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Kommunalwirtschaft
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Miet- und Pachtverträge für Spezialimmobilien sollten Formulierungen für eventuelle Problemfälle berücksichtigen
Als Asset-Klasse im Markt etabliert, sind auch Pflegeimmobilien in den letzten Jahren stärker in den Fokus institutioneller Investoren gerückt. Attraktiv sind vor allem deren langfristige Miet- bzw. Pachtverträge. Aufgrund ihrer Single-Tenant-Struktur und langer Mietvertragslaufzeiten versprechen angemietete Pflegeheime für den Investor wenig Verwaltungsaufwand und ein geringes Risikopotential.
Solange der Vertrag vom Mieter/Betreiber erfüllt wird, trifft dies auch zu. Was aber passiert, wenn der Betreiber mit Mietzahlungen in Verzug gerät? Wer schon einmal versucht hat, ein Objekt gegen den Widerstand des Betreibers zu räumen, kennt die Problematik: Die Anforderungen bei einer Spezialimmobilie sind weit reichender als bei herkömmlichen Gewerbeimmobilien. Neben dem Mietrecht nach BGB kommen weitere Gesetze zum Tragen insbesondere das Heimgesetz, das Pflegeversicherungsgesetz (SGB XI) sowie das Sozialgesetzbuch (SGB XII) Sozialhilfe.
Zwangsvollstreckung kann ins Leere führen
Liegen entsprechende Bedingungen vor, kann der Mietvertrag außerordentlich gekündigt werden. Die Zwangsvollstreckung eines gerichtlichen Räumungsurteils gegen den Betreiber ist jedoch in der Praxis außerordentlich schwierig. Der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 14.02.2003 Az. IX a ZB 10/03) hat entschieden, dass der Verpächter zwar die Herausgabe der Immobilie verlangen darf, der Pächter jedoch nicht verpflichtet ist, auch den Betrieb geordnet zu übergeben. Er muss beispielsweise Geschäftsunterlagen nicht aushändigen und auch nicht an der Überleitung von Heimverträgen mit Bewohnern oder von Mietverträgen mit Dienstleistern aktiv mitwirken. Da eine Fortführung des Betriebs so kaum möglich ist, wird die Zwangsvollstreckung auf Herausgabe des Gebäudes ins Leere laufen.
Ein Räumungsverlangen kann zudem nur durchgesetzt werden, wenn die Sicherheit von Leib und Leben der Bewohner garantiert ist. Kontrolliert wird dies wiederum von der Heimaufsicht. Kann der Eigentümer der Immobilie dies nicht garantieren, wird sie die Herausgabe unterbinden.
Andererseits kann sich der Immobilien-Eigentümer die Heimaufsicht auch zu Nutze machen: Gemäß § 11 Heimgesetz muss der Träger zuverlässig und insbesondere für den wirtschaftlichen Betrieb des Heims hinreichend leistungsfähig sein. Sofern er aber - ohne Grund - seinen Mietzahlungspflichten nicht nachkommt, trifft dies nicht mehr zu. Die Heimaufsicht kann aus diesem Grund dem Betreiber den Betrieb nach § 13 Heimgesetz untersagen. Die Einrichtung muss dann entweder geräumt oder an einen anderen Betreiber übergeben werden. Wie im Falle der Zwangsvollstreckung allerdings wird sich auch hier ein geordneter Übergang auf einen neuen Betreiber nicht erzwingen lassen.
Präzise Vertragsgestaltung lässt Optionen offen
Um Schwierigkeiten zu vermeiden, sollte sich der Immobilieneigentümer für den Fall der Beendigung des Pachtvertrages daher ein `Eintrittsrecht´ einräumen lassen: Er selbst oder ein von ihm benannter Dritter, der seine Leistungsfähigkeit bereits beim Betrieb derartiger Heime unter Beweis gestellt hat, kann den Heimbetrieb fortführen. Bei dieser Regelung muss durch präzise Vertragsgestaltung sichergestellt sein, dass der Pächter die Rechte und Pflichten aus den Heim-, Beherbergungs- und sonstigen Untermietverträgen an den fortführenden Betreiber überträgt.
