Der Pegasus-Deal verleiht Berlinovo Flügel

 

Es ist der bis­her größ­te Pa­ket­ver­kauf von Pfle­ge­im­mo­bi­li­en hier­zu­lan­de in die­sem Jahr. 420,5 Mio. Eu­ro war Deut­sche Woh­nen das so­ge­nann­te Pe­ga­sus-Port­fo­lio wert. Mehr, als das hoch ver­schul­de­te Ber­li­ner Lan­des­un­ter­neh­men Ber­li­no­vo er­war­tet hat. Das soll sich bis 2020 von wei­te­ren Be­stän­den trennen.

Hin­ter­her ist man im­mer klü­ger. Das weiß auch Ber­lins Fi­nanz­se­na­tor Mat­thi­as Kol­latz-Ah­nen (SPD), der zu­gleich den Pos­ten als Auf­sichts­rats­vor­sit­zen­der der Ber­li­no­vo in­ne hat. De­ren Im­mo­bi­li­en­be­stän­de soll­ten 2011, als das Un­ter­neh­men noch Ber­li­ner Im­mo­bi­li­en Hol­ding (BIH) hieß, kom­plett ver­kauft werden.

Ein Plus von 70 Mio. Eu­ro hät­ten die in der gan­zen Re­pu­blik und auch im Aus­land ver­streu­ten, über­schul­de­ten Lie­gen­schaf­ten ein­brin­gen sol­len, si­cker­te sei­ner­zeit durch.

Doch am En­de plat­ze das oh­ne­hin um­strit­te­ne Ge­schäft und der Se­nat ent­schied, das Port­fo­lio por­ti­ons­wei­se und teils zu hüb­schen Pa­ke­ten ge­schnürt den nim­mer­sat­ten In­ves­to­ren zum Ver­zehr an­zu­bie­ten. Auf die „Gunst der Zer­le­gung“ zu set­zen, statt auf ei­nen Kom­plett­ver­kauf, ha­be sich als rich­ti­ge Ent­schei­dung er­wie­sen, sagt Kol­latz-Ah­nen. Da­bei ist er sich be­wusst, dass die an­hal­tend nied­ri­gen Zin­sen den Run auf Im­mo­bi­li­en bei­na­he jeg­li­cher Art in den letz­ten Jah­ren be­güns­tigt ha­ben. Es hät­te aber auch an­ders kom­men können.

Ist es aber nicht. Im Ge­gen­teil, die Im­mo­bi­li­en­prei­se he­ben selbst an B-Stand­or­ten in­zwi­schen ab. Glück für Ber­li­no­vo, die mit dem Ver­kauf des Pe­ga­sus-Port­fo­li­os mehr Geld ver­dien­te als noch 2015 ge­hofft. Für 420,5 Mio. Eu­ro ging das bis­her größ­te in die­sem Jahr in Deutsch­land ge­han­del­te Pa­ket mit Pfle­ge­im­mo­bi­li­en weg. Am En­de des von CB­RE be­glei­te­ten struk­tu­ri­er-ten Bie­ter­ver­fah­rens wa­ren noch zwei po­ten­zi­el­le Er­wer­ber im Ren­nen, von de­nen die Deut­sche Woh­nen am En­de den Zu­schlag er­hielt. „Ins­ge­samt sind 51 re­le­van­te In­ves­to-ren an­ge­schrie­ben wor­den“, sagt Ber­li­no­vo-Ge­schäfts­füh­rer Ro­land Stauber.

Be­reits am 5. Au­gust wur­de der Kauf­ver­trag mit Deut­sche Woh­nen no­ta­ri­ell be­ur­kun­det. Ross und Rei­ter nann­ten bei­de Ver­trags­part­ner aber erst, nach­dem der Auf­sichts­rat der Ber­li­no­vo dem Ver­kauf in der ver­gan­ge­nen Wo­che zu­ge­stimmt hat­te. Ju­ris­tisch ließ sich das Un­ter­neh­men da­bei von der Kanz­lei Green­berg Trau­rig be­treu­en. Die auf Spe­zial­im­mo­bi­li­en kon­zen­trier­ten Be­ra­ter von Ter­ra­nus be­glei­te­ten wie­der­um für Deut­sche Woh­nen den An­kauf. Vor­be­halt­lich der kar­tell­recht­li­chen Frei­ga­be ist der Deal da­mit in tro­cke­nen Tüchern.

28 Pfle­ge­hei­me mit 180.000 m2 Miet­flä­che und 4.132 Plät­zen um­fasst das Pe­ga­sus-Pa­ket. Die Häu­ser sind voll­stän­dig ver­mie­tet, 22 da­von an den Be­trei­ber Pro Se­nio­re und je­weils zwei an die Ca­sa Un­ter­neh­mens­grup­pe, an Phö­nix Se­nio­ren­zen­trum und an Cu­ra Se­nio­ren­wohn- und Pfle­ge­heim. Die durch­schnitt­li­che Ver­trags­lauf­zeit liegt bei 13 Jah­ren und laut Ber­li­no­vo be­trägt die Be­le­gungs­quo­te der Ein­rich­tun­gen 85%. Der er­ziel­te Ver­kaufs­preis ent­spricht dem 15,4fa­chen der der­zei­ti­gen Jah­res­net­to­kalt­mie­te von 27,3 Mio. Euro.

