Investment Sozialimmobilien: Zukunftsträchtig und renditesicher

Kredit & Rating - 4/2011

Banken sind bei der Finanzierung von Sozialimmobilien äußerst zurückhaltend. Zu Unrecht! Mit dem richtigen Konzept winken in diesem Markt auf lange Sicht stabile und sichere, weil praktisch staatlich garantierte Renditen. Aus Unkenntnis lassen sich die Banken jedoch vom schlechten Image der Branche verunsichern.

Der Markt für Alten- und Pflegeheime gilt häufig als schwierig. Zu durchreguliert, zu fragmentiert, zu wenig transparent lauten die Vorurteile. Wer sich davon abschrecken lässt, dem entgeht allerdings ein gutes Geschäft. Denn nüchtern betrachtet ist dies ein Markt mit einer eindeutigen, langfristigen Wachstumsprognose und klaren Regeln - und kein Hexenwerk. Natürlich herrschen dort etwas andere Rahmenbedingungen als auf den klassischen Immobilienmärkten. Die guten Renditeaussichten lohnen es jedoch allemal, sich damit zu beschäftigen.

Demografisch gesicherte Nachfragen: Die demographischen Zahlen sprechen eine eindeutige Sprache: die Nachfrage nach Alten- und Pflegeheimen wird in den nächsten Jahrzehnten stark steigen: So werden in Deutschland im Jahr 2050 rund 25 Millionen über 60-Jährige leben. Dies entspricht einer Zunahme von 30 Prozent - derzeit sind es 19 Millionen. Gleichzeitig wird die Zahl der Hochbetagten (80 Jahre und älter) sogar um 150 Prozent von 3 auf 8 Millionen steigen. Entsprechend der Altersstruktur wird auch die Zahl der Pflegebedürftigen wachsen. Die Statistik zeigt, dass das Pflegerisiko kaum Schwankungen unterworfen ist. So lag die Pflegequote in den letzten zehn Jahren in der Gruppe der über 65-Jährigen relativ konstant zwischen 4,2 und 4,4 Prozent. Mit zunehmendem Alter steigt das Pflegerisiko deutlich an: Bei der Gruppe der über 80-Jährigen lag der Pflege Anteil zwischen 17,9 und 20,6 Prozent.

Stationäre Heimplätze gefragt: Doch folgt aus dem Anstieg der Alten und Pflegebedürftigen auch zwingend eine Steigerung der Nachfrage nach stationären Heimplätzen? Schließlich gibt es auch die Möglichkeit ambulanter Versorgung, die nach dem Willen der derzeitigen Bundesregierung sogar gefördert werden soll. Selbst wenn man großzügig darüber hin-wegsieht, dass dies nicht mehr als eine politische Verzweiflungslösung ist, muss diese Frage bejaht werden: Derzeit werden 4,4 Prozent der über 65-Jährigen stationär in Pflegeheimen versorgt. Selbst wenn sich die Quote in den nächsten Jahren um die Hälfte reduzieren sollte, würde der Bedarf aufgrund der starken Alterung der Gesellschaft immer noch ansteigen. Ein derartig starker Rückgang der Stationär-Quote ist nach menschlichem Ermessen aber äußerst unwahrscheinlich. Der überproportionale Anstieg der Anzahl der Hochbetagten lässt sogar eher im Gegenteil einen Anstieg der Pflegequote vermuten. Das Beispiel zeigt: Selbst bei äußerst konservativen Annahmen ist von einer deutlichen Steigerung der Nachfrage auszugehen.

Staatliche Ausfallgarantie: Neben der Nachfrageseite gibt es noch einen zweiten entscheidenden Aspekt, der den Markt für Investoren äußerst interessant macht: Seine außerordentlich gute betriebswirtschaftliche Planbarkeit. Sinnvoll konzipierte Pflege- und Alteneinrichtungen haben in der Regel eine konstant gute Belegung von über 90 Prozent. Und durch die staatlich festgelegten Pflegesätze sind auch die Einnahmen pro Bewohner verlässlich prognostizierbar und sogar staatlich abgesichert. So ist der vom Träger des Pflegeheims dem Bewohner in Rechnung gestellte Pflegesatz gesetzlich geregelt. Laut §§ 82 ff. SGB XI besteht er aus drei Komponenten: Allgemeine Pflegeleistung (Vergütung), Unterkunft und Verpflegung (Hotelkosten) sowie betriebsnotwendige Investitionskosten. Für Finanzierer hauptsächlich interessant sind die Investitionskosten. Sie fallen im Unterschied zu den beiden erstgenannten Posten zwar nicht in den Bereich der Pflegeversicherung, sondern sind vom Bewohner selbst zu tragen. Entscheidend aber ist: Kann der Bewohner die Kosten nicht selbst aufbringen, springt der Sozialhilfeträger ein. Dies gilt übrigens für die gesamten Pflegekosten. Aus Sicht des Investors kommt dies einer staatlichen Ausfallgarantie für die Kaufpreisfinanzierung gleich. Damit lässt sich die Refinanzierung deutlich besser planen und vorhersehen als in anderen Immobiliensektoren.

