Mietausfall: Wie Immobilieneigentümer sich absichern können

Gegen Ende der Corona-Pandemie begann eine Serie der bösen Überraschungen für Vermieter von Sozialimmobilien: Immer mehr Betreiber, darunter auch große Unternehmen wie z. B. Convivo, Curata oder Dorea, haben Insolvenz angemeldet. Die Folge daraus: die Absicherung des Mietvertrags hat für Immobilieneigentümer (wieder) eine zentrale Bedeutung gewonnen. Lesen Sie hier, welches die besten Instrumente dafür sind.

Die Forderung nach Mietabsicherung ist logisch und legitim

Betreiberunternehmen reagieren zurzeit noch etwas überrascht, wenn sie anlässlich von Neuabschluss oder der Verlängerung eines Mietvertrags höhere Sicherheiten stellen sollen. „Dafür muss jedoch Verständnis geweckt werden: Investoren stellen die Immobilie bereit und übernehmen Verantwortung für ihren Unterhalt, dafür erwarten sie eine bestimmte Rendite. Das Risiko, dass diese ausfällt, wollen sie zumindest zu Teilen absichern“; erklärt TERRANUS-Geschäftsführer Markus Bienentreu.

Die Forderung nach Absicherung der Mietzahlungen ist übrigens nicht neu. Bis ca. 2010 war der Sozialimmobilien-Markt ein Käufermarkt: Es wurden nur Betreibergesellschaften mit einer gewissen Größe und entsprechender Absicherung akzeptiert. Die Auflage der ersten Immobilienspezialfonds für Seniorenpflegeimmobilien im Jahr 2006 führte dazu, dass sich diese Assetklasse etablierte und die Nachfrage deutlich anstieg. Markus Bienentreu: „Pflegeimmobilien brachten gute Renditen, es gab seit der Jahrtausendwende keine größeren Insolvenzen, und der demografische Wandel versprach positive Aussichten. Man hätte den Eindruck gewinnen können, dass es immer so weiter gehen würde. Zumindest drehte sich der Markt komplett vom Käufer zum Verkäufermarkt“. In der Folge verzichteten Investoren zunehmend auf Sicherheiten, denn was sollte schon schiefgehen? Durch die Insolvenzwelle der letzten Jahre bewerten Investoren das Thema Sicherheiten jetzt jedoch radikal neu.

Wie gestaltet sich Mietabsicherung in der Praxis?

Folgende Möglichkeiten stehen zur Absicherung des Immobilieneigentümers zur Verfügung:

Bankbürgschaft: Der Betreiber stellt eine Bankbürgschaft eines Kreditinstituts, auf die der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen zurückgreifen darf. Dafür nimmt die Bank, um ihr eigenes Risiko abzusichern, vom Mieter eine sog. Avalprovision. Die Gebühr beträgt abhängig von der Bonität 0,65 % bis 11 % der Bürgschaftssumme pro Jahr. Bankbürgschaften können über einen beliebigen Zeitraum gestellt werden. In der Regel betragen sie drei oder sechs Monate, selten zwölf Monatsmieten oder mehr. Markus Bienentreu: „Wenn die Bankbürgschaft die einzige Absicherung ist, empfehle ich ein Volumen über mindestens sechs Monatsmieten. Drei Monate bringen Immobilieneigentümern kaum etwas, denn solange dauert es häufig, bis der Vermieter den Ernst der Lage richtig erkannt hat. Meist führt der säumige Mieter diverse Gründe, wie Kontoänderung oder neue Bankverbindung als Begründung an, warum die Miete nicht pünktlich beim Immobilieneigentümer eingegangen ist oder er behauptet Mängel und beruft sich auf ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht.“

Mietbürgschaftsversicherung: Dieses Instrument funktioniert für den Vermieter ähnlich wie eine Bankbürgschaft, nur dass der Garantiegeber eine Versicherung und kein Kreditinstitut ist. Die Werthaltigkeit hängt hier daher von der Bonität des Versicherers ab. Als Gebühr wird ein Versicherungsbeitrag fällig, der von der Höhe der Sicherheit und der Bonität des Mieters abhängt. Je nach Bonität muss auch ein Teil der versicherten Summe als Kaution bei der Versicherung hinterlegt werden. Gründet der Betreiber für den Betrieb einer Immobilie eine neue Betriebsgesellschaft mit geringem Stammkapital, wird der zu hinterlegende Betrag aufgrund der geringen Bonität und des fehlenden Track-Records der neu gegründeten Gesellschaft sehr hoch ausfallen. „Wir haben schon Fälle erlebt, wo der zu hinterlegende Betrag so hoch war, dass man direkt über eine Barkaution nachdenken konnte“, berichtet Markus Bienentreu. „So etwas ergibt natürlich keinen Sinn, dann ist eine Barkaution auch für den Immobilieninvestor die bessere Lösung.“ Die Mietbürgschaftsversicherung eignet sich also im Wesentlichen für bonitätsstarke, stabile Betreibergesellschaften.