In der Praxis ist der Betreiberwechsel regelmäßig von Auseinandersetzungen mit den bisherigen Pächtern begleitet. Diese wollen das Feld oft nur dann räumen, wenn sie hierfür eine angemessene Entschädigung erhalten. Nach der Rechtsprechung ist eine solche Entschädigung bisher allenfalls in Ausnahmefällen zu zahlen, so dass der Pächter in aller Regel leer ausgehen wird.
Sind die rechtlichen Hürden erst einmal genommen, ist die Aussicht, den Betrieb zu übernehmen, auch für den künftigen Betreiber wirtschaftlich außerordentlich interessant: Er darf nicht nur die Räumlichkeiten übernehmen, sondern findet ein Haus mit Bewohnern und Ausstattung vor. Da in der Regel ein sogenannter Betriebsübergang vorliegen dürfte, tritt der neue Betreiber zugleich in alle Arbeitsverträge mit dem bisherigen Personal ein.
Nicht zu vergessen aber: Ein solcher Betreiberwechsel bedarf der Benachrichtigung jedes einzelnen Bewohners. Ihre Zustimmung müssen diese allerdings nicht erteilen, hier besteht rechtlich keine Handhabe. Erfahrungsgemäß bleibt jedoch der überwiegende Teil im Haus wohnen. Schließlich wurde das Pflegeheim nicht nur des Trägers wegen ausgesucht. Vertraute Umgebung, räumliche Nähe, Ausstattung sowie Kosten stehen bei der Wahl primär im Vordergrund.
Bürgschaft oder Kaution - Absicherung hat Vorrang
Um seine finanziellen Ansprüche bei Vertragsbruch des Pächters durchzusetzen, sollte sich der Eigentümer absichern. In Frage kommen z.B. Bürgschaften, Patronatserklärungen oder die Abtretung von Vergütungsansprüchen an den Investor.
Doch auch hier ist Vorsicht geboten: Gehen die Abtretungsansprüche zu weit, kann dies die Nichtigkeit des gesamten Vertrags nach sich ziehen. Eine Abtretung von Forderungen gegen gesetzliche Kranken- und Pflegeversicherungen und Träger sonstiger Sozialleistungen ist ohne Zustimmung der Leistungserbringer nichtig. Einer Abtretung der in den Heimverträgen mit Bewohnern gesondert auszuweisenden Investitionskostenanteile soweit sie nicht durch öffentliche Förderungen gedeckt sind steht jedoch nichts im Weg.
Zudem wird oftmals diskutiert, ob für die Übernahme der Betriebsgesellschaft eine Call-Option auf den Erwerb von deren Gesellschaftsanteilen vereinbart werden sollte. Vorausgesetzt, es existiert eine entsprechende vertragliche Regelung, stellt dies eine durchaus zulässige Möglichkeit dar. Zu beachten ist aber, dass damit auch alle Verbindlichkeiten und sonstigen Risiken auf den Erwerber übergehen ein Punkt, der oft gegen eine solche Vorgehensweise sprechen wird. In der Praxis konnte sie bislang nur in Ausnahmefällen und nur gegen Entschädigung durchgesetzt werden.
Unverzichtbar: Begehungen und Informationspflicht
Die Einräumung gewisser Informationspflichten des Mieters gegenüber dem Eigentümer über finanzielle bzw. sozialrechtliche Themen sogenanntes Monitoring sollte fester Bestandteil des Vertrages sein. Ebenso ist ein ein- bis zweimal jährlich ausgeübtes Begehungsrecht der Immobilie durch den Vermieter angemessen.
Dem Immobilien-Investor muss allerdings bewusst sein, dass negative Monitoring-Ergebnisse nicht automatisch zu einem Kündigungsrecht führen. Die Informationsverpflichtung hilft dem Eigentümer allerdings, die mit dem Betrieb verbundenen Risiken besser einschätzen zu können. Nur so kann er frühzeitig Vorkehrungen für einen Betreiberwechsel treffen.
Artikel vom 25.07.2009