geschaffen werden.

Schafft die niedersächsische Landeshauptstadt jetzt gute Rahmenbedingungen für Investoren und Betreiber, dürfte dies in den kommenden zwei Dekaden zu leisten sein. Damit pflegt sie auch künftig in puncto Versorgungsstruktur ihr Image einer bodenständigen Großstadt, deren versteckte Talente von ihren Bewohnern geschätzt werden.

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Symptom des Mangels: Leiharbeit

Schichtarbeit, Überstunden und Urlaubssperre adé: Mit exzellenten Konditionen werben Zeitarbeitsfirmen ohnehin knappes Pflegepersonal ab. Das schröpft den Etat der Pflegeheime und belastet fest angestellte Mitarbeiter. In Berlin und bei den Betreibern formiert sich der Widerstand.

Der Berliner Gesundheitssenatorin Dilek Kalayci reicht es. „Leiharbeit und Pflege vertragen sich grundsätzlich nicht“, erklärte sie öffentlich und kündigte eine Bundesratsinitiative zur Eindämmung noch im Frühjahr 2020 an. Und auch Bundesgesundheitsminister Jens Spahn macht inzwischen klar, „wir werden Anreize schaffen, Pflegekräfte fest anzustellen statt auf Leiharbeit auszuweichen.“ So viel Entschlossenheit in der Bundeshauptstadt begrüßen sowohl Betreiber von Pflegeheimen als auch fest angestellte Mitarbeiter und nicht zuletzt die Bewohner selbst.

Denn während die Zeitarbeitsfirmen wachsen und florieren, schäumt die Branche vor Zorn. Rund 37 Prozent der Pflegeheime und -dienste gibt an, dass Zeitarbeitsfirmen ihnen bereits sozialversicherungspflichtig Beschäftigte abgeworben hätten und dafür gar Prämien zahlten. Extrem teuer verleihen sie diese Leasingkräfte dann wieder an die Pflegebetriebe, denen deutschlandweit derzeit rund 50.000 Fachkräfte fehlen. Durchschnittlich zwischen 30 und 60 Euro zahlen Betreiber für die Zeitarbeitsstunde, das sind bis zu dreimal so viel wie eine reguläre Pflegekraft verdient. Von „einer Anleitung zur Plünderung“, spricht da gar Bernd Meurer, Präsident des Bundesverbands privater Anbieter sozialer Dienste (bpa), „das ist ein reiner Mitnahmeeffekt, den letztlich die Pflegebedürftigen und ihre Angehörigen bezahlen müssen.“

Kräfte-zehrend und unfair: Zeitarbeiter belasten das Stammteam

Und der noch zudem auf dem Rücken der fest angestellten Pflegeteams ausgetragen wird. Denn zu Diensten am Wochenende oder Feiertagen erklärten sich nur 19 Prozent der Zeitarbeitskräfte bereit, so eine bpa-Umfrage, das „Einspringen“ für kranke Kollegen oder wegen anderer Engpässe in den Dienstplänen lehnten sie meist völlig ab. Statt einer Entlastung erhöht sich so der Druck auf das Stammteam, zu ungünstigen Zeiten Dienste zu übernehmen.

„Dabei können wir es uns als Gesellschaft schlicht nicht erlauben, noch mehr Pflegekräfte wegen Überlastung zu verlieren“, warnt auch TERRANUS Geschäftsführerin Anja Sakwe Nakonji. Doch die physische wie psychische Belastung der fest angestellten Mitarbeiter steige gerade durch jene Kräfte, die die Engpässe eigentlich abmindern sollen. Spannungen in den Teams und weniger Solidarität unter den Kollegen entstehen da wie selbstverständlich. Zumal die Zeitarbeiter auch durchweg mehr verdienen, mitunter Fahrtkosten, Treue- oder Gesundheitsprämien erhalten.

Risiko gegen Mietfreiheit

Und dennoch bleibt den Betrieben kaum eine Alternative, denn das Geschäft mit den Leasingkräften ist nur das Symptom des grundlegenden Mangels. 60 Prozent aller Pflegeheime, so eine Studie der Evangelischen Bank, melden offene Fachkraftstellen, durchschnittlich seien sechs Stellen pro Heim unbesetzt. Doch der Markt ist leergefegt, jedes fünfte Pflegeheim meldete in den letzten Monaten einen Aufnahmestopp wegen Personalmangels.

Neue Wege zur Lösung des Problems jenseits der Zeitarbeit gäbe es. So denkt man auf Landesebene, etwa in Hamburg oder Berlin, unter Betreibern und in Verbänden darüber nach, Springerpools von freigestellten Vertretungskräften einzurichten, die mit Kranken- und Pflegekassen vereinbart werden könnten. Das würde die Kosten für Bewohner wie Betreiber reduzieren, vor allem aber die Belastung der Stammteams vermindern – und das auf lange Sicht. Denn der Fachkräftemangel selbst, da sind sich alle Akteure einig, wird Betreiber wie Gesellschaft noch lange begleiten.