Mietausfallversicherung: Über eine Mietausfallversicherung kann sich der Vermieter gegen das Risiko eines Mietausfalls seines Mieters versichern. Der Vermieter kann mit dem Mieter verhandeln, die Kosten einer solchen Versicherung auf die Miete umzulegen bzw. diese werden bei Festlegung der Miete „eingepreist“. Die Kosten hängen wiederum stark von der Bonität des Mieters ab und ggf. auch von den sonstigen gestellten Sicherheiten und von dem Versicherungsumfang. Dieser ist in der Regel gedeckelt, z.B. auf eine Jahresmiete. Die Prüfung des Abschlusses einer solchen Versicherung kann für Vermieter sinnvoll sein, insbesondere wenn Mieter im Übrigen keine liquiden Sicherheiten stellen können.

Barkaution: Hier hinterlegt der Betreiber die Kaution in der vereinbarten Höhe direkt beim Immobilieneigentümer oder verpfändet ein entsprechendes Konto mit dem Kautionsbetrag an den Vermieter. „Das ist für den Vermieter sicherlich die komfortabelste Lösung, da er direkten Zugriff auf die Sicherheit hat, lässt sich aber nur selten realisieren, weil Betreiber aktuell in der Regel nicht über so viel Kapital verfügen“, erklärt Markus Bienentreu. Eine praktische Rolle spielt die Barkaution dennoch insbesondere bei Sale-and-lease-back Transaktionen, erläutert Dr. Karla Gubalke, Rechtsanwältin der GÖRG Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB. „Es gibt historisch gewachsen viele inhabergeführte Betreiber, denen die Betriebsimmobilie gehört. Veräußert ein solcher Betreiber seine Immobilie an einen Immobilieninvestor und mietet diese zurück, so kann der Immobilieninvestor vorschlagen, aus dem Kaufpreis einen ihm risikoangemessenen Betrag als Barkaution zur Absicherung der Mietforderungen für die Zukunft zu hinterlegen. Auch im Übrigen sollten Käufer von Pflegeimmobilien beim Erwerb die Bonität des Mieters und den Umfang der gestellten Sicherheiten sowie das Zahlungsverhalten des Mieters in der Vergangenheit genau prüfen. Käufer können zur zusätzlichen Absicherung auch vom Verkäufer der Immobilie einen Betrag aus dem Kaufpreis als Sicherheit für Mietausfall für einen bestimmten Zeitraum einbehalten. Dies ist Verhandlungssache.“

Patronatserklärung: Bei der Patronatserklärung haftet eine übergeordnete Gesellschaft, für die Mietpartei. Die Werthaltigkeit ist damit abhängig vom Patronatsgeber, häufig z.B. die Muttergesellschaft. Markus Bienentreu: „Der Nachteil einer Patronatserklärung ist, dass diese nichts mehr wert ist, wenn die Muttergesellschaft in die Insolvenz geht“. Patronatserklärungen sind jedoch in der Praxis üblich, insbesondere wenn die Betreiber(tochter)gesellschaft keine erhebliche sonstige Sicherheit z.B. in Form einer Bankbürgschaft oder Barkaution leisten kann oder will. Vorteil für den Vermieter ist – neben der möglichen Inanspruchnahme der Muttergesellschaft („Patronin“) -, dass er sich in gewissem Umfang davor absichert, dass eine Konzernmutter nur eine bestimmte Tochtergesellschaft, deren Betrieb nicht läuft, in die Insolvenz schickt. „In der Praxis ist auf den genauen Wortlaut einer solchen Erklärung zu achten, und zwar auf die Ausgestaltung als sog. „harte“ Patronatserklärung“, erläutert Dr. Karla Gubalke und führt weiter aus: „Bei der harten Patronatserklärung übernimmt die Muttergesellschaft eine rechtsverbindliche Pflicht, die Tochtergesellschaft finanziell so auszustatten, dass diese ihre Verbindlichkeiten erfüllen kann. Die Muttergesellschaft – die „Patronin“ – wird dabei neben den mit der Erklärung verbundenen wirtschaftlichen Risiken auch bilanzielle Folgen (z.B. Ausweis als Eventualverbindlichkeit) zu bedenken haben.“

Abtretung der Investitionskosten und der Bewohnermiete: Bei dieser Variante tritt der Betreiber im Vorfeld seine Einnahmen aus Investitionskosten und Mieterlösen an den Vermieter ab. Dabei wird eine Offenlegung der Abtretung nur für den Fall des Mietverzugs vereinbart. Zwar ist die Sicherheit hier hoch und für den Mieter entstehen keine Kosten, die Durchsetzung dieser Sicherheit ist für den Vermieter jedoch aufwändig, weil er seine Miete bei vielen Stellen und Personen geltend machen muss, von denen ihm im Vorfeld nicht einmal Kontaktdaten zur Verfügung stehen.

