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Die Welt
Das Überangebot an Pflegeheimen wächst
Investoren haben sich verrechnet - Senioren nutzen die teuren Angebote zu wenig
Die Finanzkrise macht auch vor Pflegeheimen nicht halt: Eine Reihe von Investoren, die in den vergangenen Jahren Objekte erworben haben, sind in Schieflage. Die Situation sei teilweise dramatisch, sagt Carsten Brinkmann, Aufsichtsratsvorsitzender der auf Sozialimmobilien spezialisierten Beratungsgesellschaft Terranus der WELT. "Manche Käufer haben bereits erfolglos versucht, Pflegeheime wieder abzustoßen."
Damit bestätigen sich die Einschätzungen jener Experten, die während des Investmentbooms vor überteuerten Käufen am Pflegeheimmarkt gewarnt hatten. Durch Neubauten und Preisanstiege drohe "eine gigantische Immobilienblase", hatte der damalige Vorstandsvorsitzende des Kuratoriums Wohnen im Alter (KWA), Helmut Braun, 2007 erfolglos versucht, die übertriebenen Erwartungen der Investoren zu dämpfen.
Welche dramatischen Konsequenzen der Investmentboom hat, zeigt auch die jüngsten Studie des Statistischen Bundesamtes. Danach ist die Zahl der Pflegeheime von Anfang 2006 bis Ende 2007 um 605 Einrichtungen oder 5,8 Prozent auf 11 029 Heime mit insgesamt 777 015 vollstationären Pflegeplätzen gestiegen. Bei einem durchschnittlichen Neubaupreis von acht Mio. Euro entspricht dies einem Gesamtinvestitionsvermögen von 4,84 Mrd. Euro. Hingegen nahm die Zahl der dauerhaft Pflegebedürftigen im selben Zeitraum nur um 4,3 Prozent auf 686 082 Patienten zu. Damit lag das Bettenangebot bereits vor gut einem Jahr 13,25 Prozent über dem Bedarf. Seither sind weitere Neubauten an den Markt gekommen.
RREEF, der Immobilienfondsanbieter der Deutschen Bank, hatte wegen dieser Entwicklung in den vergangenen Jahren Zukäufe für seinen Pflegeimmobilienfonds gedrosselt. Andere Fondsinitiatoren und ausländische Beteiligungsgesellschaften hingegen setzten darauf, dass angesichts der kontinuierlich steigenden Zahl älterer Menschen der Bedarf an Pflegeheimplätzen irgendwann stärker ansteigen und die Preise der Sozialimmobilien explodieren würden. Eine Hoffnung, die sich bislang als Irrtum erwies, jedoch bereits in den vergangenen Jahren die Pflegeimmobilienpreise in höchst ungesunde Höhen katapultierte. "Wurden die Objekte Anfang 2006 im Schnitt noch zum 12,5fachen des Jahresmietertrags gehandelt, zahlten Käufer im Herbst 2007 bis zu 15 Jahresmieten", sagt Brinkmann.
Inzwischen sind die Preise wieder auf 13 Jahresmieten gefallen. Dennoch finden viele Anbieter derzeit keine Abnehmer für ihre Objekte. "Die Interessenten achten heute sehr genau auf die Lage und den Zustand der Immobilien", sagt der Terranus-Aufsichtsratschef. Investoren hätten damit zu kämpfen, dass sie während der Boomjahre die Modernisierung bestehender Objekte vernachlässigt hätten.
Was vielen Käufern zusätzliche Probleme bereitet: "Die Kaufpreise wurden oftmals über kurzfristige Kredite finanziert", sagt Brinkmann. Jetzt würden Banken bei den Anschlussfinanzierungen nicht nur deutliche höhere Zinsen verlangen, sondern auch eine größere Eigenkapitalbeteiligung. "Viele Erwerber der vergangenen Jahre können jedoch nicht mehr eigene finanzielle Mittel bereitstellen", sagt der Aufsichtsratschef. Durch die Krise sei der Beratungsbedarf bei Investoren so sehr gestiegen, dass Terranus inzwischen ein sechsköpfiges Spezialistenteam zusammengestellt habe. Brinkmann: "Wir sind dadurch in der Lage, Finanzierungen schnell beurteilen und bei Bedarf neu strukturieren zu können."
Die Krise der Eigentümer beunruhige zahlreiche Pflegeheimbewohner und ihre Angehörigen. "Nach dem derzeitigen Stand muss jedoch niemand um seinen Heimplatz fürchten", gibt Brinkmann Entwarnung. Die Sozialimmobilien sind an Betreibergesellschaften vermietet. "In der Vergangenheit konnten diese Betreibergesellschaften die Heime auch dann weiter bewirtschaften, wenn ein Besitzer insolvent gegangen ist", sagt der Terranus-Experte. "Banken werden nicht auf eine Zwangsräumung drängen, weil Pflegeimmobilien kaum anderweitig nutzbar sind." Solange die Betreiber die Heime weiter bewirtschaften, würden auch die Mietzahlungen fließen.
Durch Mieterhöhungen können die Investoren ihre Probleme auch nicht lösen. Brinkmann: "Die Höhe der maximalen Mietzahlungen der Betreibergesellschaften sind durch gesetzliche Auflagen gedeckelt."
Artikel vom 21.01.2009