<< Lage, Lage, Lage! >> Trotz der günstigen Verhältnisse auf der Nachfrage- und Refinanzierungsseite sind Sozialimmobilien natürlich kein Selbstläufer. Wie bei jeder Immobilie gilt auch hier die alte Regel: «Lage, Lage, Lage». Deshalb muss der Investitionsentscheidung eine gründliche Standortanalyse vorangehen, die insbesondere die Bedürfnisse der Senioren und des Marktes berücksichtigt. Zunächst muss das Einzugsgebiet eine gewisse kritische Mindestgröße haben. Einen Anhaltspunkt bei der Beurteilung liefert dabei die bereits erwähnte Pflegequote der Bevölkerung von rund 4,3 Prozent. Für ein Pflegeheim mit einer durchschnittlichen Größe von 80 Plätzen gilt daher Folgendes: Wenn 20 Prozent der Bevölkerung über 65 Jahre alt sind und davon im ländlichen Bereich 4,0 Prozent einen Heimplatz beanspruchen, müssen im Einzugsgebiet mindestens 10.000 Personen leben, um das Heim auszulasten.

Der richtige Mikrostandort: Zweitens muss der «Mikrostandort» stimmen, dass heißt vor allem den Bedürfnissen der «Kundschaft» entsprechen. Senioren wollen nicht auf die grüne Wiese abgeschoben werden, sondern die Möglichkeit haben, am Leben teilzunehmen. Der ideale Standort - «vorn der Marktplatz, hinten der Stadtpark» - ist zwar wohl nur selten zu verwirklichen, taugt aber durchaus als Leitbild. Nicht zu unterschätzen ist in diesem Zusammenhang auch das «Kirchturmprinzip». Viele Senioren sind verwurzelt in ihrem Viertel; der Berliner bleibt am liebsten in seinem Kiez und der Kölsche in seinem Veedel. Im Extremfall können schon Straßenseiten entscheidend sein oder das richtige Flussufer. Daher ist es enorm wichtig, gerade als auswärtiger Investor, sich mit den regionalen Vorlieben, Gegebenheiten und möglichen Tabus auseinanderzusetzen.

Der richtige Betreiber. Sozialimmobilien sind Management-Immobilien. Ihr Erfolg steht und fällt mit dem Erfolg des Betreibers. Für den Investor ist daher entscheidend, mit einem Betreiber zusammenzuarbeiten, der kompetent ist und zu ihm passt - zumal bei den häufig sehr langfristigen Engagements. Für den Fall der Fälle sollte übrigens die Immobilie so konzipiert sein, dass notfalls auch ein anderer Betreiber darin Geld verdienen kann. Zuviel Entgegenkommen auf extravagante Sonderwünsche des Betreibers könnte sich später rächen. Ein guter, professioneller Betreiber ist regional vernetzt und kann idealerweise über mehrere Einrichtungen Synergien in Verwaltung und Beschaffung realisieren. Seine Preise berücksichtigen nicht nur die interne Kostenkalkulation sondern auch das lokale und regionale Marktumfeld. Idealerweise verfügt er außerdem über eine gewisse Erfahrung und Akzeptanz am Markt. Merkmale wie Professionalität und Bonität sind natürlich ohnehin vorauszusetzen.

Act Local! Bei der Betreiberauswahl ist wichtig zu wissen, dass in einem sehr fragmentierten und regional geprägten Markt, wie dem für Sozialimmobilien, Größe nicht unbedingt ein Vorteil ist. So zeigt die Praxis, dass sich überregionale Ketten äußerst schwertun, sich gegen lokale Größen durchzusetzen. Neben der Kenntnis der regionalen Strukturen wie Krankenhäuser, soziale Dienste und Ärzte sowie Beziehungen zur lokalen Politik ist auch das Wissen um die jeweilige Landesgesetzgebung ein Erfolgsfaktor beziehungsweise erschwert länderübergreifende Betreiberkonzepte. Ausschlaggebend sollte letztlich sein, dass der Betreiber ein überzeugendes und schlüssiges Konzept vorlegt. Detaillierte Aussagen zu seinen Produkten (etwa eine beschützende Wohngruppe für Demente, Spezialpflege für Wachkoma-Patienten, Apalliker et cetera.), Leistungskatalog (mit pflegetheoretischer Fundierung), Qualitätssicherung, eingesetzten Ressourcen (Personal, Sachmittel) und seiner langfristigen Strategie sind dabei Grundvoraussetzungen.

Realistische Mieten. Investoren, die die genannten Punkte beachten, können mit der Finanzierung von Sozialimmobilien langfristige und solide Renditen erzielen. Es sei jedoch angemerkt, dass die Betonung dabei auf langfristig und solide» liegt. Nur wenn der Betreiber Freude an seiner Immobilie hat und selbst genug Geld verdient, kann die Partnerschaft funktionieren. Im Interesse einer langfristig fruchtbaren Zusammenarbeit empfiehlt es sich daher, die Miete keinesfalls zu hoch, sondern realistisch anzusetzen. Für beide Seiten gewinnbringende Partnerschaften von über einem Jahrzehnt und Investorenrenditen von 6 bis 8 Prozent sind dann keine Seltenheit.