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Demografische Entwicklung ist noch keine Erfolgsgarantie

Geschlossene Immobilienfonds investierten noch in den Jahren 2002 und 2003 zu etwa zwei Drittel in Büroimmobilien. Weil sich attraktive, vollvermietete und preisgünstige Büroimmobilien kaum mehr finden lassen, ist der Anteil von Büroimmobilienfonds inzwischen auf ein Drittel gesunken. Gleichwohl fristen Sozial- und Pflegeimmobilien mit 6,8 Prozent immer noch ein Mauerblümchendasein, ähnlich wie Hotels und Logistik.

Dabei sah es im Jahr 2006 so aus, als ob die Initiatoren von geschlossenen Immobilienfonds ihr Heil in der Marktnische Pflegeimmobilien suchen würden. Damals kam DCM mit dem Riesenfonds ZukunftsWerte (nicht ganz 750 Millionen Euro Eigenkapital) auf den Markt, der in 18 Pflegeheime investierte und exklusiv über die Deutsche Bank vertrieben wurde. ,,Ein Selbstläufer sind geschlossene Fonds, die in Seniorenimmobilien investieren, nicht", mahnte damals Wolfgang Kubatzki, Leiter Rating & Valuation bei Feri Rating & Research, und meinte damit vor allem die wirtschaftlichen Perspektiven der Pflegeheime, die glänzend sein mussten, wenn man nur auf die demografische Entwicklung abstellte.

NOCH KEINVERKAUFSHIT

Vor allem im Vertrieb waren Pflegeheime keine Selbstläufer, wenn man vom DCM-Fonds absieht, wo die Deutsche Bank Garant des Vertriebserfolgs war. Aber es gibt andere Beispiele: SAB hatte 2006 auch einen Pflegeheim-Fonds in der Platzierung. Aber zu Beginn dieses Jahres hat die Investmentgesellschaft Madison, die als Aufkäufer am Zweitmarkt bekannt wurde, zwei Drittel des ,,Vorsorgefonds III" übernommen, damit der Fonds geschlossen werden konnte. Dabei hatte der Fonds ein gutes Feri-Rating. Und Colonia ReaI Estate kündigte gleichzeitig mit der Vorstellung des SAB-Fonds eine Reihe von geschlossenen Pflegeheimfonds an, die Objekte waren zum Teil bereits eingekauft. Ein größeres Portfolio wurde schließlich an einen offenen Immobilienspezialfonds veräußert, der sich an institutionelle Anleger wendet. Jetzt wird CRE zusammen mit dem starken Vertriebspartner HGA den ersten geschlossenen Pflegeheimfonds auf den Markt bringen.

In den Startlöchern steht auch ILG, die sich als Anbieter von Einzelhandelsfonds einen Namen gemacht hat. Ein Objekt ist bereits vorhanden, ansonsten sucht ILG auf seiner Webseite nach geeigneten Immobilien mit einer Mindestgröße von 70 Betten, bevorzugt im süddeutschen Raum. Das Unternehmen sieht den Wachstumsspielraum in seinem angestammten Segment Handelsimmobilien als begrenzt an und hatte bereits vor Monaten angekündigt, in Pflegeheime zu investieren.

Pflegeimmobilien sind deutlich preiswerter als Büroimmobilien, das mag verlockend sein. Das Emissionshaus Immac weist darauf hin, bei allen seinen bisher aufgelegten 29 Pflegeheimfonds (davon 27 Publikumsfonds) mit einem Investitionsvolumen von 324 Millionen Euro nie mehr als das I2,7- Fache der Jahrespacht gezahlt zu haben. Allerdings räumt Thomas F. Roth, Vorstandsvorsitzender der Immac Holding, ein: ,,Das Marktumfeld ist von starkem Wettbewerb geprägt." Überwiegend seien am Markt Kaufpreise vom 13- bis 14.5-Fachen zu beobachten. Aber das ist immer noch wenig im Vergleich zu den Büroimmobilien, für die 2.5 bis vier Jahresmieten mehrbezahlt werden müssen. Entsprechend geringer ist hier die Eingangsrendite. Kein Wunder, dass zuweilen versucht wird, die Rendite durch Beimischung von Pflegeimmobilien zu Büroobjekten ein wenig aufzumöbeln, wie dies der Fonds FHH-Baden-Württemberg-Fonds macht, der in drei Bürokomplexe und ein Pflegeheim investiert.

ALTER IST NICHT ALLES

Die demografische Entwicklung scheint für Pflegeheime zu sprechen. Rund vier Millionen Bundesbürger sind älter als 80 Jahre, bis 2020 wird deren Zahl auf etwa sechs Millionen steigen. ,,Investoren und Finanziers sollten aus der allgemeinen Altersentwicklung in Deutschland aber nicht zwingend auf eine große lokale Nachfrage nach Pflegeplätzen schließen", meint Carsten Brinkmann, Geschäftsführer der TERRANUS-Gruppe aus Köln, die sich auf die Beratung bei der Veräußerung und dem Erwerb von Sozial-Immobilien und deren Planung spezialisiert hat.

Entscheidend ist, wie bei allen Immobilien, der Standort. Dabei müssten für Pflegeheim-Investments zwingend konkrete Mikrostandorte mit ihren demografischen, soziografischen, geografischen und somit infrastrukturellen Faktoren vor Ort ins Kalkül gezogen werden. ,,Senioren und deren Angehörige achten heute mehr denn je auf Standortqualität, im Hinblick auf Erreichbarkeit und medizinische Versorgung", meint Experte Brinkmann.