Ergebnisabführungsvertrag: Diese Möglichkeit kommt nur für Betriebsgesellschaften in Frage, die eine solche Vereinbarung mit ihrer Muttergesellschaft abgeschlossen haben. Hier verpflichtet sich die Muttergesellschaft ähnlich einer Patronatserklärung grundsätzlich, Verluste der Tochter- oder Betriebsgesellschaft auszugleichen, d. h. das Unternehmen liquide zu halten. Der Vermieter ist nicht Partei eines solchen Vertrages und kann daraus auch nicht direkt die Muttergesellschaft in Anspruch nehmen. Indirekt ist dies jedoch eine Absicherung für den Vermieter der Betriebsstätte, da die Muttergesellschaft verpflichtet ist, Verluste der Tochtergesellschaft auszugleichen. Markus Bienentreu rät hier jedoch zur Vorsicht: „Erstens kann der Ergebnisabführungsvertrag ohne Einwilligung des Vermieters gekündigt werden und so die Absicherung entfallen und zweitens ist man auch hier wieder abhängig von der wirtschaftlichen Situation der Muttergesellschaft.“

Recht zur Betriebsübernahme: Im Mietvertrag wird vereinbart, dass dem Vermieter in einer vorher definierten Situation (z.B. Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten) das Recht eingeräumt wird, die Betriebsgesellschaft bzw. deren Assets gegen einen definierten Anspruch zu übernehmen oder auf einen anderen zu übertragen. Damit erhält er zwar keinen Ausgleich für seinen Verlust in Form des Mietausfalls, erhält aber die Möglichkeit, kurzfristig den Betrieb der Einrichtung zu übernehmen. Langwierige Übernahmeverfahren, in denen der Mietrückstand weiter steigt, können dadurch vermieden werden. In der Praxis ist die Umsetzung einer solchen Betriebsübernahme für viele Vermieter jedoch ohne Mitwirkung erfahrener Restrukturierungsberater oder Interimsbetreiber schwierig. Für den Mieter ist – wenn er nicht in der Lage ist, Mietrückstände zu begleichen – in der Regel ein formelles Insolvenzverfahren unausweichlich. Die Umsetzung einer solchen Betriebsübernahme muss dann in der Praxis regelmäßig mit dem Insolvenzverwalter verhandelt werden.

Wie wirken die Absicherungs-Instrumente am besten?

Natürlich können die verschiedenen Absicherungs-Instrumente auch miteinander kombiniert werden, damit lässt sich das Risiko sogar noch besser streuen. Markus Bienentreu: „Gut ist zum Beispiel bei einer bonitätsstarken Muttergesellschaft eine Kombination aus einer Patronatserklärung und einer ausreichenden Bankbürgschaft.“ Was das beste Mittel der Wahl ist, muss im Einzelfall geprüft werden und hängt natürlich auch davon ab, wozu der Mieter bereit ist. Allerdings sollte auf ein Mindestmaß an Absicherung nicht verzichtet werden. Für die rechtssichere Ausgestaltung der Sicherheit sollte auf die Expertise eines spezialisierten Juristen zurückgegriffen werden.

Die beste Absicherung ist immer noch ein funktionierendes Objekt, bei dem Standort (Mikro- und Makrostandort), Raum- und Funktionsprogramm und Miethöhe (Refinanzierung) zusammen passen. Denn dann sollte es nicht zu einer Schieflage kommen.

Ein weiterer Baustein der Mietabsicherung sind Reporting oder Monitoring des Betriebs. Damit kann die operative Leistung des Mieters kontinuierlich beurteilt und Schieflagen frühzeitig erkannt werden. „Wenn im Mietvertrag direkt ausreichende Berichtspflichten vereinbart werden und der Mieter diese auch einhält, rechtfertigt das im Einzelfall im Gegenzug sogar eine Entlastung des Mieters von einem Teil der Sicherheiten z.B. nach gewisser Zeit, wenn das Vertragsverhältnis ohne Störungen erfüllt wird“, erklärt Markus Bienentreu.