Was Pflegeheime bringen? 10%!
Immobilien Zeitung - Artikel vom 28.02.2008
Seniorenpflegeheime stehen bei vielen Investoren weiterhin oben auf der Einkaufsliste. 2007 steckten sie nach einer Schätzung von TERRANUS-Chef Carsten Brinkmann mehr als 900 Mio. Euro in diesen Immobilientyp. Das war nur etwas weniger als im Rekordjahr 2006. Doch das Geschäft wird schwieriger – trotz leicht gefallener Preise.
Geeignete Objekte sind knapp, viele Banken verlangen saftige Risikozuschläge, längst eingetütet geglaubte Deals platzen, und fast jedes siebte Heim gilt als insolvenzgefährdet.
„Wir wissen von vier Fällen, bei denen der Kauf von Pflegeheimen schon beurkundet war, aber trotzdem nicht zustande gekommen ist“, sagt Brinkmann, dessen Beratungsunternehmen Seniorenimmobilien managt, bewertet und vermittelt. „Die Käufer haben ihre eingeplante Finanzierung nicht bekommen.“ Jedenfalls nicht zu den kalkulierten Konditionen. Die vier Fälle betreffen ein Dutzend Objekte und damit rund ein Sechstel des beurkundeten Kaufvolumens von 2007. Brinkmanns Prognose: „Da kommen noch mehr Transaktionen zurück.“ Die neue Vorsicht vieler Banken schlägt offenbar massiv durch. Das hat auch Folgen für das Transaktionsneugeschäft im laufenden Jahr. Der TERRANUS-Geschäftsführer erwartet deutlich weniger Volumen, „es sei denn, es werden Pakete gedreht“. Der prophezeite Rückgang hat aber nicht nur damit zu tun, dass die Banken ihre Risiken nicht mehr durchhandeln können und stattdessen in ihrer eigenen Bilanz halten müssen. Auch das Angebot an geeigneten Objekten ist weiterhin beschränkt – und der allgemeine Anstieg der Baukosten mach auch Pflegeheime teurer.
Preise stagnieren bei Faktor 13,5
Für opportunistische Investoren bedeuten allein die neuen Hürden bei der Finanzierung massive Renditeverluste. Wo bislang wie selbstverständlich mit Eigenkapitalverzinsungen von 15 %, 20 % oder noch mehr gerechnet wurden, sind oftmals nur noch 10 % drin, rechnet Brinkmann vor. Nicht wirklich viel für eine Betreiberimmobilie, meint er.
Trotz aller Unbilden wird der Investmentmarkt in diesem Segment nach seinem Eindruck nicht zusammenbrechen. Ganz im Gegenteil. Es sei immer noch genug Geld im Markt, das in den Pflegeheimsektor dränge. Folglich rechnet der Mann aus Köln auch nicht damit, dass die Kaufpreise für marktgängige Heime in diesem Jahr unter das 13,5fache der Jahrespacht fallen. Ende vergangenen Jahres lagen sie bei knapp 14.