Das Pfle­ge­port­fo­lio setzt sich aus Be­stän­den zu­sam­men, die über das ge­sam­te Bun­des­ge­biet ver­streut sind. Die Schwer­punk­te lie­gen in Bay­ern, Ba­den-Würt­tem­berg, Rhein­land-Pfalz und Nord­rhein-West­fa­len. Er­rich­tet wur­den die Lie­gen­schaf­ten Mit­te der 1990er bis An­fang der 2000er Jah­re. Zu je­ner Zeit leg­te die da­ma­li­ge Ber­li­ner Bank­ge­sell­schaft eif­rig Im­mo­bi­li­en­fonds auf. Hand­ver­le­se­nen An­le­gern der Fonds ge­währ­te das lan­des­ei­ge­ne Kre­dit­in­sti­tut für die schön­ge­rech­ne­ten Im­mo­bi­li­en da­bei teils über­höh­te Miet­ga­ran­ti­en und lös­te da­mit 2001 den Ber­li­ner Ban­ken­skan­dal aus, der Mil­li­ar­den an Steu­er­gel­dern verschlang.

Wäh­rend die Lan­des­bank Ber­lin die Bank­ge­sell­schaft über­nahm, blie­ben die fau­len Fonds am Land hän­gen und wur­den in der BIH zu­sam­men­ge­fasst. De­ren Dar­le­hens­vo­lu­men lag 2009 noch 128% hö­her als der ge­schätz­te Wert des Im­mo­bi­li­en­be­stands. We­sent­lich bes­ser sieht es nach den Ver­käu­fen aus, die von der 2012 aus der BIH her­vor­ge­gan­ge­nen Ber­li­no­vo an­ge­lei­ert wor­den sind. Mit Pa­ket- und Ein­zel­t­rans­ak­tio­nen sind seit­her Im­mo­bi­li­en für rund 1,25 Mrd. Eu­ro ver­kauft worden.

Den gro­ßen Durch­bruch brach­te 2014 der Ver­kauf des in­tern Phö­nix ge­tauf­ten Port­fo­li­os mit 15.000 Woh­nun­gen. „Phö­nix soll­te uns sinn­bild­lich aus der Asche auf­stei­gen las­sen“, sagt Ge­schäfts­füh­rer Stau­ber. Dem Pfle­ge­im­mo­bi­li­en­pa­ket ha­be man den Na­men Pe­ga­sus ver­passt, „in der Hoff­nung, dass es fliegt. Und es ist geflogen!“

Mit dem jetzt er­folg­ten Ver­kauf be­trägt das Ver­hält­nis der lau­fen­den Kre­di­te zum Ver­kehrs- oder Markt­wert des Rest­be­stands nur noch 73%. Da­mit sei die Ver­schul­dung end­lich auf ein üb­li­ches Maß ge­schrumpft, sagt Kol­latz-Ah­nen. „Mit dem heu­ti­gen Tag ist si­cher­ge­stellt, dass von der ,Bad Bank‘ kei­ne Ge­fahr mehr für Ber­lin und da­mit für den Steu­er­zah­ler aus­geht“, so der Finanzsenator.

Al­lein um 200 Mio. Eu­ro re­du­zie­ren sich die Ver­bind­lich­kei­ten durch den Pe­ga­sus-Deal. Für die wei­te­ren noch lau­fen­den Kre­di­te wer­de der Ka­pi­tal­dienst da­durch 2017 auf 180 Mio. Eu­ro sin­ken. Da­ge­gen ste­hen ak­tu­ell 323 Mio. Eu­ro Jah­res­net­to­soll­mie­te aus den bun­des­weit von Ber­li­no­vo ge­ma­nag­ten 395 Ob­jek­ten mit 26.700 Ein­hei­ten und 3,34 Mio. m2 Miet­flä­che. De­ren Wert steht mit 2,9 Mrd. Eu­ro in den Büchern.

Bis 2020 soll Ber­li­no­vo sei­nen Be­stand durch wei­te­re Ver­käu­fe, aus­ge­nom­men sind Ob­jek­te in Ber­lin und dem na­hen Um­land, auf 160 bis 170 Ob­jek­te mit ei­nem Markt­wert von 2 Mrd. Eu­ro und ei­ner Soll­mie­te von 200 Mio. Eu­ro pro Jahr ver­klei­nern, lau­tet die Vor­ga­be des Auf­sichts­rats. „Man soll­te ei­ne Si­tua­ti­on ver­mei­den, in der man ver­kau­fen muss“, schränkt Kol­latz-Ah­nen da­bei ein.

Gleich­zei­tig soll durch wei­te­re Ein­nah­men die Ver­schul­dung auf 50% des Markt­werts re­du­ziert wer­den. Doch nicht nur die mög­lichst lu­kra­ti­ve Ver­wal­tung und Ver­mark­tung der Alt­las­ten steht bei Ber­li­no­vo-Mann Stau­ber auf dem Zet­tel. Mit dem Bau von Flücht­lings­un­ter­künf­ten und von 2.800 Stu­den­ten­woh­nun­gen hat das Land dem Un­ter­neh­men neue Auf­ga­ben über­tra­gen und ei­ne Per­spek­ti­ve für den Fort­be­stand be­schert. Ab­ge­rech­net wird 2026. So lan­ge wer­de das Land Ber­lin kein Geld aus der Ber­li­no­vo zie­hen, ver­si­chert Kollatz-Ahnen.

Quelle: Immobilien Zeitung

 

 

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